административное дело № 3а-494/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1 

при ведении протокола

помощником судьи Макаровой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000286-64) по административному исковому заявлению акционерного общества «Краснодарский ЗИП» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Краснодарский ЗИП» (далее - АО «Краснодарский ЗИП») обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 8 268 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 73 607 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............, в размере его рыночной стоимости 120 786 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 47 224 000 руб.; 

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 128 011 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 50 509 000 руб.; 

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ ............ в размере его рыночной стоимости 23 088 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что АО «Краснодарский ЗИП» на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельными участками. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

В судебное заседание 27 ноября 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что АО «Краснодарский ЗИП» на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельными участками: с кадастровым номером ........ по адресу: ............ с кадастровым номером ........ по адресу: ............ с кадастровым номером ........ по адресу: местоположение ............ с кадастровым номером ........ по адресу: Краснодарский ............; с кадастровым номером ........ по адресу: ............; с кадастровым номером ........ по адресу: ............; с кадастровым номером ........ по адресу: ............ 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 24 367 049, 28 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 176 234 406, 04 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ 462 727 176, 29 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 114 410 053, 01 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 299 488 470,28 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 193 097 536, 8 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 37 465 688,7 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 137-П-2023 от 02.03.2023 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 8 268 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 73 607 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 120 786 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 47 224 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ -128 011 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........- 50 509 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 23 088 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 15.05.2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» № 193-494/2023 от 26.06.2023 года отчет об оценке № 137-П-2023 от 02.03.2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 19 592 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 135 995 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 356 391 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 86 000 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 232 386 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 147 896 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 31 969 000 руб. 

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением суда от 31.07.2023 года заключение № 193-494/2023 от 26.06.2023 года признано недопустимым доказательством на основании части 2 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной судебной экспертизы поручено экспертной организации ООО «Р-ГРУПП», эксперту ФИО2 

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-494/2023 от 29.09.2023 года отчет об оценке № 137-П-2023 от 02.03.2023 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 13 997 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 104 332 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 277 087 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 66 603 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 182 428 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 110 750 000 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ 23 557 000 руб.

Суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы № РГ-494/2023 от 29.09.2023 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. 

Суд, исследовав заключение повторной судебной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт ООО «Р-ГРУПП» ФИО2 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости (земельных участков) экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. 

Затратный подход не применялся, так как объектом оценки являются земельные участки, условно свободные от улучшений. При этом в районе расположения объектов оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов сравнительным подходом. 

Доходный подход не применялся, поскольку эксперт не располагал достоверной информацией о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, т.е. сведениями, позволяющими прогнозировать будущие доходы, которые каждый из объектов способен приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. 

Судом установлено, что определение рыночной стоимости земельных участков с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным, с допустимым и надлежащим выбором экспертом объектов - аналогов (четырех). На стр.59 заключения экспертом приведены сведения об объектах - аналогах и основания для их выбора. 

Из заключения судебной экспертизы также следует, что эксперт правильно определил сегмент рынка исследования, исходя из видов разрешенного использования земельных участков. 

Эксперт применил надлежащие корректировки (скидки на торг, на площадь, на вид права и др.), обосновав причины их применения и рассчитанные размеры с использованием соответствующих таблиц. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение повторной судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности.

Суд, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО2, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление АО «Краснодарский ЗИП» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 29 марта 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 марта 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Краснодарский ЗИП» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 13 997 000 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 104 332 000 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 277 087 000 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 66 603 000 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 182 428 000 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 110 750 000 рублей. 

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 23 557 000 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 29 марта 2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества «Краснодарский ЗИП» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 декабря 2023 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда ФИО1