Дело №2-6/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

с. Н. Усмань 22 января 2020 г.

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи: Андреещева Л.А.,

при секретаре: Ельшиной С.П.,

с участием представителей истца (ООО «ОЛСАМ») по доверенностям ФИО1, ФИО2, по доверенности и ордеру ФИО3,

представителей ответчика ФИО4 по доверенностям ФИО5 и ФИО6,

представителя 3 лица (Центрально-Черноземный Банк ПАО «Сбербанк России») по доверенности ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ОЛСАМ» к ФИО4 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок, признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой и признании права истца на этот земельный участок, а также по встречному иску ответчика о признании нежилого здания самовольной постройкой, прекращения права собственности на него истца и признании права на это здание за ответчиком, 

УСТАНОВИЛ:

22.08.2019 Общество с ограниченной ответственностью «Олсам» (истец с ОГРН №) обратилось в райсуд к ФИО4 (ответчик) с иском о признании отсутствующим его право собственности на земельный участок с кадастровым номером №. по 

<

адрес> (т.1 л.д.2-7).

Истец указал, что на основании заключенного 11.04.2012 с ООО «Воронежская долговая компания» договора купли-продажи, ему на праве собственности принадлежит здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника с кадастровым номером №, имеющего адрес: 

<

адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером № площадью №.м. с таким же адресом. Данное здание было построено и введено в эксплуатацию в 2008 году одноименным с истцом Обществом с ограниченной ответственностью («ОЛСАМ» с ОГРН №), которое позже было ликвидировано в связи с банкротством. Однако после того как в июле 2019 года ответчик обратился к истцу с письмом освободить земельный участок с кадастровым номером № по 

<

адрес> (спорный) от находящихся на нем принадлежащих истцу объектов недвижимости, было установлено, что вышеуказанное здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника фактически расположено на принадлежащем истцу земельном участке № по 

<

адрес>, а также на спорном земельном участке, который, как выяснилось, зарегистрирован на праве собственности за ответчиком на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ответчиком с ООО «ОЛСАМ» (ОГРН №). По мнению истца, заключенная в 2009 году между ответчиком и одноименным с истцом Обществом сделка, противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, имеют лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, которые расположены в границах этих земельных участков. 

В качестве 3 лиц истец указал Управление Росреестра по Воронежской области и Центрально-Черноземный Банк ПАО «Сбербанк России», который является залогодержателем части имущества истца, среди которого здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника, а ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением суда к участию в деле в качестве 3 лица по ходатайству представителей истца был привлечен один из участников ООО «ОЛСАМ» ФИО8

В процессе рассмотрения спора представителями истца по доверенностям были предъявлены письменные пояснения, содержащие дополнительные требования и основания, которые при наличии у представителей достаточных полномочий, были приняты судом в соответствии со ст.39 ГПК РФ в качестве заявлений с дополнительными требованиями (т.2 л.д.38-42, т.4 л.д.239-259).

Помимо первоначальных требований истец просит признать ничтожной сделкой, заключенный ответчиком 12.05.2009 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> и признать за ним (истцом) право собственности на это земельный участок.

Истец указал, что ООО «ОЛСАМ» ОГРН № не вправе был отчуждать спорный земельный участок ответчику по делу, поскольку в границах этого участка находилось возведенное обществом в 2008 году здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника. Фактически спорный участок никогда не выбывал из владения собственника этого цеха, который, в свою очередь, является частью предприятия по производству растительного масла, доступ на территорию которого ограничен. Данная сделка в нарушение законодательства о банкротстве была заключена незадолго до обращения продавца по договору (ООО «ОЛСАМ» ОГРН №) в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании общества несостоятельным (банкротом), и продажная стоимость спорного участка в размере 45 000 рублей, также свидетельствует о мнимости сделки, поскольку его реальная рыночная стоимость составляла около полутора миллионов рублей. Признание за истцом права на спорный земельный участок, является последствием недействительности ничтожной сделки и хотя истец по делу не является правопреемником продавца земельного участка, однако полагает возможным выплатить ответчику указанную в договоре сумму в размере 45 000 рублей.

Ответчик, в свою очередь, в судебном заседании 30.12.2019 предъявил иск о признании самовольной постройкой принадлежащего истцу на праве собственности здания цеха вторичной переработки семян подсолнечника, признании за ним (ответчиком ФИО4) права собственности на это здание и прекращении права собственности на него ООО «ОЛСАМ» (т.5 л.д.15-20).

В этом иске, принятом судом в качестве встречного, ФИО4 не отрицал, что значительная часть (№.) здания цеха вторичной переработки семян подсолнечника находится в границах принадлежащего ему (ответчику) земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> и лишь незначительная часть (75кв.м.) здания расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащего истцу по делу. Поскольку первоначальному собственнику этих участков было выдано разрешение на строительство указанного цеха на земельном участке по 

<

адрес>, то это здание следует считать самовольной постройкой, так как оно возведено на участке не предназначенном для этих целей. Нахождение части здания цеха переработки семян на земельном участке № по 

<

адрес> нарушает права ответчика по делу, поскольку создает препятствия в его использовании. 

В судебном заседании представители ООО «ОЛСАМ» поддержали заявленные истцом требования, заявив, что встречные требования ответчика общество не признает.

В ходе рассмотрения спора, подтвердив изложенные в исках обстоятельства, они также поясняли, что цех вторичной переработки семян подсолнечника был возведен в 2008 году Обществом с ограниченной ответственностью «ОЛСАМ» (ОГРН №) после получения соответствующего разрешения на земельном участке, приобретенном в 2002 году для строительства производственного комплекса, который позже был разделе на три земельных участка с аналогичным разрешенным использованием, и поэтому нет оснований считать данный объект недвижимости самовольной постройкой. В заключенном ДД.ММ.ГГГГ между прежним собственником и ответчиком договоре купли-продажи земельного участка по 

<

адрес> указано, что в его границах отсутствуют какие-либо постройки и он свободен от прав третьих лиц, тогда как при наличии неразрывной связи между зданием и земельном участке, на которой оно расположено, такое обременение существовало, так как здание цеха переработки находилось в залоге у одного кредиторов «ОЛСАМ» (ОГРН №). Кроме того, ответчик по делу фактически никогда не владел и не пользовался спорным земельным участком, который находится в границах производственного комплекса, доступ на который ограничен, не уплачивал земельный налог. С учетом этих обстоятельств, а также принимая во внимание пропуск ответчиком срока исковой давности в отношении заявленных им встречных требования, представители считают их необоснованными.

Представитель 3 лица (Центрально-Черноземный Банк ПАО «Сбербанк России») на стороне истца пояснил, что банк считает требования истца законными, изложенные представителями общества доводы обоснованными, а встречный иск ответчика не подлежащим удовлетворению.

Ответчик, 3 лицо ФИО8 и представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, но суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, поскольку они извещены о дате рассмотрения дела, о причинах своей неявки суд не уведомили.

Представители ответчика заявили, что их доверитель требований истца не признает, поддерживает свой встречный иск, подтвердив изложенные в нем обстоятельства.

По мнению стороны ответчика, заявляя требования признать отсутствующим право ФИО4 на земельный участок по 

<

адрес>, истцом по делу избран неверный способ защиты права, поскольку право самого истца на этот земельный участок не зарегистрировано. Право собственности ответчика на спорный земельный участок зарегистрировано на основании заключенного с его прежним собственником 12.05.2009 договора купли-продажи и при его заключении у ответчика не было оснований полагать, что на данном участке расположено здание цеха переработки семян. Размер продажной стоимости земельного участка в соответствии с действующим законодательством определялся по усмотрению участников сделки и при этом учитывалось, что покупатель был одним из кредиторов продавца и они имели намерения вести совместную деятельность на данном земельном участке. Добросовестность владения ответчиком спорным земельным участком, по мнению представителей, подтверждается уплатой земельного налога. 

Выслушав представителей сторон и одного из 3 лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При этом в соответствии со ст.55 ГПК РФ, сведения о фактах на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, заключений экспертов.

Согласно сведений, содержащихся в Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, Общество с ограниченной ответственностью «ОЛСАМ» (ОГРН №) первоначально было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и одним из его участников был 3 лицо по делу ФИО8 (т.3 л.д.9-13).

07.02.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ныне Едином государственном реестре недвижимости) была сделана запись регистрации права ООО «ОЛСАМ» (ОГРН №) на земельный участок с кадастровым номером № площадью №.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. (т.3 л.д.69).

Регистрация права была сделана на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Администрацией Новоусманского района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом и землей с указанием предназначения участка - для производственных целей (т.3 л.д.102-106).

Согласно протокола общего собрания учредителей ООО «ОЛСАМ» (ОГРН №) от ДД.ММ.ГГГГ, в тот день было принято решение о разделе указанного земельного участка на два участка, один из которых площадью №м., а другой площадью №.м. с последующей передачей последнего маслозаводу в аренду (т.3 л.д.150). 

В апреле того же года были составлены планы образовавшихся при разделе земельных участков, 26.04.2005 Администрацией Усманского 1 сельского поселения принято постановление за № о присвоении земельному участку площадью №.м. адреса: 

<

адрес>, земельному участку площадью №м. (спорному по делу) адреса: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в отношении последнего выдан кадастровый план № с указанием его кадастрового номера №, разрешенного использования: для производственных целей и местоположения границ, а ДД.ММ.ГГГГ право собственности на эти участки было зарегистрировано за ООО «ОЛСАМ» (т.3 л.д.77,93,101,107,148,149,189).

Из письма управляющего одним из отделений Сбербанка РФ от 31.05.2005 в адрес Управления Росреестра по 

<

адрес> следует, что в связи с вышеуказанным разделением земельного участка площадью №м. на два земельных участка, банк просит снять обременение залога с земельного участка с кадастровым номером № площадью №.м. по 

<

адрес> (т.3 л.д.155). 

23.05.2007 Администрацией Усманского 1 сельского поселения принято постановление за № о присвоении адресов двум земельным участкам, образовавшимся в результате раздела земельного участка площадью №м. по 

<

адрес>. Одному из участков площадью №.м. был оставлен прежний адрес, а другому площадью №.м., присвоен адрес: 

<

адрес>, а 19.06.2007 в отношении последнего был выдан кадастровый план за № с указанием его кадастрового номера № и разрешенного использования: для производственных целей (л.д.2 л.д.230-233).

Постановлением Администрации Новоусманского района за № от 23.01.2008 был утвержден градостроительный план земельного участка по 

<

адрес> для проектирования строительства цеха вторичной переработки семян подсолнечника, подготовленный муниципальным предприятием района «Новоусманский производственный отдел» ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ООО «ОЛСАМ» (ОГРН №) от 10.01.2008 (т.2 л.д.220-228).

04.02.2008 Администрацией Новоусманского района обществу было выдано разрешение на строительство данного цеха, 21.11.2008 было выдано разрешение на ввод это в эксплуатацию, а 13.02.2009 в Едином государственном реестре недвижимости была сделана запись регистрации права ООО «ОЛСАМ» на цех вторичной переработки семян подсолнечника с указанием его общей площади №м. и адреса: 

<

адрес> (т.1 л.д.34-37).

12.05.2009 между ООО «ОЛСАМ» (ОГРН №) и ответчиком по делу был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью №.м. по 

<

адрес> 

<

адрес> (спорного по делу), где указано об отсутствии на нем каких-либо строений, отражена его продажная стоимость в размере 45 000 рублей, а также составлен передаточный акт (т.1 л.д.38,39).

18.06.2009 была произведена государственная регистрация права собственности ответчика по делу на данный земельный участок (т.1 л.д.80-83).

Принимая во внимание доводы сторон по делу, представленные ими схемы расположения здания цеха вторичной переработки семян подсолнечника, суд приходит к выводу, что данное здание фактически было возведено в 2008 году в границах двух земельный участков, а именно № и № по 

<

адрес> застройки участка № составила 658кв.м., суд полагает, что имеющийся в техническом паспорте на данное здание план, содержащий сведения о расположении цеха относительно границ земельных участков, принадлежавших в тот период ООО «ОЛСАМ», является недостоверным (т.2 л.д.45-47, т.3 л.д.33, т.5 л.д.38). 

28.03.2011 истец по делу был зарегистрирован в качестве юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц с присвоением ОГРН № и одним из его учредителей является 3 лицо по делу ФИО8, что подтверждается соответствующей выпиской (т.2 л.д.238-240).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.07.2011 ООО «ОЛСАМ» (ОГРН № признано несостоятельным (банкротом), а 16.03.2012 Арбитражный суд утвердил между его конкурсным управляющим и ООО «Воронежская Долговая Компания» мировое соглашение, по условиям которого, ООО «ОЛСАМ», помимо прочего, приняло обязательства по погашению задолженности путем передачи в собственность ООО «Воронежская Долговая Компания» (в настоящее время ликвидировано) залогового имущества (т.3 л.д.17-32).

11.04.2012 между ООО 

<

адрес>» и истцом по делу был заключен договор купли-продажи имущества, принадлежавшего ранее одноименному с истцом обществу, и на основании этого договора в собственность истца перешло здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника (кадастровый № и земельные участки № и № по 

<

адрес>. В пункте 1.5. договора указано, что продавец подтверждает отсутствие каких-либо обременений в отношении продаваемого имущества, за исключением обремененной ОАО «Сбербанк России» (л.д.т.1 л.д.40-58). 

Вышеуказанные документы дают суду основания полагать, что при покупке ответчиком 12.05.2009 у ООО «ОЛСАМ» (ОГРН № земельного участка площадью №.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес>, а также при покупке истцом 11.04.2012 имущества, принадлежавшего этому же обществу, здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника с кадастровым номером № находилось в границах спорного земельного участка, что противоречит условиям указанных договоров. 

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с положениями абз.1 п.1 и п.2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если запись в ЕГРПН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим, является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица, то есть когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. 

Поскольку право собственности на земельный участок по 

<

адрес> зарегистрировано лишь за ответчиком по делу, истцом также заявлены требования о признании за ним права собственности на этот земельный участок, то суд полагает, что требования истца признать отсутствующим право ответчика на спорный участок, не подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Действительно, согласно абз.5 п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ (ред.14.03.2009), не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следовательно, заключенный 12.05.2009 договор купли-продажи земельного участка при наличии в его границах части цеха вторичной переработки семян, принадлежавших продавцу, противоречит требованиям указанной нормы земельного законодательства.

Однако, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора купли-продажи от 12.05.2009), так как истец по делу правопреемником одноименного Общества с ограниченной ответственностью (продавца по договору) не является, приобретая по договору купли-продажи от 11.04.2012 здание цеха вторичной переработки семян подсолнечника, проявляя должную предусмотрительность, обязан был установить факт нахождения части здания цеха переработки семян на земельном участке, не принадлежавшем продавцу (ООО «

<

адрес>»). 

Об этом обстоятельстве истцу было известно, так как 3 лицо по делу ФИО8, являющийся одним из учредителей истца, являлся также участником продавца спорного земельного участка (ликвидированного ООО «ОЛСАМ»). 

По этим же основаниям суд не может признать обоснованными доводы истца о том, что через несколько месяцев после заключения 12.05.2009 с ответчиком по делу договора купли-продажи земельного участка, ООО «ОЛСАМ» обратилось в арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

При этом суд считает необходимым учитывать, что все вопросы, касающиеся соблюдения законодательства о банкротстве юридических лиц сторонами по делу о признании ООО «ОЛСАМ», разрешались в рамках дела, рассмотренного Арбитражным судом Воронежской области, который счел возможным утвердить заключенное этими сторонами мировое соглашение.

Покупка истцом 11.04.2012 здания цеха вторичной переработки семян подсолнечника также не является основанием для перехода к нему права на спорный участок, поскольку на день заключения договора этот участок не принадлежал продавцу по сделке (ООО «

<

адрес>»). 

Пунктом 3 ст.552 ГК РФ допускается продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как пояснял в одном из судебных заседаний ответчик по делу, при покупке 12.05.2009 спорного земельного участка, условия пользования частью участка, на котором расположен цех, с продавцом не решался, и поэтому, по мнению суда, при наличии установленных судом обстоятельств, вопрос о пользовании истцом этой частью принадлежащего ответчику земельного участка, может быть решен в соответствии со ст.274 ГК РФ, регулирующей право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Доводы истца о том, что указанная в заключенном ответчиком договоре продажная стоимость спорного участка в размере 45 000 рублей свидетельствует о мнимости сделки, суд считает неубедительными, поскольку п.1 ст.421 ГК РФ, закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания письма Межрайонной ИФНС России №13 по Воронежской области от 10.12.2019 следует, что начисленный ответчику земельный налог за 2016 и 2017 годы по двум земельным участкам, включая земельный участок с кадастровым номером №, уплачен. Наличие задолженности, по мнению суда, лишь является основанием для предъявления налоговым органом к ответчику требований о ее взыскании.

Установленные судом обстоятельства, позволяют суду прийти к выводу, что заявленные истцом требования не подлежит удовлетворению.

Также, по мнению суда, следует отклонить встречный иск ответчика.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как установлено судом, земельный участок площадью №.м. был приобретен ООО «ОЛСАМ» в 2002 году для производственных целей, а именно: строительства производственно-складского комплекса, здание цеха переработки семян подсолнечника, было построено этим обществом после получения соответствующего разрешения на земельных участках, образованных после раздела первоначального и имеющих аналогичное разрешенное использование: для производственных целей. 

По мнению суда, ответчик по делу при покупке ДД.ММ.ГГГГ земельного участка также обязан был проявить должную предусмотрительность относительно наличия в границах приобретаемого земельного участка каких-либо объектов недвижимости.

С учетом этого обстоятельства, суд находит убедительными доводы стороны истца о том, что ответчиком без уважительных причин пропущен установленный ст.196 ГК РФ срок давности предъявления вышеуказанных требований, что также является основанием для отказа в их удовлетворении.

РУКОВОДСТВУЯСЬ: ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ОЛСАМ» (ОГРН №) к ФИО4 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок площадью №.м. с кадастровым номером № по 

<

адрес>, признании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ОЛСАМ» (ОГРН №) и ФИО4 договора купли-продажи этого земельного участка ничтожной сделкой и признании права истца на данный земельный участок, а также по встречному иску ответчика о признании здания цеха вторичной переработки семян подсолнечника с кадастровым номером № по 

<

адрес> самовольной постройкой, прекращения права собственности на него ООО «ОЛСАМ» и признании права на это здание за ответчиком ФИО4, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано через райсуд в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение одного месяца.

Судья: