УИД: 77RS0025-02-2025-004347-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Москва

Солнцевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Соломатиной О.А., при секретаре Ануфриевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-231/26 по иску ФИО1 к АО СЗ «ПИК-Регион» о защите прав потребителей,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к АО СЗ «ПИК-Регион», в котором просит о взыскании денежной суммы в размере 146 683 руб. 91 коп. в качестве неосновательного обогащения, приобретённого ответчиком в рамках договора участия в долевом строительстве № .... от 13.10.2023, денежную сумму в размере 101 211 руб. 90 коп. в качестве неустойки (пени) за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя и далее с 03.07.2025 по 3% в день от суммы неосновательного обогащения в размере 146 683 руб. 91 коп. до полного исполнения решения суда, денежную сумму в размере 73 341 руб. 95 коп. в качестве штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, требования иска поддерживала в полном объёме, просила удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 ФИО2 в судебное заседание явился, требования иска поддерживал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика АО СЗ «ПИК-Регион» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, по требованиям иска возражал, дополнительно пояснил, что результаты судебной экспертизы не могут быть приняты ввиду того, что выводы сделаны не кадастровым инженером. В требованиях о взыскании неустойки и штрафа надлежит отказать ввиду того, что их начисление на неосновательное обогащение законом не предусмотрено.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если правила, содержащиеся в пункте первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между АО «СЗ «Первая ипотечная компания-Регион» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № .... от 13.10.2023 в отношении объекта долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 138, этаж расположения: 11, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 19,90 кв.м (далее - объект долевого строительства).

Согласно пункту 4.1 цена договора составляет 4 865 016 руб. 36 коп., что соответствует долевому участию в строительстве 19,90 кв. м.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что если общая приведённая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 3%, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

В момент передачи объекта долевого строительства по передаточному акту от 11.12.2024 г. застройщик уведомил об увеличении приведенной площади объекта долевого строительства до 20,50 кв. м.

Поскольку увеличение приведённой площади объекта долевого строительства к проектной составило более 3%, застройщик в соответствии с пунктом 4.5 договора потребовал доплату в размере 146 683 руб. 91 коп.

12.12.2024 участник долевого строительства произвел доплату по договору в указанном размере, что сторонами не оспаривалось.

С целью подтверждения площади объекта долевого строительства участник долевого строительства обратился в ООО «КРИСТОН-КАДАСТР» с целью проведения замера площади жилого помещения.

В соответствии с техническим описанием от 14.05.2025 фактическая площадь объекта долевого строительства составляет 20,30 кв. м. Таким образом, увеличение фактической (приведенной) площади объекта долевого строительства к проектной по договору составило менее 3%.

Учитывая изложенное, основания для удержания доплаты в размере 146 683 руб. 91 коп. у застройщика отсутствуют.

20.05.2025 посредством личного кабинета истца на сайте ответчика (https://client.pik.ru/) ответчику направлена претензия.

20.05.2025 в адрес ответчика направлена претензия. Претензия получена адресатом 30.05.2025, что подтверждается кассовым чеком отправки претензии и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 11963468005641.

До настоящего времени какого-либо ответа истец не получил.

Ответчик, не согласившись с исковыми требованиями, ходатайствовал о проведении судебной экспертизы.

Определением Солнцевского районного суда г. Москвы от 21.10.2025 по настоящему гражданскому делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Исследовательский центр судебной экспертизы «Анализ»».

Как следует из экспертного заключения АНО «Исследовательский центр судебной экспертизы «Анализ»» № .... от 15.12.2025, в квартире, расположенной по адресу: ...., отсутствуют декоративные элементы, в том числе короба отопления. Общая площадь квартиры, расположенной по адресу: ...., составляет: 20,4 кв. м.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, которое отвечает требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст.ст. 84-86 ГПК РФ, заключение экспертов является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертами, имеющими соответствующие образование и квалификацию, перед проведением судебной экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в заключение экспертов не усматривается. Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали.

Сами по себе возражения ответчика о том, что замер площади квартиры должен быть произведён исключительно кадастровым инженером, не являются безусловным основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством, ввиду того, что действующим законодательством указанных требований не предусмотрено.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, с учетом того, что фактически площадь объекта увеличилась на 0,5 кв.м, что меньше, чем 3% от площади объекта, оснований для взыскания доплаты денежных средств с истца в пользу ответчика не имелось. Следовательно, на стороне ООО «ПИК-Регион» возникло неосновательное обогащение в размере 146 683 руб. 91 коп., а значит, указанные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО1

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Исчисление неустойки, исходя из суммы неосновательного обогащения, как это произведено истцом, Законом о защите прав потребителей не предусмотрено, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки на основании статей 28, 31 Закона о защите прав потребителей не имеется.

Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» прямо указывает, что правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства. Поскольку при неосновательном обогащении такого обязательства изначально не было, требование о неустойке не может быть удовлетворено.

Также законом не предусмотрено взыскание штрафа согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в бюджет г. Москвы в размере 5 401 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к АО СЗ «ПИК-Регион» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Взыскать с АО «ПИК-Регион» в пользу ФИО1, денежную сумму в размере 146 683 руб. 91 коп.

В остальной части исковых требований ФИО1 к АО СЗ «ПИК-Регион» отказать.

Взыскать с АО СЗ «ПИК-Регион» в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 5 401 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Солнцевский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24.02.2026.

Судья О.А. Соломатина