Дело № 2-583/2017

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль

20 апреля 2017 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Жаварцовой Ю.Г.,

при секретаре Степановой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.В.И. к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии,

у с т а н о в и л:

Л.В.И. обратилась в суд с иском к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля (далее также – Департамент) о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, требования мотивированы тем, что истец, являясь собственником нежилых помещений №№ по адресу: 

<

адрес>, выполнила реконструкцию указанных нежилых помещений. Выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что следует из заключения о техническом состоянии, изготовленного ОРГАНИЗАЦИЯ от 26.09.2016 года, не влияют на изменение несущих способностей конструкции здания. Работы, выполненные по фасадным стенам дома, которые являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, были согласованы со всеми собственниками помещений в доме, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений, указанное обстоятельство свидетельствует о том, что выполненная реконструкция помещений не нарушает права и законные интересы третьих лиц. 30.11.2016 года истица обратилась в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию принадлежащих ей нежилых помещений в связи с осуществленной реконструкцией. В ответе № от 09.12.2016 года Департамент сообщил, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть выдано, поскольку не выдавалось разрешение на реконструкцию объекта. Истец указывает также, что единственным признаком самовольной постройки в силу ст. 222 ГК РФ является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Просит сохранить нежилые помещения в реконструированном состоянии, согласно данным технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 21.09.2016 года. 

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены сособственники помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Ответчиком Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля в суд представлен отзыв (л.д. 240 том 1), обращает внимание, что работы, произведенные истцом, относятся к реконструкции объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, соответственно, для принятия решения о выдаче разрешения на строительство уполномоченным органом необходимо наличие всех документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Истец за получением разрешения на строительство в установленном ГрК РФ порядке не обращалась. Департамент возражает относительно удовлетворения исковых требований на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ, просит рассмотреть дело без участия представителя. 

Привлеченный в качестве третьего лица в связи с имеющимися в многоквартирном доме нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности и переданными в оперативное управление, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля представил в суд письменный отзыв (л.д. 80 том 2), в котором указывает, что помещения №№-го этажа в доме по адресу: 

<

адрес>, в реестре муниципального имущества не значатся, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В судебное заседание истец не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Л.М.К., который в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, по существу дал пояснения, в целом аналогичные тексту искового заявления. 

В судебном заседании 30.01.2017 года третьи лица К.Н.Т., С.А.П. исковые требования поддержали.

Третье лицо Ф.Г.С. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, решение оставила на усмотрение суда (л.д. 151 том 1).

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Л.В.И. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено при рассмотрении дела истец является собственником нежилых помещений №№ по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав (копия на л.д. 6 том 1), выпиской из Единого государственного реестра прав.

Истцом выполнена реконструкция занимаемого нежилого помещения с присоединением общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с устройством дополнительных помещений - №№, № на поэтажном плане по состоянию на 2016 год (л.д. 9 том 1), при этом в капитальных стенах дома (являвшихся внешними стенами многоквартирного дома) для доступа в указанные помещения №№, № демонтированы части стен, организованы и выполнены дверные проемы, без предварительного получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

Заявленные исковые требования о сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии, фактически направлены на легализацию и установление права собственности на нежилые помещения в реконструированном состоянии, введение их в гражданский оборот.

Многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, соответствует определению «объект капитального строительства», в отношение него выполнена реконструкция, поскольку увеличились площадь первого этажа, за счет организации дополнительных помещений №№ на поэтажном плане по состоянию на 2016 год, появления дополнительного строительного объема.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это, в том числе, изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Судом установлено, что разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, на ввод его в эксплуатацию истцу не выдавались, что подтверждается информацией Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в соответствии с положениями ч. 3 ст. 222 ГК РФ является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

С учетом положений ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

Соответственно, приступить к строительству (реконструкции) застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ установлено, что собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни или здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, но независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае упрощенный порядок легализации самовольного строения ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законодательством, в том числе градостроительным, соответствующие требования.

Представленный в материалы дела ответ ДАЗО мэрии г.Ярославля от 09.12.2016 года (л.д. 31 том 1) об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не свидетельствует о принятии истцом надлежащих мер к легализации спорного объекта, учитывая, что данный отказ обусловлен несоблюдением самим истцом административной процедуры. При этом истец не лишен права повторно обратиться в компетентный орган с заявлением о выдаче разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, приложив к такому заявлению необходимые документы.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года) иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на строительство. Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом, намеревающимся осуществить строительство, для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство (реконструкцию) и возможность ее легализации в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил судам следует выяснять, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Таким образом, для сохранения помещений в реконструированном состоянии и установления права собственности на произведенную истцом самовольную реконструкцию здания по адресу: 

<

адрес>, необходимо одновременное соблюдение двух условий: 1) истец предпринимала меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию) до ее начала; 2) реконструированное здание соответствует градостроительным и строительным, санитарным, пожарным, экологическим и другим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Материалами дела установлено, что истец обратилась в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с заявлением о выдаче разрешения на проведение реконструкции не обращалась. По результатам рассмотрения заявления в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Л.В.И. отказано в связи с не предоставлением документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГК РФ, отсутствием разрешения на строительство (реконструкцию).

В соответствии с нормами ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок также градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, в том числе пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

В соответствии с критериями, установленными ст. 49 настоящего Кодекса, к заявлению также должно было прилагаться положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Обращение в орган местного самоуправления с заведомо не подлежащим удовлетворению заявлением при неустранимом нарушении нельзя признать надлежащим.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования направлены на избежание установленной законом процедуры получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до ее начала.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания утверждать, что истцом приняты исчерпывающие меры к получению необходимых разрешительных документов на реконструкцию объекта, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении предъявленного иска.

В соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Также, в нарушение требований ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, п. 3.23 СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции" отсутствует необходимая следующая техническая документация.

Таким образом, истцом предусмотренные ст. 48 Градостроительного кодекса РФ требования архитектурно-строительного проектирования не выполнены, соответствующая проектная и техническая документация в отношении реконструированного объекта не разработана. Предусмотренное ст. 49 настоящего Кодекса положительное заключение экспертизы проектной документации у истца отсутствует.

К заключению о техническом состоянии помещений ОРГАНИЗАЦИЯ (л.д. 18 – 30 том 1), представленному истцом, суд относится критически, поскольку заключение сделано на основании визуального обследования помещений, объект капитального строительства – многоквартирный дом в целом не исследовался, без проведения исследований конструкций, как вновь возведенных, так и ранее имевшихся с учетом организации проемов в капитальных стенах многоквартирного здания, какие-либо расчеты и исследования экспертом не проведены, выводы эксперта не мотивированы, не содержат сведений о том учтены ли при реконструкции помещений требования санитарного, пожарного, экологического законодательства. 

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. В силу части 3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме должно быть получено в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно представленным протоколам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и решениям собственников помещений Л.В.И. разрешено провести реконструкцию при условии, что предпринимаемые изменения не нарушат несущих конструкций здания и будут согласованы с государственными органами в установленном законом порядке (л.д. 13-15 том 1, л.д. 83-87 том 2), кроме того, не всеми сособственниками жилых помещений в многоквартирном доме выражено согласие на реконструкцию нежилых помещений с присоединением общего имущества и по фасадным стенам дома, а именно не все собственники квартир №№, № выразили свое согласие на реконструкцию с учетом имеющихся у них долей в праве собственности на жилые помещения.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Л.В.И. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Л.В.И. отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Ю.Г.Жаварцова