Дело № 2-1004/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2017 года г. Тында 

Тындинский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Тотмяниной М.В.,

при секретаре Абрамовой А.В.,

с участием истца и ответчика по встречному исковому заявлению ФИО1,

третьего лица и ответчика по встречному исковому заявлению ФИО2,

ответчика и истца по встречному исковому заявлению ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными и расторжении договоров,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании долга по договору купли-продажи квартиры. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи 

<

адрес>. Продать квартиру договорились за 2 900 000 рублей в два периода. При подписании договора (п. 2.2. Договора) покупатель выплачивает 1 500 000 рублей и пунктом 2.3 договора ФИО3 была обязана выплатить ему 1 400 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени свои обязательства по договору ответчица не выполнила. ДД.ММ.ГГГГ ответчице было направлено уведомление о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность в сумме 1 400 000 рублей, однако ответа не последовало. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 вновь почтой направлено предложение погасить задолженность за приобретенную квартиру, однако в установленный срок ответа на предложение не поступило и задолженность не погашена. Своими действиями ФИО3 нарушила существенные условия договора, не выполнила обязательства. 

Просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность за приобретенную квартиру в размере 1 400 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы на нотариальные услуги в размере 1 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 200 рублей.

Определением Тындинского районного суда Амурской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне истца, привлечена ФИО2

Ответчик ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением, мотивируя тем, что между ней и ответчиками заключен предварительный договор ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 1.6 данного договора указана, что до совершения настоящего договора жилая квартира никому не подарена, не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит, наймом или какими- либо иным обязательством не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, в том числе согласно ст. 292 ГК РФ, не имеется. Однако данная квартира находилась в залоге, и было наложено обременение. Указанная квартира принадлежала «Далькомбанку».

Согласно договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ замена предмета ипотеки в силу закона – квартиры по настоящему договору допускается только с письменного согласия кредитора. Считает, что П-вы продали ей квартиру, не находящуюся в их собственности, а также продали ее за 2 900 000 рублей, тогда как стоимость ее по ипотеки – 1 688 000 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ продавцы получили от нее денежную сумму 1 500 000 рублей по предварительному договору до подписания основного договора купли продажи квартиры и это по ее мнению незаконно. Считает, что переданная сумма в размере 1 500 000 рублей является авансом, а не задатком.

При покупке квартиры П-вы передали ей документы на квартиру – технический паспорт, из которого следует, что в данной квартире незаконно произведена перепланировка квартиры, совмещены ванна и туалет. Ее при покупке квартиры уверяли, что перепланировка является законной. Считает, что в техпаспорте указана одна квартира, а ей продали совершенно другую квартиру. Для того, чтобы оформить технический паспорт на переоборудованную квартиру, ей необходимы дополнительные средства.

При заключении договора купли продажи в 2013 году она работала, но ДД.ММ.ГГГГ она была уволена по сокращению, после она попала в больницу, у нее выявлено заболевание – 

<

данные изъяты>. В связи с этим у нее ухудшилось материальное положение.

В 2015 году она направила ФИО4 предложение об изменении условий договора, но до настоящего времени ответ она так и не получила. 

Просит признать предварительный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными. Расторгнуть предварительный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, после расторжения договора вернуть полученные деньги продавцом от покупателя по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 500 000 рублей покупателю в срок установленные законом, а покупатель после получения от продавца суммы 1 500 000 рублей вернуть квартиру в срок установленный законом. 

В судебном заседании ФИО1 и ФИО2 просили удовлетворить исковые требования в полном объеме по изложенным основаниям в исковом заявлении, и просили отказать в удовлетворении во встречных исковых требований, пояснили, что прошло уже четыре года, ФИО3 денежные средства не отдает. При заключении предварительного договора купли продажи она была предупреждена об ипотеки. Они оплатили ипотеку, в день продажи квартира не была в залоге. Они четыре года не были в квартире. 

ФИО5 просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, и удовлетворить исковые требований по встречному исковому заявлению, по изложенным основаниям в исковом заявлении. Суду пояснила, что ей был передан технический паспорт на квартиру, где не указано совмещение ванны и туалета, а при определении стоимости квартиры в 2016 года, в отчете было указано о совмещении ванны и туалета. 

Выслушав стороны, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора, предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 427 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между П-выми и ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>. 

При заключении предварительного договора купли-продажи между сторонами была определена стоимость квартиры, которая составила 2 900 000 рублей, которая должна производиться следующим образом: первая часть в качестве первоначального взноса в размере 1 500 000 рублей, оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя – наличными средствами в момент подписания настоящего договора и является задатком предстоящей сделки настоящего договора (р. 2.2). Окончательный расчет в сумме 1 400 000 рублей будет произведен покупателем наличными деньгами после государственной регистрации права собственности с рассрочкой платежа в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили, что квартира с момента ее передачи покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавцов (п. 2.4). 

В пункте 1.4 договора указано, что на момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 декабря сделана запись регистрации №

Согласно закладной № предметом ипотеки по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО 

<

данные изъяты> и П-выми, является 

<

адрес> в 

<

адрес>, сумма залога 1 500 000 рублей.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ обязательства по кредитному договору погашены в полном объеме и ДД.ММ.ГГГГ Дальневосточный филиал ОАО 

<

данные изъяты> передал оригинал закладной заемщикам ФИО1 и ФИО2 и подтверждается материалами дела.

Также материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>. Квартира передана от продавцов покупателю, в соответствии со ст. 566 ГК РФ, отдельно передаточный акт не составлялся (п. 4.1.2 договора) /л.д. 5-8/.

При регистрации перехода права собственности ФИО3 на продаваемую квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована ипотека в силу закона, лицами, в пользу которых установлено ограничение права является ФИО1 и ФИО2

Таким образом, суд приходит к выводу, что в момент заключения договора купли продажи квартиры, квартира не была в залоге, поскольку обязательства перед банком П-вы выполнили ДД.ММ.ГГГГ, и находилась в совместной собственности П-вых. 

Доводы истца по встречному исковому заявлению ФИО3 о том, что квартиру ей продали за 2 900 000 рублей, тогда как стоимость ее по ипотеки – 1 688 000 рублей не могут быть приняты судом, поскольку в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Предварительный договор и договор купли-продажи квартиры содержат данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Кроме того, объект купли-продажи, который подлежит передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания.

Также доводы истца ФИО3, о незаконной перепланировке квартиры, совмещены ванна и туалет, и в техпаспорте указана одна квартира, а ей продали совершенно другую квартиру, суд не принимает, поскольку материалами дела подтверждается, что покупатель осмотрел квартиру, замечаний по ее состоянию не имеет. Удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта недвижимости до подписания настоящего договора, каких либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, не обнаружено (п. 4.2.3 договора от 23.07.2013г.).

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ туалет и ванна не совмещены. Указанный паспорт ФИО3 получила от продавцов при покупке квартиры, что не оспаривала в судебном заседании. 

Доказательств, о том, что квартира, указанная в договоре купли продажи, и квартира, зарегистрированная в собственность ФИО3, являются разными объектами недвижимости, суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными и расторжении договоров.

Разрешая спор о взыскании долга по договору купли – продажи квартиры, суд исходит из следующего. 

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1, ФИО2 обязуются передать в собственность, а ответчик принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее жилое недвижимое имущество: квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (далее квартира) (п. 1.1 договора).

В соответствии с ч. 2 п. 2.1 договора купли-продажи, квартира оценена по соглашению сторон и продана за 2 900 000 рублей, которые должны были выплачены покупателем продавцам наличными денежными средствами, до подписания настоящего договора в сумме 1 500 000 рублей, сумма в размере 1 400 000 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами после государственной регистрации права собственности.

Покупателем произведена частичная оплата стоимости квартиры в сумме 1 500 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 1 400 000 рублей покупатель обязался оплатить продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована сделка и право собственности на спорную квартиру ФИО3, которой выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Истец в обоснование требований о взыскании суммы долга в размере 1 400 000 рублей ссылается на то, что сумму в размере 1 400 000 рублей, определенную в договоре ответчик ему не передала.

Между тем, договор купли-продажи спорной квартиры подписаны сторонами, при этом как, следует из пункта 4.1.2 договора купли-продажи квартира, передана покупателю и принята им.

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен продавцами квартиры ФИО1 и ФИО2 путем передачи спорной квартиры в собственность покупателя ФИО3

Согласно ст. ст. 309 и 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 486 ч. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 488 ч.3 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как усматривается из материалов дела, предусмотренная договором купли-продажи обязанность ответчиком по оплате товара не исполнена в полном объеме, вследствие чего задолженность по оплате за квартиру на день принятия судом решения составляет 1 400 000 рублей.

Таким образом, требование истца о взыскании долга за проданную квартиру в размере 1 400 000 рублей подлежит удовлетворению как обоснованное нормами материального права, так подтвержденное имеющимися в деле доказательствами.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины и за оказание юридических услуг. 

Частью 1 статьи 48 Конституции РФ предусмотрено, что каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату юридических услуг.

В силу частей 1 и 2 статьи 98 Гражданского Процессуального Кодекса Российской стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При подаче иска в суд истец ФИО1 уплатил госпошлину в размере 15 200 рублей. С учетом того, что его исковые требования к ФИО3 удовлетворены полностью, то государственная пошлина в его пользу с ответчика подлежит взысканию в размере 15 200 рублей. 

В соответствии со ст.48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителя. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

Из материалов дела следует, что интересы ФИО1 в ходе судебного разбирательства представлял ФИО6 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем истца ФИО6 в обоснование заявленных требований представлены договор поручения об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1 заключил с индивидуальным предпринимателем ФИО6 договор на оказание юридических услуг в рамках вышеуказанного гражданского дела, согласно которому, ИП ФИО6 обязуется совершать от имени ФИО1 следующие юридические действия: юридическая консультация, подготовка материалов искового заявления, защита интересов Заказчика в судах всех инстанций по взысканию долга с ФИО3, вознаграждение исполнителя за исполнение поручения составляет 15 000 рублей (п.1.2 договора). 

Факт оплаты услуг подтверждается распиской исполнителя по договору о получении денежных средств в сумме 15 000 рублей от ФИО1

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя суд принимает во внимание сложность дела, сложившуюся судебную практику по делам данной категории, количество судебных заседаний с участием представителя ФИО6 сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов.

В силу положений п. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату юридических услуг в разумных пределах.

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела - категории дела, его характера и объема оказанных юридических услуг (составление искового заявления и юридическая консультация, представление интересов истца в судебном заседании), учитывая принципы разумности и справедливости, суд, определяет расходы по оказанию юридических услуг в сумме 10 000 рублей.

Что касается требований заявителя о взыскании расходов по оплату услуг нотариуса, суд приходит к следующему.

В абз. 3 п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ выданной ФИО6 на представление интересов ФИО1 не следует, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле или конкретном судебном заседании.

Таким образом, расходы в сумме 1 000 рублей, связанные с составлением доверенностей, удовлетворению не подлежат.

Таким образом, общий размер подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца судебных расходов составляет 25 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст.198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительными и расторжении договоров отказать в полном объеме.

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 1 400 000 рублей - долг по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, 25 200 рублей – судебные расходы, а всего 1 425 200 /один миллион четыреста двадцать пять тысяч двести/ рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись М.В. Тотмянина 

Решение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2017 года.

Копия верна Судья Тындинского районного суда

М.В. Тотмянина