07RS0№-54

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года 

<

адрес>

Нальчикский городской суд КБР в составе: 

председательствующего Огузова Р.М., 

при секретаре ФИО4,

с участием прокурора ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО6 ФИО9 к ФИО8 ФИО10 ФИО13 ФИО11, ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности расторгнуть договор купли-продажи квартиры, признании утратившими право пользования жилым помещении и выселении без предоставления другого жилого помещения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском ФИО2, ФИО3 и публичному акционерному обществу «Сбербанк России», в котором просит суд: 

Обязать ПАО «Сбербанк» расторгнуть договор купли-продажи между ФИО8 ФИО12 и ФИО13 ФИО14

Признать утратившей право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета и выселить без предоставления иного помещения. 

В обоснование исковых требований указано, что пососедству с истцом проживает ФИО2, которая систематически устраивает скандалы с вызовом сотрудников полиции. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было подано заявление в 

<

данные изъяты> в отношении ФИО1 № в котором, с целью причинить вред ФИО1, она написала, что последняя, якобы, ведет скандальный образ жизни и перекрывает своей машиной другие автомобили, ведет себя неадекватно и прочее.

По результатам данной проверки было установлено, что ФИО2 не является собственником квартиры, в которой проживает и возможно осталась зарегистрирована в связи с ее реализацией по договору ипотеки, где покупателем выступает ФИО3 и стороной договора является ПАО Сбербанк, следовательно, как считает истец, все ее претензии по данному факту, в том числе транспорта, не имеют иной смысловой нагрузки кроме как причинить ФИО1 вред, так как она и не собственник, и не владелец транспортного средства, ввиду чего ей каких-либо препятствий, даже теоретически, не могло быть причинено и ее личные права и интересы затронуты не были. 

ФИО2 систематически устраивает «разборки», и кричит, чтобы истец не парковалась на придомовой территории, чинит препятствия в пользовании придомовой территорией.

Кроме того, было установлено, что ФИО2 нанесла ущерб общедомовому имуществу, повредив фасад здания, произведя перепланировку сповреждением несущих конструкций и выводом трубы на улицу, возведя балкон со стороны кухни, который не предусмотрен конструкцией данного здания, а также ФИО2 уменьшила право приватизированного земельного участка придомовой территории. 

Так как все эти действия она производила с согласия и ведома собственника помещения, ФИО1 считаем возможным просить ПАО «Сбербанк» расторгнуть договор купли-продажи с недобросовестными собственниками и проживающими там жильцами.

Также в иске указано, что в связи с реализацией имущества, ФИО2 утратила право пользования данным помещением и подлежит снятию с регистрационного учета, что должна была сделать сама в течение пяти дней после совершения сделки по реализации квартиры, ее дальнейшее проживание там создает проблемы для спокойного проживания других собственников дома, в том числе пользования общедомовым имуществом. 

В отношении данного имущества по вопросам перепланировки незаконного характера идет судебное разбирательство в Нальчикском городском суде КБР № а также на ФИО2 был составлен протокол об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ по ст. 7.1. КоАП РФ за возведение навеса во дворе дома на муниципальной территории. 

Не имея всех необходимых документов, ФИО2 возвела навес на придомовой территории без согласия всех собственников, что уменьшило общедомовой фонд, где избранные лица используют их в своих индивидуальных целях для парковки, что также служит поводом для конфликта этих лиц с другими собственниками и ограничения в правах пользования данной территорией. Данное строение подлежит государственной регистрации с внесением сведений на кадастровый учет в Росреестре, чего сделано не было. 

Истец считает, что перечисленных обстоятельств достаточно для расторжения договора и принудительного выселения ФИО2

По указанным основаниям истец ФИО1 обратилась в суд с иском. 

Истец ФИО1, представитель ответчика ПАО «Сбербанк России», ответчики ФИО2 и ФИО3, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили. 

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников процесса.

Исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора ФИО5, полагавшей исковые требования в части выселения не подлежащими удовлетворению, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего. 

Судом установлено и из представленного в материалы дела постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 проживает в квартире по адресу: 

<

адрес> которая, как следует из ее пояснений, данных участковому уполномоченному полиции, принадлежит на праве собственности ее сестре (т. 1, л.д. 94-108).

Из выписки из ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> следует, что ее собственником является ФИО17 (т. 1 л.д. 61-62). 

ФИО2, как следует из искового заявления и указанного постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ проживает в соседней квартире по адресу: 

<

адрес>

Из выписки из ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> следует, что ее собственником является ФИО3 (т. 1, л.д. 63-65), при этом в отношении квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки (залога) в пользу ПАО «Сбербанк России». 

ФИО3 приобрела квартиру у ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 82-83). 

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) подтверждается, что он заключен, в том числе с использованием кредитных денежных средств в размере 3826700 рублей, предоставленных ФИО3 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с ПАО «Сбербанк России». 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец, мотивируя свои требования тем, что ФИО2 не является собственником квартиры, что она систематически устраивает с ней «разборки», чинит препятствия в пользовании жилым помещением и придомовой территорией многоквартирного дома, нанесла ущерб общедомовому имуществу, утверждает, что все эти действия ФИО2 производила с согласия и ведома собственника помещения ФИО3, просит суд возложить на ПАО «Сбербанк России» обязанность расторгнуть договор купли-продажи квартиры.

Отказывая в удовлетворении названного требования, суд исходит из следующего. 

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Основания изменения и расторжения договора, в том числе договора купли-продажи недвижимости, урегулированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подп. 2). 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения указанной нормы материального права ограничивают право на изменение или расторжения договора по субъектному составу, предоставляя возможность его реализации непосредственно сторонам договора. 

Установлено, что сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель), ПАО «Сбербанк России» стороной указанного договора не является, будучи при этом лицом, в пользу которого заложен объект, приобретенный по договору - квартира по адресу: 

<

адрес>

ФИО1 также не является стороной договора купли-продажи. 

Согласно ч. 1 ст. 3 ГК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Применительно к этому, установив, что как ПАО «Сбербанк России», так и ФИО1 не являются сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что истец не обладает субъективным правом на заявление требования о расторжении договора, что заключенный договор не влияет на ее права и законные интересы, что каких-либо правовых оснований для возложения на банк обязанности совершить те или иные действия в отношении договора купли-продажи не имеется, в удовлетворении исковых требований в этой части надлежит отказать.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления иного помещения, суд приходит к следующему. 

Несмотря на отсутствие соответствующих указаний в просительной части исковых требований, из текста искового заявления судом установлено, что названные требования заявлены ФИО1 в отношении ФИО2

Заявляя указанные требования ФИО1 по существу указывает на то, что ФИО2 утратила право пользования жилым помещением, подлежит снятию с регистрационного учета и выселению, поскольку спорное помещение было ею реализовано в пользу ФИО3, а также указывает, что ее дальнейшее проживание в спорной квартире создает проблемы для спокойного проживания других собственников многоквартирного дома, в том числе по вопросам пользования общедомовым имуществом, так как ФИО2 повредила общедомовое имущество, не имя всех необходимых документов и без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Находя указанные доводы необоснованными, суд исходит из следующего. 

Установлено, что ФИО2 проживает в квартире по адресу: 

<

адрес> собственником которой является ФИО3

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. 

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

По смыслу указанных норм материального права в их правовой взаимосвязи с положениями ст. 209 ГК РФ, отчуждение ФИО2 квартиры по адресу: 

<

адрес> пользу ФИО3, не является безусловным основанием для признания ФИО2 утратившей право пользования, снятия с регистрационного учета и выселения из спорной квартиры, поскольку не лишает ФИО3 права на предоставление квартиры в пользование ФИО2 по иному основанию (найм и т.д.). 

Только в случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

В связи с этим, проверяя утверждения ФИО1 о нарушении ее прав проживанием ФИО2 в спорной квартире, в частности, о систематическом нарушении ее жилищных прав, использовании общедомового имущества без согласия собственников, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Исходя из разъяснений, данных в абзаце 5 п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», подлежащих применению по аналогии, под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 6 п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Таким образом, юридическое значение для рассмотрения требований имеет установление факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя жилого помещения или использование помещения не по назначению.

Соответственно, лица, не допускающие систематического нарушения прав и свобод граждан, проживающих в многоквартирном доме, не могут быть выселены по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. Иное бы означало нарушение не только жилищных, но и конституционных прав гражданина, поскольку привело бы к лишению прав на жилище по основанию, не предусмотренному законом.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, в нарушение взаимосвязанных предписаний ст. 12 и 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств наличия в действиях ФИО2 систематического нарушения прав и свобод граждан, проживающих в многоквартирном доме. 

Судом установлено, что между сторонами сложились конфликтные отношения по вопросу наличия навеса для парковки автомобилей по дворе многоквартирного дома и тем, что ФИО7 перекрывает своим автомобилем другие автомобили, что подтверждается их объяснениями, данными при рассмотрении материала проверки по заявлению ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ и нашедшими свое отражение в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, в ходе проводимых проверок факты, свидетельствующие о ненадлежащем поведении ФИО2, а также систематического нарушения прав и законных интересов ФИО1, не установлены, а само по себе обращение ответчика ФИО2 в полицию доказательством систематического нарушения жилищных прав и законных интересов ФИО1 не может быть, так как является реализацией предоставленного законом права на обращение в правоохранительные органы. 

Утверждение истца о том, что ФИО2 нанесла ущерб общедомовому имуществу, повредив фасад здания, произведя перепланировку квартиры сповреждением несущих конструкций многоквартирного дому и выводом трубы на улицу, также не свидетельствует о систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, влекущим выселение ФИО2 без предоставления иного жилого помещения, поскольку не лишает истца возможности обратиться в уполномоченные органы или суд с требованием о приведении фасада и иного общего имущества в многоквартирном доме в первоначальное состояние. 

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в материалы дела не представлены доказательства систематического нарушения жилищных прав и законных интересов истицы, как и доказательств использования ответчиком жилого помещения не по его назначению, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения без предоставления иного помещения. 

При этом, как указывалось, ФИО1 не является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> и ее права в части использования общедомового имущества, нарушены быть не могут. 

Ввиду указанного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 ФИО18 к ФИО8 ФИО19 ФИО13 ФИО21 ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности расторгнуть договор купли-продажи квартиры, признании утратившими право пользования жилым помещении и выселении без предоставления другого жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Огузов Р.М.