Докладчик Марченко О.С. № 44г-14

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Приморского краевого суда

11 февраля 2019 г. г. Владивосток

Президиум Приморского краевого суда в составе:

Председательствующего Попова И.А.,

членов президиума Дорохова А.П., Кучинской Е.В., Украинской Т.И., Хребтовой Н.Л.,Чугункиной Н.П.

при секретаре Деменевой А.О.,

рассмотрел в кассационном порядке гражданское дело по иску ТСЖ «Бамовцы» к Золотарю А.Г. о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, расторжении договоров, возложении обязанности, встречному иску ФИО1 к ТСЖ «Бамовцы» о взыскании неосновательного обогащения

по кассационной жалобе представителя ТСЖ «Бамовцы» ФИО2

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 26 сентября 2018 г. 

Заслушав доклад судьи Нужденко Т.П., выслушав объяснения представителя ТСЖ «Бамовцы» ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ФИО1 Коропенко Д.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, президиум

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников жилья «Бамовцы» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, расторжении договоров, возложении обязанности.

В обоснование иска указано, что в 2009 г. собственниками многоквартирного дома 

<

адрес> выбран способ управления – управление товариществом собственников жилья. 5 мая 2011 г. общим собранием собственников помещений указанного многоквартирного дома принято решение о передаче части земельного участка, являющегося общедолевой собственностью собственников помещений, во временное пользование на условиях аренды для эксплуатации 54 металлических гаражей и установлен размер арендной платы для владельцев металлических гаражей за пользование земельным участком в размере 500 руб. в месяц. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 20 августа 2014 г. с 1 сентября 2014 г. установлен размер ежемесячной арендной платы для владельцев металлических гаражей, которые приобрели их или установили после оформления земельного участка в общедолевую собственность, за второй и последующие гаражи на квартиру – 1500 руб. в месяц.

Между ТСЖ «Бамовцы» и ФИО1 1 сентября 2013 г. заключены договоры аренды № и №, по которым ответчику предоставлена в аренду часть земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома (кадастровый номер №), для эксплуатации металлических гаражей под № 17 и № 8 соответственно на праве краткосрочной аренды сроком на 11 месяцев. Ответчик обязался по каждому из договоров ежемесячно производить арендные платежи в размере 500 руб. за каждую часть земельного участка.

Ответчик от заключения дополнительных соглашений к договорам аренды с учетом решения собрания от 20 августа 2014 г. уклонился.

В нарушение условий договоров ответчик допустил просрочку уплаты арендных платежей свыше 2х месяцев, в связи с чем 25 апреля 2017 г. ему направлены претензии с актами сверки и предложением погасить задолженность, которые оставлены без ответа. 

Поскольку ответчик, фактически пользуясь переданным ему в аренду имуществом, не исполняет свои обязательства как арендатор и не производит оплату арендных платежей, ТСЖ «Бамовцы» просило расторгнуть договоры аренды от 1 сентября 2013 г. № и №; на основании статьи 622 ГК РФ и условий договоров о последствиях неисполнения обязанности возвратить арендованное имущество взыскать с ФИО1 задолженность по договорам аренды и неустойку согласно представленным расчетам; взыскать оплату услуг представителя и расходы на оплату госпошлины; обязать ответчика освободить части земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, занятые принадлежащими ответчику металлическими гаражами № 17 и № 8; в случае неисполнения решения суда ответчиком разрешить ТСЖ «Бамовцы» самостоятельно освободить указанные части земельного участка от металлических гаражей ФИО1 и иного находящегося на них его имущества. 

Ответчик Золотарь А.Г. с исковыми требованиями не согласился. Предъявил к ТСЖ «Бамовцы» встречные исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, указав в их обоснование, что заключенные с ним договоры аренды от 1 сентября 2013 г. № и № являлись срочными и прекратили свое действие 31 июля 2014 г. Тем не менее Золотарь А.Г., подчиняясь решению общего собрания, продолжал оплачивать установленную арендную плату в размере 500 руб. за аренду части земельного участка для эксплуатации металлических гаражей № 8 и № 17.

За период с 24 января 2015 г. по 24 января 2018 г. общая сумма уплаченных ФИО1 ТСЖ «Бамовцы» платежей за аренду части земельного участка для эксплуатации металлических гаражей № 8 и № 17 составила 35766 руб. Считает данную сумму неосновательным обогащением ТСЖ «Бамовцы», т.к. общее собрание собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес> не принимало решение об уполномочивании ТСЖ «Бамовцы» заключать договоры об использовании общего имущества – частей земельного участка с кадастровым номером ... на условиях, определенных решением общего собрания от 5 мая 2011 г., в том числе договоры от 1 сентября 2013 г. № и №. Полагает, что ТСЖ «Бамовцы» не было уполномочено выступать в договорах аренды части земельного участка для эксплуатации 54 металлических гаражей от имени собственников помещений многоквартирного дома, в том числе передавать его в аренду, собирать с арендаторов плату; данные полномочия, по его мнению, ТСЖ «Бамовцы» приняло на себя самовольно и без должных к тому оснований.

Просил взыскать в свою пользу указанную сумму неосновательного обогащения и расходы по оплате госпошлины.

ТСЖ «Бамовцы» встречные исковые требования не признало.

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока Приморского края от 22 июня 2018 г. исковые требования ТСЖ «Бамовцы» удовлетворены частично. 

Суд признал расторгнутыми договоры аренды, заключенные 1 сентября 2013 г. между ТСЖ «Бамовцы» и ФИО1, № и №. С ФИО1 в пользу ТСЖ «Бамовцы» взыскана задолженность по договорам аренды от 1 сентября 2013 г. № и № в размере 48377,89 руб.; неустойка по указанным договорам в размере 48377,89 руб.; расходы на оплату услуг представителя 10000 руб., а также государственная пошлина в сумме 4076,76 руб. Суд обязал ФИО1 в течение 3х месяцев со дня вступления решения в законную силу освободить часть земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в границах, указанных на схеме расположения земельного участка, для эксплуатации металлических гаражей, принадлежащих ответчику, поименованных № 17 и № 8. Суд разрешил ТСЖ «Бамовцы» в случае неисполнения решения суда ФИО1 самостоятельно освободить указанные части земельного участка, кадастровый номер №, от металлических гаражей и иного имущества ответчика, находящихся на частях земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ТСЖ «Бамовцы» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 26 сентября 2018 г. решение отменено в части удовлетворения исковых требований ТСЖ «Бамовцы» и в указанной части принято новое решение, которым ТСЖ «Бамовцы» в иске к Золотарю А.Г. о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности, неустойки, возложении обязанности отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе заявитель просит апелляционное определение отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. 

По результатам изучения кассационной жалобы заявителя судьей Приморского краевого суда Нужденко Т.П. дело 29 ноября 2018 г. было истребовано в Приморский краевой суд и определением от 23 января 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Приморского краевого суда.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. В судебное заседание суда кассационной инстанции Золотарь А.Г. не явился, о причинах неявки не сообщил.

Президиум, руководствуясь статьей 385 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ФИО1

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене в части с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в отмененной части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого рода нарушения норм материального и процессуального права допущены судом апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции с учетом принятых общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> решений от 5 мая 2011 г. (в решении суда ошибочно указан месяц ноябрь) о передаче части земельного участка, являющегося общедолевой собственностью собственников помещений, во временное пользование на условиях аренды для эксплуатации гаражей с установлением размера арендной платы 500 руб., от 20 августа 2014 г. об утверждении ежемесячной арендной платы в повышенном размере для владельцев второго и последующего гаражей (1500 руб.), от 8 октября 2014 г. об установлении тарифа за пользование вторым гаражным боксом в прежнем размере (500 руб.), от 10 марта 2015 г. об утверждении ежемесячной арендной платы за второй и последующие участки под гаражными боксами на одну квартиру в размере 1500 руб., проанализировав условия заключенных 1 сентября 2013 г. ТСЖ «Бамовцы» с ФИО1 договоров аренды части земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений указанного дома, № и № для эксплуатации металлических гаражей № 17 и № 8 о сроке их действия, последствиях истечения срока договоров, исходя из недостижения сторонами соглашения о продлении договоров и отказа ФИО1 от освобождения земельных участков, пришел к выводу о расторжении указанных договоров, взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате и неустойки, а также возложении на него обязанности по освобождению части земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а в случае неисполнения им решения разрешил ТСЖ «Бамовцы» самостоятельно освободить части указанного земельного участка от металлических гаражей ФИО1

При этом суд первой инстанции, решая вопрос о полномочиях ТСЖ «Бамовцы» выступать стороной в заключенных с ФИО1 договорах, исходил из избранного общим собранием собственников многоквартирного дома от 20 ноября 2009 г. способа управления ТСЖ «Бамовцы», а также положений ЖК РФ об общем собрании членов товарищества (статья 145), закрепленных в статье 149 ЖК РФ и пункте 12.2 Устава ТСЖ «Бамовцы» полномочий председателя правления.

Суд апелляционной инстанции решение суда в части удовлетворения исковых требований ТСЖ «Бамовцы» отменил и принял в данной части новое решение об отказе в иске, сделав вывод об отсутствии у товарищества полномочий на совершение с ФИО1 1 сентября 2013 г. сделок с земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, мотивируя это тем, что из содержания решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> от 5 мая 2011 г. следует воля собственников помещений жилого дома передать часть земельного участка во временное пользования с условием заключения договоров аренды с владельцами гаражей на срок до 30 апреля 2012 г., тогда как договоры с ФИО1 заключены 1 сентября 2013 г. 

Согласиться с данным выводом суда апелляционной инстанции не представляется возможным, т.к. он постановлен в нарушение норм материального права – положений раздела VI «Товарищество собственников жилья» Жилищного кодекса РФ и без оценки имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 135 указанного раздела ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В силу части 2 статьи 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1); заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (пункт 5).

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, помимо прочего подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).

В Уставе ТСЖ «Бамовцы», утвержденном решением собрания от 28 декабря 2011 г., закреплены аналогичные права товарищества (подпункт 5 пункта 3.1). В подпункте 3 пункта 6.2 специально оговорено право товарищества на такой вид хозяйственной деятельности как сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Пункт 6.3 Устава предусматривает, что на основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды.

Таким образом, в силу указанных норм закона и положений Устава ТСЖ «Бамовцы» последнее в лице председателя правления вправе без доверенности действовать от имени собственников помещений многоквартирного дома при совершении сделок в их интересах. С учетом положений статьи 44 ЖК РФ для совершения сделок от имени собственников помещений многоквартирного дома по передаче в пользование (аренду) общего имущества многоквартирного дома необходимо решение общего собрания собственников помещений о такой передаче.

По делу установлено и никем не оспаривалось, что общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 5 мая 2011 г. принято решение передать часть земельного участка, являющегося общедолевой собственностью собственников помещений, во временное пользование для эксплуатации 54 металлических гаражей. Решением собрания ежемесячный размер арендной платы каждому владельцу металлического гаража – жителю дома – установлен в сумме 500 руб. Передача части земельного участка предусматривалась с условием заключения договора аренды с владельцами гаражей до 15 июня т.г. на срок до 30 апреля 2012 г. Этим же собранием принято решение о создании специального фонда от аренды части земельного участка с использованием его средств на ремонт и восстановление общего имущества дома и придомовой территории, дополнительные услуги, касающиеся эксплуатации жилого дома и комфортного проживания его жителей (т. 1, л.д. 17-19).

Как следует из договоров аренды общего имущества многоквартирного дома от 1 сентября 2013 г. № и №, они заключены с ФИО1 товариществом собственников жилья «Бамовцы» в лице председателя правления ФИО12, действующей на основании Устава, от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Суд апелляционной инстанции, разрешая требования ТСЖ «Бамовцы», не дал никакой оценки тому обстоятельству, что заключенные с ФИО1 договоры сторонами исполнялись, недействительными не признаны, как не дано оценки решениям последующих общих собраний собственников помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> от 20 августа 2014 г, 8 октября 2014 г., 10 марта 2015 г., которыми не ставилась под сомнение правомерность сдачи части земельного участка в аренду владельцам металлических гаражей, а решались вопросы об изменении для них размера арендной платы за использование общего имущества, способов ее внесения (переход на безналичный расчет), а также не дал оценки годовому общему собранию членов ТСЖ «Бамовцы» за 2016 г., оформленному протоколом № 1 от 7 апреля 2017 г., которым принято решение об обращении в суд с исками о взыскании задолженности за аренду общего имущества с трех неплательщиков, в том числе ФИО1, и об освобождении ими земельных участков (т. 2, л.д. 115-117).

В обсуждение вопроса о том, каким образом заключение договоров с ФИО1 и передача ему части общего имущества многоквартирного дома в индивидуальное пользование за плату, которая должна поступать в специальный фонд, может нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции не входил.

Кроме того, сделав вывод об отсутствии у правления ТСЖ полномочий по заключению договоров аренды с ФИО1, суд апелляционной инстанции, не установив никаких иных правовых оснований для ФИО1 занимать в личных целях под принадлежащими ему металлическими гаражами часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, вместе с тем отказал ТСЖ в иске к Золотарю А.Г. об освобождении занимаемой им части земельного участка, что не может не противоречить положениям статьи 247 ГК РФ, 36 ЗК РФ и не нарушать интересы иных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в силу пункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ даже собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

В связи с этим доводы кассационной жалобы о том, что апелляционное определение в части исковых требований ТСЖ «Бамовцы» к Золотарю А.Г. о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности, неустойки, возложении обязанности вынесено без оценки представленных истцом доказательств, без установления всех имеющих значение для дела обстоятельств и не соответствует требованиям части 4 статьи 198 ГПК РФ, предъявляемым к решению, являются убедительными.

При таких обстоятельствах апелляционное определение в указанной части подлежит отмене в кассационном порядке как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В отношении остальной части апелляционного определения (об оставления без изменения решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ТСЖ «Бамовцы» о взыскании неосновательного обогащения) в кассационной жалобе доводов не приводится, в связи с чем проверке в кассационном порядке она не подлежит (часть 2 статьи 390 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 26 сентября 2018 г. в части исковых требований ТСЖ «Бамовцы» к Золотарю А.Г. о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности, неустойки, возложении обязанности отменить. Дело направить в суд апелляционной инстанции на новое апелляционное рассмотрение в отмененной части.

Председательствующий И.А. Попов