Дело № 3а-151/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца Администрации г. Таганрога ФИО1, 

представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Администрации г. Таганрога к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, 

у с т а н о в и л :

Администрация г. Таганрога обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 24 декабря 2018 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 3709 779 рублей. По мнению административного истца, отчет об определении рыночной стоимости объекта, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемых решений повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 67,6%, и, как следствие, уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования. 

Административный истец просит суд признать незаконным упомянутое решение Комиссии от 24 декабря 2018 года, исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта в сумме 3709 779 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованного лица ФИО2

В судебном заседании представитель Администрации г. Таганрога ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель ФИО2 - ФИО3 просила оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, отчет об оценке соответствует предъявляемым требованиям. 

ФИО2, а также представители Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. 

Управление Росреестра по Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

От Комиссии отзывы, ходатайства не поступали.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит требования Администрации г. Таганрога подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ статья 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ дополнена частью двадцать восьмой, устанавливающей, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

В силу пункта 1 статьи 61 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских поселений зачисляются доходы от земельного налога по нормативу 100 процентов.

Изложенное свидетельствует о том, что в рассматриваемом деле существенное снижение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы муниципального образования «Город Таганрог», в защиту интересов которого выступает администрация города.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 807 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации банка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

До принятия решения Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была определена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 11450450,37 рублей.

14 декабря 2018 года в Комиссию поступило заявление ФИО2 о пересмотре указанной кадастровой стоимости земельного участка и установлении её равной рыночной стоимости 3709 779 рублей, определенной согласно отчету об оценке от 13 декабря 2018 году № 865/12-2018, составленному оценщиком АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» ....

Комиссия, рассмотрев 24 декабря 2018 года заявление правообладателя и сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение № 11-26/2018-337 об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 67,6%, то есть более чем в 3 раза. 

Из представленных Управлением документов усматривается, что решение принято Комиссией в полномочном составе, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы муниципального образования, которое представляет администрация города в данном процессе. 

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Несоответствие отчета об оценке от 13 декабря 2018 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 26 апреля 2019 года № 663-Э/2019, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ....

По результатам судебной экспертизы экспертом .... сделаны выводы о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, при его составлении допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пунктов 5, 8д, 11, 12 ФСО № 3, пунктов 11, 11а, 11г, 22д ФСО № 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета, к отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; не учтено влияние факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... содержанием названного отчета не подтверждается.

Экспертом обращено внимание на то, что в отчете нарушена установленная федеральными стандартами оценки последовательность анализа рынка недвижимости. Информацию по земельным участкам, указанным в анализе рынка, по большинству объектов подтвердить не представляется возможным ввиду отсутствия точной и полной информации об источниках информации. Объекты, отобранные в качестве аналогов, не указаны оценщиком в анализе фактических данных о ценах сделок и предложений, критерии их отбора не ясны, выборка произведена некорректно. Описание объектов-аналогов, приведенное в отчете, не соответствует признакам объектов, указанных в объявлениях о продаже. В скрин-копиях объявлений отсутствуют даты их размещения в сети. 

В заключении эксперта приведена выборка предложений о продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки, опубликованных до даты оценки, не использованных оценщиком, но указывающих на то, что стоимость 1 кв.метра земли для схожих по основным характеристикам земельным участкам существенно выше той, что определил оценщик, используя в качестве аналогов некорректно подобранные объекты.

Расчет корректировок на условия рынка, на дату предложения произведен на основании неподтвержденных источников информации. От применения корректировки на местоположение, фасадность оценщик необоснованно отказался, проигнорировав тот факт, что объект оценки – земельный участок, выходящий фасадом на одну из главных улиц города с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, находится в историческом и культурном центре г. Таганрога.

Допущенные при составлении отчета нарушения не позволяют судить о надежности полученного оценщиком результата, поскольку с очевидностью влияют на итоговую величину рыночной стоимости.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Настоящим решением суд не предопределяет, какой должна быть рыночная стоимость земельного участка, устанавливая лишь необоснованность выводов о ней, сделанных в конкретном отчете об оценке, положенном в основу оспариваемого Администрацией г. Таганрога решения Комиссии.

Восстановление прав муниципального образования в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Комиссии от 24 декабря 2018 года, с восстановлением в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании статьи 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года № 11-26/2018-337 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 13 декабря 2018 года № 865/12-2018, составленным оценщиком ...., в сумме 3709 779 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-337 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., в сумме 3709 779 рублей, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 11450450,37 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 21 мая 2019 года.

Судья О.А.Руднева