Дело № 3а-14/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

22 марта 2018 г. г. Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе

Судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Багаутдиновой Г.Р.,

при секретаре судебного заседания Зеленцовой Н.З., 

с участием 

представителей административного истца ФИО1 - И. М.И., ФИО2,

представителя Управления Росреестра по Удмуртской Республике - ФИО3,

представителя Правительства Удмуртской Республики - ФИО4,

представителя Администрации г.Ижевска - ФИО5,

представителя Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртской Республике – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной,

установил:

ФИО1 (далее – ФИО1, административный истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание автомастерской, автомагазина и офисных помещений, общей площадью 2 898 кв.м, по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 4 440 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 г. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административному истцу совместно с ФИО7 принадлежит на праве аренды земельный участок, установленная кадастровая стоимость которого в размере 19 206 523 руб. 98 коп. значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 4 400 000 руб., определенную Отчетом оценщика ООО «ЭКСПЕРТ-Профи» об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 17 ноября 2017 г. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представители административного истца И. М.И., ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Правительства Удмуртской Республики ФИО4, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике ФИО3, представитель Администрации муниципального образования «Город Ижевск» ФИО5 против удовлетворения административных исковых требований не возражали, при этом, уточнили, что требования подлежат удовлетворению в размере, установленном заключением эксперта № от 2 марта 2018 г.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО6 в разрешении требований в разрешении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости полагалась на усмотрение суда.

В судебное заседание административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО7 не явились, в материалах дела имеются сведения об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил дело рассмотреть по существу в отсутствие указанных лиц, признав их явку не обязательной.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок предоставлен административному истцу ФИО1 и заинтересованному лицу ФИО7 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 18 июня 2004 г. №, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 9 июля 2004 г., регистрационный №, соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 20 декабря 2013 г. №, зарегистрированного 30 декабря 2013 г. регистрационный № и соглашения № от 30 апреля 2014 г. о внесении изменений в договор аренды земли. Срок предоставления в аренду земельного участка определен до 19 марта 2063 г. Неотъемлемой частью договора является Приложение № - расчетные земельные платежи, из которых следует, что размер арендных платежей рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.10-15).

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ)).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 г. № 531 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года» (далее по тексту - Постановление № 531) в размере 19 206 523,98 руб. (строка № таблица № приложения № 1 в разделе Ижевск) и является актуальной как на момент обращения административного истца в суд, так и при рассмотрении в суде настоящего административного дела.

Земельный участок с кадастровым № относится к ранее учтённым, поставлен на кадастровый учёт, а его кадастровая стоимость, утверждённая Постановлением № 531 по состоянию на 1 января 2015 г., внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 г. (л.д. 9).

Положения статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2015 г. При этом в соответствии со статьей 62, частью 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке № от 17 ноября 2017 г., выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-Профи» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 4 440 000 рублей (т.1 л.д.16-89). 

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 ноября 2017 г. №, сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, определённой в соответствии с Постановлением №, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2015 г. (т.1 л.д.9).

В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с несогласием с размером рыночной стоимости земельного участка, определенного Отчётом об оценке № от 17 ноября 2017 г., выполненным оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-Профи» ФИО8, по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрации МО «Город Ижевск», определением суда от 16 января 2018 г. назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт».

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Экперт» ФИО9 № от 2 марта 2018 г., рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание автомастерской, автомагазина и офисных помещений, общей площадью 2 898 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 10 563 000 руб. (том 2, л.д.3-67).

Таким образом, эксперт установил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № в размере, превышающем рыночную стоимость, указанную в Отчёте об оценке № от 17 ноября 2017 г. Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-Профи», представленном административным истцом в обоснование своих требований.

При этом экспертами по отношению к Отчёту об оценке № от 17 ноября 2017 г., выполненному оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ-Профи» ФИО8 установлено, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке № от 17 ноября 2017 г.; оценщиком определены не все факторы, влияющие на стоимость земельного участка: не учтено расположение объекта оценки и аналогов, используемых в расчетах, относительно автомагистралей (первая линия/внутриквартально), данный фактор оказывает существенное влияние на стоимость земельного участка коммерческого назначения; информация об аналогах объекта оценки, использованная оценщиком при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом, в части описания местоположения, а также оформленных прав на объект – аналог №3, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (т.2 л.д.60).

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из чего, суд признаёт, что заключение эксперта № от 2 марта 2018 г. соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования. Изложенный в экспертном заключении вывод и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.4).

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к Отчёту об оценке объекта недвижимости.

В заключение эксперта, как того требуют положения пункта 11 ФСО № 7, приведены все необходимые сведения об объекте оценке, его качественные и количественные характеристики, его площадь, вид разрешенного использования, местоположение, представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Эксперт провел максимально полный анализ ценовых предложений в данном сегменте, основными критериями которого были: разрешенное использование, назначение, зона расположения, площадь, вид объекта, категория и назначение.

Экспертом приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В Заключение эксперта описан подбор аналогов для проведения экспертизы. В качестве объектов аналогов были взяты максимально сопоставимые объекты по категории, назначению, местоположению, площади и другим ценообразующим факторам. Все земельные участки, как объект оценки, так и объекты аналоги находятся на территории Удмуртской Республики. Вся информация об объектах аналогах приведена в описании объектов аналогов, получена из достоверных источников (копии приведены в приложениях к отчету), уточнена и проверена путем идентификации объектов на различных картах. Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются сопоставимыми по качественным и количественным характеристикам, предложены к продаже до даты оценки.

По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемого, эксперты применили выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Нарушений в подборе аналогов судом не установлено.

Таким образом, экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В заключении подробно обоснован отказ эксперта от использования затратного и доходного подхода, а также от использования других методов оценки в рамках сравнительного подхода.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение эксперта от 2 марта 2018 г. № соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертами; объект исследований и материалы административного дела, представленные экспертам для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 2 898 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2015 года составляющей 10 563 000 рублей, установленной экспертом.

По мнению суда, не доверять выводам эксперта оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 10 563 000 рублей как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера арендной платы, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются обоснованными.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ административный истец не обращался, в Верховный Суд Удмуртской Республики административное исковое заявление поступило 15 декабря 2017 г. (абзац 6 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ), следовательно, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2017 г.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Материалами административного дела подтверждено, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, были внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 г., с настоящим административным исковым заявлением в суд ФИО1 обратился 15 декабря 2017 г., то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Настоящий судебный акт является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка органом регистрации недвижимости и прав на нее в Единый государственный реестр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, и установленного, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 2898 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: эксплуатация и обслуживание автомастерской, автомагазина и офисных помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 10 563 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 15 декабря 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 22 марта 2018 г.

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова