Дело № 2-4604/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2018 года 

Ленинский районный суд ФИО8 в составе:

председательствующего судьи Н.А. Ярошевой

при секретаре Л.А. Кудрявцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Легат» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

представитель ООО «Приам» обратилась в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указав, что ООО «Приам» является собственником нежилых помещений общей площадью 62,1 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане: 6,7,12,13 (XI) этаж: 4; назначение: нежилое, расположенных по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Приам» (арендодатель) заключило с ФИО1 (арендатором) договор аренды указанных нежилых помещений, ДД.ММ.ГГГГ арендуемое помещение 19 кв.м было передано ФИО1 по акту приема-передачи (приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ). Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В п.3.1 Договора аренды установлено, что арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы. Согласно п.3.2 постоянная составляющая арендной платы включает в себя ежемесячную оплату права пользования помещением, указанную в приложении № к договору аренды. В соответствии с п.1.2 приложения № договора аренды постоянная составляющая арендной платы определена сторонами в размере 15 000 рублей в месяц (без НДС). Переменная составляющая арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги, указанные в приложении № договора аренды, а также оплату за оказанные услуги по вывозу твердых бытовых отходов в соответствии с приложением № к договору аренды. В силу п.2.1.3 приложения № договора аренды переменная составляющая арендной платы не является фиксированной и зависит от количества потребленных услуг, а также тарифов на эти услуги. В соответствии с п.3.5 договора аренды начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ. Первый платеж по постоянной составляющей арендной платы осуществляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Начисление переменной составляющей арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 3.6. Договора аренды устанавливает, что за исключением первого месяца, все платежи по постоянной составляющей арендной платы вносятся до 10 числа текущего оплачиваемого месяца. Согласно пп.5.4.2 Договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, в соответствии с условиями настоящего договора. Вместе с тем, за период пользования помещением арендатор внес арендную плату не в полном объеме. Учитывая изложенное, у арендатора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по постоянной составляющей арендной платы перед ООО «Приам» в размере 59 516 руб. 13 коп., а также по переменной составляющей арендной платы в размере 2 057 руб. 80 коп. ДД.ММ.ГГГГ арендодателем в адрес арендатора направлялась заказным письмом с уведомлением и описью вложения претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность. Согласно информации с сайта www.pochta.ru письмо вернулось отправителю, в связи с истечением срока хранения. До настоящего времени задолженность в полном объеме так и не погашена. Кроме того, в соответствии с п.3.8 Договора аренды, при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у арендатора за просрочку оплаты постоянной и переменной составляющей арендной платы образовалась пеня в размере 41 973 руб. 35 коп. Ранее ООО «Приам» обращалось с заявлением о вынесении судебного приказа к мировому судье судебного участка № Первореченского района ФИО8 в порядке приказного производства. ДД.ММ.ГГГГ был вынесен судебный приказ № о взыскании с ФИО2 в пользу ООО «Приам» задолженности по арендной плате в сумме 62 710 руб. 41 коп., пени в размере 43 138 руб. 06 коп. и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 1 658 руб. 48 коп., а всего 107 506 руб. 95 коп. Определением от ДД.ММ.ГГГГ мирового судьи судебного участка № Первореченского района ФИО8 вынесенный судебный приказ отменен. Просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Приам» задолженность по арендной плате в размере 61 573 руб. 93 коп., из них: по постоянной составляющей в размере 59 516 руб. 13 коп., по переменной составляющей в размере 2 057 руб. 80 коп.; пеню за просрочку уплаты арендной платы в размере 41 973 руб. 35 коп.; госпошлину в размере 3 270 руб. 95 коп., уплаченную при подаче настоящего иска.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Приам» в связи с изменением наименования было заменено на ООО «Легат». 

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении, а также дополнениях к исковому заявлению. Дополнительно пояснила, что никаких договоренностей по выполнению ремонта между истцом и ответчиком достигнуто не было. Претензий по состоянию арендуемых помещений от ответчика не поступало. Отношения по аренде между истцом и ответчиком были документальные. 

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что он арендовал помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, около 10 лет, платил арендную плату. Проблем между ним и истцом никогда не возникало. Летом 2015 в связи с циклоном в помещении произошел обвал потолка с полным затоплением имущества. О том, что в указанном помещении обвалилась крыша, он сообщил менеджеру ООО «Приам» Екатерине. Затем работники ООО «Приам» - Екатерина и Андрей приехали, составили акт, фотоотчет и пояснили, что деньги будут взысканы с управляющей компании, а также сказали, что он делает ремонт за свой счет и не платит за аренду помещения 3 месяца арендную плату. Письменно каких-либо соглашений о внесении изменений в договор аренды не вносилось. Согласно пункта 5.3 Договора аренды истец должен делать ремонт. Он писал письма ФИО4, работнику истца, по электронной почте, о том, чтобы встретиться и обсудить вопрос по возврату денег. Полагает, что со стороны истца идет обман. Доказательства того, что он незамедлительно в письменной форме информировал арендодателя о повреждениях и разрушениях помещения, для принятия всевозможных мер для уменьшения ущерба помещения, предусмотренных п.5.4.5 Договора аренды, у него отсутствуют. В правоохранительные органы по факту обмана он не обращался. За 10 лет он много чего сделал для указанного помещения, а именно: установил пластиковые окна, водонагреватель, сделал ремонт кровли. Просит в удовлетворении требований истца оказать в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что он знаком с ФИО1, ремонтировал крышу в 3-этажном здании старой постройки в июне 2015 года по 

<

адрес>. Были подорваны листы железа, задувал ветер с дождем, затекала вода. Он (свидетель) выполнял ремонт, как физическое лицо, договорных отношений между ним и Константином не было, ему была произведена оплата наличными. Он (свидетель) произвел следующие ремонтные работы: зафиксировал листы железа на крыше, которые были оторваны; на чердаке делали гидроизоляцию на площади метра 1,5 -2; залили цементом на чердаке место, которое протекало, и заштукатурили потолок снизу, в том месте, где протекало. За работу он получил от Константина деньги, в каком размере точно не помнит. 

Выслушав представителя истца, ответчика, свидетеля, исследовав и проанализировав материалы гражданского дела в их совокупности, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами делами, ООО «Приам» является собственником нежилых помещений общей площадью 62,1 кв.м в здании (лит.А), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно протокола № общего собрания участников ООО «Приам» от ДД.ММ.ГГГГ, наименование ООО «Приам» изменено на ООО «Легат», что также подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с абзацем 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Приам», в лице директора ФИО4, действующей на основании Устава, и ФИО1 был заключен Договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 19 кв.м в здании (жилой дом, лит.1); номера помещений на поэтажном плане: 7 (в составе помещения лит.(XI),) этаж: четвертый, расположенный по адресу ФИО6, 

<

адрес>, назначение: бытовое обслуживание, расположенные по адресу: 

<

адрес>, а арендатор обязуется принять его и своевременно выплачивать арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ). Указанный договор, а также приложения к нему подписаны истцом и ответчиком.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. 

Из имеющегося в материалах дела Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Приам» передало ФИО1 во временное пользование и владение недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 19 кв.м в здании (жилой дом, лит.1); номера помещений на поэтажном плане: 7 (в составе помещения лит. (XI),) этаж: четвертый, расположенный по адресу ФИО6, 

<

адрес>, назначение: бытовое обслуживание, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Состояние помещения полностью соответствует параметрам, удовлетворяющим интересы арендатора. Арендатор не имеет претензий по состоянию помещения. 

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно п.3.1. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной составляющей и переменной составляющей. Размер арендной платы указан в Приложении № к настоящему Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, согласно которого постоянная составляющая арендной платы определена сторонами в размере 15 000 руб. (на основании п.2 ст.346.11 НК РФ не облагается НДС). В постоянную составляющую арендной платы входит ежемесячная плата за пользование помещением. Оплата за текущий месяц производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Переменная составляющая арендной платы включает себя: оплату за следующие коммунальные услуги: электроэнергия; холодное водоснабжение; водоотведение и канализация; теплоснабжение; услуги управляющей компании по содержанию, ремонту общего имущества. Оплату за оказанные услуги по вывозу твердых бытовых отходов из помещения (с учетом Приложения № к настоящему Договору). Переменная составляющая арендной платы не является фиксированной и зависит от количества потребленных услуг, а также тарифов на эти услуги. Оплату за фактическое потребление услуг телефонной связи, интернет, уборка помещения арендатор осуществляет дополнительно самостоятельно и за свой счет на основании счетов соответствующих организаций. Данные платежи не входят в сумму арендной платы, указанной в п.1 настоящего Приложения к Договору. Арендодатель в срок до 5 числа расчетного месяца выписывает арендатору счет на сумму оплаты 100 % договорного объема потребления (поставки) электроэнергии и теплоснабжения. Арендатор в срок до 15 числа расчетного месяца, самостоятельно согласно выставленного счета платежным поручением оплачивает 100 % заявленных договорных величин расчетного периода. Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и обеспечительный депозит, предусмотренный п.4.1. настоящего договора, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, в соответствии с условиями настоящего договора (п.5.4.2. Договора). 

В судебном заседании установлено, что денежные средства в счет оплаты по договору аренды ФИО1 вносились не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность по постоянной составляющей арендной платы в размере 59 516 руб. 13 коп., а также по переменной составляющей арендной платы в размере 2 057 руб. 80 коп., что подтверждается актами сверки взаимных расчетов за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного суду не предоставлено, наличие задолженности не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. 

В соответствии с п.2.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия настоящего договора аренды помещения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (включительно). По истечении указанного срока договор считается расторгнутым, и арендатор обязуется незамедлительно передать помещение по акту сдачи – приемки.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия, с просьбой в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела кассовым чеком ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ, а также отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, однако ответ на указанную претензию от ответчика не поступил. 

Согласно п.5.4.7 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора незамедлительно (не позднее последнего дня аренды) вывезти из помещения имущество арендатора и передать помещение арендодателю по акту сдачи-приемки.

Из искового заявления следует, что ответчик фактически пользовался арендуемым помещением до ДД.ММ.ГГГГ, доказательств обратного суду не предоставлено. 

Согласно произведенного представителем истца расчета, проверенного судом и признанного верным, который не оспаривался ответчиком в судебном заседании, задолженность ФИО1 по арендной плате составляет 61 573 руб. 93 коп., из которых: 59 516 руб. 13 коп. – задолженность по постоянной составляющей арендной платы, 2 057 руб. 80 коп. – задолженность по переменной составляющей арендной платы. 

Учитывая изложенное, суд признает требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 61 573 руб. 93 коп. законными и обоснованными. 

Доводы истца о том, что им был произведен ремонт арендуемого помещения, стоимость которого составила 45 000 руб., по договоренности с истцом указанная сумма должна быть зачтена в счет арендной платы, суд признает несостоятельными, поскольку согласно п.5.4.4, 5.4.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязуется за свой счет содержать помещение в полной исправности, в том числе осуществлять текущий ремонт помещения, незамедлительно письменной форме информировать арендодателя о ставших ему известных любых повреждениях или разрушениях помещения или объекта и принимать все меры для уменьшения ущерба помещения. 

Доказательства того, что ответчик в соответствии с условиями договора уведомлял истца о том, что в арендованных помещениях произошел обвал потолка с полным затоплением имущества, в связи с чем, необходимо выполнить ремонтные работы, в материалах дела отсутствуют, в судебное заседание предоставлены не были. 

В соответствии с п.п.6.3,6.4 договора аренды, арендодатель не несет ответственности за какие-либо убытки арендатора в связи с любым повреждением, порчей или кражей имущества, находящего в арендуемом помещении; при причинении ущерба арендуемому помещению, в результате действия арендатора или непринятия им необходимых мер для предотвращения, арендатор обязан восстановить их своими силами, за сет своих средств. 

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Доказательства того, что по соглашению истца и ответчика были изменены условия договора, между сторонами достигнута договоренность о том, что ФИО1 выполняет ремонт помещения, а денежные средства потраченные на ремонт впоследствии будут зачислены ООО «Приам» в счет арендной платы, суду не предоставлены, также как в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлены допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие размер понесенных на выполнение ремонтных работ денежных средств. 

В связи с чем, суд приходит к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате не имеется. 

Кроме того, согласно п.3.9 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает арендатора от уплаты ежемесячной арендной платы. В случае, если арендатор два и более раза нарушает сроки внесения арендной платы и иных платежей, связанных с арендой указанного в этом договоре помещения (включая оплату пени), арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего Договора в одностороннем порядке.

В соответствии с произведенным представителем истца расчетом, размер неустойки подлежащей взысканию с ФИО1 составляет 41 973 руб. 35 коп. 

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Разрешая вопрос о размере неустойки, суд исходит из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, и отсутствия (недоказанности) особых обстоятельств, обусловливающих возможность полного взыскания неустойки, учитывая то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду 

В данном случае при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд руководствуется вышеуказанными положениями гражданского законодательства, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание отсутствие у истца значительных убытков, отсутствие доказательств негативных последствий нарушения обязательства, полагает возможным снизить подлежащую взысканию неустойку до 3 000 рублей. 

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу истца взыскивается государственная пошлина в сумме 3 270 руб. 95 коп., расходы по оплате которой подтверждаются платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «Легат» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, судебных расходов удовлетворить в части. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Легат» задолженность по арендной плате в размере 61 573 руб. 93 коп., неустойку в сумме 3 000 руб., государственную пошлину в размере 3 270 руб. 95 коп. 

Решение может быть обжаловано в ФИО8 краевой суд через Ленинский районный суд ФИО8 в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Ленинского районного 

суда ФИО8 ФИО7 

мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ