Дело № 2а-739/2019 (10RS0005-01-2019-001143-83)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 ноября 2019 года гор. Костомукша

Костомукшский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Е.С. Бехтерева,

при секретаре И.П. Шапковой 

с участием представителя административного истца ФИО1 - адвоката Максимова Е.П., представившего удостоверение адвоката и действующего на основании нотариальной доверенности (копия в деле), представителя административного ответчика - Управления Росреестра по РК ФИО2, действующей на основании доверенности (копия в деле),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Костомукшского городского суда Республики Карелия административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия ФИО3 об оспаривании решения об отказе в государственном кадастровом учете,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском к Управлению Росреестра по РК, мотивируя требования тем, что 26 апреля 2019 года администрацией Костомукшского городского округа ему выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: № 28 июля 2019 года административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вышеуказанного объекта недвижимости. 02 августа 2019 года административный ответчик уведомил административного истца о приостановлении государственного кадастрового учета, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости (истечение срока договора аренды земельного участка). По мнению ФИО1, решение о приостановлении государственного кадастрового учета построенного объекта недвижимости, лишает его возможности зарегистрировать право собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном многоквартирном жилом доме, а также возможности владеть и распоряжаться квартирами в нем. Указывает, что 18 января 2013 года ООО «Инкод» заключило с администрацией КГО договор аренды № 3/8 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, на одном из которых расположен спорный многоквартирный жилой дом. Срок действия договора - до 17 января 2018 года. 09 января 2018 года между ФИО1 и ООО «Инкод» заключен договор субаренды № 1 земельного участка с кадастровым номером № 09 января 2017 года ФИО1 заключил с ООО «Инкод» договор № 1-уч купли-продажи объекта незавершенного строительства, а именно фундамента с подведенными инженерными сетями водопровода, канализации, электроснабжения по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Административный истец считает приостановление государственной регистрации права незаконным, поскольку арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды земельных участков № 3/8 от 18 января 2013 года, возникли до вступления в силу изменений в Земельный кодекс РФ, введенных в действие с 01 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а положения указанного закона не могу распространяться на правоотношения, возникшие до дня вступления его в силу.

Просит суд признать незаконным решение Управления Росреестра по РК о приостановлении государственного кадастрового учета здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, обязать Управление Росреестра по РК произвести государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости.

Определением суда от 18 октября 2019 года в порядке ч. 5 ст. 38 КАС РФ с учетом характера спорного правоотношения к участию в деле в качестве административного ответчика был привлечен государственный регистратор прав Управления Росреестра по РК ФИО3; в порядке ст. 47 КАС РФ в качестве заинтересованных лиц привлечены ГКУ «Управление земельными ресурсами», Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

В судебном заседании административный истец ФИО1 участия не принимал, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Уважительной причины неявки суду не сообщил. Каких-либо ходатайств, в том числе об отложении разбирательства дела, не заявлял. Для защиты своих прав и законных интересов в судебное заседание направил представителя - адвоката Максимова Е.П.

Представитель административного истца - адвокат Максимов Е.П. в судебном заседании требования административного иска уточнил, просил суд признать незаконным решение Управления Росреестра по РК об отказе в государственном кадастровом учете здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, обязать Управление Росреестра по РК произвести государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости. В обоснование заявленных требований привел доводы, указанные в административном иске.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РК ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Считает, что оспариваемое решение принято в соответствии с требованиями действующего законодательства. Пояснила, что в представленных ФИО1 вместе с заявлением документах отсутствовали необходимые для осуществления государственного кадастрового учета правоустанавливающие документы на земельный участок, на котом расположен спорный объект недвижимости. Это явилось основанием сначала для приостановления на срок до 02 ноября 2019 года, а затем и отказа государственного кадастрового учета объекта недвижимости. Договор аренды земельных участков, заключенный до 01 марта 2015 года, то есть до вступления в законную силу положений ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, введенных в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подлежит прекращению после истечения срока договора аренды, на который он был заключен, без возможности пролонгации в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Просила в удовлетворении административного иска отказать.

Административный ответчик - государственный регистратор Управления Росреестра по РК ФИО3 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Заявила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. В представленных письменных возражениях утверждает, что оспариваемое решение принято ею в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит суд в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель заинтересованного лица - администрации КГО в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений РК в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Министерства. В представленном письменном отзыве Министерство указывает, что осуществление государственной регистрации прав ФИО1 невозможно ввиду отсутствия у административного истца правоустанавливающих документов на земельный участок, в пределах которого расположен объект недвижимости. Вместе с тем, при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в п.п 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендаторы, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. В связи с вышеизложенным, удовлетворение административного иска оставляет на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц ГКУ «Управление земельными ресурсами» и ООО «Инкод» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Каких-либо ходатайств, в том числе об отложении разбирательства дела, не заявляли.

С учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему.

В ч. 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.

Порядок реализации данного права предусмотрен Кодексом административного судопроизводства РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В силу п.п. 1, 3 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшей до 01 января 2017 года, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Положениями п. 1 ч. 4 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в том числе, в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в п. 1 ч. 5 настоящей статьи.

По смыслу ч.ч. 1, 2 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10 настоящей статьи.

Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

В силу п/п. 1 п. 3, п/п. 4 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса). 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные п/п. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что 18 января 2013 года между администрацией КГО и ООО «Инкод» был заключен договор аренды земельного участка № 3/8, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №. Срок договора установлен с 18 января 2013 года по 17 января 2018 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04 марта 2013 года, номер государственной регистрации №.

Из выписки из ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером №, относится к категории земель - «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение: 

<

адрес>

Из земельного участка с кадастровым номером № образованы земельные участки, в том числе с кадастровыми номерами №.

09 января 2017 года между ФИО1 и ООО «Инкод» заключен договор № 1-уч купли-продажи объекта незавершенного строительства - фундаментов, 2016 года строительства, общей площадью застройки 192 м2 с подведенными инженерными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, кадастровый номер №, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация права собственности произведена 22 февраля 2017 года, номер регистрации №

09 января 2018 года между ФИО1 и ООО «Инкод» заключен договор № 3 субаренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1292 м2, на срок с 09 января 2018 года по 31 декабря 2018 года.

Из письма ООО «Инкод» от 22 октября 2019 г. № 506 следует, что по договору № 3 субаренды земельного участка от 09 января 2018 года арендная плата внесена ФИО1 в полном объеме.

Доказательств того, что ООО «Инкод» (арендатор) в установленном законом, договором порядке уведомил ФИО1 (субарендатора) о досрочном расторжении договора субаренды, отказе от исполнения договора, заявил возражения о пролонгации договора субаренды, отсутствия намерения на заключение договора на новый срок, суду не представлено. При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия у ФИО1 задолженности по арендным платежам перед ООО «Инкод», срок договора субаренды считается продленным автоматически.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, имеет статус - временный, поставлен на кадастровый учет 16 декабря 2015 года, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, права и ограничения на земельный участок не зарегистрированы.

30 октября 2018 года администрация КГО выдала административному истцу ФИО1 разрешение на строительство № № жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

26 апреля 2019 года администрацией КГО выдано ФИО1 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № вышеуказанного жилого многоквартирного дома.

28 июля 2019 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РК о проведении государственного кадастрового учета вышеуказанного объекта недвижимости.

Посчитав, что срок договора № 3/8 аренды земельного участка от 18 января 2013 года истек, а на земельный участок с кадастровым № право аренды не зарегистрировано, 02 августа 2019 года Управление Росреестра по РК на основании п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ приостановило государственный кадастровый учет в отношении спорного многоквартирного жилого дома, установив административному истцу время до 02 ноября 2019 года для предоставления правоустанавливающих документов на земельный (земельные) участок (участки), удовлетворяющие требования действующего законодательства.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ, уведомлением от 05 ноября 2019 года Управление Росреестра по РК уведомило ФИО1 об отказе в государственном кадастровом учете спорного многоквартирного жилого дома, в связи с тем, что в регистрирующий орган заявителем не были представлены документы, необходимые в соответствии с Федерального закона № 218-ФЗ для государственного кадастрового учета.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610) (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из положений п/п. 5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории.

Положения ст. 39.8 ЗК РФ были введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступили в законную силу 01 марта 2015 года.

Из п. 2 ст. 422 ГК РФ следует, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договор № 3/8 аренды земельного участка от 18 января 2013 года, а также договор № 3 субаренды земельного участка прекращению не подлежат после истечения срока договора аренды, на который они были заключены. Правоотношения, возникшие по договору № 3 аренды земельного участка от 18 января 2013 года, после истечения срока его действия без проведения торгов не противоречит действующему законодательству.

Кроме того, суд отмечает, что на арендуемом земельном участке расположен принадлежащий административному истцу объект недвижимого имущества - жилой многоквартирный дом по адресу: №, кадастровый номер №

По смыслу закрепленного в п/п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки.

Доводы административного ответчика на исковые требования ФИО1 имеют иные основания для отказа государственного кадастрового учета, чем те, которые изложены в обжалуемом решении об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, и по этой причине не могут быть приняты судом во внимание при разрешении данного административного иска.

При установленных по делу обстоятельствах суд приходит к выводу, что решение Управления Росреестра по РК об отказе государственного кадастрового учета жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, нельзя признать законным и обоснованным.

Отказ Управления Росреестра по РК от 05 ноября 2019 года ФИО1 в государственном кадастровом учете указанного жилого многоквартирного дома нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку отсутствие такого учета в дальнейшем не позволяет административному истцу зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимого имущества.

При установленных выше обстоятельствах административный иск ФИО1 подлежит удовлетоврению.

Руководствуясь ст.ст. 174-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного регистратора прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия ФИО3, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета от 05 ноября 2019 г. №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия поставить на государственный кадастровый учет жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Костомукшский городской суд Республики Карелия.

Судья подпись Е.С. Бехтерев

Резолютивная часть решения оглашена 12 ноября 2019 года.

Мотивированное решение в порядке ст. 177 КАС РФ

изготовлено 19 ноября 2019 года.