Дело № 3а-44/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2017 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя заинтересованных лиц Ивановского областного объединения организаций профсоюзов и Общественной организации Федерации Независимых Профсоюзов России ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Зеленый городок» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Санаторий Зеленый городок» (далее – ООО «Санаторий Зеленый городок») обратилось в суд с указанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером №, площадью 101 536 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов (по документу: для санаторно-курортного лечения, оздоровления и отдыха), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 24458000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2009 года постановлением Правительства Ивановской области от 28 сентября 2012 года № 368-п и составляющая 67505 194 рубля 24 копейки, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценки от 21 сентября 2017 года № 107/08/2017, подготовленном ООО «Асэксперт», что нарушает его права как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям.

Представитель заинтересованных лиц Ивановского областного объединения организаций профсоюзов и Общественной организации Федерации Независимых Профсоюзов России по доверенностям ФИО3 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представители административных ответчиков Правительства Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзывах оставили решение по спору на усмотрение суда. 

Представители заинтересованных лиц Администрации Ивановского муниципального района и ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. В своих отзывах на административное исковое заявление просили рассмотреть дело без участия своего представителя, разрешение спорного вопроса оставили на усмотрение суда.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16июля 2009 года № 582, предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в этом пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Статья 1 Закона Ивановской области от 02 марта 2015 года № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» предусматривает, что с 01 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом пунктом 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Из материалов дела установлено, что на основании договора аренды № 5-2010-юр от 11 марта 2010 года ООО «Санаторий Зеленый городок» наравне с Ивановским областным объединением организаций профсоюзов и Общественной организацией Федерация Независимых Профсоюзов России является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 101 536 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых природных территорий и объектов, разрешенное использование: для санаторно-курортного лечения, оздоровления и отдыха, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно условиям указанного договора расчет арендной платы данного земельного участка осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Ивановской области от 28 сентября 2012 года № 368-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Ивановской области» утверждена кадастровая оценка, в том числе спорного земельного участка, согласно которой его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2009 года составляет 67505194 рубля 24 копейки. Указанный размер кадастровой стоимости также подтверждаются представленной справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2017 года.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке №107/08/2017 от 21 сентября 2017 года, составленному оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 101 536 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2009 года составляет 24458000 рублей.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО1, составившая отчет об оценке № 107/08/2017 от 21 сентября 2017 года, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков – Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в СОАО «ВСК» с лимитом ответственности в размере 300 000 рублей. 

Ответственность ООО «Асэксперт» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в ОАО «Альфастрахование» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности. 

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее – ФСО № 3), а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание объекта оценки, его физических свойств, его местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обремениях, сведений об износе и устаревании. 

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости, который признан соответствующим текущему разрешенному использованию, произведен анализ ликвидности объекта оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 провел анализ рынка земельных участков, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения, произвел анализ рынка продаж объектов недвижимости за 2008 год из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, как по Ивановской области, так и по всей России, с учетом малого количества предложений о продаже аналогов в Ивановской области, и определил основные ценообразующие факторы для земельных участков под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения: площадь объекта, местоположение объекта, близость к автомагистралям, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, удаленность от водных объектов, время продажи/предложения. 

В итоге оценщиком установлен диапазон цен по сделкам с земельными участками под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения в целом по рынку России, который в анализируемом периоде находился в пределах от 100 до 300 рублей, а также среднее значение цены 1 квадратного метра земельного участка, составляющее 227,53 рубля. Среднее значение цены квадратного метра земельного участка в Ивановской области находилось на уровне 637 рублей, медианное значение – 606 рублей за квадратный метр.

В отчете оценщик указал на применение сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7. 

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал четыре объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в марте-ноябре 2008 года, по принципу функциональной, конструктивной и параметрической и территориальной сопоставимости. Так, все объекты – аналоги, также как и объект оценки, относятся к категории земельных участков, предназначенных под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения, находятся в центральной части России, в соседних с Ивановской областью регионах, имеющих сходную социальную инфраструктуру, а также имеют сопоставимые физические характеристики (удаленность от водных объектов, топологию, транспортную доступность, качество окружения, наличие инженерных коммуникаций) и предлагались к продаже в период до даты оценки.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на время предложения, на уторговывание, на местоположение (с учетом расположения трех земельных участков из четырех в близлежащих к Ивановской области регионах), на площадь. При этом обоснование введенных корректировок оценщиком ФИО1 подробно приведено в отчете. 

Оценщиком произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения и расчет весовых коэффициентов для каждого объекта – аналога в зависимости от внесенных корректировок. 

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов – аналогов оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации, который составил 12,97 %. Учитывая, что коэффициент вариации не превысил 33%, оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объектов оценки полученные результаты средневзвешенных значений скорректированной стоимости объектов – аналогов, который для спорного земельного участка составляет 240 рублей 88 копеек за 1 кв.м. площади. 

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельных участков приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО1 о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных претензий к отчету об оценке не высказали. Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ими в суд не представлено.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ООО «Санаторий Зеленый городок» исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков путем удовлетворения в полном объеме заявления ООО «Санаторий Зеленый городок».

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Зеленый городок» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 101 536 кв.м., относящегося к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с разрешенным использованием: для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов (по документу: для санаторно-курортного лечения, оздоровления и отдыха), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 24458000 рублей

Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Зеленый городок» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 29 сентября 2017 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Запятова Н.А.