К делу № 2-168/2025 года

УИД № 23RS0009-01-2025-000033-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

станица Брюховецкая Краснодарского края 17 февраля 2025 года

Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Дорошенко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Рыбалко К.Н.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования Брюховецкий район по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Брюховецкий район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Брюховецкий район (далее – администрация МО Брюховецкий район) обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что 20.02.2023 между истцом (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №

<

......> на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 

<

......> кв.м. с кадастровым номером 

<

......>, расположенный по адресу: 

<

......> разрешенное использование: ведение огородничества. Анализ документов градостроительного зонирования показал, что градостроительные регламенты жилых зон, содержащиеся в правилах землепользования и застройки сельских поселений района не соответствуют требованиям ч.2, 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и ч.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ), согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 (далее – Классификатор), поскольку в нарушение ч.2, 3 ст.35 Градостроительного кодекса РФ к основным или условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид – «ведение огородничества (код 13.1)». В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)» предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых, в том числе с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1-2.3, 2.5-2.7.1. В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования – «обслуживание жилой застройки (2.7)» не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон вида «ведение огородничества (код 13.1)». Согласно положениям ст.23 ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, и не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. В соответствии с ч.9, 10 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включать в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. При этом ч.3 ст.36 ГрК РФ допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства. В силу положений ч.1 ст.36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Пунктом 6 ст.11.9 ЗК РФ установлено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательства. В силу п.3 ст.11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Как указывает истец, формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо. Таким образом, истец считает, при наличии в градостроительных регламентах жилых зон вида разрешенного использования «ведение огородничества» администрация неправомерно сформировала и предоставила ответчику в аренду без торгов и иных публичных процедур земельные участки для ведения огородничества. Истец считает, что в территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества, в связи с чем, договор аренды подлежит расторжению. Как следует их п.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. По общему правилу в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу пп.1, 2 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 ст.451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053). В адрес ответчика был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (уведомление №

<

......> от 03.05.2024), в котором было предложено подписать и вернуть указанное соглашение в администрацию не позднее чем через 10 дней со дня его получения для проведения государственной регистрации и прекращении ограничения права на вышеуказанный земельный участок, который до настоящего времени не был возвращен в администрацию.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка №

<

......> от 03.05.2024 на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 

<

......> кв.м. с кадастровым номером 

<

......>, расположенный по адресу: 

<

......> разрешенное использование: ведение огородничества.

Представитель истца администрации муниципального образования Брюховецкий район по доверенности ФИО1, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, указанным в уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования не признала в полном объеме. В возражениях указала, что считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку порядок предоставления земельного участка с кадастровым номером 

<

......> нарушен не был. Основным видом разрешенного использования согласно Правилам землепользования и застройки Большебейсугского сельского поселения Брюховецкого района на момент предоставления земельного участка являлось ведение огородничества п.13.1. (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур). В соответствии с п.4 ст.32 Градостроительного кодекса РФ физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Однако, Решение Совета об утверждении Правил землепользования и застройки, как и Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения до настоящего времени никем не оспорены, и как следствие, их градостроительные регламенты, до внесения в них новых изменений, являлись общеобязательными для исполнения всеми. В соответствии с п.14 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. В силу под.3 п.16 ст.11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст.11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам, согласно которой образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Иные основания отказа в предоставлении земельного участка законом не установлены. Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «ведение огородничества», при этом ответчик просил предоставить земельный участок в аренду именно для ведения огородничества. На дату принятия администрацией МО Брюховецкий район решения о предоставлении земельного участка спорный земельный участок с кадастрового учета не снят, вид разрешенного использования изменен не был, постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка не отменены, градостроительный регламент зоны предусматривал вид разрешенного использования земельного участка «ведение огородничества». В настоящее время территориальная зона «Ж-1» изменена на территориальную зону «СХ-1». Считает, что процедура предоставления земельных участков ответчику не нарушена. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Именно арендодатель должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст.619 ГК РФ. Предмет договора и его существенные условия сторонами были согласованы, земельный участок без каких-либо замечаний был передан ответчику, который оплачивает арендную плату за пользование земельным участком, который используется ответчиком по целевому назначению, задолженность по арендной плате отсутствует. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Пункт 9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Доказательств того, что ответчик использует участок не в соответствии с видом разрешенного использования, с иными нарушениями действующего законодательства или договора аренды, не представлено, поскольку существенные нарушения договор со стороны ответчика отсутствуют. Просит отказать в удовлетворении иска истцу в полном объеме. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности иска по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования Брюховецкий район №

<

......> от 30.10.2023 года ФИО2 было предварительно согласовано предоставление в аренду без торгов земельного участка, образуемого из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с условным номером 

<

......> 

<

......> кв.м., местоположение: 

<

......>, категория земель – земли населенных пунктов, цель использования – ведение огородничества, а также утверждена схема расположения земельного участка, Согласно сведениям ГИСОГД МО Брюховецкий района от 19.10.2023 года по данным Генплана сельского поселения, утв. решением Совета поселения от 27 января 2014 года № 247 (в редакции решения Совета муниципального образования Брюховецкий район от 10 августа 2023 года №264), земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах водоохранной зоны. Согласно выкопировке из Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утв. Решением Совета Большебейсугского сельского поселения 17.12.2015 года № 54 (в редакции решения Совета муниципального образования Брюховецкий район от 28 ноября 2019 года №394), участок располагался в территориальной зоне «Ж-1Б. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки». Согласно выписке из Генплана и ПЗЗ Большебейсугского сельского поселения на дату утверждения схемы расположения земельного участка в зоне «Ж-1Б» предусматривался такой основной вид разрешенного использования земельных участков как ведение огородничества (13.1 по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 №П/0412) (л.д. 27-35).

ФИО2 19.02.2024 обратился в администрацию района с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду вышеуказанного земельного участка (л.д.21).

20 февраля 2024 года между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №

<

......>, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 

<

......> кв.м. с кадастровым номером 

<

......>, с видом разрешенного использования: ведение огородничества, сроком до 20 февраля 2027 года.

По условиям договора ответчик обязан своевременно вносить арендную плату, самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. ( т. 1 л.д. 5-10)

Согласно ч.1 ст.4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).

К документам территориального зонирования относятся генеральные планы поселения, генеральные планы муниципального округа, генеральные планы городского округа.

Содержание генерального плана, порядок его подготовки, процедура его подготовки и утверждения определены ст.ст. 23, 24, 25 ГрК РФ.

Согласно п.8 ст.1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с ч.1 ст.32 ГрК РФ Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. 

В соответствии с п.26 ч.1 ст.16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации», ч.3 ст.8, ч.1 ст.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утверждение генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган муниципального образования принимает муниципальные правовые акты.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

Таким образом, земельный участок в границах сельского поселения был образован и поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения, утвержденными Решениями Совета муниципального образования Брюховецкий район.

Решение Совета МО Брюховецкий район об утверждении Правил землепользования и застройки, как и Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения до настоящего времени не оспорены, не признаны недействительными, следовательно, их градостроительные регламенты, до внесения в них новых изменений, являлись общеобязательными для исполнения всеми.

Правила землепользования и застройки сельского поселения приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции с соблюдением формы принятия правового акта, порядка его принятия и утверждения, а также официального опубликования.

Согласно п.п.2 ч.1 ст. 20 КАС РФ об оспаривании нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, представительных органов муниципальных образований, относятся к подсудности краевого суда, соответственно, в рамках настоящего спора давать паровую оценку Правилам землепользования и застройки Большебейсугского сельского поселения, районный суд общей юрисдикции не уполномочен.

В соответствии с п.4 ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд … » огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки и сведениями ЕГРН.

В соответствии с пп.19 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка гражданину в том числе для ведения огородничества. 

В соответствии с ч.7 ст.1, п.4 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

......>, был поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «ведение огородничества».

Земельный участок с кадастровым номером 

<

......> образован на основании постановления о предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы расположения земельного участка, которое вынесено до изменения градостроительного регламента территориальной зоны «Ж-1Б», состоят на кадастровом учете с видом разрешенного использования, предполагающим ведение огородничества.

Процедура предоставления земельного участка ответчику истцом не оспаривается, в связи с чем судом по правилам ст. 196 ГПК РФ не проверяется. 

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях ( п.1) Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона ( п.2). 

Иск о расторжении договора заявлен на основании ст. 451 ГК РФ. 

Вместе с тем заявленных истцом оснований для расторжения договора судом не усматривается, поскольку при заключении договора аренды истец руководствовался Правилами землепользования и застройки, которые имеют силу нормативно-правового акта, не оспоренного и не признанного недействительным в части основных видов разрешенного использования земельных участков в зоне «Ж-1Б», к настоящему времени в Правила землепользования и застройки внесены изменения (решение Совета МО Брюховецкий района от 17.10.2024 года № 364), в соответствии с которыми изменен вид зоны в месте расположения спорного земельного участка с зоны «Ж-1Б» на зону «СХ-1» Зона сельскохозяйственных угодий с составе границ населенного пункта, в которой согласно п. 9 ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ могут размещаться земельные участки с основным видом разрешенного использования 13.1 «Ведение огородничества». ( т. 1 л.д. 80-82). 

Из фактических обстоятельств дела следует, что в настоящее время спорный земельный участок используется ответчиком по целевому назначению, задолженности по арендной плате у ответчика не имеется, назначение территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, что позволяет и в дальнейшем использовать этот участок в соответствии с первоначальным основным видом целевого использования и не нарушает имущественных прав администрации района (истца). 

Таким образом, истцом не представлено доказательств наличия заявленных им оснований для расторжения заключенного с ответчиком договора аренды ( ст. 56 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования Брюховецкий район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 февраля 2025 года.

Судья подпись Е.В.Дорошенко

Копия верна. Судья _________________________Е.В. Дорошенко