К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-417/2024 (М-209/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-000311-05

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 июня 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

помощником судьи Терещенко Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНТА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «ЛЕНТА», являясь собственником следующих объектов: 

1) здание с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............;

2) здание с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............;

3) здание с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............;

4) здание с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............;

5) здание с кадастровым номером ........, расположенное по адресу: ............., обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил: 

- установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 453 600 000 (Четыреста пятьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей;

- установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.05.2018 в размере 264 500 000 (Двести шестьдесят четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей;

- установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 260 600 000 (Двести шестьдесят миллионов шестьсот тысяч) рублей;

- установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 292 700 000 (Двести девяносто два миллиона семьсот тысяч) рублей;

- установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 259 600 000 (Двести пятьдесят девять миллионов шестьсот тысяч) рублей. 

Административный истец указывает, что превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает его права и законные интересы, так как увеличивает его бремя ввиду того, что базой для расчета налога за объекты недвижимости является их кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель ООО «ЛЕНТА» по доверенности – ФИО1 поддержал административные исковые требования, просил суд назначить повторную экспертизу, ссылаясь на свои замечания на проведенную судебную экспертизу, а также просил суд восстановить срок для обращения с данным административным исковым заявлением.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение. В дальнейшем представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлены возражения на административное исковое заявление с замечаниями на проведенную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Разрешая ходатайство представителя ООО «ЛЕТА» о восстановлении пропущенного процессуального срока на оспаривание архивной кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 24 мая 2018 г.; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года, суд приходит к следующему.

Согласно материалам административного дела результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости спорных объектов на указанную дату определения внесены в государственный кадастр недвижимости 01 января 2019 года. В свою очередь, по состоянию на 01 января 2023 года определен новый размер кадастровой стоимости спорных зданий, здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2021 года. Очередные результаты государственной кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости. 

Абзацами 2, 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума ВС РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса).

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Такое право административным истцом не утрачено. ООО «ЛЕНТА» может подать налоговую декларацию с уточнением суммы налога на имущество организаций за необходимые налоговые периоды в порядке статьи 81 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, а также приведенные нормы права в их системном единстве, суд считает, что оспаривание административным истцом архивной кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 24 мая 2018 г.; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года; здания с кадастровым номером ........ определенной по состоянию на 01 января 2018 года, является единственным способом защиты права на уплату налога на имущество организаций. 

В связи с чем, пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок на подачу административного иска в данной части заявленного требования

подлежит восстановлению, соответственно, ходатайство представителя административного истца – удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационному письму филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 22.03.2024 года № 27-06050-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

1) Здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 21.05.2014 с наименованием: «-»; назначением: «нежилое здание»; площадью «13547.8 кв.м»; количеством этажей «-»; подземной этажностью «-».

Также, согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

В связи с изложенным, при переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию Федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (далее – ФГИС ЕГРН), в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое».

Также, при переходе на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании здания с кадастровым номером ........ на «нежилое здание», внесен вид разрешенного использования «нежилое».

По состоянию на 21.03.2024 иных изменений наименования, назначения, вида разрешенного использования, площади, количества этажей, подземной этажности здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 522 628 020,93 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368) и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) с 01.01.2019 до 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2018;

2) Здание с кадастровым номером ........ (ранее присвоенный кадастровый номер ........) было внесено в государственный кадастр недвижимости как ранее учтенный 23.08.2013 с наименованием: «торговый комплекс»; назначением: «нежилое здание»; площадью «11801.1 кв.м»; количеством этажей «2»; подземной этажностью «0».

Согласно статьи 8 Закона о регистрации в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое», внесен вид разрешенного использования «нежилое».

По состоянию на 21.03.2024 иных изменений наименования, назначения, вида разрешенного использования, площади, количества этажей, подземной этажности здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 373 940 207,13 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 исходя из характеристик здания, которые были указаны в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2018 года (не применяется);

- в размере 421 822 794,63 руб. была заново определена ГБУ «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии с частью 9 статьи 24 Закона № 237-ФЗ и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2019 до 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 24.05.2018.

3) Здание с кадастровым номером ........ было внесено в государственный кадастр недвижимости как ранее учтенный 09.08.2013 с наименованием: «................ назначением: «нежилое здание»; площадью «11807.0 кв.м»; количеством этажей «2»; подземной этажностью «0».

Согласно статьи 8 Закона о регистрации в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое».

При переходе на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании здания с кадастровым номером ........ на «................", площадью 11807 кв.м. Литер: А. Этажность: 2.», а наименованию «................ присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные сведения», внесен вид разрешенного использования «нежилое».

В дальнейшем, 25.07.2022 из ЕГРН были исключены «актуальные незасвидетельствованные сведения».

По состоянию на 21.03.2024 иных изменений наименования, назначения, вида разрешенного использования, площади, количества этажей, подземной этажности здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 374 127 159,81 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2019 до 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2018.

4) Здание с кадастровым номером ........ было поставлено на государственный кадастровый учет 30.12.2016 с наименованием: «-»; назначением: «нежилое здание»; площадью «12430.2 кв.м»; количеством этажей «2»; подземной этажностью «0».

Согласно статьи 8 Закона о регистрации в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое».

Также, при переходе на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о наименовании здания с кадастровым номером ........ на «нежилое здание», внесен вид разрешенного использования «нежилое».

По состоянию на 21.03.2024 иных изменений наименования, назначения, вида разрешенного использования, площади, количества этажей, подземной этажности здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 476 732 163,45 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2019 до 01.01.2022 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2018.

5) Здание с кадастровым номером ........ (ранее присвоенный кадастровый номер 23:47:0111002:0:122) (статус «архивная», снят с кадастрового учета 21.11.2022) было внесено в Единый государственный реестр объектов капитального строительства 08.09.2011 с наименованием: «................»; назначением: «нежилое»; площадью «12138.60 кв.м»; количеством этажей «1»; подземной этажностью «0».

В последующем, при переходе к государственному учету объектов капитального строительства в соответствии с Порядком осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденным приказом Минэкономразвития от 14.10.2011 № 577 (далее – Порядок № 577), назначение всех объектов недвижимости с видом «здание» и назначением «жилое» было изменено на «жилой дом», а с назначением «нежилое» на «нежилое здание», так как в соответствии с Порядком № 577 для объектов с видом «здание» были предусмотрены уже следующие назначения: «жилой дом», «нежилое здание» и «многоквартирный дом».

В связи с изложенным, при переходе на промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, назначение здания с кадастровым номером ........ было изменено на «нежилое здание».

Также согласно статьи 8 Закона о регистрации в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию ФГИС ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о здании с кадастровым номером ........: изменено назначение с «нежилое здание» на «нежилое».

По состоянию на дату снятия с государственного кадастрового учета (21.11.2022) иных изменений наименования, назначения, площади, количества этажей, подземной этажности здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 356 084 620,7 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 № 2368 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2019 до 01.01.2022 применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2018.

Принимая во внимание, что ООО «ЛЕНТА» является собственником оспариваемых объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчеты об оценке, согласно которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018 составляет 453 600 000 (Четыреста пятьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей; здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 24.05.2018 составляет 264 500 000 (Двести шестьдесят четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей; здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018 составляет 260 600 000 (Двести шестьдесят миллионов шестьсот тысяч) рублей; здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018 составляет 292 700 000 (Двести девяносто два миллиона семьсот тысяч) рублей; здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018 составляет 259 600 000 (Двести пятьдесят девять миллионов шестьсот тысяч) рублей. 

Определением Краснодарского краевого суда от 27 марта 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, производство по делу приостановлено, административное дело направлено в экспертную организацию – АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» эксперту ...........12

Согласно заключению судебной экспертизы от 13 мая 2024 г. № АК-013/24: подготовленному экспертом АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» – ...........12 (далее – заключение, заключение эксперта) при составлении отчетов об оценке от 14 декабря 2021 г. № Л-34/2021, № Л35/2021, № Л-38/2021, № Л-39/2021, № Л-179/2021, выполненные оценщиком ООО «АВАДА» - ...........14 были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 г., составляет 495 629 225,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 5,2 %). 

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 г., составляет 348 422 242,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 6,9 %). 

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 г., составляет 439 083 739,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 7,9 %). 

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 г., составляет 329 218 239,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 7,5 %).

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 24 мая 2018 г., составляет 395 503 301,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 6,2 %).

В силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Представителем административного истца и представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца и представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленных отчетов, поскольку они составлены с существенными ошибками и не могут быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода. Отказ эксперта от применения сравнительного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 46-47 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Затратный подход скорее отражает величину издержек, которые необходимо понести для создания подобного имущества, чем его рыночную стоимость. В процессе работы над определением стоимости объектов оценки, Эксперт пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным, а также может привести к искажению рыночной стоимости, поэтому принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте стоимости.

Отказываясь от сравнительного подхода, эксперт указал, что в заключении представлен фактический анализ цен предложений о продаже сопоставимой недвижимости, что соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7, в соответствии с данным анализом на дату оценки отсутствует достаточное количество объектов-аналогов. Эксперт не располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, Эксперт счел невозможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объектов, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов. Основное достоинство доходного подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть все будущие выгоды. 

Рассчитывая стоимость зданий доходным подходом, эксперт применил метод прямой капитализации.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО № 7 доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта «г» пункта 22 ФСО №7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности, цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках доходного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца и административного ответчика, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что использование в качестве объектов-аналогов торговых помещений малой площадью является неверным, поскольку несмотря один тип использования (торговля) данные объекты существенным образом отличаются от гипермаркетов по всем существенным ценообразующим факторам.

Эксперт пояснил: оценщик действительно имеет право самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках каждого из подходов, как указано в п. 24 ФСО № 1, это не освобождает его от обязанности учитывать все доступные данные и проводить всесторонний анализ рынка. В данном случае, утверждение о том, что оцениваемые объекты имеют настолько специфические особенности, что не позволяют провести сравнение с другими объектами на рынке торговой недвижимости Краснодара и Новороссийска, представляется недостаточно обоснованным. Несмотря на специфичность гипермаркетов как формата торговли, существует множество других объектов с аналогичными характеристиками, такими как большие торговые площади и возможность деления их на блоки, высокие потолки, наличие складских помещений. Эти объекты могут быть использованы для сравнительного анализа. Рынок торговой недвижимости в крупных городах, таких как ............ и ............, достаточно развит, чтобы предоставить достаточное количество аналогов для сравнительного анализа, проведенный расчет рыночной стоимость в заключении № АК-013 от 13.05.2024 подтверждает это. Необходимо учитывать не только объекты, которые точно соответствуют формату гипермаркетов, но и другие торговые объекты, которые могут быть адаптированы для использования. Утверждение о невозможности проведения сравнительного анализа из-за различий в классах площади и расположении объектов также является необоснованным. Оценщик должен учитывать различные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, включая местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и т.д. Эти факторы могут быть учтены с помощью корректировок при сравнительном анализе. Таким образом, утверждение о невозможности использования сравнительного и доходного подходов для определения рыночной стоимость объектов оценки не является обоснованным.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что, рассматривать возможность сдачи объектов оценки но частям неверно, поскольку в этом случае необходимо рассчитать и учесть затраты па перепланировку объекта недвижимости — как минимум установление перегородок, перезонирование площадей по функциональному использованию и т.д., что ведет к изменению параметров объекта недвижимости, следовательно, необходимости проведения реконструкции. В свою очередь согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Основания полагать, что подобная реконструкция оцениваемого объекта юридически возможна и экономически целесообразна, отсутствуют;

Эксперт пояснил: рассматривать возможность сдачи объектов оценки по частям не только возможно, но и зачастую целесообразно, особенно в условиях современного рынка недвижимости. Перепланировка не всегда требуется: в современных объектах коммерческой недвижимости часто уже предусмотрена возможность сдачи помещений по частям, к такой недвижимости также относятся объекты оценки. Такие объекты изначально проектируются с учетом гибкости использования, что позволяет минимизировать затраты на перепланировку. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства действительно требует разрешения на строительство. Однако, не всякая перепланировка является реконструкцией. В ряде случаев изменения могут быть классифицированы как текущий ремонт или переустройство, которые не требуют получения разрешения на строительство. Установка легких перегородок или использование мобильных стенок может решить задачу без значительных затрат и без необходимости получения разрешения на строительство, в соответствии части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Сдача объекта по частям приводит к более высокому доходу от аренды по сравнению с арендой всего объекта одному пользователю, что делает такой подход выгодным с точки получения доходов, определяемых в рамках доходного подхода. Таким образом, утверждение о невозможности рассматривать сдачу объектов оценки по частям является необоснованным.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что подобный подход к расчету ведёт к нарушению п. 20 ФСО № 7, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости для внесения этой стоимости в государственной кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использовании оцениваемого объекта.

На что эксперт дал следующие пояснения: расчет рыночной стоимости недвижимости с учетом установки перегородок и частичной сдачи не противоречит п. 20 ФСО № 7, если это экономически целесообразно и реализуемо без значительных изменений. Такой подход может повысить доходность объекта, следуя принципу наилучшего и наиболее эффективного использования.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при выборе используемых подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода итоговая величина соответствует рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего себя фактически объект капитального строительства (здание), земельный участок и улучшения земельного участка в виде замощения, ограждения и т.п., а также инженерных сетей. В то же время задачей проводимой опенки е учетом ее целей п предполагаемого использования является определение рыночной стоимости только объекта капитального строительства. Соответственно, выделение из рыночной стоимости ЕОН, полученной в рамках доходного по входа, только стоимости земельного участка не решает поставленной задачи, так как оставляет открытым вопрос достоверного определения доли стоимости, приходящейся на прочие улучшения объекта (замощение, ограждение, инженерные сети, освещение территории и т.п.). В совокупности указанные условия приводят к практической невозможности оценки стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода, соответствующей требованиям ФСО №1 —3, 7, а также целям и задачам проводимой оценки. Таким образом, Оценщик обоснованно отказался от применения доходного подхода к оценке с учетом совокупности всех требовании федеральных стандартов оценки.

На что эксперт дал следующие пояснения: в утверждении говорится, что доходный подход определяет рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего здание, земельный участок и улучшения. Однако, при правильном применении доходного подхода оценщик может и должен выделить доход, генерируемый каждым компонентом имущества. Это позволяет более точно распределить рыночную стоимость между различными составляющими объекта недвижимости и получить рыночную стоимость оцениваемого здания без улучшений и земельного участка.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена бет учета НДС для соблюдения сопоставимости результатов опенки рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учитывая цели и предполагаемое использование результатов оценки. Кадастровая стоимость оцениваемого объекта капитального строительства определялась в Отчёте № 1-2018 об итогах государственной кадастровой опенки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края но состоянию на 01.01.2018 года, подготовленного ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация Краевое БТИ». В п. 1 раздела 2.5.6 тома I указанного отчета содержится информация о том, что все полученные результаты не включают НДС.

Эксперт дал следующие пояснения: показатели стоимости строительства объектов-аналогов в УПБС-2001 даны по состоянию на 01.01.2000 без учета НДС. Налог на добавленную стоимость относится к статье затрат на создание нового аналогичного сооружения и не является ценообразующим фактором. Без учета налога на добавленную стоимость невозможно установить стоимость строительства нового аналогичного здания или сооружения, так как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС. Включение НДС в рыночную стоимость объекта недвижимости является стандартной практикой, поскольку НДС является неотъемлемой частью затрат на приобретение и владение объектом для большинства покупателей. Исключение НДС из оценки может привести к искажению реальной рыночной стоимости объекта и не будет отражать действительную цену, которую готов заплатить покупатель на свободном рынке. Для целей сопоставимости результатов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо учитывать, что кадастровая стоимость часто определяется на основе массовой оценки, которая может не учитывать специфические особенности конкретного объекта. Исключение НДС из рыночной стоимости для «сопоставимости» с кадастровой стоимостью может создать неравные условия и привести к недооценке объекта. Справедливая рыночная стоимость должна включать все затраты, связанные с приобретением объекта, включая НДС.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что эксперт отказывается от применения к расчетам затратного и сравнительного подходов в пользу доходного подхода, что некорректно. Необходимо учитывать тот факт, что затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - определение стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, а сравнительный подход наиболее точно отражает цены реальных предложений на открытом рынке, тогда как доходный подход основывается на предполагаемых доходах и обладает рядом условностей.

Эксперт дал следующие пояснения: в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки». Подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Затратный подход скорее отражает величину издержек, которые необходимо понести для создания подобного имущества, чем его рыночную стоимость. В процессе работы над определением стоимости объекта оценки, Эксперт пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным, а также может привести к искажению рыночной стоимости, поэтому принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте стоимости. В соответствии с п. 24в ФСО-7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);» В заключении представлен фактический анализ цен предложений о продаже сопоставимой недвижимости, что соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7, в соответствии с данным анализом на дату оценки отсутствует достаточное количество объектов-аналогов. Эксперт не располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, Эксперт счел невозможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ экспертом были допущены следующие нарушения:

- для определения арендной ставки экспертом был некорректно подобран объект-аналог № 3, который несопоставим с объектом экспертизы по классу качества здания и качеству отделки. Отсутствие корректировок по данным факторам не обосновано экспертом;

- скорректированная ставка аренды объекта-аналога № 3 (412 руб./кв. м) на 35 % меньше скорректированной арендной ставки объекта-аналога № 2 (634 руб./кв. м), что говорит о некорректно подобранных аналогах, неоднородности выборки (табл. № 13 стр. 60 заключения).

Эксперт пояснил: замечание является субъективным мнением. Объект-налог № 1 имеет косметический ремонт, находится в капитальном здании, а также является помещением свободного назначения имеет сопоставимый класс качества здания и отделки. При определении рыночной стоимости найдены наиболее сопоставимые объекты-аналоги. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине скорректированной стоимости. 

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:43:0129001:15554 экспертом были допущены следующие нарушения:

- для определения арендной ставки экспертом был подобран объект-аналог № 1, у которого, согласно фотоматериалам, приложенным к объявлению, частично выполнена отделка (скриншот на стр. 82 заключения), что несопоставимо с объектом экспертизы. Отсутствие корректировки по данному фактору не обосновано экспертом;

- скорректированная ставка аренды объекта-аналога № 1 (418 руб./кв. м) на 32 % меньше скорректированной арендной ставки объекта-аналога № 2 (618 руб./кв. м), что говорит о некорректно подобранных аналогах, неоднородности выборки (табл. № 19 стр. 69 заключения).

Эксперт дал следующие пояснения: замечание является субъективным мнением. Объект-аналог № 1 имеет завершенный косметический ремонт: окрашенные стены, навесные потолки и бетонный пол. Бетонный пол часто используется в современных интерьерах (например, в стилях "лофт" и «индустриальный») как законченный элемент отделки. Бетонные полы прочные, долговечные и легкие в уходе, что делает их популярным выбором для различных типов помещений. При соответствии строительным и санитарным нормам бетонный пол является частью завершенного ремонта. Также описание объявления о продаже объекта-аналога № 1 не содержит информации о том, что помещения нуждаются в ремонте. При определении рыночной стоимости найдены наиболее сопоставимые объекты-аналоги. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине скорректированной стоимости.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что при определении чистого операционного дохода (ЧОД) эксперт необоснованно принимает значение операционных расходов в размере 18,1 % для высококлассной торговой недвижимости, а не 17,8% -для торговой.

Эксперт дал следующие пояснения: объектами оценки являются гипермаркеты, которые классифицируются как высококлассная торговая недвижимость согласно справочникам оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 г., под редакцией ФИО5), а также по данным справочников оценщика недвижимости «Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2022 г.).

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного истца и административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости носят статус «архивные». 

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 495 629 225 (четыреста девяносто пять миллионов шестьсот двадцать девять тысяч двести двадцать пять) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г. Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 348 422 242 (триста сорок восемь миллионов четыреста двадцать две тысячи двести сорок два) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г. Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 439 083 739 (четыреста тридцать девять миллионов восемьдесят три тысячи семьсот тридцать девять) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г. Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ размере его рыночной стоимости 329 218 239 (триста двадцать девять миллионов двести восемнадцать тысяч двести тридцать девять) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г. Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости 395 503 301 (триста девяносто пять миллионов пятьсот три тысячи триста один) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 24 мая 2018 г.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 4 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 3 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент определения оспариваемой кадастровой стоимости, регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 06 марта 2024 г.

Так же, АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 350 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Как следует из материалов дела, определением суда о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу от 27 марта 2024 года, расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью зданий и размером их рыночной стоимости составляет от 5,2 до 7,9 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией - АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

восстановить пропущенный процессуальный срок на оспаривание архивной кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, а также с кадастровым номером ........, определенной по состоянию на 24 мая 2018 года.

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНТА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 13547,8 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «нежилое здание»; в размере его рыночной стоимости 495 629 225 (четыреста девяносто пять миллионов шестьсот двадцать девять тысяч двести двадцать пять) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с

01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 11807 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»; в размере его рыночной стоимости 348 422 242 (триста сорок восемь миллионов четыреста двадцать две тысячи двести сорок два) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с

01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 12430,2 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «нежилое здание»; в размере его рыночной стоимости 439 083 739 (четыреста тридцать девять миллионов восемьдесят три тысячи семьсот тридцать девять) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с

01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 12138,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»; в размере его рыночной стоимости 329 218 239 (триста двадцать девять миллионов двести восемнадцать тысяч двести тридцать девять) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2018 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с

01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 11801,1 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «................»; в размере его рыночной стоимости 395 503 301 (триста девяносто пять миллионов пятьсот три тысячи триста один) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 24 мая 2018 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с

01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, ........ считать 06 марта 2024 г.

Взыскать с ООО «ЛЕНТА» в пользу АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 350 000 (триста пятьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июня 2024 г.