Дело № 2-158/2025

44RS0002-01-2024-002400-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Сиротиной Д.И.,

при секретаре Кислухине Р.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Логутова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ЛА. А. Б. о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

установил:

ФИО1 (истец) обратилась в суд с иском к ФИО2, ЛА. А. Б. (ответчики) о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи. В обоснование иска указано, что на основании договора дарения от dd/mm/yy истцу принадлежит 2/13 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .... dd/mm/yy одним из долевых сособственников ФИО2 был заключен договор купли-продажи своей доли (2/13) с лицом, не являющимся сособственником ЛА. А. Б., по которому продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .... В этот же день запись о переходе права собственности была внесена в ЕГРН за №. В нарушение статьи 250 ГК РФ права, истцу как участнику долевой собственности не было направлено извещение с предложением выкупить названную долю, было нарушено преимущественное право покупки доли, принадлежавшей ФИО2 На основании изложенного, с учетом норм Гражданского кодекса РФ, истец просит суд:

1) Перевести на ФИО1 (истец) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от dd/mm/yy 2/13 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, заключенный между ФИО2 и ЛА. А. Б.;

2) Обязать ФИО1 (истец) в день вступления решения суда в законную силу выплатить ФИО2 140 000 (сто сорок тысяч) рублей выкупной стоимости по договору купли-продажи от dd/mm/yy доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а ФИО2 принять вышеуказанную выкупную стоимость.

Истец dd/mm/yy внесла на депозитный счет Управления судебного департамента в Костромской области сумму 140 000 рублей.

Истец обратилась в суд с ходатайством о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения запрета ЛА. А. Б. совершать любые действия и сделки, направленные на отчуждение принадлежащей ей 2/13 доли в праве долевой собственности на жилой дом (кадастровый номер: №) и на регистрационные действия в отношении 2/13 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (кадастровый номер: №), принадлежащей ответчику ЛА. А.Б.

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy заявление истца ФИО1 о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании dd/mm/yy представителем ответчика ЛА. А.Б. - ФИО3 заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до регистрации Управлением Росреестра по Костромской области соглашения от dd/mm/yy о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy в удовлетворении ходатайства представителя ответчика ЛА. А.Б. - ФИО3 отказано.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, судом к участию в деле привлечены Управление Росреестра по Костромской области, филиал ППК «Роскадастр» по Костромской области, нотариус Красносельского нотариального округа Костромской области ФИО4, Муниципальное образование городской округ г. Кострома, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимает, извещена, направила своего представителя – адвоката Логутова А.В., который исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 извещен надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимает, своего представителя не направил, в ходе рассмотрения дела в судебном заседании dd/mm/yy исковые требования не признал.

Ответчик ЛА. А.Б. извещена надлежащим образом, в судебном заседании не участвует, своего представителя не направила, в ходе рассмотрения дела в судебном заседании dd/mm/yy, dd/mm/yy исковые требования не признала, указала о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо ППК «Роскадастр» по Костромской области в судебном заседании не участвует, извещено надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, решение вопроса по существу иска оставили на усмотрение суда.

Третье лицо Росреестр по Костромской области извещено надлежащим образом в судебном заседании не участвует, ранее представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, решение вопроса по существу иска оставили на усмотрение суда.

Третье лицо нотариус Красносельского нотариального округа Костромской области ФИО4 извещена надлежащим образом в судебном заседании не участвует, ранее просила рассматривать дело без ее участия. 

Остальные третьи лица, привлеченные судом к участию в деле, в судебном заседании участия не принимают, извещены надлежащим образом, своих представителей не направили, ходатайств об отложении дела не представили, сведения о движении дела судом размещены на сайте суда, вследствие чего, третьи лица считаются надлежащим образом, извещенными о времени и месте рассмотрения дела, поскольку первичное извещение ими получено.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В соответствии с п.п.1,2,3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Пунктом 2 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). 

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

По смыслу данных правовых норм, на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Судом установлено, что объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер №, состоящий из 2-х этажей, общей площадью 159,8 кв.м., находится в общей долевой собственности.

Истцу ФИО1 принадлежит 2/13 доли в праве общей долевой собственности на основании договора дарения от dd/mm/yy заключенного между нею и ФИО8, удостоверенного нотариусом нотариального округа ... и ... ФИО9 (№)

Ответчик ФИО2 являлся собственником 2/13 долей на основании договора дарения от dd/mm/yy, зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество ... dd/mm/yy, запись в ЕГРП №.

dd/mm/yy ФИО2 и ЛА. А.Б. заключили договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал 2/13 доли, а ЛА. А.Б. купила вышеуказанную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .... 

Переход права собственности зарегистрирован dd/mm/yy.

Согласно договору, ЛА. А.Б. купила у ФИО2 указанную долю за 140 000 рублей, расчет произведен сторонами полностью до подписания договора.

Договор удостоверен нотариусом Красносельского нотариального округа Костромской области ФИО4

Истец ссылается в обоснование иска на нарушение ее преимущественного права покупки, и данное нарушение допущено по ее утверждению ответчиком ФИО2

Данные доводы истца суд находит убедительными, они подтверждены доказательствами, соответствующими требованиям относимости и допустимости, тогда как доказательства, представленные ответчиком в обоснование своих возражений, не подтверждают его правовую позицию.

Из ответа нотариуса ФИО4 следует, что 19.02.2024 года она удостоверила договор купли-продажи между ФИО2 и ЛА. А.Б., предметом которого являлись 2/13 (две тринадцатые) доли в праве собственности на жилой дом по адресу: .... ФИО2 обратился к ней в нотариальную контору с заявлением для извещения сособственников жилого помещения о предстоящей продаже, с целью соблюдения требования ст. 250 ГК РФ. dd/mm/yy ФИО10, врио нотариуса Красносельского нотариального округа Костромской области ФИО4, были совершены нотариальные действия по передаче документов (извещений о продаже доли в праве собственности на жилой дом) физическим лицам, а именно: ФИО5, ФИО6, ФИО11, ФИО12, ФИО8, ФИО7. Ответы на указанные документы нотариусу не поступили. При очередном обращении ФИО2 за удостоверением договора купли-продажи после истечения срока для ответа сособственников, нотариусом была получена свежая выписка из ЕГРН, где было видно, что состав сособственников изменился за период времени ожидания ответа от сособственников. Новому установленному сособствениику жилого дома ФИО1 dd/mm/yy так же было направлено извещение о продаже доли в праве собственности на жилой дом вышеуказанным способом. Ответ от нее так же не поступил. Неудачная попытка вручения была обозначена dd/mm/yy. Получить это письмо ФИО1 могла в отделении почты России в течении 30 календарных дней, однако она этого не сделала. Нотариальное действие по передаче документов осуществляется на основании заявления обратившегося лица, где лицо указывает известный ему адрес для направления извещения. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Из материалов, представленным нотариусом ФИО13 судом установлено, что по заявлению ответчика ФИО2 dd/mm/yy врио нотариуса Красносельского нотариального округа Костромской области ФИО4- ФИО10 сособственникам жилого дома, расположенного по адресу: ... ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО11, ФИО8 направлены извещения о намерении продажи принадлежавших ФИО2 2/13 долей по цене 140 000 рублей.

dd/mm/yy нотариусом ФИО4 от имени ФИО2 сособственнику (истцу) ФИО1 направлено извещение о продаже принадлежащих ему 2/13 долей адресу: ... за цену 800 000 рублей.Извещение от dd/mm/yy направлено по адресу – ... (ФИО1) то есть по месту нахождения дома, доля в котором им отчуждена (копия квитанции Почты России от dd/mm/yy)

Данное извещение не было вручено истцу. 

Доказательства вручения истцу извещения ответчиком в дело не представлено, доказательства того, что извещение была востребовано истцом, также отсутствуют.

Материалами дела установлено, что спорная доля dd/mm/yy продана ответчику ЛА. А.Б. за цену – 140 000 руб., на иных условиях, что содержались в предложении продавца от dd/mm/yy, адресованном истцу.

Ответчик ЛА. А.Б. ходе рассмотрения дела в судебном заседании пояснила, что объявление о продаже доли нашла на Авито. В объявлении была указана стоимость доли 150 000 рублей. В сентябре 2023 года позвонила по объявлению, ответил ФИО2. ФИО14 сначала сказал, что доли хотят у него выкупить соседи цыгане, так как они там не собственники, а проживают самовольно. Она с ФИО14 обратились к нотариусу из поселка Красное на Волге. Извещение сособственникам готовил нотариус. В присутствии нотариуса ФИО14 снизил ей (ЛА. А.Б.) стоимость на 10 000 рублей. Когда подошел срок оформлять собственность, оказалось, что произошла смена собственника. Потребовалось повторное уведомление о продаже. О том, что в уведомлении о продаже ФИО15 указана цена 800 000 руб. ей не было известно.

Истец ФИО1 с dd/mm/yy зарегистрирована и проживет по адресу: ... (копия паспорта истца).

Стороной истца в материалы дела приобщены фотографии дома адресу: ..., дом полуразрушен, выглядит не пригодным для проживания. 

Ответчик ЛА. А.Б. в судебном заседании dd/mm/yy подтвердила, что в доме проживают только ФИО16 Д и ФИО7.

По состоянию на dd/mm/yy согласно выписки из ЕГРН правообладателями жилых помещений по адресу ... - являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО11, ФИО2, ФИО1

По информации отдела ЗАГС по городскому округу г. Костромы ФИО12 dd/mm/yy г.р. умерла dd/mm/yy (свидетельство о смерти I-ГО № от dd/mm/yy, ФИО11 dd/mm/yy.р., умер dd/mm/yy (свидетельство о смерти I-ГО № отdd/mm/yy).

Согласно реестру наследственных дел после смерти ФИО12, ФИО11 наследственных дел не заводилось. 

Администрация города Костромы сообщила, что ими не был инициирован процесс о признании принадлежащих ФИО12 и ФИО11 долей в праве общей долевой собственности (по 1/13 каждому) на жилой дом по адресу ..., выморочным имуществом.

По состоянию на dd/mm/yy согласно выписки из ЕГРН правообладателями жилых помещений по адресу ... - являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО11, ФИО2, ФИО1.

По состоянию на dd/mm/yy правообладателями жилого помещения по адресу ... - являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО11, ФИО1

Как пояснял в судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела представитель истца Логутов А.В., актуальный адрес ФИО1 ответчик ФИО2 мог уточнить у нотариуса, к которому обратился, имеющего полномочия по запросу необходимых сведений (выписки из ЕГРН), а также мог узнать из договора дарения между ФИО8 и ФИО1 в котором указан адрес.

При этом суд учитывает, что нотариус при совершении нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи, руководствуется Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156. Указанным документом не предусмотрена обязанность нотариуса производить действия по розыску адресов сособственников, в том числе, путем направления межведомственных запросов: информация о лице, которому передаются документы, и его адресе, способе передачи устанавливается нотариусом из объяснений (со слов) заявителя (п. 103 указанного Регламента) (ответ нотариуса ФИО4 от 30.10.2024)

Предложение покупки, принадлежащей ФИО2 доли, не может рассматриваться как надлежащее выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ФИО2 не принято исчерпывающих мер по извещению истца о намерении продажи принадлежащих ему долей, а также то, что извещение не было востребовано адресатами по указанному им адресу, а значит свое право на преимущественное приобретение доли истец реализовать не смогла.

Поскольку в данном случае ответчик ФИО2 указал адрес в извещении истца формально, не удостоверился, что истец по указанному адресу не проживает, заявлений нотариусу о принятии мер по установлению места регистрации истца ФИО1 не направлял, а также известно, что dd/mm/yy нотариус ФИО4 получила сведения из Почты России, что адресат (истец) по извещению, оставленному по адресу, не явился, и отсутствуют доказательства того, что извещение было востребовано в отделении связи, суд приходит к выводу, что представленное суду извещение и сведения о его доставке, не подтверждают надлежащее извещение других сособственников (истца ФИО1) о продаже доли. Суд исходит из того, что соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер.

Из материалов дела и показаний участников процесса не следует подтверждения того факта, что истец знала о намерении ответчика ФИО2 о продаже своей доли, и зная об этом, своим правом не воспользовалась.

Доводы ответчиков подтверждения представленными им в дело доказательствами не находят.

Доводы ответчиков, представленные в ходе судебного разбирательства, о том, что истец должна была получить направленное ей по адресу извещение, так как должна была получать квитанции на оплату коммунальных услуг по указанному адресу, документально не подтверждены, и не могут являться основанием того, чтобы суд пришел к выводу о надлежащем извещении истца о продаже доли.

Довод ответчиков, заявленный в ходе рассмотрения дела, о притворности заключения договора дарения от dd/mm/yy судом отклоняется, представленный договор удостоверен в соответствии с законодательством Российской Ф., никем не оспорен, судом не отменен.

Довод о пропуске истцом срока исковой давности материалами дела не подтвержден. Согласно пояснениям в судебном заседании представителя истца Логутова А.В., истец узнала о продаже ответчиком долей в апреле 2024 года, после того, как ответчик ЛА. А.Б. обратилась к руководителю фирмы, где работает истец, с предложением купить у нее эти доли.

Ответчик ЛА. А.Б. в судебном заседании подтвердила, что встречалась с ФИО17 в апреле 2024 по выкупу долей (протокол судебного заседания от dd/mm/yy).

В материалах дела имеется справка от 10.06.2025г. выданная ФИО1 (истец), что она работает бухгалтером в ООО «Специализированный застройщик «Стройплощадка». Справка выдана генеральным директором ФИО17.

Судом установлено, что ФИО1 не знала о намерении ответчиком ФИО2 продать долю в доме и в течение одного месяца со дня направления уведомления dd/mm/yy и уведомить его о своем решении.

Доказательств, что истец имела возможность обратиться с настоящим иском в суд в течение 3 месяцев с момента нарушения ее преимущественного права покупки, ответчиками не представлено.

Из чего суд, делает вывод об отсутствии пропуска истцом срока для предъявления иска в суд в июне 2024 года.

Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса (нарушения права преимущественной покупки), в связи с чем предъявление иска о признании сделки недействительной без заявления требований о применении последствий недействительности сделки в виде перевода на участника долевой собственности прав и обязанностей покупателя и без внесения на депозит суда стоимости приобретаемого недвижимого имущества не может быть признан надлежащим способом защиты права.

Требования о переводе прав и обязанностей покупателя были изложены в исковом заявлении dd/mm/yy.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, приходит к выводу, что преимущественное право истца на приобретение долей было нарушено ответчиком ФИО2, и должно быть восстановлено путем перевода прав и обязанностей покупателя ЛА. А.Б. на ФИО1 и взыскании с последней в пользу ЛА. А.Б. 140 000 руб., внесенных ею на счет Управления Судебного департамента в Костромской области. 

Настоящее решение является основанием для исключения записи Управлением Росреестра по Костромской области записи о праве собственности ЛА. А.Б. на 2/13 в праве общей долевой собственности на жилой дом от dd/mm/yy по адресу: ... внесении записей о праве собственности ФИО1 на 2/13 долей.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

В пункте 5 разъяснено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истцом уплачена государственная пошлина 300 руб., подтверждена документально.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, не была надлежаще исполнена ответчиком ФИО2, что и повлекло нарушение права истца, и в этой связи иск судом удовлетворен, а потому в данном случае суд находит, что расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести с ЛА. А. Б. (dd/mm/yy года рождения, паспорт: серия №) на ФИО1 (dd/mm/yy года рождения, паспорт: №) права и обязанности по договору купли-продажи 2/13 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от dd/mm/yy по адресу: ... (кадастровый №), заключенный между ФИО2 и ЛА. А. Б. за цену 140 000 руб. 

Взыскать с ФИО1 (dd/mm/yy года рождения, паспорт: серия №) в пользу ЛА. А. Б. (dd/mm/yy года рождения, паспорт: серия №) 140 000 (сто сорок тысяч) руб., находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Костромской области (чек по операции от dd/mm/yy).

Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ЛА. А. Б. на 2/13 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по договору купли-продажи от dd/mm/yy по адресу: ... (кадастровый номер: №).

Взыскать с ФИО2 (dd/mm/yy года рождения, паспорт: серия №) в пользу ФИО1 (dd/mm/yy года рождения, паспорт: серия №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) руб. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Сиротина

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 года