Дело №2-452/18 Великий Новгород 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2018 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Галкиной Н.А., 

при секретаре Шмандиной А.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца и третьего лица ИП ФИО2, представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Хозяйство жилищное» о признании недействительным акта разграничения эксплуатационной ответственности (в части) к договору возмездного оказания услуг, признании незаконными действий, выразившихся в отказе в проведении ремонта кровли над нежилым помещением, возмещении материального ущерба, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Хозяйство жилищное» (далее – Общество) о защите прав потребителей, указав, что он является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № и №, распложенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> Управление жилым домом осуществляет ответчик. 28.06.2017 года Общество направило в адрес истца для подписания договор возмездного оказания услуг от 01.06.2017 №3. Не согласившись с положениями договора в части разграничения эксплуатационной ответственности между ФИО1 и Обществом, истец направил в адрес Общества протокол разногласий и дополнительное соглашение к договору. Данные документы были отклонены Обществом по причине того, что кровля над пристроенной частью нежилых помещений, фасад и конструктивные элементы фасада предназначены для обслуживания только принадлежащих истцу нежилых помещений, и не относятся к общему имущество дома. Истец полагает, что данные доводы ошибочны, поскольку принадлежащие ему нежилые помещения являются встроенными, а не пристроенными, кровля над ними имеет неизменный вид с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и предназначена для обслуживания более одного помещения. 07.08.2017 года в одном из нежилых помещений произошла протечка кровли. 09.08.2017 года истец обратился в Общество с заявлением о проведении внепланового ремонта кровли. 16.08.2017 года в удовлетворении данного заявления Обществом отказано. В этот же день истец был вынужден заключить договор подряда с ООО «СК «Грани-ВН» на проведение ремонта кровли. Стоимость работ составила 52 914 руб. и оплачена истцом в полном объеме. Данные расходы понесены истцом вследствие неправомерного бездействия со стороны ответчика.

На основании Закона «О защите прав потребителей» ФИО1 просит:

признать недействительным пункт «а» раздела «собственник нежилого помещения несет ответственность в границах» акта разграничения эксплуатационной ответственности к договору возмездного оказания услуг от 01.06.2017 №3; 

признать незаконными действия Общества, выразившиеся в отказе выполнить ремонт кровли над нежилым помещением с кадастровым номером №; 

взыскать с Общества материальный ущерб в сумме 52 914 руб.; компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.; штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке; расходы на оплату юридических услуг в сумме 3 000 руб. 

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, ООО «Охранное агентство «Ратибор», ООО «Охранное агентство «Ратибор-плюс».

Представитель третьего лица ООО «Охранное агентство «Ратибор-плюс» в суд не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании истец ФИО1, третье лицо ИП ФИО2, являющаяся также представителем истца, требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика ФИО3 представил письменные возражения на иск, полагает, что кровля над принадлежащими истцу нежилыми помещениями предназначена для обслуживания только этих помещений и не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. 

Представитель третьего лица ООО «Охранное агентство «Ратибор» ФИО4 полагал, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В силу положений части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным жилым домом среди прочих условий должен быть предусмотрен состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление (пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ).

Судом установлено, что на основании договора дарения от 17.03.2017 года ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № (общей площадью 72,3 кв.м.) и нежилого помещения с кадастровым номером № (общей площадью 46,8 кв.м.), распложенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ФИО1 на нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН 27.03.2017 года.

31.03.2017 года между ФИО1 (ссудодатель) и ИП ФИО2 (ссудополучатель) заключен договор ссуды, согласно которому ссудодатель передал в безвозмездное пользование ссудополучателю указанные нежилые помещения с правом передачи в аренду без дополнительного согласования с ссудодателем. 

01.04.2017 года между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Охранное агентство «Ратибор» (арендатор) заключен договору аренды, согласно которому арендодатель передает в пользование арендатору часть нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 48,75 кв.м., для использования под офис.

01.04.2017 года между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Охранное агентство «Ратибор-плюс» (арендатор) заключен договору аренды, согласно которому арендодатель передает в пользование арендатору часть нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 23,55 кв.м., для использования под офис и оружейную комнату. 

01.04.2017 года между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Охранное агентство «Ратибор» (арендатор) заключен договору аренды, согласно которому арендодатель передает в пользование арендатору нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 46,8 кв.м., для использования под офис и оружейную комнату.

В соответствии с договором управления многоквартирными домом от 01.05.2015 года ООО «Хозяйство жилищное» осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

адрес> и приняло на себя обязательство выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

В приложении №1 к указанному договору определен перечень общего имущества многоквартирного дома, в том числе: крыша; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

28.06.2017 года ООО «Хозяйство жилищное» (исполнитель) направило в адрес ФИО1 (заказчик) договор возмездного оказания услуг от 01.06.2017 №3, согласно которому исполнитель обязуется осуществлять техническое обслуживание, текущий ремонт инженерных сетей и санитарное содержание общего имущества указанного многоквартирного дома, оказывать заказчику услуги по холодному и горячему водоснабжению и электроснабжению на общедомовые нужды, а заказчик обязуется принимать долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в доме. 

В силу п. 2.1.3 договора исполнитель обязуется по решению общего собрания собственников помещений дома выполнять работы по капитальному и текущему ремонту своими силами, либо с привлечением специалистов или подрядных организаций, имеющих лицензии, сертификаты на проведение соответствующих работ, при условии принятия решения общим собранием собственников помещений вида, объема, стоимости, источника финансирования и сроков выполнения работ.

Неотъемлемой часть договора от 01.06.2017 года являются: акт разграничения эксплуатационной ответственности; расчет платежа за оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества дома. 

Согласно пункту «а» акта разграничения эксплуатационной ответственности собственник нежилого помещения несет ответственность в границах: конструктивные элементы и имущество: выступающий козырек и крыльцо входа в нежилое помещение, кровля над пристроенной частью нежилого помещения, фасад и конструктивные элементы фасада нежилого помещения.

Из материалов дела усматривается, что 30.06.2017 года ФИО1 направил в адрес Общества протокол разногласий и дополнительное соглашение к договору от 01.06.2017 №3, в котором предлагал Обществу внести изменения в пункт «а» раздела «собственник нежилого помещения несет ответственность в границах» и согласовать его в следующей редакции: «а) конструктивные элементы и имущество: выступающий козырек и крыльцо входа в нежилое помещение».

31.07.2017 года ФИО1 направил в адрес Общества подписанный со своей стороны договор от 01.06.2017 №3 и акт разграничения эксплуатационной ответственности, содержащие оговорку «с протоколом разногласий от 30.06.2017 г.».

Письмом от 01.08.2017 №401 Общество отказалось от подписания протокола разногласий и дополнительного соглашения к договору от 01.06.2017 года, указав, что кровля над пристроенной частью нежилых помещений, фасад и конструктивные элементы фасада нежилых помещений не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

09.08.2017 года истец обратился в Общество с заявлением о том, что 07.08.2017 года в нежилом помещении с кадастровым номером № произошла протечка кровли, которая угрожает не только состоянию помещения, но и сохранности имущества арендатора, находящегося в нем. ФИО1 просил Общество осуществить внеплановый ремонт кровли над нежилым помещением.

16.08.2017 года письмом №749 Обществом отказано истцу в проведении ремонта кровли по причине того, что кровля не является общим имуществом, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу ремонта кровли над нежилым помещением истцом не представлено.

В этот же день, 16.08.2017 года между ФИО1 (заказчик) и ООО «СК «Грани-ВН» (подрядчик) заключен договор подряда от 16.08.2017 №9/17-С, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства выполнить работы по ремонту кровли нежилого помещения с кадастровым номером №. Стоимость работ с учетом стоимости расходных материалов и оборудования определена сторонами договора в размере 52 914 руб. 

Доказательств того, что истец предпринял меры к согласованию с ответчиком объема работ по ремонту кровли и стоимости данных работ, суду не представлено. 

04.09.2017 между ФИО1 (заказчик) и ООО «СК «Грани-ВН» (подрядчик) подписан акт выполненных работ по договору 16.08.2017 №9/17-С. 

Оплата работ произведена истцом подрядчику в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями: от 05.09.2017 № в сумме 32 164 руб., от 16.08.2017 №504 в сумме 20 750 руб. 

15.09.2017 года ФИО1 обратился в Общество с претензией, в которой просил возместить ему ущерб в сумме 52 914 руб. в связи с ненадлежащим исполнением Обществом договорных обязательств. 

02.10.2017 Обществом отказано истцу в возмещении расходов на оплату ремонта кровли по договору подряда.Разрешая требования истца о признании недействительным пункта «а» раздела «собственник нежилого помещения несет ответственность в границах» акта разграничения эксплуатационной ответственности к договору от 01.06.2017 №3, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1 статьи 433 ГК РФ).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (часть 1 статьи 438 ГК РФ).

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как видно из вышеприведенных фактических обстоятельств дела, при заключении договора на оказание услуг между сторонами возникли разногласия, истец (заказчик) подписал договор с протоколом разногласий, при этом протокол разногласий ответчиком (исполнителем) не согласован. Поскольку ни одна из сторон договора не воспользовалась правом, предоставленным ст. 446 ГК РФ, на разрешение разногласий в судебном порядке, суд приходит к выводу о том, что в силу ст. 433 ГК РФ договор от 01.06.2017 года в части пункта «а» раздела «собственник нежилого помещения несет ответственность в границах» акта разграничения эксплуатационной ответственности является незаключенным.

В связи с изложенным, требование истца о признании недействительным спорного пункта акта разграничения эксплуатационной ответственности, как не соответствующего закону (ст. 168 ГК РФ, п. 3 ч. 1 ст.36 ЖК РФ), является ненадлежащим способом защиты, а потому подлежит отклонению. 

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика ущерба в сумме 52 914 руб., подлежат применению следующие нормы материального права. 

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены выбор способа управления многоквартирным домом, а также принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Текущий ремонт проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Капитальный ремонт проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (статья 44 ЖК РФ, пункты 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Как следует из частей 2 и 3 статьи 158 ЖК РФ, пункта 37 Правил №491, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта размер платы за проведение ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения ремонта.

По смыслу указанных правовых норм ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений в этом доме и за счет собственников. Решение должно быть основано на акте осмотра, составленного в порядке пунктов 13 и 14 Правил №491, устанавливающего и подтверждающего необходимость проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома. Финансирование расходов по ремонту осуществляется собственниками за счет собственных средств. 

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Согласно приложению №1 к договору подряда от 16.08.2017 №9/17-С, подрядчик ООО «СК «Грани-ВН» выполнило работы по ремонту кровли, включающие в себя: демонтаж старого кровельного покрытия (6 куб.м.); вывоз мусора и утилизацию (6 м.куб.); устройство гидроизоляции основания и примыканий на 2 слоя (42 кв.м.); устройство кровли наплавляемой без утепления, с примыканиями (42 кв.м.).

Проанализировав положения данного договора, а также приложение №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, приложение № 7 ВСН 58-88(р) Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, суд приходит к выводу о том, что выполненные ООО «СК «Грани-ВН» работы относятся к категории выборочного капитального ремонта.

Обоснованность данных выводов подтвердил в судебном заседании ИП ФИО5, допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста (заключение от 12.02.2018 №011/16/18). 

Поскольку общее собрание собственников помещений не принимало решения о необходимости проведения ремонта многоквартирного дома и об источниках его финансирования, то договор подряда от 16.08.2017 №9/17-С, акт приемки выполненных работ, как самостоятельные документы, без наличия соответствующего волеизъявления собственников многоквартирного дома, не являются основанием для возложения на ответчика обязанности по возмещению стоимости ремонта как неосновательного обогащения за счет истца. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Для удовлетворения иска о возмещении убытков необходимо наличие совокупности обстоятельств, которые должен доказать истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; вина ответчика в их возникновении. 

Истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств наличия совокупности указанных выше условий для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде взыскания ущерба. 

Разрешая требования истца о признании незаконными действий Общества, выразившихся в отказе в проведении ремонта кровли над нежилым помещением, суд приходит к следующему.

Согласно техническому паспорту нежилое помещение с кадастровым номером № являются встроенными. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, проанализировав положения договора управления многоквартирным домом и состав общего имущества, определенный общим собранием собственников в приложении №1 к данному договору, суд приходит к выводу о том, что кровля над выступающей частью встроенного помещения относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. 

Вместе с тем, требование об оспаривании решения, действия (бездействия) подлежит удовлетворению в том случае, если суд установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. Соответственно, принимая решение о признании незаконным решения, действия (бездействия), суду следует одновременно возлагать на ответчика обязанность совершить конкретные действия с целью устранения нарушения прав и свобод истца.

Как установлено в судебном заседании, ремонт кровли над нежилым помещением с кадастровым номером № выполнен в сентябре 2017 года подрядчиком ООО «СК «Грани-ВН», исковое требование об обязании ответчика выполнить ремонт кровли ФИО6 не заявлено.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для возложения на Общество какой-либо обязанности не имеется, совокупность условий для признания незаконным действий ответчика, выразившихся в отказе в проведении ремонта кровли над нежилым помещением, отсутствует. 

Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, суд приходит к следующему. 

Согласно преамбуле Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Законодатель определяет, что потребитель - это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Поскольку принадлежащие истцу помещения являются нежилыми и используются в коммерческих целях, а не для личных нужд истца, к отношениям сторон не могут применяться положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в связи с чем, требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа подлежат отклонению. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы, понесенные истцом, возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ООО «Хозяйство жилищное» о признании недействительным пункта «а» раздела «собственник нежилого помещения несет ответственность в границах» акта разграничения эксплуатационной ответственности к договору возмездного оказания услуг от 01.06.2017 №3; признании незаконными действий, выразившихся в отказе в проведении ремонта кровли над нежилым помещением; возмещении материального ущерба в сумме 52 914 руб., взыскании компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб., штрафа - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Н.А. Галкина

Мотивированное решение составлено: 28 февраля 2018 года.