Дело № 2-1776/2025

73RS0003-01-2025-004132-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ульяновск 16 октября 2025 года

Железнодорожный районный суд города Ульяновска в составе:

судьи Михайловой О.Н.,

при секретаре Крашенёвой Т.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства

установил:

Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (до смены наименования ДД.ММ.ГГГГ -Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, далее - Министерство) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства. 

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г. Ульяновска и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого последней был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 880 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №) права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № переданы ФИО3 

В связи с переходом права на объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ), права и обязанности по указанному договору аренды перешли к ФИО1 

В соответствии с генеральным планом г. Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 № 83, указанный земельный участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».

Дальнейшее использование земельного участка с целью индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.

Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и подписании соглашения о его расторжении, до настоящего времени земельный участок ответчиком не возвращен.

В связи с чем, истец, ссылаясь на нормы действующего законодательства, просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №; обязать ответчика демонтировать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №; обязать ответчика возвратить земельный участок в состоянии пригодном для его дальнейшего использования.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, администрация г. Ульяновска, ФИО3, ФИО2

В ходе слушания дела от Министерства поступили дополнительные пояснения, согласно которым в настоящее время подготовлены проекты внесения изменений в генеральный план г. Ульяновска и Правила землепользования и застройки МО «город Ульяновск», согласно которым спорный земельный участок будет расположен в функциональной зоне рекреационного назначения и в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования. Указанные изменения подлежат рассмотрению на общественных обсуждениях с ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель Министерства по доверенности ФИО4 доводы искового заявления и дополнительных письменных пояснений поддержала в полном объеме. Указала, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка является неиспользование ответчиком земельного участка по назначению более трех лет после его предоставления, а также нахождение земельного участка в зоне, в которой запрещено осуществлять строительство индивидуальных жилых домов. После проведенной прокуратурой проверки ответчику Министерством было предложено расторгнуть договор аренды. Отнесение земельного участка в настоящее время к зоне городских лесов, так и после внесения изменений в градостроительный план города и изменения зоны городских лесов на рекреационную зону, не позволит осуществлять строительство объектов на спорном земельном участке. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил в их удовлетворении отказать. Указал, что на спорном земельном участке расположен объект незавершённого строительства в виде фундамента под строительство жилого дома, зарегистрированный в установленном порядке. Пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Ульяновка обращалась в суд с аналогичным иском к ФИО3 (прежнему арендатору), в удовлетворении которого было отказано. Полагает, что на территории г. Ульяновска отсутствуют городские леса, о чем свидетельствуют ответы Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ, а также ответ Рослесхоза на обращение ФИО6 

Представитель третьего лица прокуратуры Ульяновской области ФИО7 просил исковые требования удовлетворить, указав что использование земельного участка в целях строительства дома невозможно, в связи с нахождением на нем зеленых насаждений. Кроме того, градостроительный план имеет преимущественное значение относительно правил землепользования и застройки. Отнесение земельного участка к зоне городских лесов не позволяет осуществлять строительство объектов на спорном земельном участке. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области на основании Закона Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», Указа Губернатора Ульяновской области от 01.11.2018 № 105 «О мерах по совершенствованию деятельности, исполнительных органов государственной власти», Указа Губернатора Ульяновской области от 10.12.2021 № 118 «О мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов государственной власти Ульяновской области», Указа Губернатора Ульяновской области от 07.08.2025 №65 «О некоторых мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов Ульяновской области, возглавляемых Правительством Ульяновской области», постановления Правительства Ульяновской области от 27.01.2022 № 1/51-П «О Министерстве имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области» является уполномоченным лицом в части разрешения вопросов по распоряжению в пределах муниципального образования «город Ульяновск» земельными участками.

В силу пунктов 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1,4 стати 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктов 1 и 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ).

Из вышеприведенных норм закона следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> по генеральному плану (земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-1П), на кадастровом плане (карте) соответствующей территории 

<

адрес> и указанный земельный участок, площадью 879,8 кв.м, предоставлен в аренду ФИО2 на срок до ДД.ММ.ГГГГ под индивидуальное жилищное строительство (т. 2 л.д. 47).

ДД.ММ.ГГГГ земельному участку присвоен кадастровый номер №.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г. Ульяновска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, площадью 880 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для использования под индивидуальное жилищное строительство. (т. 1 л.д. 44-46)

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора аренды срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, действующим от имени ФИО2 и ФИО3 заключен договор уступи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2 л.д. 113). 

Указанный договор уступки прав и обязанностей прошел государственную регистрацию. 

При этом, в 2013 году по заказу ФИО3 произведен отвод в натуре границ спорного земельного участка, в ДД.ММ.ГГГГ заключен договор подряда на выполнение проектных работ (разработка рабочей документации на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>) (т. 1 л.д. 168-173).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1, последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 36 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 10%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 880 +/- кв.м. (т. 1 л.д. 187-188). 

Договор прошел государственную регистрацию. 

ФИО1 обратился в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области с заявлением о внесении изменений в части замены стороны по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, на что письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство направило ответ, из которого следует, что к ФИО1 перешло право аренды на испрашиваемый земельный участок, в связи с переходом право собственности на объект недвижимости расположенный на нем. Также указано на невозможность внесения изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с направленным ранее уведомлением о расторжении указанного договора аренды (т. 1 л.д. 207). 

Пунктами 6.1, 6.2 договора аренды предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 2.1.7 договора.

В пункте 2.1.7 договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, при невнесении арендном платы более 2-х раз подряд, при ином существенном нарушении договора.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 880 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, установлен вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство. Договор аренды земельного участка зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (т. 1л.д. 76-83).

В пределах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 111-112).

В соответствии со сведениями, представленными Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска в рамках рассмотрения дела, согласно генеральному плану г. Ульяновска, утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 № 83, земельный участок с кадастровым номером №, расположен в функциональной зоне «территория городских лесов». В соответствии с Правилами землепользование и застройки МО «город Ульяновск», утвержденных постановлением администрации г. Ульяновска от 10.08.2021 № 1166, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.

При этом изменения в генеральный план г. Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 № 83, в отношении территории на который расположен земельный участок, не вносились.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его расположения в зоне городских лесов, в ответ на которое ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сообщил о намерении продолжить строительство объекта и несогласии с предложением о расторжении договора аренды (т.1 л.д. 210-211).

Из материалов дела следует, что решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении требований администрации г. Ульяновска к ФИО3 (прежнему арендатору) о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, отказано.

Министерством в обосновании исковых требований указано, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка истцом для целей, на которые он предоставлен в течение 3 лет, а также нахождение спорного земельного участка в соответствии с генеральным планом в функциональной зоне «территория городских лесов».

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчиком спорный земельный участок используется в целях жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства. Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен в целях индивидуального жилищного строительства. Факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, выразившегося в неиспользовании земельного участка для целей, предусмотренных договором, не установлен.

Доводы истца о том, что земельный участок находится на территории городских лесов, также не является основанием для расторжения спорного договора аренды.

На момент предоставления ответчику спорного земельного участка Генеральный план города Ульяновска был уже утвержден, изменения в него впоследствии не вносились.

При этом постановление главы г. Ульяновска от 23.10.2009 № 8208, на основании которого спорный земельный участок предоставлен в аренду ФИО2 (первоначальный арендатор) под индивидуальное жилищное строительство, не отменено и незаконным не признано.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 111 Лесного кодекса РФ к защитным лесам относятся леса, которые являются природными объектами, имеющими особо ценное значение, и в отношении которых устанавливается особый правовой режим использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов. Городские леса отнесены к категории защитных лесов.

К городским лесам относятся леса, расположенные на землях населенных пунктов в пределах одного муниципального образования (часть 1 статьи 116 Лесного кодекса РФ).

Из представленных ответчиком копий ответов Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ, а также Федерального агентства лесного хозяйства, следует, что по данным государственного лесного реестра на территории города Ульяновска отсутствуют городские леса (т. 2 л.д.82, 87).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов и в отношении него установлен вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство. Сведения о лесах, а также о том, что участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, отсутствуют. 

Администрация г. Ульяновска, правопреемником которой по вопросам распоряжения земельными участками на территории г. Ульяновска, государственная собственность на которые не разграничена, является Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, как арендодатель земельного участка добровольно передала спорный земельный участок более пятнадцати лет назад, не заявляя о его недостатках, принимая при этом от арендатора арендную плату.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении спорного договора аренды земельного участка и возложении обязанности возвратить земельный участок.

Оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, возложении обязанности на ответчика демонтировать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, с учетом установленных по делу обстоятельств также не имеется. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства отказать.

Меры по обеспечению исковых требований Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, принятые на основании определения Железнодорожного районного суда города Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № отменить по вступлению в законную силу настоящего решения. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Михайлова 

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2025.