Дело № 2-2540(2017)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2017 года г.Брянск

Советский районный суд гор. Брянска в составе:

председательствующего судьи Присекиной О.Н.

при секретаре Лариной О.С.

с участием 

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к АНО «Брянский областной жилищный фонд» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, признании договора расторгнутым по инициативе дольщика, взыскании процентов за пользование денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, указывая, что 21.05.2015 года между АНО «Брянский областной жилищный фонд» и ФИО3 был заключен договор № С2012-32 участия в долевом строительстве. В силу п.1.4. договора №С/2012-32 ответчик обязан был передать истцу объект долевого строительства в декабре 2015г. Согласно п. 1.1. договора №С/2012-32 истец осуществил финансирование строительства квартиры 

<

адрес>, что выполнено истцом в полном объеме, и своевременно, за исключением последнего платежа в размере 97 720 рублей 00 копеек, который он обязан был осуществить в срок до 30 декабря 2015г. в соответствии с п.2.3.2. Договора №С/2012-32. Согласно п.2.1. Договора №С/2012-32 стоимость квартиры, на момент заключения настоящего Договора составляла 1 585 720 руб. Конечная стоимость квартиры определяется на момент подписания акта приема-передачи квартиры в соответствии с обмерами предприятия технической инвентаризации. В связи с тем, что в декабре 2015 года застройщиком строительство объекта не было завершено, и было очевидно, что не будет завершено в ближайшие три-четыре месяца, истец на личном приеме в декабре 2015 и январе 2016 года довел до сведения руководителя ответчика свое намерение реализовать гарантированное законом право на взыскание неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и что оставшаяся часть взноса в размере 97 720 рублей будет удерживаться истцом в качестве обеспечительной меры по взысканию неустойки, возражений со стороны ответчика не последовало. 11 октября 2016 года АНО "Брянский областной жилищный фонд" уведомило истца о завершении строительства объекта, предложив подписать акт приема - передачи квартиры, доплатить в сумму размере 17 980 руб. в связи с увеличением площади объекта на 0,62 кв.м. В связи с тем, что на объекте имели место быть существенные недостатки (перепад потолка от стены до стены в 10 см) и др. Истец уведомил ответчика письмом от 18 октября 2016 года, что акт приема-передачи объекта будет подписан им незамедлительно после устранения недостатков объекта. Письмом №936 от 09 декабря 2016 года АНО "Брянский областной жилищный фонд" уведомило истца о том, что договор №С/2012-32 участия в долевом строительстве от 21 мая 2015 года, признается расторгнутым в одностороннем порядке. Этим же письмом истцу было предложено явиться в срок до 19 декабря 2016 года в офис ответчика для предоставления банковских реквизитов для осуществления возврата денежных средств ранее уплаченных в счет исполнения условий договора. ФИО3 предоставил 16 декабря 2016 года в АНО "Брянский областной жилищный фонд" реквизиты счета, на который необходимо перечислить денежные средства (вх.639 от 16.12.2016), так как был заинтересован в приобретении иного жилья в связи с предновогодними скидками на недвижимость. Однако, по состоянию на 10 мая 2017 года истцу не передана квартира с устраненными недостатками, и не возвращены денежные средства.

Истец просил суд признать незаконным односторонний отказ АНО «Брянский областной жилищный фонд» от исполнения договора №С/2012-32 участия в долевом строительстве от 21 мая 2015 года; обязать АНО «Брянский областной жилищный фонд» передать ФИО3 квартиру 

<

адрес> со всеми устраненными недостатками; взыскать с АНО Брянский областной жилищный фонд" в пользу ФИО3 неустойку в размере 426 625 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

27.06.2017 года и 04.07.2017 г. в суд поступили уточнения требований, подписанные представителем истца по доверенности ФИО1, в которых сторона истца по этим же основаниям, но с учетом того, что денежные средства в марте 2017 г. поступили на счет истца, просила суд: 

признать незаконным односторонний отказ АНО «Брянский областной жилищный фонд» от исполнения договора №С/2012-3 2 участия в долевом строительстве от 21 мая 2015 года; 

признать договор №С/2012-32 участия в долевом строительстве от 21 мая 2015 года расторгнутым с 16 декабря 2016 года по ч.1 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" - в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца и существенным наущением застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, не устраненным им не смотря на обращения дольщика; взыскать с АНО «Брянский областной жилищный фонд» в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 530 045,04 рублей, предусмотренные ч.2 ст.9 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", убытки в виде уплаченных процентов по кредиту в размере 41 644 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала уточненные требования.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседание исковые требования не признал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, указав, что порядок расторжения договора ответчиком соблюден, недостатки, которые имели место в квартире, не носили существенного характера и не привели к невозможности использования квартиры по её назначению, кроме того, они были устранены застройщиком после обращения дольщика. Однако дольщик не оплатил оставшийся платеж в размере 97 720 руб., кроме того, своими конклюдентными действиями по предоставлению реквизитов счета и заявлением с просьбой перечислить на данный счет денежные средства фактически согласился на расторжение договора.

Представитель Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется отзыв с указанием, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.05.2015 г. №С\2012-32 погашена 30.12.2016 г..

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя Управления Росреестра по Брянской области.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 21.05.2015 года между АНО «Брянский областной жилищный фонд» и ФИО3 был заключен договор № С2012-32 участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1. договора №С/2012-32 истец осуществил финансирование строительства квартиры 

<

адрес>

Согласно п.2.1. Договора №С/2012-32 стоимость квартиры, на момент заключения настоящего Договора составляла 1 585 720 рублей.

Согласно п. 2.2 Договора №С/2012-32 конечная стоимость квартиры определяется на момент подписания акта приема-передачи квартиры в соответствии с обмерами предприятия технической инвентаризации.

Согласно п.2.3. Договора №С/2012-32 Дольщик должен был оплатить:

- в срок до 01 июля 2015 – 900 000 рублей; 

- в срок до 15 июля 2015г. - 97000 рублей;

- в срок до 31 июля 2015г. - 97000 рублей; 

- в срок до 31 августа 2015г. - 97000 рублей; 

- в срок до 30 сентября 2015г. - 97000 рублей; 

- срок до 31 октября 2015г. - 97000 рублей; 

- в срок до 30 ноября 2015г. - 97000 рублей; 

- в срок до 30 декабря 2015г. - 103720 рублей, 

Истец в установленные сроки вносил платежи по договору, за исключением последнего платежа, не уплатив в установленный договором срок денежную сумму в размере 97 720 руб., что подтверждено пояснениями сторон в судебном заседании и соответствует имеющимся в материалах дела квитанциям к приходным кассовым ордерам.

В силу п.1.4. Договора №С/2012-32 ответчик обязан был передать истцу объект долевого строительства в декабре 2015г.

29 сентября 2016 года АНО "Брянский областной жилищный фонд" письмом № 512 уведомило истца о завершении строительства объекта, предложив подписать акт приема - передачи квартиры, доплатить в сумму размере 17 980 руб. в связи с увеличением площади объекта на 0,62 кв.м..

Указанное требованиее было получено ФИО3 11.10.2016 года, что подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо АНО "Брянский областной жилищный фонд" от 30.09.2016 года № 512 (т.е. за тем же номером), в котором ответчик уведомил ФИО3 о необходимости погашения задолженности в размере 97 720 руб., указав, что в случае неисполнения обязательства по оплате в тридцатидневный срок от даты направления настоящего предупреждения, застройщик будет вынужден отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с соблюдением процедур, предусмотренных ч.ч. 4-7 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 года № 214.

Однако факт направления ответчиком письма от 30.09.2016 г. №512 с достоверностью не подтвержден, в то время как в материалах дела имеется только одна опись вложения в почтовое отправление, согласно которой 30.09.2016 г. истцу было направлен 1 документ - уведомление о вводе дома в эксплуатацию. Суду на обозрение был представлен только один подлинник уведомления о получении письма. В то же время, стороной ответчика представлено суду две копии одного и того же уведомления, полученного истцом 11.10.2016 г., одна из которых не содержит дописки в графе «для дополнительных отметок отправителя», а другая, представленная позднее, после возникновения спора о направлении письма, датированного ответчиком 30.09.2016 г., имеет дописку в данной графе о том, что направлено «требование об оплате по ДДУ».

К показаниям свидетеля Г. в той части, что им было направлено 2 письма истцу, от 29.09.2016 г. и от 30.09.2016 г., суд относится критически, поскольку они опровергаются материалами дела (отсутствием второго уведомления), наличием дописки в единственном уведомлении от 30.09.2016 г. (т.к. ответчиком представлены две различных копии одного уведомления), а также в связи с тем, что свидетель находится в служебной зависимости от ответчика, будучи сотрудником последнего.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик не доказал факт направлению истцу 30.09.2016 г. письма №512 о необходимости оплаты договора и последствиях неоплаты договора с предупреждением о его расторжении, а в действительности 30.09.2016 г. было направлено письмо №512 от 29.09.2016 г. о необходимости принять объект долевого строительства и произвести доплату за разницу в площади.

Истец уведомил ответчика письмом от 18 октября 2016 года (поступило ответчику 19.10.2016 г.), что акт приема-передачи объекта им не будет подписан, в связи с тем, что на объекте имеют место недостатки (перепад высоты потолков, разная ширина спальной комнаты у окна и дверного проема, запотевание окна с внутренней стороны, плохая вентиляция, недостатки в оконной фурнитуре) др., а будет подписан им незамедлительно после устранения недостатков объекта. 

В письме от 29.10.2016 г. ФИО3 также сообщил ответчику, что платеж в сумме 97 720 руб. в декабре 2015 г. он не внес по причине того, что ему было очевидно, что объект не будет сдан в срок, и он удержал данную сумму в качестве обеспечительной меры по взысканию неустойки за просрочку ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем просил ответчика произвести в его квартире либо установку дополнительного оборудования (натяжных потолков, розеток), с зачетом имеющейся у него задолженности в счет погашения неустойки, либо произвести ремонт квартиры под ключ, либо посодействовать в выкупе им по сниженной цене второй квартиры, осуществлении перепланировки в виде соединения двух квартир. Также в данном письме истцом указано, что ФИО3 не уведомлялся ответчиком о том, что в случае наличия в объекте недостатков подписывается акт несоответствия объекта обязательным требованиям.

В ответе на обращение от 18.10.2016 года АНО "Брянский областной жилищный фонд" письмом от 03.11.2016 года № 584 уведомило истца о наличии у него задолженности по оплате последнего платежа за квартиру в размере 97 720 руб., который подлежал уплате в срок до 30.12.2015 г., предупредив о необходимости погашения задолженности в тридцатидневный срок, в противном случае АНО «Брянский областной жилищный фонд» будет вынужден в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Кроме того, в этом же письме до сведения ФИО3 доведено, что в соответствии с требованиями пп.1,1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом недостатки объекта долевого строительства должны быть существенными и приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Указанные в заявлении недостатки к таковым не относятся.

Данное письмо, согласно описи о почтовому уведомлению, было направлено почтой в адрес ФИО3 29.11.2016 г., получено им 02.12.2016 г..

В то же время, из материалов дела следует и подтверждено представителем истца в судебном заседании о том, что 15.11.2016 г. ФИО3 обращался с письмом к ответчику, из которого следует, что о наличии и содержании письма от 03.11.2016 г. №584 ему было известно (ссылка на письмо №584 от -3.11.2016 г. прямо содержится в тексте письма ФИО3 от 15.11.2016 г.)

Таким образом, суд приходит к выводу, что о наличии письма с требованием ответчика о доплате последнего платежа по договору истец ФИО3 узнал не позднее 15.11.2016 г.

В этом же письме ФИО3 указал, что в связи с тем, что в декабре 2015 года застройщиком строительство объекта не было завершено, и было очевидно, что не будет завершено в ближайшие три-четыре месяца, истец на личном приеме в декабре 2015 и январе 2016 года истец довел до сведения руководителя ответчика свое намерение реализовать гарантированное законом право на взыскание неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и что оставшаяся часть взноса в размере 97 720 рублей будет удерживаться истцом в качестве обеспечительной меры по взысканию неустойки.

Письмом №636 от 09 декабря 2016 года АНО "Брянский областной жилищный фонд" уведомил истца о том, что договор №С/2012-32 участия в долевом строительстве от 21 мая 2015 года признается расторгнутым в одностороннем порядке и запросил у ФИО3 банковские реквизиты для осуществления возврата денежных средств.

Этим же письмом истцу было предложено явиться в срок до 19 декабря 2016 года в офис ответчика для предоставления банковских реквизитов для осуществления возврата денежных средств ранее уплаченных в счет исполнения условий договора.

Указанное требование было получено ФИО3 15.12.2016 года.

В судебном заседании представитель истца настаивала на том, что данного письма ФИО3 не получал, а получил повторно уведомление о расторжении договора.

16 декабря 2016 года ФИО3 предоставил в АНО "Брянский областной жилищный фонд" реквизиты счета, на который необходимо перечислить денежные средства (вх.639 от 16.12.2016), указав в заявлении о намерении приобрести жилье в 

<

адрес>.

Также в материалах дела имеется письмо ответчика в адрес истца от 15.12.2016 г. №644, о том, что строительные недостатки, указанные в обращении от 19.10.2016 г., устранены: отрегулированы оконные приборы, устранен перепад высот потолков на кухне и в комнате, вентиляционные каналы чистые, перегородка смежная с кухней не является несущей, допущенное отклонение от проектной конфигурации комнаты не влияет на безопасное проживание в ней.

В деле имеется уведомление от 15.12.2016 г., с подписью ФИО3 о получении письма 21.12.2016 г.. 

21.12.2016 года ФИО3 повторно обратился к ответчику с просьбой ускорить возврат денежных средств в размере 1 483 000 руб., оплаченных по договору участия в долевом строительстве и возможности получения денежных средств в виде наличности.

Оценивая требования истца о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от расторжения договора, и признания договора расторгнутым по инициативе дольщика ФИО3 с 16.12.2016 г. в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца и существенным наущением застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, не устраненным им не смотря на обращения дольщика; суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч.1 ст.7 ФЗ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. (ч.2 ст.7 ФЗ №214-ФЗ).

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации" (далее - ФЗ №214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В силу требований ч. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Частью 5 ст. 8 этого же Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Однако из буквального содержания всех имеющихся в деле писем ФИО3, не усматривается, что ФИО3 требовал от застройщика составления такого акта; в письме от 29.10.2016 г. указано, что истец не был уведомлен о необходимости подписания акта о несоответствии объекта обязательным требованиям.

В силу ч.1 ст.9 ФЗ №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч.3 ст.7 ФЗ №214-ФЗ).

Частью 5 статьи 5 ФЗ №214-ФЗ установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.3 статьи 9 указанного ФЗ №214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Доказательств, которые свидетельствовали бы о существенности выявленных истцом недостатков в квартире, стороной истца не представлено, также истец не обосновал, какие именно обязательные требования технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, иных обязательных требований, были нарушены ответчиком в ходе строительства (как того требует ч.1 ст.7 ФЗ №214-ФЗ).

Письмом от 15.12.2016 г., полученным ФИО3 21.12.2016 г., ответчик сообщил истцу об устранении заявленных им недостатков.

Судом на обсуждение был поставлен вопрос о назначении экспертизы по вопросу наличия недостатков в объекте долевого строительства, однако стороны возражали против проведения экспертизы; в связи с изменением предмета исковых требований просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие существенность выявленных недостатков и неустранение заявленных недостатков застройщиком, что лишает дольщика права на односторонний отказ от исполнения договора.

Доводы истца о том, что договор следует считать расторгнутым по инициативе дольщика с 16.12.2016 г. в связи с нарушением застройщиком более чем на два месяца срока передачи объекта долевого строительства, не основаны на законе.

В силу ч.4 ст.9 ФЗ №214-ФЗ В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Такого уведомления об одностороннем отказе от договора по причине задержки срока передачи квартиры, либо в связи с невыполнением его требований об устранении выявленных им недостатков в объекте долевого строительства, ФИО3 застройщику не направлял.

Два письма, поступившие от ФИО3 ответчику, от 16.12.2016 г. и от 21.12.2016 г. (о предоставлении банковских реквизитов для возврата денежных средств и о рассмотрении возможности вернуть денежные средства в виде наличности), направлены истцом, как указано в них самих, на основании уведомлений застройщика о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09.12.2016 г. №636).

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом совершены конклюдентные действия, свидетельствующие о согласии на расторжение договора по инициативе застройщика.

Доводы истца ФИО3 о том, что это именно он 16.12.2016 г. расторг договор в одностороннем порядке (что могло бы служить основанием для удовлетворения иска ФИО3 о признании договора расторгнутым по инициативе дольщика и взыскании неустойки в соответствии с ч.2 ст.9 ФЗ №214-ФЗ, как об этом ставится вопрос в иске), противоречат собранным по делу доказательствам, в связи с чем его требования в этой части удовлетворению не подлежат.

К доводам истца о том, что он удерживал оставшуюся часть платежа в счет оплаты договора долевого участия в строительстве в размере 97 720 руб., которую он должен был уплатить застройщику в срок не позднее 30.12.2015 г., суд относится критически.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу разъяснений, содержащихся в п.57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Однако доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что ФИО3 в разумный срок предупредил застройщика о приостановлении своего обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве (которое должно было быть исполнено не позднее 30.12.2015 г.), суду не представлено.

Письмами от 28.10.2016 г., 15.11.2016 г. истец сообщил ответчику, что полагает, что его задолженность в размере 97 720 руб. подлежит зачету в счет неустойки, предусмотренной ч.2 ст.6 ФЗ №214-ФЗ за нарушение срока передачи ему объекта долевого строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец в разумный срок не уведомил застройщика о причинах, по которым он удерживает у себя денежную сумму, подлежащую оплате по договору долевого участия в строительстве.

Каких-либо иных уведомлений в материалы дела не представлено.

С претензией к ответчику о выплате неустойки по ч.2 ст.6 ФЗ №214-ФЗ ФИО3 обратился 21.04.2017 г., исковое заявление поступило в суд 15.05.2017 г..

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в иске истцу о признании договора расторгнутым по инициативе дольщика с 16.12.2016 г. и взыскании процентов за пользование денежными средствами по ч.2 статьи 9 ФЗ №214-ФЗ.

В силу разъяснений, содержащихся в п.29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.

Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит. (п.29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015).

Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, возврат денежных средств в связи с односторонним расторжением договора произведен истцу на его банковский счет 21.03.2016 г..

В силу ч.3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Однако требований о взыскании процентов, предусмотренных ч. 6 статьи 9 ФЗ №214-ФЗ (за нарушение застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса), стороной истца не заявлялось.

Оценивая требования о признании незаконным одностороннего отказа ответчика от расторжения договора, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, почтовой связью письмо застройщика от 03.11.2016 г. №584 (с предупреждением о необходимости погашения дольщиком задолженности по уплате цены договора) отправлено 29.11.2016 г. и получено истцом 02.12.2016 г..

Таким образом, права у застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке с 09.12.2016 г. не имелось. 

Однако судом было установлено, что об этом письме истцу стало известно не позднее 15.11.2016 г. (поскольку ссылка на данное письмо имеется в приложенном к материалам дела письме ФИО3, поступившем застройщику 15.11.2016 г.).

Таким образом, по состоянию на 15.11.2016 г. у застройщика имелись сведения о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (как того требует ч.3 ст.9 ФЗ №214-ФЗ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройщик был вправе расторгнуть договор не ранее 15.12.2016 г. (с учетом предусмотренного частью 3 статьи 9 ФЗ №214-ФЗ тридцатидневного срока для погашения задолженности).

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

С учетом того, что ФИО3 согласился на расторжение договора по инициативе ответчика, что явно свидетельствует из заявлений истца в АНО «Брянский областной жилищный фонд» от 16.12.2016 г. и от 21.12.2016 г. о предоставлении банковских реквизитов для возврата денег и просьбой вернуть деньги наличными в связи с предполагаемой покупкой другого жилья в 

<

адрес>, суд не усматривает оснований для признания действий ответчика по расторжению договора незаконными, несмотря на то, что стороной ответчика неверно определена дата одностороннего расторжения договора.

В силу ст.11 ГК РФ защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право.

Нарушения прав истца в связи с указанием в письме застройщика даты одностороннего расторжения договора как 09.12.2016 г. (а не 16.12.2016 г.) не произошло.

Согласно ч. 2 стать 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из сообщения Управления Росреестра по Брянской области, запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21.05.2015 г. №С\2012-32 погашена 30.12.2016 г., т.е. после того, как истец направил ответчику письма о предоставлении банковских реквизитов и просьбы о возврате денежных средств в виде наличности.

Таким образом, суд не усматривает оснований для признания незаконными действий ответчика по одностороннему расторжению договора.

Оценивая доводы истца о взыскании убытков в виде понесенных расходов по уплате процентов по кредиту, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По требованиям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего следующие признаки: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между первым и вторым элементами; вину причинителя вреда.

Однако из материалов дела не следует, что договор участия в долевом строительстве заключен с привлечением кредитных средств каких-либо банков.

Как следует из представленного стороной истца уведомления, ФИО3 был предоставлен кредит 19.06.2015 г. на сумму 204 000 руб. сроком на 60 мес.. Согласно справке банка, за период с 19.06.2015 г. по 28.06.2017 г. по кредитному договору №... уплачена сумма процентов в размере 41 644,99 руб., данную сумму истец просит взыскать с ответчика.

Представленные стороной истца документы банка не содержат сведений о том, что кредитование производилось для целей приобретения недвижимости, либо внесения платы по договору долевого участия в строительстве.

При таких обстоятельствах суд не усматривает наличия причинно-следственной связи между нарушением сроков передачи истцу квартиры и уплаты истцом процентов по кредитному договору.

Поскольку в удовлетворении основных требований истца о признании незаконными действий ответчика и признании договора расторгнутым по инициативе истца отказано, а требования о компенсации морального вреда и о взыскании штрафа являются производными от основных требований ФИО3, соответственно, данные требования суд также оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 к АНО «Брянский областной жилищный фонд» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, признании договора расторгнутым по инициативе дольщика, взыскании процентов за пользование денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда г.Брянска О.Н. Присекина 

решение суда в окончательной форме изготовлено 10.07.2017 г.