РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

09 сентября 2020 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Асабаевой Д.Т.,

при помощнике судьи Шнигуровой Д.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № №... по иску ФИО1 к Администрации г.о. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Самары с иском к Управлению Росреестра по Самарской области об обязании ответчика произвести государственный кадастровый учет объекта строительства – квартиры под № адрес, общей площадью 82,92 кв. м, расположенной по адресу: адрес и признать право собственности на указанную квартиру. В обоснование заявленных требований указал, что 18 января 2018 г. между ФИО1 и ЗАО «Губерния» заключен договор № 1042/77-1.5 об инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного дома по адресу: адрес, общей площадью №... кв. м. Застройщиком по строительству данного объекта является ОАО «Региональный деловой центр». Разрешение на строительство объекта от 25 января 2008 г., разрешение на ввод в эксплуатацию от 30 декабря 2013 г. 07 марта 2014 г. по акту приема-передачи вышеуказанный объект передан истцу. Обязательства по договору № 1042/77-1.5 исполнены истцом полностью. Согласно сведениям из ЕГРЮЛ деятельность юридических лиц ЗАО «Губерния», ОАО «Региональный деловой центр» прекращена. 20 мая 2020 г. с целью государственной регистрации прав собственности вышеуказанной квартиры, истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области. Однако, регистрация права собственности приостановлена регистрирующим органом в связи с отсутствием записи об объекте недвижимого имущества (спорной квартиры) в кадастре недвижимости и несоответствии представленных документов для регистрации права действующему законодательству. Указал, что так как право собственности возникает с момента государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению пользованию и распоряжению объектом недвижимости, не регистрация договора и не предоставление застройщиком в Управление Росреестра по Самарской области необходимых документов для регистрации права не может являться основанием в ограничении имущественных прав истца.

03 августа 2020 г. в предварительном судебном заседании по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика по делу Управления Росреестра по Самарской области на надлежащего ответчика Администрацию г.о. Самара, а также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Самарской области и Департамент управления имуществом г. о. Самара.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО3 исковые требования уточнил и просил признать право собственности квартиры под адрес, общей площадью №... кв. м, расположенной по адресу: адрес за ФИО1, дата г.р. Пояснил, что истец проживает в спорной квартире, но не зарегистрирован в ней.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика Администрации г. о. Самара не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причину неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области и Департамента управления имуществом г. о. Самара не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причину неявки суду не сообщили.

Учитывая требования статей 113, 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ОАО «Региональный деловой центр» осуществляло строительство 2-й очереди жилой застройки (жилые секции со встроенно-пристроенными объектами культбыта А 7, А 10,1.1, 1.5, 1.6, 1.7; торгово-офисные центры А 3.1, 1.2, 1.4, 12; трехуровневая подземная стоянка А 11, трансформаторные подстанции ТП1, ТП2, ТП3) в 3-и этапа. Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 63301000-003 от 25 января 2008 г. 

18 января 2008 г. между ЗАО «Губерния» и ФИО1 заключен договор № 1042/77-1.5 об инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по адресу: адрес, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) №... кв. м., в т. ч. жилой №... кв. м, фактической суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом) 1) №... кв. м.

Судом установлено, что строительство многоэтажного жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение, велось на основании следующей разрешительной документации:

- договора № 56 аренды земельного участка от 29 декабря 2006 г.;

- разрешения на строительство № RU63301000-003 от 25 января 2008 г.

Согласно п. 2.1 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Тем самым, законодатель определил, что сделки по привлечению денежных средств граждан, совершенные в нарушение ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ являются оспоримыми и не могут быть признаны ничтожными в силу закона.

На основании п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор № 1042/77-1.5 от 18 января 2008 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Оценив представленные договор долевого участия в строительстве, суд считает, что он отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, соответственно, являются заключенными и к нему применимы положения ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

Сторонами в судебном порядке указанный договор не оспорен.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В рамках исполнения обязательств по договору ОАО «Региональный деловой центр» завершило строительство торгово-офисного центра 1.4, жилых секций со встроенно-пристроенными объектами культбыта 1.5, 1.6, 1.7, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-106э от 30 декабря 2013 г.

07 марта 2014 г. ОАО «Региональный деловой центр» передало истцу по акту приема-передачи адрес на семнадцатом этаже, общей площадью без учета площади балконов и/или лоджий) №...3 кв. м, в том числе жилой №... кв. м, фактической суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом) 1) 82,92 кв. м, указанную в договоре об инвестировании строительства жилого дома № 1042/77-1.5 от 18 января 2008 г., расположенную по адресу: адрес.

В материалы дела представлено уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 27 мая 2020 г. № 63/001/502/2020-2217 о приостановлении государственной регистрации права, в котором указано, что в связи с тем, что на данный момент в кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимого имущества - квартира № 77, расположенной по адресу: адрес. По данным ЕГРН, в реестре отсутствует запись о регистрации договора № 1042/77-1.5 об инвестировании строительства жилого дома от 18 января 2008 г. отмечается, что проведение государственной регистрации будет возможно после осуществления кадастрового учета указанного объекта недвижимого имущества и устранения иных замечаний.

В материалы дела представлено сообщение Управления Росреестра по Самарской области от 28 августа 2020 г. № 63/001/502/2020-2217 об отказе ФИО1 в осуществлении государственной регистрации права собственности, в котором указано, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанные нежилые помещения, и исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям. 

Отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на объекты недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 г. N 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанные нежилые помещения, и исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям. 

В соответствии с ч.1, 2 ст. 58 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.о. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании права собственности на квартиру, - удовлетворить.

Признать за ФИО1, дата года рождения право собственности на квартиру № адрес, общей площадью 82,92 кв. м, расположенное по адресу: адрес

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2020 года.

Судья Д.Т. Асабаева