Дело № 2-981/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 ноября 2019 года г. Лобня 

Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Озеровой Е.Ю., 

при секретаре Москвич А.С., 

с участием представителя истца, 3го лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО1,

ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

представителей ответчиков ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2, ООО «Лазурь», ООО «Спецстрой» об установлении факта неправомерного исключения права залога, признании недействительными договоров купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок, по иску третьего лица ООО «ФК Групп» к ФИО2, ООО «Лазурь», ООО «Спецстрой» об установлении факта неправомерного исключения права залога, признании недействительными договоров купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с данным иском, первоначально заявил требования к ФИО2, ООО «Лазурь» об установлении факта неправомерного исключения права залога из ЕГРН ФИО6 на квартиру по адресу: МО, ................, ................, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: МО................ В обоснование указал, что, что 05.06.2014 г. заключил с ООО «Лазурь» договор №414б-ЛС/06-14 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: Московская область, г. Лобня, мкр. Катюшки (север), по условиям которого ответчик обязался после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 01.07.2016 г., передать истцу ................, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену. Истец обязательства по оплате исполнил, уплатив ответчику 2 808 400 руб. Дополнительным соглашением между сторонами срок передачи объекта установлен до 31.12.2016 г. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в установленном законом порядке, объект долевого строительства находился в залоге у истца. В связи с неисполнением в установленный срок обязательств по передаче объекта 28.05.2018 г. истец направил в адрес застройщика уведомление о расторжении договора, возврате денежных средств, выплате процентов, данное требование оставлено застройщиком без удовлетворения. На основании договора №03.04/У18 истец уступил право требования по взысканию денежных средств по договору участия в долевом строительстве №414б-ЛС/06-14 от 05.06.2014 г. ООО «ФК Групп», застройщик был уведомлен об уступке. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.01.2019 г. по делу №А40-214879/18-23-1744 удовлетворены исковые требования ООО «ФК Групп», с ООО «Лазурь» взысканы денежные средства в размере 5 607 057,17 руб., из которых цена договора 2 808 400 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 929 638,11 руб., штраф в размере 1 869 019,06 руб., почтовые расходы 240,86 руб., расходы по госпошлине 45 222,58 руб. Решение вступило в законную силу 03.04.2019 г. и до настоящего времени ООО «Лазурь» не исполнено. На основании договора купли – продажи №414-ЛС/04-19 от 12.04.2019 г. квартира №414 продана в собственность ФИО2 Поскольку денежные средства, взысканные с ООО «Лазурь» в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве решением суда, до настоящего времени не выплачены, не имелось оснований для исключения из ЕГРН сведений для исключения записи об ипотеке в пользу истца в отношении квартиры №414. Законодательством, регулирующим спорные правоотношения, не предусмотрено прекращение права залога ввиду одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

Третье лицо ООО «ФК Групп» самостоятельные требования к ФИО2, ООО «Лазурь» относительно предмета спора, по аналогичным фактическим обстоятельствам просит уставить факт неправомерного исключения права залога из ЕГРН на квартиру по адресу: ................, обратить взыскание на спорую квартиру.

С учетом уточнения требований исков, их дополнения ФИО6, ООО «ФК Групп» просят уставить факт неправомерного исключения права залога ФИО6 из ЕГРН на квартиру по адресу: ................, признать недействительными договор №414-ЛС2/01-19-КП от 24.01.2019 г. по отчуждению спорной квартиры, заключенный между ООО «Лазурь» и ООО «Спецстрой», договор купли – продажи №414-ЛС/04-19-КП от 12.04.2019 г., заключенный между ООО «Спецстрй» и ФИО2, применить последствия недействительности сделок (т.3 л.д.54-58). В обоснование требований о признании сделок недействительными указали, что в случае неполучения ООО «Лазурь» денежных средств за проданную спорную квартиру, сделка направлена на злоупотребление правом со стороны данного ответчика и носит признаки недобросовестности, поскольку ее единственной целью является выбытие залога от залогодержателя – ООО «Лазурь». Поскольку право залога ФИО6 на спорную квартиру неправомерно исключено из ЕГРН, сделка купли – продажи спорной квартиры на основании ст.ст.168,173.1 ГК РФ является оспоримой, приобретатели квартиры должны были знать о наличии залога, право залога сохраняется за залогодержателем, переход права на заложенное имущество к другому лицу не прекращает права залога и добросовестный приобретатель не освобождается от обязанностей, перешедших к нему от залогодателя. В силу неоднократных разъяснений ВС РФ сделки, заключенные с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество, могут быть признанными мнимыми по правилам ст.170 ГК РФ и кредитор, не являясь стороной такой сделки, сохраняет право на их оспаривание (т.3 л.д.59-61).

Представитель истца ФИО6 по доверенности ФИО1 (т.1 л.д.9-10), действующий также в интересах 3го лица, заявляющего самостоятельные требования, ООО «ФК Групп» (генеральный директор), в судебном заседании требования исков поддержал по доводам письменных возражений (т.3 л.д.189-194), просил требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Лазурь» по доверенности ФИО4 (т.1 л.д.92) в судебном заседании иски не признала по доводам письменных возражений (т.3 л.д.90-97,200-206), указала, что право залога на спорную квартиру у ФИО6 не возникло ввиду расторжения им договора участия в долевом строительстве и уступки права требования возврата денежных средств по договору ООО «ФК Групп», основной долг, взысканный с ООО «Лазурь» решением Арбитражного суда г. Москвы в пользу ООО «ФК Групп», выплачен ООО «Спецстрой» по поручению должника, ФИО6 и ООО «ФК Групп» стороной оспариваемых сделок не являются. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой» по доверенности ФИО5 (т.3 л.д.188) в судебном заседании требования исков не признала по доводам письменных возражений (т.3 л.д.207-212), просила в удовлетворении требований отказать. 

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО3 (в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ) в судебном заседании требования исков не признали по доводам письменных возражений (т.3 л.д.195-199), просили в их удовлетворении отказать. 

Представители 3их лиц Управления Росреестра по МО, ПАО Банк «Возрождение» в судебное заседание не явились, о месте, времени слушания дела извещены. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 05.06.2014 г. между застройщиком ООО «Лазурь» и ФИО6 был заключен договор №414б-ЛС/06-14 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить 17-ти этажный жилой дом №2 со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, г. Лобня, часть мкр. Катюшки (север), после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в срок до 01.07.2016 г. передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру № на 15 этаже общей приведенной площадью 47,6 кв.м. (т.1 л.д.11-20), цена объекта по договору составила 2 808 400 руб., факт исполнения участником обязательств по уплате цены договора не оспаривался. 

Дополнительным соглашением от 16.04.2016 г. срок передачи объекта установлен до 31.12.2016 г. В указанный срок обязательства по передаче объекта участнику не исполнены.

25.05.2018 г. на основании договора №03.04/У18 ФИО6 уступил ООО «ФК Групп» права требования (в том числе судебного) взыскания основной суммы долга (в результате расторжения договора), процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки (пени), судебных расходов в части взыскания штрафных санкций по договору участия в долевом строительстве №414б-ЛС/06-14 от 05.06.2014 г., возникшие у цедента в связи с нарушением обязательства передачи объекта долевого строительства в установленный срок и последующим расторжением договора (т.1 л.д.21-23).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.01.2019 г. по делу №А40-214879/18-23-1744 в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта в установленный срок, односторонним отказом участника от исполнения договора, направленным ООО «Лазурь» 28.05.2018 г., на основании договора цессии №03.04/У18 от 25.05.2018 г., с ООО «Лазурь» в пользу ООО «ФК Групп» взысканы денежные средства по договору участия в долевом строительстве №414б-ЛС/06-14 от 05.06.2014 г. в размере 2 808 400 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.06.2014 г. по 10.09.2018 г. в размере 929 638,11 руб., штраф в размере 1 869 019,06 руб., постовые расходы в размере 240,86 руб., расходы по госпошлине в размере 45 222,58 руб. (т.1 л.д.29-34).

07.09.2018 г. многоквартирный жилой дом по адресу: ................ (строительный адрес: Московская область, г. Лобня, часть мкр. Катюшки (север), 17ти этажный жилой дом №2), введен в эксплуатацию (т.1 л.д.72-76,78).

На основании договора купли – продажи от 24.01.2019 г. №414-ЛС2/01-19-КП продавец ООО «Лазурь» продал, а покупатель ООО «Спецстрой» купил двухкомнатную квартиру площадью 47,6 кв.м. по адресу: ................, цена квартиры по договору составила 3 094 000 руб. (т.1 л.д.58-59).

На основании договора купли – продажи №414-ЛС2/04-19-КП от 12.04.2019 г., заключенного между ООО «Спецстрой» и ФИО2, последняя приобрела квартиру по вышеуказанному адресу за 3 133 000 руб. (т.3 л.д.20-25,26), поскольку квартира приобретена ФИО2 с использованием кредитных денежных средств, одновременно с регистрацией права собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Банк «Возрождение» (т.1 л.д.45-48).

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу ч. 5 ст. 13 данного Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно правовой позиции ВС РФ, изложенной в Обзоре судебной практики ВС РФ №3 (2018), из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст.12.1 Закона №214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 ст. 13 Закона №214-ФЗ регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - п. 2 ст. 2 Закона №214-ФЗ) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (ст. 16 Закона №214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (ч. 8 ст. 13, ст. 12.1 Закона №214-ФЗ).

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст. 13 Закона №214-ФЗ после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства.

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве №414б-ЛС/06-14 от 05.06.2014 г. расторгнут ФИО6 по основаниям ч. 1 ст. 9 Закона №214-ФЗ путем направления застройщику 28.05.2018 г. одностороннего отказа от исполнения договора, права требования денежных средств по договору в связи с его расторжением ФИО6 переуступил по договору цессии №03.04/У18 ООО «ФК Групп», у которого по условиям цессии права на получение в собственность объекта долевого строительства не возникли, в отношении спорной квартиры после ввода дома в эксплуатацию заключены другие договоры, суд приходит к выводу, что у ФИО6 и ООО «ФК Групп», имеющего к ООО «Лазурь» материальные правопритязания в связи со взысканной решением Арбитражного суда суммой, залоговое право в отношении конкретной квартиры не возникло и спорная квартира передана последующим владельцам свободной от прав первого участника долевого строительства. 

При этом суд учитывает, что должником ООО «Лазурь» решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.01.2019 г. исполнено в части возврата цены договора участия в долевом строительстве в размере 2 808 400 руб.

Материалами дела подтверждается, что на основании договора №01.07/УИ19 от 28.09.2019 г. ООО «ФК Групп» уступило ФИО1 часть денежного требования в размере 350 000 руб. (основная сумма долга за квартиру) к ООО «Лазурь», возникшего у цедента на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 09.01.2019 г. и выданного по нему исполнительного листа ФС №029528459 от 12.04.2019 г. (т.3 л.д.104-106).

На основании договора №01.08/УИ19 от 17.07.2019 г. ООО «ФК Групп» уступило ФИО1 часть денежного требования в размере 1 100 000 руб. (основная сумма долга за квартиру) к ООО «Лазурь», возникшего у цедента на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 09.01.2019 г. и выданного по нему исполнительного листа ФС №029528459 от 12.04.2019 г. (т.3 л.д.107-109).

По представленным ФИО1 банковским реквизитам ООО «Спецстрой» на основании поручения ООО «Лазурь» перечислило последнему 01.10.2019 г. денежные средства в размере 350 000 руб. и 1 100 000 руб., а также 29.10.2019 г. перечислило ООО «ФК Групп» 1 358 400 руб. (т.3 л.д.98,99,100,101,102,103).

Таким образом, в данном случае имело место исполнение денежного обязательства за должника третьим лицом, что не противоречит действующему законодательству, а именно ч.1 ст.313 ГК РФ.

Разрешая требования исков в части признании недействительными по основаниям ст.ст.170, 173.1 ГК РФ договора купли – продажи от 24.01.2019 г. №414-ЛС2/01-19-КП между ООО «Лазурь» и ООО «Спецстрой», договора купли – продажи №414-ЛС2/04-19-КП от 12.04.2019 г. между ООО «Спецстрой» и ФИО2 и применении последствий недействительности сделок, суд исходит из того, что ФИО6 и ООО «ФК Групп» не являются сторонами оспариваемых договоров или лицами, которым законом предоставлено право их оспаривать, а также не могут быть признаны заинтересованными лицами, обладающими в силу ст. 166 ГК РФ правом на обжалование оспариваемых сделок, поскольку, как установлено выше, залоговое право в отношении спорной квартиры у истцов не возникло и квартира передана последующим владельцам свободной от прав иных лиц. Кроме того, истцом ООО «ФК Групп» не доказано, что оспариваемые сделки нарушают его права и законные интересы как взыскателя, учитывая, что основной долг по решению Арбитражного суда должником погашен надлежащим образом, а истец ФИО6 взыскателем по отношению к ООО «Лазурь» не является ввиду одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве и последующей передачи права денежного требования по договору ООО «ФК Групп», в связи с чем не имеют правового значения доводы исков о недобросовестности сторон сделок. Таким образом, оснований для удовлетворения требований в указанной части, в том числе об истербовании у ответчиков платежных документов, подтверждающих оплату договоров, не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО6 к ФИО2, ООО «Лазурь», ООО «Спецстрой» об установлении факта неправомерного исключения права залога, признании недействительными договоров купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок – отказать.

В удовлетворении иска ООО «ФК Групп» к ФИО2, ООО «Лазурь», ООО «Спецстрой» об установлении факта неправомерного исключения права залога, признании недействительными договоров купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок – отказать.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 25 ноября 2019 года и обжаловать его в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья Е.Ю. Озерова