К делу №2-5695/2025

УИД 23RS0041-01-2024-023893-05

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2025 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Бровцевой И.И.,

при секретаре Бреус Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование доводов указано, что 28.11.2017 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № по результатам аукциона по лоту №. На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 27.01.2022, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 03.02.2022, регистрационная запись №№, арендатором по договору является ФИО1 На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 1000 кв.м, расположенный по 

<

адрес>, в 

<

адрес> с кадастровым номером № для индивидуальных жилых домов. В нарушение условий договора обязанность должником по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялась. Взыскателем предпринимались меры по досудебному урегулированию спора. Ответчику была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № (№), однако по информации с официального сайта «Почта России» почтовая корреспонденция была возвращена истцу в связи с истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ, также в письме истца от ДД.ММ.ГГГГ №, направленном в адрес ответчика, сообщалось о задолженности и необходимости ее оплаты. Указанное письмо (№) после неудачной попытки вручения адресату возвращено истцу в связи с истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность по арендной плате по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перед муниципальным образованием город Краснодар составила 

<

данные изъяты> Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ исполнена обязанность по оплате указанной задолженности в добровольном порядке, что помимо исполнения обязанности по оплате задолженности также подтверждает факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, установленных договором. Кроме того, актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений. Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ № (№), содержащее предписание об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное уведомление не было получено ответчиком и ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения. В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 17.06.2024 № 890/07 о прекращении договора аренды земельного участка, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление не было получено ответчиком и 24.07.2024 возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения. Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено, 28.11.2017 между администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор) по результатам аукциона по лоту №.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 27.01.2022, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 03.02.2022, регистрационная запись №№, арендатором по договору является ФИО1

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 1000 кв.м, расположенный по 

<

адрес>, в 

<

адрес> с кадастровым номером № для индивидуальных жилых домов.

На основании пункта 2.1 договора ежегодная арендная плата, определенная по результатам аукциона, составляет 

<

данные изъяты>

В соответствии с пунктом 2.3 по истечении двенадцати месяцев с момента подписания договора арендная плата за земельный участок, определенная по результатам аукциона, вносится арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца.

На основании пункта 2.7 договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Мотивируя свои требования, представитель истца указывает, что в нарушение условий договора обязанность должником по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялась.

Задолженность по арендной плате по договору за период с 01.05.2024 по 31.08.2024 перед муниципальным образованием город Краснодар составила 

<

данные изъяты>

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременную уплату арендной платы в установленный договором срок в виде начисления арендатору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей составила 

<

данные изъяты>

17.09.2024 ответчиком была исполнена обязанность по оплате указанной задолженности в добровольном порядке, что помимо исполнения обязанности по оплате задолженности также подтверждает факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, установленных договором.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права - неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

Так ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что в юридически значимый период с момента заключения спорного договора, а именно с 28.11.2017 и в течение последующих трех лет арендатором соблюдались существенные условия договора и не было допущено нарушений положений статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)

По смыслу части 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, без согласия арендодателя. При этом к новому арендатору переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

По смыслу данной нормы, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № №, арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.

Учитывая изложенное, ответчик, являясь правопреемником прежнего арендатора, которым переуступалось право аренды по спорному договору аренды, получая спорный земельный участок на определенных условиях и предполагая его использовать в целях, указанных в договоре аренды, что не оспаривается ответчиком, не мог не знать об условиях договора аренды, в связи с чем риски, связанные с неосуществлением необходимых действий по освоению земельного участка прежними арендаторами, несет ответчик, которому была известна степень освоения участка на дату приобретения права аренды. Данный факт подтверждается также содержанием договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 27.01.2022, заключенного в отношении спорного земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений.

Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий и сооружений, по фасаду установлены металлические столбы. Часть участка густо заросла сорной растительностью.

Администрация Прикубанского внутригородского округа города Краснодар письмами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № сообщила, что информация о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства отсутствует, с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке в адрес администрации Прикубанского внутригородского округа города Краснодар никто, в том числе арендатор, не обращались.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о прекращении договора аренды земельного участка, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление не было получено ответчиком и ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

Пунктом 3.2.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

-невнесение арендной платы за участок в сроки, указанные в подпунктах 2.2, 2.3 договора;

-неисполнения арендатором подпункта 4.1.4 договора;

-неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен договором;

-в случае выявления факта самовольного строительства в границах земельного участка;

-использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, предусмотренным подпунктами 1.1, 1.3 договора.

Пунктом 3.2.4 договора установлено, что арендодатель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор по следующим основаниям:

-нарушением арендатором особых условий, указанных в разделе 9 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1.2, 4.12.7- 4.1.17, 4.1.19, 4.2.1- 4.2.4 договора;

-использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Таким образом, ФИО1 нарушено существенное условие договора аренды земельного участка, а именно использование земельного участка не по целевому назначению.

При этом акты обследования на 02.02.2023, на 29.05.2024, фактически подтверждают нарушение ответчиком положений пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.

При этом суд критически относится к доводам ответчика о надлежащем использовании земельного участка, в виду следующего.

Судом установлено, что длительный период времени ответчиком не предпринимались меры по использованию и освоению земельного участка, в том числе в части получения разрешений на строительство и собственно самого строительства.

Кроме того, принятие мер к возведению объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке спустя более чем 8 лет с момента заключения договора не отвечает принципу разумности при совершении арендатором действий, направленных на устранение допущенных нарушений условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права - неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, принимая во внимание, что ответчик свои обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим образом не исполняет, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка о от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1.

Данное решение суда является основанием для погашения всех имеющихся в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о праве аренды в отношении земельного участка с КН № общей площадью 1000 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, в 

<

адрес>..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 19.03.2025.

Судья: