К делу № 2-479/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2019 года г. Геленджик Краснодарского края

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Садова Б.Н.

при секретаре Сычевой А.А.

с участием представителей:

истца по доверенности - ФИО1,

ответчика по доверенности – ФИО2,

третьего лица – ООО «Управляющая компания «Прораб» по доверенности - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО4 к Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении объекта недвижимого имущества в реконструированном состоянии и признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с исковыми требованиями к Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город - курорт Геленджик о сохранении объекта недвижимого имущества - квартиры с кадастровым (условным) номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, - в реконструированном виде, общей площадью 73,8 кв.м., в составе следующих помещений: жилой комнаты площадью 18,6 кв.м., расположенной на первом этаже, кухни площадью 9,6 кв.м., расположенной на первом этаже, прихожей 3,1 кв.м., расположенной на первом этаже, сан.узла 3,3 кв.м., расположенного на первом этаже, лестницы 0,9 кв.м., расположенной на первом этаже, нежилого помещения площадью 38,3 кв.м., расположенного в цокольном этаже, лоджии 1,8 кв.м., - расположенной на пером этаже, согласно данным Технического паспорта по состоянию на 23.03.2018г., и признании права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (уточненные исковые требования, принятые судом).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования исходя из приведенных в иске доказательств.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО2 по поводу удовлетворения исковых требований полагался на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – ООО «Управляющая компания «Прораб» по доверенности - ФИО3, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующих причин.

В соответствии с договором купли-продажи от 20.11.2003г., удостоверенного нотариусом 

<

адрес> края 

<

данные изъяты> серия 

<

адрес>, зарегистрированного в реестре за №, ФИО4 принадлежит на праве собственности квартира, общей площадью 37,1 кв.м., жилая площадь 18,6 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Под квартирой № располагается помещение № общей площадью 38,3 кв.м., которое согласно договору о безвозмездной передаче № от 14.12.2001г. было передано ГНЦ ГГП НПО «Южморгеология» гр. 

<

данные изъяты> предыдущему собственнику квартиры, для бытовых нужд, при этом 

<

данные изъяты> обязался привести указанное помещение за свой счет в соответствие с существующими санитарными и противопожарными нормами и правилами, но так этого и не сделал.

Помещение № общей площадью 38,3 кв.м. было передано истице при покупке однокомнатной квартиры, расположенной прямо над ним, которые впоследствии были объединены.

До начала строительных работ 

<

данные изъяты> было получено согласие собственников квартир 

<

адрес> на перепланировку и реконструкцию 

<

адрес> использованием помещения, расположенного в цокольном этаже под указанной квартирой, для личных нужд истицы. Аналогичное согласие представлено в материалах дела и от эксплуатирующей на тот момент многоквартирный жилой дом организации МУ РЭП.

Строительные работы были проведены в соответствии с разработанным ООО «Архстройпроект» проектом перепланировки 2004-311.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением 2018-11 ООО «Архи-Строй», составленным по итогу обследования квартиры после проведения в ней всех строительных работ, «в результате перепланировки и реконструкции не затронуты конструктивные элементы дома, характеристики надежности и безопасности не ухудшены. Квартира в фактическом своем состоянии не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Объемно - планировочные решения не противоречат требованиям СНиП, предъявляемым к жилым квартирам. Возможно использовать помещение цокольного этажа в едином объеме с помещениями квартиры, так как образующийся объем по планировочным решениям по набору помещений обеспечивает соответствующее пользование квартиры».

Также имеется экспертное заключение №/он от 28.06.2018г., в соответствии с которым, 

<

адрес> жилом доме по 

<

адрес> после перепланировки и реконструкции соответствует требованиям СанПиН № «Санитарно-эпидемиологические требования к СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям в жилых зданиях и помещениях».

Согласно данным Технического паспорта 

<

адрес> по состоянию на 23.03.2018г., квартира состоит из: жилой комнаты площадью 18,6 кв.м., кухни площадью 9,6 кв.м., прихожей 3,1 кв.м., сан.узла 3,3 кв.м., лестницы 0,9 кв.м., нежилого помещения площадью 38,3 кв.м., лоджии 1,8 кв.м., - итого общая площадь квартиры составляет 73,8 кв.м.

Предоставив всю имеющуюся документацию, включая согласие соседей, экспертные заключения, истец обратилась в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО город-курорт Геленджик с заявлением об оформлении реконструированной квартиры, на что получила отказ ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию, предусмотренного ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Изучив представленные доказательства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно Определению КС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № О-О, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. 

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

К тому же в соответствии с выводами Президиума ВАС РФ, отраженных в Постановлении № 13391/09, если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования "в целях, не связанных с обслуживанием дома", то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Учитывая тот факт, что ГНЦ ГГП НПО «Южморгеология» передало предыдущему собственнику 

<

адрес>, в личное пользования для бытовых нужд подвальное помещение №, расположенное под указанной квартирой, оснований считать подвальное помещение объектом, относящимся к общей долевой собственности МКД, нет, в нем не расположены узловые объекты коммунального хозяйства, обслуживающие более одного помещения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Перепланировка 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес>, была проведена в соответствии с разработанным на основании исследования несущих конструкций дома проектом, впоследствии квартира исследована уже в реконструированном виде, дано заключение о соответствии необходимым СанПиН, строительным нормам и правилам, что делает указанный объект безопасным для жизни и здоровья.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования гр. ФИО4 удовлетворить.

Сохранить объект недвижимости – квартиру с кадастровым (условным) номером № расположенную по адресу: 

<

адрес>, - в реконструированном виде, общей площадью 73,8 кв.м., в составе следующих помещений: жилой комнаты площадью 18,6 кв.м., расположенной на первом этаже, кухни площадью 9,6 кв.м., расположенной на первом этаже, прихожей 3,1 кв.м., расположенной на первом этаже, сан.узла 3,3 кв.м., расположенного на первом этаже, лестницы 0,9 кв.м., расположенной на первом этаже, нежилого помещения площадью 38,3 кв.м., расположенного в цокольном этаже, лоджии 1,8 кв.м., - расположенной на пером этаже, согласно данным Технического паспорта по состоянию на 23.03.2018г.

Признать право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 73,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> - за гр. ФИО4

Данное решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет испрашиваемого объекта недвижимости в реконструированном виде с внесением в Единый государственный реестр недвижимости записи о правообладателе.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2019 года.

Судья: Б.Н. Садов