№ 2-1328/2021 (2-5876/2020;)

39RS0002-01-2020-007226-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Калининград 25 июня 2021 г.

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кисель М.П.,

при секретаре Оксенчук А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации МО «Светлогорский ГО» к ФИО1, третье лицо Агентство по имуществу Калининградской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО «Светлогорский ГО», третье лицо Агентство по имуществу Калининградской области об установлении размера арендной платы за прошедшие периоды времени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Светлогорский ГО» - истец по первоначальным требованиям обратилась с названными требованиями, уточненными в ходе разбирательства, в обоснование которых указала, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.12.2006 № (по тексту договор), заключенным между муниципальным образованием «Светлогорский городской округ» и 

<

 ИЗЪЯТО >, последнему для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет был передан земельный участок общей площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м., расположенный по адресу: 

<

 адрес >

Соглашением № от 28.02.2006 

<

 ИЗЪЯТО > передало права и обязанности по вышеуказанному Договору аренды 

<

 ИЗЪЯТО >, которое, в свою очередь, соглашением от 30.05.2008 передало права и обязанности по договору аренды МДН

24.05.2013 МДН и орган местного самоуправления согласовали изменения в вышеуказанном договоре, определив мерой ответственности арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки (№). 

Указанным выше соглашение на арендатора возложена обязанность предоставлять расчеты арендных платежей на предстоящий год в сроки и по форме, установленной нормативными правовыми актами районного совета депутатов Светлогорского района на предстоящий год (п. 4.4.5). 

Соглашением № от 15.12.2014, в договор аренды также внесена корректировка, по условиям которой предоставленный земельный участок разделен на 24 части, с присвоением каждой части отдельного кадастрового номера.

10.02.2015 права и обязанности на ЗУ с № (по тексту решения №), образованный из переданного в аренду ЗУ, переданы МДН ФИО1 Условиями соглашения от указанной даты определено, что ФИО1 оплачивает аренду по отчетным периодам, начиная с 01.01.2015.

Соглашением от 28.04.2017 сторонами договора аренды уточнено разрешенное использование ЗУ с № - малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Вместе с тем, вопреки положениям договора арендатор и дополнительных соглашений к нему (ответчик по первоначальным требованиям – ФИО1) расчет арендной платы на 2019 и 2020 не предоставлял, обязательства по оплате арендной платы не исполнял, вследствие чего образовалась задолженность по арендным платежам, на которую в установленном сторонами порядке произведено начисление пени. 

Поскольку за период с 01.01.2019 по 31.03.2021 ФИО1 допустил указанные нарушения, истец по первоначальным требованиям, руководствуясь совокупностью норм материального права и в порядке определенном процессуальным законом просил взыскать с ФИО1 в пользу администрации МО «Светлогорский городской округ» задолженность по арендной плате по договору № от 06.12.2006 на ЗУ с № в размере суммы основного долга за периоды с 01.01.2019 по 30.06.2019 – 344105,10 руб., с 01.07.2019 по 31.12.2019 – 344105,10 руб., с 01.01.2020 по 30.06.2020 – 318996,10 руб., с 01.07.2020 по 31.12.2020 – 318996,10 руб., пени (начисленные на 30.03.2021) за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 -26765,26 руб., с 01.07.2019 по 31.12.2019 – 184784,44 руб., с 01.01.2020 по 30.06.2020 – 93465,85 руб., с 01.07.2020 по 31.12.2020 – 54548,33 руб., а всего 2045264,32 руб.; расторгнуть с ФИО1 договор аренды земельного участка № 80-12-2006 от 06.12.2006 (ЗУ с №). 

ФИО1 обратился в суд со встречными требованиями, в обоснование которых указал, что оплата арендной платы за земельный участок с № за период с 01.01.2015 по 06.08.2017 в размере 28131,75 руб. им добросовестно произведена. 

Вместе с тем, истцом по первоначальным требованиям не учтено, что использование ФИО1 ЗУ с № площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м. по целевому назначению затруднительно, так как названный объект находится на существенном удалении от лодочной станции, площадь участка не достаточна для проектирования и строительства центра досуга и спорта, разрешенное использование не соответствует функциональному зонированию. 

Несмотря на содержание соглашения от 28.04.2017 №, которым разрешенное использование земельного участка определено как малоэтажная многоквартирная жилая застройка 01.12.2017 агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области отказало арендатору в выдаче градостроительного плана указанного земельного участка ГПЗУ, необходимого для проектирования и последующего строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома. 

Обоснованием указанного отказа определено, расположение ЗУ с № одновременно в двух территориальных зонах: «Ж2.2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами», а также «Об» - зоны иного назначения – территории общего пользования». 

Заявление ФИО1 в период о внесении изменений в правила землепользования и застройки МО «Городское поселение «город Светлогорск» в части изменения границ территориальных зон застройки малоэтажными жилыми домами (индекс Ж 2.2), комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области по существу не рассмотрены, с указанием на необходимость разработки нового генерального плана и новых правил землепользования и застройки на территорию вновь образованного муниципального образования. 

Поскольку орган местного самоуправления не исполняет принятое на себя соглашением от 28.04.2017 обязательство передать ЗУ с № с разрешенным использованием – многоэтажная, многоквартирная жилая застройка, учитывая, что отсутствие действующего ГПЗУ не позволяет осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома на ЗУ с № арендатор по вине арендодателя не имеет возможности использовать земельный участок по его целевому назначению.

Кроме того, преюдициальным для настоящего спора решением Центрального районного суда гор. Калининграда от 22.11.2018 частично удовлетворены требования администрации МО «Светлогорский городской округ» и с ФИО1 взыскана арендная плата за ЗУ с № за период с 17.08.2017 по 21.12.2018 в размере 32124,89 руб.; также удовлетворены встречные требования ФИО1 о соразмерном уменьшении размера арендной платы за землю по договору аренды ЗУ, в связи с установлением нового разрешенного использования земельного участка с 07.08.2017 и невозможностью использования участка по независящим от ФИО1 обстоятельствам. 

Учитывая изложенные обстоятельства, в том числе, безрезультатность досудебных обращений арендатора к арендодателю на предмет уменьшения размера аренды, принимая во внимание невозможность раздела ЗУ с № по границам территориальных зон, ввиду несоответствия разделенного объекта установленным предельным параметрам земельного участка ФИО1 просил суд соразмерно уменьшить размер арендной платы за землю по договору аренды земельного участка № (в редакции соглашения №) установив ежегодный размер арендной платы на уровне, определенном решением Центрального районного суда гор. Калининграда от 22.11.2018 в размере 22946,35 руб., использовать таковой до устранения нарушений прав арендатора, а именно до установления в отношении всего земельного участка с № территориальной зоны – зона застройки малоэтажными жилыми домами (индекс Ж-3).

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» ФИО2 поддержал заявленные требования по изложенным основаниям, в удовлетворении встречных требований арендатора просил отказать. 

ФИО1, надлежащим образом извещенный о месте и времени разбирательства в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО3, который требования Администрации МО «Светлогорский ГО» просил оставить без удовлетворения, встречные требования удовлетворить в полном объеме, в том числе по доводам и основаниям представленного возражения на первоначальный иск, аналогичных содержанию встречным требованиям. На вопросы суда пояснил, что ФИО1 не согласен с суммой платежа, им в лице представителя велась работа с агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области. При этом, с отдельными судебными требованиями о понуждении к уменьшению суммы он не опрощался, полагая, что защита прав его доверителя может быть осуществлена в рамках настоящего иска. Аренда не оплачивалась, так как имелось намерения снизить сумму. 

Третье лицо Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области (по тексту Агентство) в судебное заседание явку представителя не обеспечило, представив соответствующий ответ из содержания которого следует, что в настоящее время Агентство обеспечивает подготовку проекта правил землепользования и застройки муниципального образования «Светлогорский городской округ» Калининградской области, осуществляется доработка проекта правил по результатам общественных обсуждений. Ориентировочный срок утверждения проекта правил IV квартал 2021 года. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

частью 3 названного норматива определено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

Судом достоверно установлено, не оспаривается сторонами и объективно подтверждается материалами дела, что на основании договора № от 06.12.2006, с учетом соглашений об изменении субъектного состава обязательств ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

 адрес >, выделенного из состава ЗУ с № (№).

п. 1.1 указанного договора цель использования ЗУ с № определена как реконструкция лодочной станции, проектирование и строительство центра досуга. 

Срок аренды участка установлен с 06.12.2006 до 06.12.2055 (п. 2.1 договора) 

Указанные обстоятельства согласуются с содержанием соглашения № о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 06.12.2006.

Соглашением № от 15.12.2014 пункт 1.1 договора аренды № от 06.12.2006 редактирован, добавлены пункты 1.1.1-1.1.24.

Пункт 1.1.17 имеет следующее содержание: участок -№ имеет следующие характеристики: кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов; местоположение – 

<

 адрес > разрешенное использование – для реконструкции лодочной станции и проектирования и строительства центра досуга и спорта; общая площадь участка – 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м. 

Приведенные характеристики спорного объекта нашли свое отражение в соглашении от 10.02.2015 об уступке прав и обязанностей к ФИО1 по договору № от 06.12.2006 (л.д. 42)

Названные обстоятельства доподлинно свидетельствуют о исчерпывающей осведомленности ФИО1 о характеристиках спорного объекта аренды.

28.04.2017 между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и ФИО1 заключено соглашение №, которым изменены характеристики земельного участка, разрешенное использование определено как – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Названные условия императивно определяют факт изменения коэффициента расчета размера арендной платы. Необоснованность требований ФИО1 о неприменении повышающего коэффициента.

Вместе с тем, будучи в достаточной мере осведомленным о существенных характеристиках спорного объекта ФИО1 свои обязательства не исполнял, арендную плату в установленном порядке добровольно не вносил.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели; введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Решением Центрального районного суда гор. Калининграда от 22.11.2018 исковые требования Администрации муниципального образования «Светлогорский район» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, встречные исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования «Светлогорский район» о понуждении арендодателя к соразмерному уменьшению арендной платы - удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования «Светлогорский район» взыскана задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка № от 06.12.2006 за период с 07.08.2017 под 21.12.2018 в размере 32124,89 руб., пени за нарушение срока внесения арендной платы, рассчитанные за период с 01.01.2015 по 19.11.2018, на сумму 32124,89 руб., а всего 64249,78 руб. В удовлетворении требований в остальной части сумм отказано. С ФИО1 взыскана государственная пошлина в местный бюджет в размере 2127,49 руб.

В период рассмотрения названного выше дела, а именно с 31.07.2018 года по 26.10.2018 года производство по делу приостанавливалось в связи с рассмотрением Светлогорским городским судом Калининградской области дела № по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании действий (бездействия) администрации муниципального образования «Светлогорский район» по заключению соглашения об изменении разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в Генеральный план муниципального района и Правила землепользования и застройки в части границ зоны Ж 2.2, по начислению с 07.08.2017 года арендной платы по ставке, установленной для этой зоны, обязании устранить нарушение прав и свобод арендатора путем освобождения от арендной платы за землю до устранения нарушений.

Вместе с тем, по делу № ФИО1 в лице своего представителя ФИО3 отказался от требований в полном объеме и производство по указанному делу, по заявлению последнего было прекращено. Соответствующей судебный акт размещен в открытом доступе на сайте Светлогорского городского суда Калининградской области. 

Из текста решения Центрального районного суда гор. Калининграда от 22.11.2018 следует, что выбор разрешенного использования земельного участка арендатором ФИО1 был основан на выданной администрацией 14.07.2017 года выписке из Правил землепользования и застройки муниципального образование городское поселение «Город Светлогорск», согласно которой весь земельный участок с № площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м расположен в одной территориальной зоне Ж2.2. – зона застройки малоэтажными жилыми домами, на основании которой, соглашение от 28.04.2017 прошло государственную регистрацию 07.08.2017.

Однако, по состоянию на дату разрешения настоящего спора ФИО1 ГПЗУ получено, кроме того, по обращению арендатора агентством обеспечивается подготовка проекта правил землепользования и застройки муниципального образования «Светлогорский городской округ» Калининградской области, осуществляется доработка проекта правил по результатам общественных обсуждений. Ориентировочный срок утверждения проекта правил IV квартал 2021 года.

Названные обстоятельства объективно свидетельствуют, что заявленные представителем ФИО1 – ФИО3 доводы и аргументация не основаны на фактических обстоятельствах, не свидетельствуют о непреодолимом характере препятствий в использовании спорного ЗУ. 

В контексте приведённого обоснования, суд полает целесообразным отметить, что ФИО1 не будучи императивно ограниченным в праве пользования ЗУ, при наличии временных препятствий к реализации своих прав на ЗУ с №, не лишен права компенсировать понесенные расходы за счет органа местного самоуправления.

Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание временной промежуток от момента вынесения решения 22.11.2018, а также учитывая преодолимость препятствий в реализации ФИО1 своих прав, суд не усматривает к настоящему спору преюдициальности со стороны ранее вынесенного судебного акта от 22.11.2018. 

Также судом учитывается, что 12.04.2019 арендатор обратился к арендодателю с расчетом арендной платы на сумму 22946,35, рассчитанным по ставкам, установленным в соответствии с вышеназванным решением от 22.11.2018, вместе с тем, оплату в указанном размере сознательно не произвел. 

Как следует из содержания текста возражения ФИО1 на первоначальный иск, за период 2019-2021 г.г., а именно два полных года и три месяца арендных отношений арендатор платежи не производил. 

Вопреки приведенным выводам, ФИО1 только на стадии рассмотрения настоящего гражданского дела, а именно 08.04.2021 принял меры к частичному исполнению обязательств в размере 57365,88 руб., что, по мнению суда, также определяет осознанный характер его уклонения от исполнения принятых на себя обязательств.

По мнению суда, арендатор, подписав Договор, взял на себя обязательства выполнять все его условия, в том числе, по оплате аренды предоставленного земельного участка в размере и порядке, определяемом разделом 3 Договора. 

В соответствии со ст.ст. 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство должно быть исполнено надлежащим образом в срок, определенный договором. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ч. 1 ст. 408 ГК РФ). 

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Поскольку с 01.01.2019 действует положение «О порядке определения размера арендной оплаты, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ", утвержденное Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 N 90, вследствие чего доводы о необходимости применения иного норматива правового значения не имеют.

п. 3.1. указанного норматива сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду: юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - поквартально, с внесением арендной платы определены не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за 4-й квартал - не позднее 10 декабря текущего года, физическим лицам - двумя равными частями 10 июня и 10 октября. Однако в исковой период ФИО1 платежи не вносил вовсе. 

Учитывая, что ФИО1 в течение всего периода арендных отношений обязательства в добровольном порядке сознательно не исполняет, принимая во внимание, что оплата за период 07.08.2017 по 21.12.2018 произведена только по решению суда, суд приходит к выводу о намеренном характере бездействия арендатора по исполнению принятых на себя обязательств. 

В результате нарушения ФИО1 взятых на себя обязательств по своевременной оплате за пользование земельным участком, образовалась задолженность по арендным платежам по договору № за земельный участок № на сумму 1428334,56 руб. из них: за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 – 332631,92 руб.; за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 – 332631,92 руб. руб.; за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 307522,92 руб.; за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 г. - 307522,92 руб., за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 – 148024,86 руб., которая подлежит взысканию с ФИО1 в пользу Администрации МО «Светлогорский ГО».

Кроме того принимая во внимание установленный факт ненадлежащего исполнения обязательств с ФИО1 подлежит взысканию пеня определенная сторонами в качестве меры ответственности за допущенное нарушение в размере 0,1 % от просроченной суммы. 

Расчет суммы пени в размере 599563,88 руб. по состоянию на 30.03.2021 суд находит верным и не подлежащим корректировке, без принятия во внимание частичной оплаты задолженности 08.04.2021. 

Всего с ФИО1 в пользу Администрации МО «Светлогорский ГО» подлежит взысканию 1999362,61 = 1428334,56 + 599563,88

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункт 2 статьи 450 ГК Российской Федерации); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункт 2 статьи 450 ГК Российской Федерации).

Пунктом 4.1.1 договора от 06.12.2006 г. определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.

При этом, согласно п. 6.2 договора, последний может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1 договора 

При названных условиях, учитывая фактические обстоятельства, а именно факт не оплаты в течение 27 месяцев суд усматривает правовые основания для расторжения договора аренды № от 06.12.2006.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса. 

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в пользу в пользу местного бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 18139,49 руб. от которой истец освобожден в силу ст. 333.37 НК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 98 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации МО «Светлогорский ГО» удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации МО «Светлогорский ГО» задолженность по арендной плате по договору № от 06.12.2006 земельного участка с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 31.03.2021 в размере 1439798, 73 руб., пени за несвоевременное исполнение обязательств 559563,88 руб., а всего 1999362 (один миллион девятьсот девяносто девять тысяч триста шестьдесят два) руб. 61 коп. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № от 06.12.2006 заключенный между Администрацией МО «Светлогорский ГО» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 18496,81 руб.

Встречные требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 07.07.2021.

Судья: