УИД 89RS0001-01-2025-002125-29

дело № 33-75/2026 (33-3205/2025)

в суде 1 инст. № 2-1677/2024

Судья Коблов Н.В.

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 13 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе

председательствующего Башковой Ю.А.,

судей коллегии Козловой М.В., Курманова Э.Р.,

при секретаре Пановой Я.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Башковой Ю.А., истца ФИО1 и его представителя ФИО3, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности.

В обоснование исковых требований указал, что 03 февраля 2025 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого здания сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; а также земельного участка, площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №. По условиям договора стоимость здания сторожки-весовой и земельного участка составила 11 000 000 руб. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что часть стоимости в размере 360 000 руб. оплачивается до подписания договора, оставшаяся часть в размере 10 640 000 руб. оплачивается до 15 июля 2026 г. в соответствии с графиком платежей в приложении 1 к договору купли-продажи от 03 февраля 2025 г. Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу 03 февраля 2025 г. Свои обязательства по оплате стоимости здания сторожки-весовой и земельного участка ФИО2 не исполнил, внес денежную сумму в размере 360 000 руб., в то время как ежемесячно пятнадцатого числа, начиная с 15 февраля 2025 г. по 15 июля 2026 г., должен был вносить платежи по 591 000 руб., в общей сумме 10 640 000 руб. Размер задолженности составляет 10 640 000 руб. Претензия с требованием о погашении задолженности, направленная 08 апреля 2025 г. ФИО2, получена 23 апреля 2025 г. и оставлена без удовлетворения. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 03 февраля 2025 г., прекратить право собственности ФИО2 с исключением регистрационной записи о его праве собственности в ЕГРН на указанные объекты недвижимости и восстановить право собственности ФИО1 на них.

Решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 октября 2025 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены. Договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 03 февраля 2025 г. расторгнут. Право собственности ФИО2 на нежилое здание и земельный участок прекращено, а право собственности ФИО1 восстановлено. На ФИО2 возложена обязанность освободить и передать объекты недвижимости ФИО1 Со ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 360 000 руб., оплаченные по договору купли-продажи от 03 февраля 2025 г. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. ФИО1 возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 86 240 руб. по чеку от 17 июня 2025 г.

С принятым решением не согласился ответчик ФИО2 В апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда и переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. В обоснование доводов жалобы указывает, что обжалуемое решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к рассмотрению дела, а именно, ФНС России и судебного пристава-исполнителя специализированного отделения судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов ФИО4, чьи заявления к ФИО2 находятся в производстве Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (дела № № А81-9218/2025, А81-9138/2025). Кроме того, определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 июня 2025 г. по делу № А81-4676/2024 наложен арест на принадлежащее ФИО2 движимое и недвижимое имущество, а также наложен запрет насовершения любых регистрационных действий, связанных с его отчуждением и обременением. Также приводит доводы о том, что судом первой инстанции проигнорировано ходатайство ответчика о заключении мирового соглашения.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу была заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик ФИО2, третьи лица ФИО5, конкурсный управляющий ООО «СеверМонтажСтрой» ФИО6, представители Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Агентства недвижимости «Самолет плюс» не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем на основании ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца и его представителя, пояснивших, что до настоящего времени ответчик мер к погашению задолженности не предпринял, задолженность осталась в прежнем размере, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 являлся собственником нежилого здания сторожки-весовой площадью 55,7 кв.м. (кадастровый №) и земельного участка 805 кв.м. (кадастровый №), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

3 февраля 2025 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости общей стоимостью 11 000 000 руб., из которых: 2 000 000 руб. - стоимость здания, а 9 000 000 руб. - стоимость земельного участка.

По условиям договора покупатель должен был внести первоначальный взнос 360 000 руб. до подписания договора, а оставшуюся сумму 10 640 000 руб. выплатить в рассрочку ежемесячными платежами по 591 000 руб. до 15 июля 2026 года.

ФИО2 внес только первоначальный взнос в размере 360 000 руб., что подтверждается распиской от 31 июля 2024 года, однако остальную сумму не выплатил.

Переход права собственности на объекты был зарегистрирован 3 февраля 2025 года. При этом до полной оплаты имущество находилось в залоге у продавца.

8 апреля 2025 года ФИО1 направил в адрес ответчика претензию о погашении вышеуказанной задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.

ФИО1, ссылаясь на неисполнение ФИО2 существенных условий договора, обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 454, 486, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворил исковые требования ФИО1, поскольку установил существенное нарушение ответчиком ФИО2 условий договора купли-продажи, выразившиеся в неоплате стоимости приобретенных объектов недвижимости в размере 10 640 000 руб. при внесении лишь первоначального взноса 360 000 руб., учитывая длительность неисполнения обязательств и значительный размер задолженности, признал такое нарушение основанием для расторжения договора и возврата имущества, постановив при этом вернуть ответчику уплаченные им 360 000 руб. и взыскав с ФИО2 в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (далее - Информационное письмо N 21), невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения Информационного письма N 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

В качестве основания для расторжения договора и возврата имущества ФИО1 указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суду при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий необходимо установить наличие такого нарушения, влекущего за собой необходимость расторжения договора в целях защиты (восстановления) прав истца. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара в размере не менее половины цены товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом достоверно установлено, что до настоящего времени полная оплата по договору купли-продажи ФИО2 не произведена, оплаченная им часть составляет менее половины цены спорного имущества.

На основании изложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что имеются основания для расторжения договора и передачи ФИО1 спорного имущества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что обжалуемое решение затрагивает права и обязанности лиц, не привлеченных к рассмотрению дела, а именно, ФНС России и судебного пристава-исполнителя, поскольку имущество может быть взыскано в их пользу в рамках процедур банкротства и исполнительного производства, что является безусловным основанием для отмены решения суда, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предметом настоящего спора является вопрос о расторжении договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2

Основанием иска являлось существенное нарушение условий договора со стороны покупателя (ответчика), выразившееся в неоплате покупной цены в установленный срок. Данный спор носит частноправовой характер и касается исключительно взаимоотношений сторон по названному договору.

В свою очередь, ФНС России и судебный пристав-исполнитель являются взыскателями по иным обязательствам ФИО2, их возможные права требования обращены к имущественной массе должника в целом. Однако сам спор о принадлежности конкретного объекта недвижимости (является ли он законным имуществом ФИО2 или должен быть возвращен ФИО1 в силу расторжения договора) разрешается в рамках отдельного обязательственного правоотношения между сторонами договора.

При этом суд первой инстанции не разрешал вопросы об очередности удовлетворения требований кредиторов ФИО2 или об обращении взыскания на это имущество.

Решение суда о возврате имущества первоначальному продавцу в связи с неисполнением договора само по себе не определяет права и обязанности ФНС или пристава, а устанавливает лишь, что данное имущество более не входит в состав имущества ФИО2, следовательно, в дальнейшем не может считаться объектом для возможного взыскания с него. Это последствие вытекает из положений закона, а не из прямого указания суда в адрес третьих лиц.

Таким образом, оснований для привлечения ФНС России и судебного пристава-исполнителя в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований (ст. 43 ГПК РФ), у суда первой инстанции не имелось, поскольку решение по спору между сторонами договора не создает для них прямых прав или обязанностей.

Ссылка апеллянта на определение Арбитражного суда ЯНАО от 18 июня 2025 года о наложении ареста на имущество, включая спорные объекты недвижимости, также не может служить основанием для отмены решения.

Указанный арест наложен в рамках дела о банкротстве ООО «Севермонтажстрой» в целях обеспечения возможного в будущем взыскания.

Вопреки утверждениям апеллянта, данная мера не препятствует рассмотрению судом спора о правах на это имущество. Установление ареста арбитражным судом не лишает суд первой инстанции права и обязанности разрешить спор по существу.

Довод о неисполнимости решения суда также является несостоятельным, поскольку вопрос о снятии ареста с объектов недвижимости подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве на основании вступившего в силу решения суда.

Довод апеллянта в жалобе о том, что суд проигнорировал его ходатайство о заключении мирового соглашения, нарушив тем самым принцип содействия примирению сторон, судебная коллегия также отклоняет.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком в судебном заседании действительно заявлялось ходатайство об утверждении мирового соглашения.

Вместе с тем, судом первой инстанции данное ходатайство было рассмотрено.

Как следует из протокола судебного заседания и самого решения, суд установил, что истец ФИО1 против заключения мирового соглашения на предложенных ответчиком условиях возражал, поскольку не доверял его исполнению ввиду наличия многочисленных финансовых обязательств и процедуры банкротства, связанных с ответчиком.

Согласно ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Утверждение мирового соглашения судом возможно только при добровольности и взаимном согласии обеих сторон на достигнутых условиях. При отсутствии согласия истца утверждение мирового соглашения исключено.

Суд первой инстанции, получив возражение истца, правомерно продолжил рассмотрение дела по существу. Таким образом, суд выполнил свою обязанность по выяснению возможности примирения сторон.

Поскольку судебная коллегия не усматривает в действиях суда первой инстанции безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции не имеется.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела: факт заключения договора купли-продажи, факт передачи имущества и регистрации права, факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате в полном объеме в установленный договором. При таких условиях суд сделал верный вывод о наличии оснований для расторжения договора по требованию продавца (ст. 450, 453 ГК РФ) и применения последствий такой сделки в виде возврата имущества.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, доводы, приведенные в ней, не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о незаконности или необоснованности обжалуемого решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи