Копия

УИД- 09RS0003-01-2022-001253-29

Судья Долаев А.С. Дело № 33-31/2026

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Черкесск, КЧР 2 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Гришиной С.Г.,

судей Болатчиевой А.А., Шукурова Н.И.,

при секретаре судебного заседания Харченко Я.В.,Кочкарове А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1-А.Р. на заочное решение Карачаевского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 сентября 2022 года по гражданскому делу №2-1024/2022 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и истребовании имущества из чужого незаконного владения, исковому заявлению ФИО1-А.Р. к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на долю в апартаментах в размере произведенных неотделимых улучшений.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения представителей истца ФИО2 – ФИО4, ФИО5, ФИО6, представителя ответчика ФИО3 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 – ФИО8, представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1-А.Р. и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 – ФИО10, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просила:

- признать недействительным договор купли-продажи апартаментов (квартиры) №..., общей площадью - 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный продавцом ФИО1-А.Р. с покупателем ФИО3 

<

дата>;

- применить последствия недействительности сделки и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанное недвижимое имущество (том 1 л.д.2-4).

В обоснование заявленных требований указала, что данное недвижимое имущество было приобретено ею в 

<

дата> у продавца ФИО9

Заочным решением Карачаевского городского суда от 11 апреля 2019 года по делу №2-302/2019 договор купли-продажи квартиры признан недействительным. На основании данного решения в 

<

дата> запись о ее праве собственности на квартиру была исключена из государственного реестра, квартира за полгода перепродана трижды третьим лицам. О данных обстоятельствах ей стало известно только осенью 2019 года при оплате налога на имущество. По ее заявлению Карачаевским городским судом заочное решение отменено. 17 августа 2020 года вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры также был признан недействительным. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 04 августа 2021 года решение Карачаевского городского суда отменено в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО9 Однако, на день обращения в суд собственником ее квартиры значится ФИО3

В судебном заседании истец ФИО2 и представитель истца ФИО11 заявленные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, не явились.

Дело рассмотрено судом по правилам ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), в порядке заочного судопроизводства.

Решением Карачаевского городского суда от 14 сентября 2024 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Лицом, не привлеченным к участию в деле, ФИО1-А.Р. подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что, являясь стороной оспариваемой истцом сделки, он не был привлечен к участию в деле в качестве ответчика. При этом выводы суда о недействительности договора купли-продажи квартиры не соответствуют нормам материального права, поскольку недвижимое имущество было приобретено им на законных основаниях, на момент его приобретения никаких ограничений и обременений в пользу третьих лиц не имелось. Обстоятельства, свидетельствующие о его недобросовестном поведении и недобросовестном поведении покупателя ФИО12, судом не установлены. Кроме того, судом не было учтено, что на момент вынесения решения право собственности на квартиру было зарегистрировано за истцом на основании определения о повороте исполнения решения суда, нарушен досудебный порядок урегулирования спора. Судом неверно применены последствия недействительности сделки в виде возврата спорного имущества ФИО2, так как стороной спорной сделки она не являлась.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО2 – ФИО6 просил оставить решение Карачаевского городского суда от 14 сентября 2024 года без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 25 декабря 2024 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, установив, что принятым решением затронуты права ФИО9, ФИО7, ФИО1-А.Р., которые по договорам купли-продажи приобретали спорную квартиру, однако к участию в деле привлечены не были.

Рассмотрение судом первой инстанции дела без привлечения к участию в деле указанных лиц, права которых затронуты судебным актом, влечет безусловную отмену обжалуемого решения.

Впоследствии, 17 декабря 2024 года истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, изменив предмет иска, просил суд:

- истребовать спорное имущество – апартаменты (квартиру) №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> из чужого незаконного владения ФИО3;

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ответчика на указанное недвижимое имущество (том 3 л.д.1-7,139-140).

Определением судебной коллегии от 5 февраля 2025 года статус ответчиков ФИО13 А-А.Р., ФИО9, ФИО7 изменен на третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

6 февраля 2025 года третьим лицом ФИО13 А-А.Р. заявлены встречные исковые требования к ФИО2, в которых он просит признать его добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества (том 3 л.д. 233-235). В обоснование иска третье лицо указывает, что при покупке квартиры он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок. Сделка была возмездной, цена квартиры соответствовала ее рыночной стоимости и была получена продавцом. На момент перехода права собственности он не знал и не мог знать о наличии судебных споров между ФИО9 и ФИО2 Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. ФИО2 во владение спорной квартирой не вступала, не получала ключи от квартиры, никогда ею не пользовалась. Она не проявляла заботу о сохранности указанного имущества, судьбой квартиры не интересовалась и не несла бремя ее содержания.

18 марта 2025 года ФИО3 заявил встречный иск о признании добросовестным приобретателем спорного имущества и признании права собственности на долю в размере стоимости неотделимых улучшений (том 4 л.д.89-95).

В обоснование указал, что является собственником спорного недвижимого имущества, приобрел его у ФИО13 А-А.Р. на основании договора купли-продажи от 

<

дата>. При покупке квартиры проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок. При этом, ФИО2 спорные апартаменты не осматривала и во владение не получала, она не проявляла обязанности по защите своих прав на недвижимое имущество, не проявляла заботу о его сохранности, не несла коммунальные расходы, судьбой квартиры не интересовалась. После приобретения квартиры, ФИО3 были произведены неотделимые улучшения, которые многократно увеличили стоимость недвижимого имущества: изменена площадь объекта путем присоединения части коридора и смежных апартаментов, произведена реконструкция в виде разделения квартиры на другие самостоятельные апартаменты, в каждых из которых произведен косметический ремонт, установлены санузлы, оборудованы отдельные вход и выход, установлено отдельное отопление. Указанные улучшения произведены за его счет и в период, когда он был собственником апартаментов, что многократно увеличило их стоимость.

Увеличив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК ПФ, в обоснование иска также указал, что на день обращения ФИО2 в суд, право собственности на спорные апартаменты было зарегистрировано за ФИО3, он является владельцем спорного имущества и не участвовал при рассмотрении гражданского дела №2-192/2020 по исковому заявлению ФИО9 к ФИО2 о признании договора купли-продажи апартаментов (квартиры) недействительным. Об имеющемся споре в суде ему стало известно от представителей ФИО2, при предъявлении определения о повороте исполнения решения суда от 24 августа 2024 года по делу №2-192/2020. Однако, данное определение было им обжаловано в апелляционном порядке и определением Верховного Суда КЧР от 15 января 2025 года отменено с разрешением вопроса по существу. Полагает, что в результате действий ответчика, а также главного специалиста Управления Росреестра по КЧР произведена незаконная запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на спорное имущество без каких-либо законных оснований, нарушены его права. В окончательной редакции иска просил суд:

- признать отсутствующим, зарегистрированное в ЕГРН право собственности Березовской АВ. на спорные апартаменты с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; погасить и аннулировать соответствующую запись в ЕГРН; восстановить запись в ЕГРН о праве собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО3; признать его добросовестным приобретателем спорного имущества и признать за ним право собственности на долю в праве в размере произведенных им неотделимых улучшений.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца ФИО2 – ФИО4, ФИО5 и ФИО6 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика ФИО14 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 – ФИО8, представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО13 А-А.Р. и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 – ФИО10 первоначальные исковые требования не признали, поддержали письменные возражения на них и доводы встречных исковых заявлений, настаивали на том, что имущество выбыло у ФИО2 по ее воле, а ФИО3 является добросовестным приобретателем квартиры, просили применить к заявленным требованиям срок исковой давности, встречные исковые требования ФИО13 А-А.Р. и ФИО15 удовлетворить.

Истец, ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Судебная коллегия, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон по делу на основании ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, допросив экспертов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судебный акт подлежит отмене как постановленный с нарушением норм процессуального права.

Поскольку судом первой инстанции при постановлении решения от 14 сентября 2022 года были допущены нарушения норм процессуального права, связанные с принятием судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Так судом первой инстанции не были привлечены к участию в деле ФИО9, ФИО7, ФИО13 А-А.Р., у которых имелся материально-правовой интерес по делу, то в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, у коллегии имеются безусловные основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, выслушав представителей истца, ответчика и третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, исковых заявлений, возражений на них, коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 и отказе в удовлетворении встречных требований ФИО3 и требований третьего лица ФИО13 А-А.Р.

Фактические обстоятельства по делу

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого помещения (квартиры) №..., общей площадью - 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. м. на основании договора купли-продажи от 

<

дата>, заключенного с ФИО9

Договор прошел государственную регистрацию 

<

дата>.

ФИО9 в свою очередь указанная квартира была приобретена на основании договора купли-продажи от 

<

дата> за 

<

данные изъяты> рублей у продавца ООО «

<

данные изъяты>» в лице директора ФИО16 (т. 1, л.д. 90-91).

Заочным решением Карачаевского городского суда от 11 апреля 2019 года по делу №2-302/2019 заключенный между ФИО9 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры от 

<

дата> признан недействительным.

По договору купли-продажи от 

<

дата> ФИО9 в лице представителя по доверенности ФИО17 продала квартиру ФИО18 за 

<

данные изъяты> рублей (т.1, л.д. 153-154).

<

дата> ФИО18 на основании договора купли-продажи указанное недвижимое имущество продал ФИО13 А-А.Р. Право собственности ФИО1 А-Р. зарегистрировано 

<

дата> (т. 1, л.д. 159-160).

<

дата> ФИО13 А-А.Р. продал квартиру ответчику ФИО12 по договору купли-продажи за 

<

данные изъяты> руб. (т.1, л.д. 166-167).

По заявлению ФИО2 Карачаевским городским судом заочное решение от 11 апреля 2019 года по делу №2-302/2019 отменено.

<

дата> вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры также был признан недействительным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 16 декабря 2020 года решение оставлено без изменения.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 апреля 2021 года апелляционное определение от 16 декабря 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 04 августа 2021 года решение Карачаевского городского суда 17 августа 2020 года отменено в части удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 03 апреля 2017 года, в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО9 (т. 1. л.д. 5-17).

На день вынесения решения Карачаевского городского суда 17 августа 2020 года квартира была зарегистрирована за ФИО19

Обоснование необходимости защиты права собственности ФИО2

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», пункт 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019.

Судебная коллегия полагает, что препятствий для истребования имущества из владения ФИО15 не имеется по следующим основаниям.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление 10/22).

В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В то же время, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (п. 37 Постановления №10/22).

Запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя также не является бесспорным доказательством его добросовестности.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 Постановления № 10/22).

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 Постановления № 10/22).

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию при рассмотрении виндикационного иска, являются: наличие права собственности истца на истребуемое имущество; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества, наличие имущества во владении ответчика.

Отсутствие доказанности совокупности всех элементов влечет отказ в удовлетворении иска.

Согласно п. 35 Постановления № 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

Данная позиция, сформированная в разъяснениях высшей судебной инстанции, свидетельствует об одинаковом подходе к рассмотрению споров, в случаях, когда между собственником имущества и лицом его владеющим отсутствуют договорные отношения, а собственником по факту заявлены реституционные требования.

Следовательно, то обстоятельство, что первоначально ФИО2 просила признать недействительной договор купли продажи апартаментов (квартиры) №..., общей площадью - 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный продавцом ФИО1-А.Р. с покупателем ФИО3 

<

дата>, а впоследствии изменила предмет иска, просив истребовать данное имущество из чужого незаконного владения, не может препятствовать удовлетворению иска, поскольку оба требования носят виндикационный характер.

Из материалов дела следует и не опровергается ответчиком, что ФИО2 после приобретения спорных апартаментов никогда не проявляла волю на их отчуждение. В течение длительного времени она обращалась за судебной защитой желая вернуть имущество в фактическое владение.

Право собственности ФИО2 возникло из сделки. Из договора купли - продажи от 

<

дата> следует, что ФИО9, от имени которой, на основании доверенности от 

<

дата>, действует 

<

ФИО>1, продала, а ФИО2, от имени которой действует 

<

ФИО>2, приобрела апартаменты (квартиру) №..., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Стоимость отчуждаемых апартаментов составляет 

<

данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 3 договора). Запись о праве собственности покупателя ФИО2 на указанное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке 

<

дата>.

Между ФИО2 и ФИО3 отсутствуют договорные отношения, поскольку он получил во владение спорное имущество на основании сделки заключенной с ФИО13 А-А.Р. 

<

дата>, а факт владения апартаментами ответчиком подтвержден совокупностью доказательств и спора у сторон не вызывает.

Так, из последовательной позиции ФИО3, позиционирующего себя добросовестным приобретателем следует, что спорное имущество находится в его владении.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что требования ФИО2 о защите права собственности подлежат удовлетворению путем истребования имущества из чужого незаконного владения

2.1. Обоснование выбытия имущества помимо воли собственника

Как было указано ранее, заочным решением Карачаевского городского суда от 11 апреля 2019 года по делу №2-302/2019 заключенный между ФИО9 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры от 3 апреля 2017 года признан недействительным.

В период после вступления данного решения в законную силу ФИО20 по договору купли-продажи от 2 сентября 2019 года продала имущество ФИО18 за 

<

данные изъяты> рублей.

<

дата> ФИО18 на основании договора купли-продажи указанное недвижимое имущество продал ФИО13 А-А.Р. Право собственности ФИО13 А-А.Р. зарегистрировано 

<

дата> (т. 1, л.д. 159-160).

<

дата> ФИО13 А-А.Р. продал квартиру ответчику ФИО3 по договору купли-продажи за 

<

данные изъяты> руб. (т.1, л.д. 166-167).

Таким образом, в течение очень короткого времени трижды произведено отчуждение спорного объекта недвижимости третьим лицам.

Между тем, право собственности ФИО2 в отношении спорного имущество подтверждено апелляционным определением Верховного Суда КЧР от 04 августа 2021 года по делу №2-192/2020, в котором указано на соответствие требованиям законодательства и воле сторон заключенного между ФИО9 и ФИО2 договора купли-продажи апартаментов от 

<

дата>.

Впоследствии апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 27 сентября 2023 года ФИО9 вновь было отказано в удовлетворении иска к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 

<

дата>.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указанное положение также распространяется на применение судами норм права к идентичным правоотношениям между теми же сторонами, рассматриваемым в разных судебных делах.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли.

При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу о том, апартаменты, по поводу которых возник спор, выбыли из владения ФИО2 помимо ее воли, подлежат безусловному истребованию из чужого незаконного владения. При этом факт добросовестности ФИО3, как и ФИО13 А-А. Р. как приобретателей недвижимого имущества правового значения для правильного разрешения спора не имеет.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с мнением ответчика о добросовестном поведении, оценка которой будет приведена при разрешении исковых требований ФИО19 о признании добросовестным приобретателем спорного имущества.

Оценка возможности истребования имущества как индивидуально определенной вещи

Объектом виндикации в любом случае может быть только индивидуально определенная вещь, существующая в натуре, то есть вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными и только им присущими характеристиками.

Поскольку из чужого незаконного владения может быть истребована только индивидуально определенная вещь, разрешая виндикационные требования, суд должен идентифицировать истребуемую вещь и соотнести ее характеристики с той, которая выбыла из владения истца. Об индивидуальной определенности, в первую очередь, свидетельствуют физические характеристики объекта, а также техническая возможность приведения его в первоначальное состояние без несоразмерного ущерба имуществу.

В период нахождения объекта во владении ФИО3 в нем была произведена перепланировка с обустройством пяти отдельных помещений, что подтверждается заключением судебной экспертизы.

Согласно предоставленному стороной истца акту осмотра спорного недвижимого имущества кадастрового инженера 

<

ФИО>3 от 

<

дата>, установлено проведение перепланировки апартаментов №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> путем изменения конструктивных элементов, переноса стен и дверных проемов, образовано пять отдельных изолированных помещений, часть площади объекта совмещена с местами общего пользования – подъездом путем демонтажа общих стен со смежными помещениями, составлен поэтажный план (т. 3, л.д. 176-182).

По ходатайству сторон, по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «

<

данные изъяты>», ИНН 

<

данные изъяты>, адрес: 

<

адрес>.

Согласно заключению судебной экспертизы №... от 

<

дата> в жилом помещении – двухуровневой квартире (апартаментах №...), площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, произведена реконструкция и выполнены ремонтные работы:

- изменена этажность, площадь с 

<

данные изъяты> кв.м. до 

<

данные изъяты> кв.м, демонтированы перегородки и возведены новые, организованы новые дверные проемы, заделан межэтажный проём, расположенный внутри квартиры; организованы новая лестница, новый межэтажный проем в коридоре, 5 санузлов с переустройством инженерных систем и коммуникаций; выполнены ремонтные (отделочные) работы.

В результате чего из одной изолированной двухэтажной квартиры (апартаменты №...) организованы пять самостоятельных, изолированных помещений (пом. 9/1, 9/2, 9/3, 10/1, 10/2);

Поскольку в материалы дела не предоставлены документы для проведения такой реконструкции, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, эксперт пришел к выводу о проведении реконструкции объекта с нарушением градостроительного законодательства.

Стоимость реконструкции и ремонтно-отделочных работ на 

<

дата> составила 

<

данные изъяты> руб.

Вновь образованные помещения находятся в пределах изначального объекта недвижимого имущества.

При сравнительном анализе проектной документации и фактических замеров, путем сопоставления документальных и полученных данных можно идентифицировать и индивидуализировать исследуемый объект недвижимого имущества, как апартаменты №..., с КН 

<

данные изъяты>.

Определить технически или визуально дату проведенных изменений не представляется возможным.

Привести объект указанного недвижимого имущества путем обособления в первоначальное состояние – одну двухуровневую квартиру площадью 

<

данные изъяты> кв.м, определенное проектной документацией, без несоразмерного ущерба возможно, для чего необходимо произвести демонтаж вновь возведенных перегородок, восстановить проем в перекрытии между этажами на месте его изначального расположения и демонтировать имеющуюся лестницу, заделав вновь организованный лестничный проем, а также восстановить входную дверь на месте ее изначального расположения.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ при приведении объекта исследования в первоначальный вид округленно составит 

<

данные изъяты> руб.

При этом, рыночная стоимость апартаментов с учетом изменений на 

<

дата> составляет 

<

данные изъяты> руб., а по состоянию на 

<

дата> –

<

данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость апартаментов по состоянию на 2019 год без учета изменений составила 

<

данные изъяты> руб., по состоянию на 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб. (том 7, л.д. 281-288).

Таким образом, заключением судебной экспертизы установлено, что вновь образованные помещения находятся в пределах изначального объекта недвижимого имущества. Исследуемый объект недвижимого имущества (апартаменты №..., с КН 

<

данные изъяты>) подлежит идентификации. Несоразмерных затрат для приведения объекта в первоначальное положение не требуется.

Из исследовательской части заключения следует, что при приведении объекта недвижимого имущества – помещение жилое, двухуровневая квартира, наименование: «апартаменты №...» площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №.... Адрес: 

<

адрес>, апартаменты №... путем обособления в первоначальное состояние – одну двухуровневую квартиру, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в соответствие с проектной документацией, необходимо произвести демонтаж вновь возведенных перегородок, восстановить проем в перекрытии между этажами на месте его изначального расположения. Далее демонтировать имеющуюся лестницу и заделать вновь организованный лестничный проем, а также восстановить входную дверь на месте её изначального расположения. Подобные изменения не затронут несущие конструктивные элементы здания, не нарушат его целостность и не изменять его несущую способность. Приведение объекта исследования в соответствие с проектной документацией возможно (стр. 134 Заключения экспертизы).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт 

<

ФИО>4 пояснил, что соответствие помещения с проектной документацией определялось им по общей конфигурации внутренних и внешних стен, по комплексу признаков, идентифицирующих объект недвижимого имущества, в ходе которого было установлено, что двухуровневая квартира разделилась на 9 и 10 этажи. В ходе исследования сравнивались фактические площади, которые были измерены на месте, с указанными в проектной документации. Установлено полное совпадение по внешним границам объекта, а именно по наружным стенам, они такого же размера и такой же конфигурации, как и в проектной документации, размеры внутренних стен, размеры балкона. Уменьшение площади объекта может быть обусловлено лишь тем, что добавились внутренние перегородки. Площадь объекта рассчитана в соответствии с техническими требованиями. Лестница учитывалась в проектной документации по площади горизонтальной проекции. Существование данной лестницы влияет на расчет площади одного этажа в проектной документации. В результате учета данной проекции лестницы, увеличивается общая площадь. Если убрать лестницу, то на ее месте останется плоскость пола, но в данном случае, в этих местах появились перегородки, которые уменьшают площадь. Реконструкция объекта проведена в пределах исходных параметров.

Эксперт 

<

ФИО>5 пояснил, что период выполнения строительных, ремонтных, перепланировочных и иных работ в помещении можно определить при наличии документов подрядной организации, которая их выполняла или наличии определения материалов, которые использовались на данном объекте. При проведении исследования, визуально сопоставляя проектную документацию и то, что существует в настоящее время, определить, в какой период времени были проведены работы, не представляется возможным. Он лично участвовал при осмотре объекта и проведении измерений совместно со специалистом 

<

ФИО>6 Осмотр был произведен дважды, в первый раз явились не все стороны и эксперты не смогли попасть во все помещения.

Эксперты пришли к выводу о возможности приведения объекта в первоначальное состояние. Установлено, что при реконструкции объекта, которая произошла относительно проектной документации, были возведены новые перегородки, внесены изменения в системе водоснабжения и водоотведения, по отоплению, были установлены батареи в зоне окон, но не имелось информации о том, где все должно было находиться по проекту. Материал перегородок после проведения работ возможно установить только разрушив их. В связи с чем были исследованы стены в соседнем помещении, и выявлено, что они выполнены из кирпича, после чего сделано предположение о выполнении перегородок из кирпича. По проекту они также должны быть выполнены из указанного материала. Кирпичные перегородки не являлись несущими, в связи с чем приведение объекта в первоначальное состояние не может повлечь какие-либо отрицательные последствия. Поскольку реконструкция квартиры проведена в отсутствие разрешительной документации, для приведения данного объекта в первоначальный вид разрешения не потребуется. Установлено, что были выполнены отделочные работы, а именно установка электропроводки, напольного покрытия, отделка стен и потолков. По реконструкции, было произведено изменение и образование нового проема в местах перекрытия, образование отдельных санузлов. Внешние стены объекта не изменены, изменена конфигурация внутренних стен, граничащих с общим коридором. Использование части общего имущества, которая граничит с иными апартаментами, на возможность идентификации объекта не влияет, поскольку имеется ряд других критериев, конструктивных элементов, совпадающих с проектной документацией. Объект можно привести в первоначальное состояние, присоединение части общего имущества этому не препятствует.

Проверяя доводы стороны ответчика относительно того, что выводы заключения судебной экспертизы являются необоснованными, судебная коллегия отмечает, что экспертиза была проведена в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертное заключение составлено экспертами, имеющими необходимую квалификацию и предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является ясным и полным, содержит подробное описание проведенного исследования, не содержит противоречий, в заключении даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертами вопросы.

В нарушение ст. ст. 56, 57, 60 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено каких-либо относимых, допустимых, достоверных и достаточных в своей совокупности и взаимосвязи доказательств, опровергающих выводы экспертизы.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усмотрела правовых оснований для удовлетворения ходатайства представителя ФИО21 и ФИО7 - ФИО8 о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку само по себе несогласие с экспертным исследованием не может служить основанием для применения положений ст. 87 ГПК РФ.

Доводы представителя ФИО3 и ФИО7 - ФИО8, а также представителя третьих лиц ФИО10 о причинении несоразмерного ущерба спорному имуществу в результате действий по приведению объекта в первоначальное состояние коллегия находит неубедительными.

Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 г. (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Между тем, как следует из заключения экспертизы, исследуемый объект недвижимости идентифицирован и индивидуализирован как апартаменты №... (№...). Вновь образованные помещения расположены в пределах первоначальных границ изначального объекта недвижимого имущества и могут быть приведены в первоначальное состояние, определенное проектной документацией, без несоразмерного ущерба и затрат.

Таким образом, судебная коллегия, полагает, что предмет виндикации по настоящему спору существует в натуре, а также имеется техническая возможность приведения его в первоначальное состояние без несоразмерного ущерба имуществу.

Оценка заявления о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права

Согласно п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начиналось со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судебная коллегия полагает, что ФИО2 срок для обращения в суд за защитой нарушенного права не пропущен.

Применительно к ст. 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Как следует из материалов дела, сделки по отчуждению спорного имущества ФИО9, ФИО7 и ФИО13 А-А.Р. совершены в 

<

дата>.

<

дата> ФИО13 А-А.Р. продал квартиру ответчику ФИО3 по договору купли-продажи, право собственности за покупателем зарегистрировано 

<

дата> (т.1, л.д. 166-167).

С настоящим иском ФИО2 обратилась в суд 

<

дата> (том 1 л.д.25), то есть в течение трехлетнего срока предусмотренного ст. 196 ГК РФ.

Доводы представителя ФИО3 и ФИО7 - ФИО8, а также представителя третьих лиц ФИО10 о необходимости исчисления срока исковой давности с даты изменения предмета иска, а именно с 

<

дата>, коллегия находит основанными на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

Из разъяснений, приведенных в п. 3 Постановления № 10/22, п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положении раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Как следует из искового заявления, целью обращения в суд с иском по настоящему делу является восстановление права собственности на недвижимое имущество, которое зарегистрировано за ответчиком в связи с отмененным судебным актом и которое истец пытается восстановить с помощью судебной защиты.

Под предъявлением иска в установленном порядке следует понимать предъявление иска с соблюдением правил о подведомственности и подсудности дела, о форме и содержании искового заявления, об оплате его государственной пошлиной, а также других предусмотренных процессуальным законодательством требований, нарушение которых влечет возврат искового заявления истцу, то есть иск считается предъявленным в установленном порядке, если при его подаче соблюдены формальные требования процессуальных норм и отсутствуют основания для непринятия искового заявления к производству суда. Изменение истцом исковых требований в ходе рассмотрения дела в порядке ч.1 ст. 39 ГПК РФ не изменяет момента перерыва течения срока исковой давности, наступившего в связи с предъявлением иска в установленном порядке. Ответчик, указывая на продолжение течения срока исковой давности до дня изменения предмета иска, смешивает понятия «предъявление иска в установленном порядке» и «предъявление требования, соответствующего подлежащему применению способу защиты права». Первое понятие определяется нормами, регулирующими процессуальные отношения, а второе - нормами материального права, несоблюдение которых истцом может повлечь отказ в удовлетворении предъявленного иска, но не в его принятии к производству суда.

По смыслу положений ст. ст. 196 и 199 ГК РФ применение исковой давности является негативным последствием пассивного поведения стороны в спорных правоотношениях в течение длительного установленного законом срока. Между тем, материалы дела свидетельствуют о том, что ФИО2 занимала активную процессуальную позицию по защите принадлежащего ей недвижимого имущества.

По настоящему делу истец, первоначально отстаивала свое право собственности по искам ФИО9 о признании заключенной с ней сделки недействительной, в том числе путем обжалования судебных актов принятых не в её пользу, а впоследствии обратилась в суд с настоящим иском.

Следовательно, то обстоятельство, что ФИО2 первоначально обратилась в суд с требованиями о признании недействительным договора купли продажи заключённого между ФИО13 А-А.Р. и ФИО3, а впоследствии изменила предмет иска на истребование имущества из чужого незаконного владения, не может за собой повлечь исчисление срока исковой давности с 

<

дата>.

Течение исковой давности в этом случае следует считать приостановленным ретроспективно, с обратной силой - для любых потенциально применимых способов защиты.

Оценка требований о признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи от 

<

дата>, заключенного в отношении спорного имущества.

Заочным решением Карачаевского городского суда от 11 апреля2019 года исковые требования ФИО9, были удовлетворены.

По вступлению в силу указанного заочного решения из ЕГРН была исключена запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанные апартаменты.

ФИО3 зарегистрировал право собственности на имущество 

<

дата>.

Определением Карачаевского городского суда от 5 февраля 2020 года заочное решение отменено.

Решением Карачаевского городского суда КЧР от 17 августа 2020 года исковые требования ФИО9 к ФИО2 о признании договора купли - продажи недействительным и об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворены частично. Договор купли - продажи от 

<

дата>, заключенный между ФИО9 и ФИО2 на апартаменты(квартиру) №..., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: КЧР, 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, признан недействительным. В удовлетворении исковых требований ФИО9 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации за ФИО2 права собственности на спорную квартиру, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 16 декабря 2020 года решение Карачаевского городского суда КЧР от 17 августа 2020 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2- без удовлетворения.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 апреля 2021 года апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 16 декабря 2020 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 4 августа 2021 года решение Карачаевского городского суда КЧР от 17 августа 2020 года отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО2 о признании недействительным заключенного между ФИО9 и ФИО2 

<

дата> договора купли - продажи апартаментов (квартиры) №..., общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, - отказано.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2021 года апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 04 августа 2023 года, оставлено без изменения.

Впоследствии, определением Карачаевского городского суда от 16 марта 2023 года произведен поворот исполнения решения суда от 11 апреля 2019 года. Суд обязал Управление Росреестра по КЧР провести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на указанные апартаменты в ЕГРН.

Определением Верховного Суда КЧР от 15 января 2025 года определение о повороте исполнения судебного акта отменено, вопрос разрешен по существу, в удовлетворении заявления о повороте исполнения решения суда отказано в связи с тем, что имеется спор о правах третьих лиц, который должен разрешаться путем предъявления самостоятельных виндикационных требований.

<

дата> право собственности на апартаменты зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2(т. 4, л.д. 219-222).

После поворота исполнения судебного акта, 

<

дата> имущество вновь зарегистрировано за истом в ЕГРН (т. 4, л.д. 219-222).

Однако, после принятия определения Верховного Суда КЧР от 15 января 2025 года запись о праве собственности ФИО3 в отношении спорного имущества может быть восстановлена, а запись о правах ФИО2 погашена.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то имеются основания для признания недействительной записи о праве собственности ФИО3 в отношении апартаментов (квартиры) №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку иной подход к разрешению исковых требований ФИО2, может привести с недостоверности сведений публичного реестра (ЕГРН).

Оценка требований ФИО13 А-А.Р. и ФИО3 о признании добросовестными приобретателями

В силу разъяснений, изложенных в пункте 39 Постановления 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Исходя из изложенного, обстоятельства, касающиеся вопросов добросовестности приобретения имущества, подлежат исследованию, проверке и установлению при рассмотрении виндикационного иска, заявленного по основаниям статей 301, 302 ГК РФ.

Таким образом, вывод суда о добросовестности приобретателя должен быть основан на оценке правомерности отчуждения имущества, т.е. исследовании вопроса права.

Кроме того, иск о признании добросовестным приобретателем не может быть заявлен в качестве самостоятельного материально-правового требования, поскольку такой способ защиты не приведет в случае его удовлетворения к восстановлению нарушенных прав. Более того, защита прав добросовестного приобретателя допускается только от притязаний собственника и ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против иска.

В данном случае ФИО13 А-А.Р. и ФИО3, обращаясь в суд с иском о признании добросовестными приобретателями, заявили самостоятельные материальные требования, но каким образом будет восстановлено нарушенные права в случае удовлетворения заявленных требований, не указали.

Защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания (подтверждения) за ним права собственности, а посредством ограничения права собственника на истребование (виндикацию) своего имущества.

Кроме того, судебная коллегия исходя из фактических обстоятельств по делу полагает, что ФИО13 А-А.Р. и ФИО3, не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорных апартаментов и в удовлетворении иска должно быть отказано.

Из материалов дела следует, что непосредственно после вынесения заочного решения Карачаевским городским судом от 

<

дата> о признании сделки с ФИО2, недействительной (отмененное впоследствии) ФИО22 заключила договор купли продажи от 

<

дата> с покупателем ФИО7 по цене 

<

данные изъяты> руб.

Впоследствии ФИО7 произвел отчуждение указанных апартаментов ФИО13 А-А.Р. по договору купли -продажи от 

<

дата>.г. по цене 

<

данные изъяты> руб. ФИО13 А-А. Р. произвел продажу указанных апартаментов по договору купли-продажи от 

<

дата> по цене 

<

данные изъяты> руб. ФИО3

Согласно выводам представленной в материалы дела судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости составляла на момент совершения сделки 

<

данные изъяты> рублей.

ФИО9, и ФИО13 А-А. Р. являются близкими родственниками (мать и сын), зарегистрированы и проживают по одному адресу.

ФИО7 и ФИО1-А.Р. состояли на момент совершения сделок в корпоративных отношениях, будучи генеральным директором (ФИО7) и единственным участником (ФИО1-А.Р.) ООО «

<

данные изъяты>» (ИНН 

<

данные изъяты> ОГРН 

<

данные изъяты>), что подтверждается представленной выпиской из ЕГРЮЛ.

Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.

Для этого (с учетом системного толкования п.1 ст.302 и п.1 ст.401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).

Так, покупатель перед совершением сделки должен удостовериться в личности продавца, убедиться в отсутствии сведений об обременениях объекта, о судебном споре, установить его фактических пользователей, поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав(злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 указанной статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

Судебная коллегия также обращает внимание на то обстоятельство, что ответчик и третьи лица были участниками спора в отношении иных апартаментов.

Так, в рамках дела № 8Г-8980/2023 (88-9676/2023), у ФИО3 в пользу АО «

<

данные изъяты>» было истребовано недвижимое имущество (апартаменты), которые на основании нескольких сделок между ненадлежащим продавцом, ФИО7, ФИО1-А.Р. были оформлены на ФИО3

Из решения Карачаевского городского суда от 10 января 2023 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 7 июня 2023 года (том 15 л.д.120-197) следует, что на 

<

дата> ФИО7, ФИО1-А.Р., ФИО3 были знакомы. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что они совершили действия по формированию статуса титульного собственника ФИО3 с целью невозврата АО «

<

данные изъяты>» апартаментов (квартиры) №..., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что ФИО3 ничего не препятствовало получить сведения из ЕГРН об иных собственниках имущества, являющегося предметом настоящего спора, а также тот факт, что спорный объект неоднократно являлся предметом сделок с незначительным периодом времени между ними. ФИО3 имел достаточную возможность установить необычность условий заключаемых сделок, а также, что спорное имущество было ему предложено не по рыночной цене.

Учитывая короткий временной промежуток совершения сделок (

<

дата>), на условиях значительно ниже рыночных, смену двух собственников, коллегия полагает, что действия ответчика и третьих лиц были направлены на создание «фигуры добросовестного приобретателя» апартаментов №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Оценив все имеющиеся в деле доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия полагает, что поведение лиц, приведшее к регистрации права собственности ФИО3, было направлено на вывод недвижимого имущества из сферы владения ФИО2 и представляло собой использование конструкции гражданского договора для целей злоупотребления правом, то есть находилось в противоречии с действительным назначением гражданско-правовой сделки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия квалифицирует действия ФИО13 А-А.Р. и ФИО23 на основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ как злоупотребление правом и направленными на причинение вреда ФИО2

Оценка требований ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на долю в праве на спорный объект недвижимости в размере стоимости неотделимых улучшений

Из заключения судебной строительно-техническая экспертиза, ООО «

<

данные изъяты>» №... от 

<

дата> следует вывод о невозможности определения даты проведения работ по реконструкции (том 7 стр. 132 закл.)

В то же время согласно ответам Управления государственного жилищного надзора КЧР от 

<

дата> исх.№... и от 

<

дата> исх.№... заявления о переустройстве и (или) перепланировке в адрес Управления архитектуры КГО не поступало. В данном ответе так же указано, что ТСЖ «

<

данные изъяты>» отрицает факт незаконной перепланировки апартаментов №..., обращений от собственников соседних апартаментов в адрес УГЖН КЧР не поступало (том 8 л.д. 12-13).

Данный ответ может свидетельствовать о том, что по крайней мере на 

<

дата> реконструкция объекта не была произведена.

Как следует из материалов дела на момент вынесения решения Карачаевского городского суда от 17 августа 2020 года (гр. дело № 2-192/20) ФИО3 был привлечен к участию в деле, как титульный собственник и не мог не знать о наличии спора в отношении данного имущества (том 1 л.д. 6). Несмотря на данное обстоятельство, он произвел реконструкцию апартаментов, увеличив стоимость возможных неотделимых улучшений.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, а также вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В силу статьи 1108 ГК РФ при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод.

Положения статьи 303 ГК РФ являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом и возмещением произведенных незаконным владельцем необходимых затрат на имущество, и имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения.

В силу статьи 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

По смыслу вышеназванных норм права, владелец, независимо от добросовестности владения имуществом, вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо. Требовать возмещения произведенных на улучшение имущества полных затрат вправе только добросовестный владелец.

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права является взыскание стоимости затрат, а не признание права собственности на долю в имуществе в размере стоимости неотделимых улучшений.

Судебной коллегией при удовлетворении иска ФИО2 применены положения статья 10 ГК РФ по отношению к действиям ФИО3 Злоупотребление правом свидетельствует о недобросовестности ФИО3

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из содержания пункта 1 статьи 303 ГК РФ следует, что действуя добросовестно в гражданском обороте, ФИО3 с даты, когда он узнал о неправомерности своего владения, должен был понимать, что у него отсутствуют основания для возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных им в период владения этим имуществом и как следствие возникновение права собственности на долю в таком имуществе.

Судебная коллегия полагает, что действия по ремонту, реконструкции, изменению не принадлежащего ответчику имущества являются злоупотреблением правом, поскольку, зная о неправомерности своего владения имуществом, с учетом разумности и добросовестности поведения, ФИО3 должен был воздержаться от производства улучшений спорного имущества.

ФИО3 не являлся добросовестным владельцем спорного имущества, в связи с чем коллегия полагает, что он в рассматриваемом случае вправе требовать только тех затрат, осуществление которых было необходимо.

Однако ФИО3 не доказал, что затраты реконструкцию на имущество были необходимыми.

Судебная коллегия полагает, что затраты, произведенные ответчиком на реконструкцию имущества в период его неправомерного владения, связаны с использованием указанного имущества в целях осуществления деятельности по сдаче в аренду лицам посещающим 

<

адрес>. Спорные затраты не подлежат взысканию за счет собственника имущества, поскольку такие затраты ФИО3 производил в своих интересах при использовании имущества в целях получения дохода.

Кроме того, из материалов дела следует, что реконструкция объекта недвижимости была произведена ФИО3 в отсутствие соответствующей разрешительно документации.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Заявитель, право которого на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН, вместе с указанным заявлением обязан представить в уполномоченный орган подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя (ч.ч. 1, 2, 2.1 и 4 ст. 26 ЖК РФ РФ).

Произведенные самовольно, то есть в отсутствие волеизъявления собственника, ремонт и отделка помещения, не могут быть признаны неотделимыми улучшениями, поскольку не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Реконструкция с элементами переустройства и перепланировки, произведенная в нарушение установленного законом порядка, то есть без получения необходимых в силу закона согласований и разрешительных документов также не может влечь правовых последствий в виде признания права собственности на неотделимые улучшения.

При этом произведенные ответчиком работы по переустройству помещений, повлекшие изменение объемно-пространственных характеристик объекта недвижимости, не привели к созданию нового объекта недвижимости а, следовательно, не препятствует виндикации.

Каких-либо доказательств необходимости проведения строительно-подрядных работ, несения денежных затрат для производства ремонтных работ истцом по встречному иску, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ предоставлено не было.

Поскольку ФИО3 произведены неотделимые улучшения объекта недвижимости в период незаконного владения и отсутствуют доказательства необходимости их проведения, то в силу абз. 3 ст. 303 ГК РФ оснований для удовлетворения иска о признания права собственности на долю в праве на недвижимое имущество, не имеется.

В связи с тем, что судебная коллегия пришла к выводу о необходимости удовлетворения иска ФИО2 об истребовании имущества у ФИО23, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований о погашении, аннулировании и признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ФИО2, восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на апартаменты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

заочное решение Карачаевского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 сентября 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 

<

дата> года рождения (паспорт №...) к ФИО3 

<

дата> года рождения (паспорт №...) об истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО12 

<

дата> года рождения (паспорт №...) апартаменты (квартиру) №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО12 

<

дата> года рождения (паспорт №...) в отношении апартаментов (квартиры) №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении исковых требований о признании ФИО24 добросовестным приобретателем, о признании за ФИО24 права собственности на долю квартиры в апартаментах №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО12 о признании права собственности ФИО2 отсутствующим, о погашении и аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 в отношении апартаментов (квартиры) №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> и восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО12 – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1-А.Р. 

<

дата> года рождения (паспорт №...) к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем апартаментов (квартиры) №... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Мотивированная часть определения составлена 27 февраля 2026 года

Председательствующий подпись

Судьи подпись подпись