ДЕЛО № 2-3879/24

УИД: 36RS0002-01-2024-002774-17

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

29 мая 2024 г. Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Ходякова С.А.

при секретаре Морозовой А.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка незаконным, обязании заключить договор аренды земельного участка, 

Установил:

ФИО3 обратился с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка незаконным, обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что ФИО3 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером (№), расположенный в границах земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов площадью (№) кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. кадастровый (№), разрешенное использование: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости.

07.12.2023 Истцом в соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации было направлено в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту - Ответчик) заявление о предоставлении Участка без проведения торгов в аренду с приложением проектов договора аренды участка следующего содержания:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, с одной стороны, и ФИО3 именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий от своего имени и в своих интересах, с другой стороны, в соответствии с пунктами 2, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) от 10 декабря 2020 года (№) заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ И ЦЕЛИ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование для завершения строительства на условиях аренды земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов площадью 235 (двести тридцать пять) кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, именуемый в дальнейшем «Участок», кадастровый (№), разрешенное использование: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости. 

1.2. На Участке находится принадлежащий Арендатору на праве собственности объект недвижимости:

№ п/п

Кадастровый номер

Общая площадь, площадь застройки, протяженность

Запись государственной регистрации в ЕГРН

Наименование объекта недвижимости

1

(№)

(№) кв.м.

Степень готовности 47%

Собственность от 10.12.2020 (№)

Объект незавершенного строительства

1.3. Участок осмотрен Арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности и принят Арендатором во владение и пользование согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка, являющегося неотъемлемой частью Договора. 

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ

2.1. Настоящий Договор заключается сроком до 1 декабря 2026 года. 

2.2. Договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента подписания, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

2.3. Размер ежегодной арендной платы за Участок устанавливается следующий: 

Базовые показатели для расчета арендной платы

Разрешенное использование Участка — для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости 

Вид функционального использования земель - 

Кадастровая стоимость Участка, руб. — 1480 937,1

Арендная ставка, % - 2 

Корректирующий коэффициент — 1 

Размер арендной платы в год, руб. – 29618,74 

(двадцать девять тысяч шестьсот восемнадцать рублей 72 копейки)

2.4. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи Участка (приложение 1 к настоящему Договору). 

2.5. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов. 

2.5.1. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 (один) месяц до срока внесения платежа, оговоренного в п. 2.7. настоящего Договора, с последующим письменным уведомлением Арендатора, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора. 

2.5.2. Письменное уведомление Арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного настоящим Договором. 

2.6. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала. 

2.7. Арендная плата по договору вносится Арендатором на соответствующий расчетный счет Управления федерального казначейства по Воронежской области не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление арендной платы на расчетный счет. 

2.8. По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 1% от суммы задолженности за каждый просроченный день. 

2.9. Неиспользование Участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы. 

2.10. В случае использования Участка не по целевому назначению Арендатор уплачивает штраф (неустойку) в размере суммы годовой арендной платы за календарный год, в котором было выявлено использование Участка не по целевому назначению. 

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1. Арендодатель имеет право: 

3.1.1. Беспрепятственного доступа на территорию Участка с целью контроля за его использованием в соответствии с условиями Договора. 

3.1.2. Отказаться в одностороннем порядке от Договора (исполнения Договора) или от осуществления прав по Договору в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ путем направления письменного уведомления Арендатору за 1 месяц, а также в случаях: 

а) указанных в ст. 46 Земельного кодекса РФ;

б) использования Участка или его части не в соответствии с разрешенным использованием, а также неиспользования (неосвоения) Участка в течение сроков, установленных настоящим Договором;

в) однократного исполнениями (или) однократного ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и в сроки, установленные п.п. 2.3 и 2.6 настоящего Договора;

г) использования Участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики Участка;

д) не подписания Арендатором акта приема-передачи; 

е) сдачи в субаренду Участка или его части без получения письменного согласия Арендодателя; ж) невыполнения Арендатором полностью или частично условий Договора. Настоящий Договор считается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении. 

3.2. Арендодатель обязан:

– передать Арендатору Участок по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем условиям Договора;

– не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и земельному законодательству РФ;

– предупредить Арендатора обо всех правах третьих лиц на Участке;

– зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, Договор и все изменения и дополнения к нему;

– в 10-дневный срок с момента государственной регистрации предоставить Арендатору копию Договора с отметкой о его государственной регистрации.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

4.1. Арендатор имеет право:

– использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1. и другими условиями настоящего Договора;

– сдавать Участок в субаренду только после получения письменного согласия Арендодателя;

– отдавать арендные права на Участок в залог и передавать свои права и обязанности по Договору в пределах срока действия Договору третьему лицу только после получения письменного согласия Арендодателя.

4.2. Арендатор обязан:

– обеспечивать представителям Арендодателя, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок;

– выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации городских наземных и подземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т. п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию;

– в случае передачи (продажи и др.) строения или его части, расположенных на Участке, другому юридическому или физическому лицу или внесения этого имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества, в срок не позднее 30 календарных дней после совершения сделки уведомлять Арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;

– в случае изменения нахождения (почтового или адреса регистрации) или иных реквизитов Арендатора в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом (в случае неисполнения данной обязанности Арендатором заказная корреспонденция, направленная Арендатору по старому почтовому адресу, считается полученной);

– не нарушать права других землепользователей;

– не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим на основании соответствующего решения уполномоченного органа власти геодезические, геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и изыскания, в проведении этих работ;

– оповещать в 10-дневный срок об ограничениях (например, арест и т.п.).

5. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

Под форс-мажорными обстоятельствами понимаются обстоятельства непреодолимой силы, такие как пожар, наводнение, гражданские беспорядки, военные действия и т. д., препятствующие одной из сторон исполнят свои обязанности по Договору, что освобождает ее от ответственности за неисполнение этих обязательств. Об этих обстоятельствах каждая из Сторон обязана немедленно известить другую сторону. Сообщение должно быть подтверждено документом, выданным уполномоченным на то государственным органом. При продолжительности форс-мажорных обстоятельств свыше шести месяцев или при неустранении последствий этих обстоятельств в течение шести месяцев Стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения, связанного с продолжением действия Договора.

6. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

6.1 Изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего Договора будут действительны только тогда, когда они внесены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся Сторон, в соответствии с положениями действующего законодательства РФ и настоящего Договора, за исключением случая, предусмотренного п. 2.5.2. настоящего Договора.

6.2 Арендодатель вправе расторгнуть Договор в судебном порядке в следующих случаях: а) при использовании Участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 1.1. настоящего Договора, а также с грубым нарушением правил рационального использовании земли; б) при сдаче в залог, в субаренду Участка или его части без получения письменного согласия Арендодателя; при несохранении зеленых насаждений, в случае нахождения их на Участке. Также в случае их вырубки или переноса без получения письменного разрешения Арендодателя; г) при однократном невнесении арендной платы по истечении сроков, установленных Договором. 

6.3. Прекращение действия Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Арендатор подтверждает Арендодателю, что на день подписания Договора у Арендатора отсутствовали ответственность или обязательства какого-либо рода, которые могли послужить причиной для расторжения Договора, и что он имеет право заключить Договор без каких-либо иных разрешений. Каждая из сторон подтверждает, что она получила все необходимые разрешения для вступления в Договор, и что лица, подписавшие его, уполномочены на это. 

7.2. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника Участка не являются основанием для одностороннего расторжения Договора. 

7.3. Расторжение или прекращение Договора не освобождает Арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойки. 

7.4. Стороны пришли к соглашению, что споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Арендодателя. 

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Арендодатель подтверждает, что на момент заключения Договора Участок свободен от имущественных обязательств и прав третьих лиц. 

8.2. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах: два – у Арендодателя, один – у Арендатора, и один – для хранения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. 

29.12.2023 письмом № 5217-38718 Ответчиком отказано в предоставлении Истцу в аренду Участка на основании пункта 1,14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Считает данный отказ нарушающим исключительное право Истца на приобретение в аренду земельного участка, предоставленное действующим законодательством собственникам зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка указано несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В заявлении, поданном Истцом, указанного выше несоответствия не содержится.

Земельный участок испрашивался Истцом в целях завершения строительства магазина товаров первой необходимости.

По истечении срока действия договора аренды Участка от 27.05.2020 № 6598-20/гз в течение шестимесячного срока Ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В связи с чем, его законное изъятие в настоящее время уже не представляется возможным.

При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены сооружение и объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Истец просит признать отказ в предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов площадью (№) кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (№), разрешенное использование : для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости, оформленный письмом от 29.12.2023 № 5217-38718 незаконным.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов площадью 235 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (№), разрешенное использование : для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости.

Все лица участвующие в деле извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен в установленном порядке о времени и месте рассмотрения настоящего дела, просит о рассмотрении дела без его участия. 

Интересы истца представил на основании доверенности № 

<

адрес>6 от 27.09.2023 года ФИО1, который поддержал исковые требования.

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, интересы которого представил на основании доверенности № 91 от 18.10.2023 года ФИО4 возражал по исковым требованиям, просил отказать в удовлетворении иска. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3, принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером (№), расположенный в границах земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (№), разрешенное использование: для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости.

07.12.2023 Истцом в соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации было направлено в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области заявление о предоставлении Участка без проведения торгов в аренду с приложением проектов договора аренды участка (л.д. 13).

29.12.2023 письмом № 5217-38718 (л.д. 14) Ответчиком отказано в предоставлении Истцу в аренду Участка на основании пункта 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Судом установлено, что данный отказ нарушает право Истца на приобретение в аренду земельного участка, предоставленное действующим законодательством собственникам зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Конституция Российской Федерации (часть 3 статьи 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка указано несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В заявлении, поданном Истцом, указанного выше несоответствия не содержится. 

Земельный участок испрашивался Истцом в целях завершения строительства магазина товаров первой необходимости, что не противоречит действующему законодательству. При этом, следует учитывать, что имеется разрешение на строительство от 09.12.2016 (№)-(№) на спорном участке магазина товаров первой необходимости по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 24-26 ). Срок разрешения на строительство действует на настоящий момент, был продлен до 21.06.2024 года (л.д. 26). Задолженности по арендной плате у истца не имеется, что не оспаривалось представителем ответчика и подтверждается оплатами по договору аренды (л.д. 31-43). 

По истечении срока действия договора аренды Участка от 27.05.2020 № 6598-20/гз в течение шестимесячного срока Ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

При этом Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены сооружение и объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка, а также объекта незавершенного строительства на этом участке, с момента прекращения действия ранее заключенного договора аренды в настоящее время возникают риски для имущественных прав Истца как собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими основу принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. Поэтому у Ответчика возникает обязанность возобновить с Истцом отношения аренды Участка на очередной период 3-х лет для завершения начатого строительства (Определения Верховного Суда РФ №19-КАД21-17-К5 от19.01.2022,№ 308-ЭС22-3699 от 05.07.2022).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В связи с изложенным, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Требования ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка незаконным, обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Признать отказ в предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов площадью (№) кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (№), разрешенное использование : для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости, оформленный письмом от 29.12.2023 № 5217-38718 незаконным.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области заключить с ФИО3 на условиях указанных в представленном ФИО3 проекте договор аренды земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов площадью (№) кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (№), разрешенное использование : для проектирования и строительства магазина товаров первой необходимости.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в течение одного месяца.

Судья С.А.Ходяков

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано 04.06.2024.