РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Г.Рязань 04 июля 2017 года

Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Прошкиной Г.А., 

при секретаре Меркуловой Е.К.,

с участием представителей истца ООО «Авиаль» - ФИО1, действующего на основании Устава, и ФИО2, действующих на основании доверенностей, 

представителя ответчика Администрации г.Рязани - ФИО3, действующей на основании доверенности, 

представителя ответчиков - ФИО4, действующего на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Авиаль» к Администрации г.Рязани, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Авиаль» обратился в суд к Администрации г.Рязани, ФИО5, ФИО6 с иском о признании недостоверной стоимости для выкупа жилого помещения, указанной в отчете об оценке, о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, установлении размера суммы возмещения за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение. Мотивировал тем, что дд.мм.гггг. Арбитражным судом Рязанской области было вынесено решение о взыскании с него (истца) задолженности по договору о развитии застроенной территории № от дд.мм.гггг. в размере 

<

...> Размер задолженности по договору суд обосновал, в том числе выкупной стоимостью квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 

<

...>, указанной в соглашении № от дд.мм.гггг. об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенным между Администрацией г.Рязани и собственником изымаемой квартиры ФИО5, ФИО6, на основании отчета ООО «Оценка и экспертиза» № от дд.мм.гггг.. Ссылаясь на то, что отчет об определении рыночной и выкупной стоимости квартиры, с учетом доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади изымаемого помещения на земельный участок, является необъективным и недостоверным, а потому соглашение об изъятии земельного участка недействительным и нарушающим его законные права и интересы, просил суд, на основании положений ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности», ст. 32 ЖК РФ, признать недостоверной стоимость для выкупа жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, указанную в отчете № от дд.мм.гггг., изготовленном ООО «Оценка и экспертиза» в сумме 

<

...>; признать недействительным соглашение № от дд.мм.гггг. об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенное между Муниципальным образованием - городской округ г.Рязань и ФИО5, ФИО6; установить размер суммы возмещения за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение в размере 

<

...>

дд.мм.гггг. судом вынесено определение об отказе в принятии искового заявления ООО «Авиаль» в части исковых требований о признании недостоверной стоимости для выкупа жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, указанной в отчете № от дд.мм.гггг., изготовленном ООО «Оценка и экспертиза» в сумме 

<

...> и установлении размера суммы возмещения за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение в размере 

<

...>, а в остальной части иск принят к производству суда.

В ходе судебного разбирательства истец ООО «Авиаль» исковые требования уточнил, в окончательной форме просил суд признать недействительным соглашение № от дд.мм.гггг. об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенное между Муниципальным образованием - городской округ г.Рязань и ФИО5, ФИО6 В обоснование уточненного иска указал на то, что дд.мм.гггг. Администрация г.Рязани выставила ООО «Авиаль» требование об уплате в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории № от дд.мм.гггг., заключенного между Администрацией г.Рязани и ООО «Авиаль», выкупной стоимости за изымаемую в муниципальную собственность квартиру № расположенную в 

<

адрес>, в размере 

<

...>, на основании отчета ООО «Оценка и экспертиза» № от дд.мм.гггг. и соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд заключенного на таких условиях с ФИО5, ФИО6 Полагал, что такое соглашение является недействительным, поскольку в нарушение требований ст. 32 ЖК РФ, ст. 308 ГК РФ возлагает исполнение обязательств не третье лицо, в нарушение требований ст. 32 и Закона «Об оценочной деятельности» основано на недостоверном и необъективном отчете, не соответствует требованиям ст. 56.9 ЗК РФ, устанавливающей перечень существенных условий для договора данного типа, а также предусматривающей его заключением тремя сторонами.

В судебном заседании представители истца ООО «Авиаль» заявленные требования поддержали по изложенным в иске и уточненном иске основаниям и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации г.Рязани иск не признала, указывая на отсутствие правовых оснований для признания недействительным соглашения по требованиям лица, его стороной не являющегося.

Ответчики ФИО5, ФИО6, о месте и времени рассмотрения дела извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не пояснили, направили в суд своего представителя, который против удовлетворения иска возражал по тем же основаниям. 

ООО «Оценка и экспертиза», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенное о времени и месте его проведения, в суд своего представителя не направило, о причинах его отсутствия не сообщило.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, посчитав возможным, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статья 168 ГК РФ гласит, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Нарушающая требования закона или иного правового акта сделка, является ничтожной, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к ст. 168 ГК РФ под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Является ничтожной как посягающая на публичные интересы, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ, то есть применительно к п. 2 ст. 168 ГК РФ сторонами сделки либо иными лицами, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановленииот 23 июня 2015 года № 25 разъяснил, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Допустимо также предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной (абз. 2 п.3 ст. 166 ГК РФ).

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что дд.мм.гггг. между Муниципальным образованием - городской округ г. Рязань в лице Администрации г.Рязани, как Стороной 1, и ФИО5, ФИО6, как Стороной 2, было подписано соглашение № о порядке возмещения за изымаемые земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

...> кв.м., и жилое помещение с кадастровым номером №, находящееся в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, признанное аварийным и подлежащим сносу в соответствии с распоряжением Администрации 

<

адрес> от дд.мм.гггг. №-р, по условиям которого: Сторона 1, на основании постановления Администрации г.Рязани от дд.мм.гггг. №, изымает жилое помещение- квартиру, назначение жилое, общей площадью 

<

...> кв.м., кв. №, принадлежащую Стороне 2 на праве общей долевой собственности: ФИО5 - 

<

...> доли в праве, ФИО6 - 

<

...> доли в праве, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок, и обязуется возместить Стороне 2 изъятие, определенное на основании отчета ООО «Оценка и экспертиза» № от дд.мм.гггг. об определении рыночной выкупной стоимости помещения, в размере 

<

...>, в том числе: ФИО5 - 

<

...>, ФИО6 - 

<

...>, путем перечисления денежных средств, внесенных на лицевой счет для отражений операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Администрации г.Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет; Сторона 2 в течение 1 рабочего дня после перечисления размера возмещения обязуется передать по акту приема-передачи жилое помещение, а Сторона 1 принять указанное помещение.

По смыслу вышеуказанных норм в их системном толковании, с учетом общих процессуальных требований ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, истец ООО «Авиаль», не являющийся стороной данного соглашения, обращаясь в суд с требованиями о признании его недействительным, как не соответствующего требованиям закона, обязан, не ограничиваясь формальной ссылкой на нормы права, обосновать, какие именно положения соответствующего законодательства оно нарушает, а также доказать, что имеет интерес в предъявленном иске, поскольку посредством оспаривания сделки будут защищены его права или законные интересы.

Обосновывая заявленные требования, ООО «Авиаль» указал на наличие на момент подписания соглашения и до настоящего времени между ним, как Застройщиком, с одной стороны, и Администрацией г.Рязани, с другой стороны, правоотношений, основанных на договоре о развитии застроенной территории № от дд.мм.гггг., заключенном на аукционе в соответствии с Постановлениями Администрации г.Рязани от дд.мм.гггг. № и от дд.мм.гггг. №, предметом которого является развитие застроенной территории, ориентировочной площадью 

<

...> га, расположенной в границах 

<

...>, в районе дома 

<

...>, в 

<

...>, на которой находится подлежащий сносу и реконструкции многоквартирный жилой дом. 

Действительно, развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрадК РФ, существенным условием которого является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Однако, в силу положений ст. 32 ЖК РФ, в редакции, действовавшей на момент его заключения, уплата выкупной цены по соглашению, заключенному Администрацией г.Рязани с собственниками об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд, признается обязательством исключительно муниципального образования.

Таким образом, прямое указание закона на исполнение обязательств по соглашению за счет средств соответствующего бюджета исключает возможность возложения их исполнения в рамках такого соглашения на третье лицо (ст. 86 БК РФ). 

Статья 308 ГК РФ прямо гласит, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В свою очередь, исходя из положений ст. 46.2 ГрадК РФ и содержания заключенного ООО «Авиаль» договора развития застроенной территории, по его условиям Застройщик в установленный договором срок своими силами и за своей счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется уплатить выкупную цену на изымаемые в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес> жилые помещения и земельный участок, на котором он расположен, не гражданам, а непосредственно Администрации г.Рязани.

Такая обязанность ООО «Авиаль» уплатить выкупную стоимость вытекает не из оспариваемого соглашения, а непосредственного из договора о развитии застроенной территории (п.3.1.4 Договора), который ссылок на соглашения, подлежащие заключению в будущем между Муниципальным образованием - городской округ г. Рязань в лице Администрации г.Рязани и собственниками, не содержит.

Именно данные обстоятельства, с учетом того, что договор о развитии застроенной территории сам размера выкупной цены изымаемых жилых помещений в многоквартирном доме и земельного участка под ним не определяет, послужили основанием для постановки Двадцатым Арбитражным Апелляционным судом в рамках рассмотрения дела по иску Администрации г.Рязани к ООО «Авиаль» о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории вопроса о назначении судебной экспертизы по вопросу определения выкупной цены подлежащих изъятию жилых помещений с учетом общих требований ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Утверждение стороны истца о необходимости заключения трехстороннего соглашения о порядке возмещения за изымаемое жилое помещение, установленной ст. 56.12 ЗК РФ для изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, основана на неправильном толковании ст. 6 ГК РФ, исключающей возможность применения аналогии закона к правоотношениям, урегулированной законодательством и соглашением сторон.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое соглашение № от дд.мм.гггг. между Муниципальным образованием - городской округ г. Рязань в лице Администрации г.Рязани и ФИО5, ФИО6 само по себе никаких прав, свобод и (или) законных интересов ООО «Авиаль» не нарушает, на него никаких обязанностей не возлагает и иных неблагоприятных последствий для него не влечет, а потому ООО «Авиаль» заинтересованным лицом, имеющим право требования признания соглашения недействительным, не является.

Как таковых публичных интересов оспариваемое соглашение также не затрагивает.

Кроме того, как указывалось выше, непосредственно правоотношения между муниципальным образованием и собственниками, связанные с изъятием путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, в том числе и в случаях, когда в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, регулируются ст.32 ЖК РФ (ч. 1-3, 5-9, 10, 11 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч.6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, при определении которой учитывается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, как и сроки и другие условия выкупа, определяются соглашением с собственником жилого помещения. 

Соответственно, наличие в ст. 8 ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правила о том, что при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки изымаемого имущества обязательно, вызванное, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе, не является достаточным для вывода о том, что результаты такой оценки являются обязательными для сторон при заключении соответствующей сделки.

Напротив, в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции», утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 года) разъяснено, что обязанность установления выкупной цены жилого помещения по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возникает лишь при рассмотрении спора о ее размере в судебном порядке.

При этом, Администрацией г.Рязани в суд представлен отчет ООО «Оценка и экспертиза» № от дд.мм.гггг. об определении выкупной стоимости изымаемого у ФИО5 и ФИО6 жилого помещения в размере 

<

...>, каковая и была определена сторонами в оспариваемом соглашении.

Оснований ставить под сомнение результаты оценки в рамках рассматриваемого дела, у суда не имеется, поскольку по смыслу положений ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, ст. ст. 11, 12 ГК РФ, допускающих защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной в таком отчете, может быть поставлен лишь сторонами сделки в ходе рассмотрения в судебном заседании спора между ними относительно исполнения такого соглашения. 

Тем более, что представленный ООО «Авиаль» отчет № от дд.мм.гггг. был составлен специалистом ИП ФИО12 без осмотра изымаемого жилого помещения, а потому являлся ориентировочным для целей консультирования о его возможной стоимости, о чем прямо указано на его титульном листе.

При таком положении дела, проведение (не проведение) оценки изымаемого помещения до заключения соглашения о его изъятии, как и соответствие (несоответствие) результатов оценки действительной стоимости изымаемого имущества, безусловными основаниями для признания такого соглашения недействительным не являются.

При этом, само ООО «Авиаль», не связанное ни оспариваемым соглашением, ни положенным в его основу отчетом, не лишено возможности ставить вопрос о достоверности данного отчета, как доказательства, в рамках спора между ним и Администрацией г.Рязани (Постановление Президиума ВАС РФ от дд.мм.гггг. № по делу № и Информационном письме Президиума ВАС ПФ от дд.мм.гггг. № «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Остальные ссылки и доводы стороны истца, касающиеся несоответствия оспариваемого соглашения требованиям земельного, гражданского и градостроительного законодательства, суд также находит несостоятельными.

В ст. 32 ЖК РФ указано, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2), возмещение же за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6).

Таким образом, ст. 32 ЖК РФ, предусматривая необходимость соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, предусмотренной гражданским и земельным законодательством (ст. 279 - 283 ГК РФ, ст.ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ) и определяющей порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, таковых требований к содержанию и условиям заключаемого с собственником соглашения об изъятии напрямую не предъявляет (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем, оспариваемое соглашение, вопреки ошибочной позиции стороны истца, содержит наименования лиц, являющихся сторонами соглашения; кадастровые номера изымаемых объектов, цель изъятия, реквизиты решения об изъятии, права на объекты, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения, размер и порядок выплаты возмещения, как это и указано в ст. 56.9 ЗК РФ.

Что касается срока передачи объектов, подлежащих изъятию, то он содержится в п. 7 Соглашения и не превышает оговоренных в ст. 56.9 ЗК РФ шести месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости.

Тем более, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он считается не заключенным и к нему не могут быть применены правила об основаниях недействительности сделки, о применении которых заявлено ООО «Авиаль».

Исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, как в отдельности, так и в совокупности, являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных ООО «Авиаль» требований о признании недействительным соглашения № от дд.мм.гггг. между Муниципальным образованием - городской округ г. Рязань в лице Администрации г.Рязани и ФИО5, ФИО6

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Авиаль» к Администрации г.Рязани, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд №от дд.мм.гггг., заключенного между Муниципальным образованием - городской округ г.Рязань в лице Администрации г.Рязани и ФИО5, ФИО6 - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Судья (подпись)