дело № 2-4093/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

29 октября 2018 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кулинича Д.Н.,

при секретаре Шавенковой Е.Ю.,

с участием: представителя истца ФИО5 – ФИО6, представителя ответчика ООО «Две пятерки» - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Две пятерки» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, третье лицо Администрация городского округа «Город Калининград»,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Две пятерки» в котором указал, что с 12.12.2017г. он является собственником нежилого помещения № 245 в торговом центре «55» расположенном по адресу: 

<

...>, используемого им под офис. Ране, с 04.07.2012г. собственником нежилого помещения № 245 в торговом центре «55» расположенном по адресу: 

<

...> являлась мама истца - ФИО5 ФИО2. Однако фактически пользовался и управлял (оплачивал необходимые платежи, участвовал в собраниях собственников нежилых помещений ТЦ «55») данным помещением сам истец.

В своей деятельности истец использует автомобиль Фольксваген Тигуан госномер №, который он, при нахождении по месту своей работы в торговом центре «55», парковал на прилегающей к торговому центру территории.

Прилегающая к торговому центру «55» территория - это земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. по ул. Горького в г. Калининграде имеющий разрешенное использование «магазины», цель использования - «под существующие торгово-административные центры». Собственником данного земельного участка является Администрация ГО «Город Калининград». 14.03.2017г. указанный земельный участок был предоставлен в аренду по Договору № 118/2017-А со множественностью лиц на стороне Арендатора в количестве 122 юридических и физических лиц. 09.06.2018г. истец присоединился к Договору аренды земельного участка на основании Соглашения № 118/2017-А от 14.03.2017г.

Решением общего собрания собственников ТЦ «55» 31.10.2014 года было принято решение о создании на прилегающем земельном участке платной парковки. При этом п. 5.3 Решения предусматривалось, что для собственников и арендаторов ТЦ сохраняется возможность пользоваться парковкой по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании (стоимость до 31.12.2014 года - 1 850 рублей).

15.03.2013 года по приходному кассовому ордеру № 360 истец приобрел у управляющей компании ТЦ «55» - ООО «Две пятерки» карту въезда на парковку за 1 850 рублей. При этом он мог находиться на парковке бесплатно неограниченное количество времени.

В мае 2018 г. Ответчик при въезде и выезде на земельный участок с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. по ул. Горького в г. Калининграде установил новый шлагбаум, с новым аппаратным комплексом, с взиманием платы за нахождение на вышеуказанном земельном участке по 50 рублей за час парковки. При этом плата взимается и с собственников нежилых помещений ТЦ.

30.05.2018г. истец обратился к Ответчику с заявлением с просьбой предоставить ему как собственнику нежилого помещения в ТЦ «55» и арендатору земельного участка прилегающего к ТЦ «55» бесплатный пропуск (карту, абонемент) для парковки его автомобиля на земельном участке.

08.06.2018г. Ответчик отказал истцу в выдаче бесплатной карты въезда на арендуемый земельный участок сославшись на общее собрание собственников нежилых помещений торгового центра «55» от 31.10.2014 года, которое якобы приняло решение об организации платной парковки с взиманием оплаты 50 рублей за час парковки. 

В период с 20-го по 24-е августа 2018 года Ответчик, для придания видимой законности своих действий по взиманию платы за парковку с собственников ТЦ и арендаторов земельного участка, провел внеочередное общее собрание собственников помещений ТЦ «55». На указанном собрании было принято решение о взимании платы с собственников ТЦ за нахождение на парковке в размере 1 000 рублей в месяц. Истец считает, что взимание платы с собственников ТЦ за нахождение на земельном участке, предназначенном для его обслуживания (парковке) нарушает его права как собственника нежилого помещения и арендатора данного земельного участка по пользованию им. А Решение собрания ограничивающее права собственника нежилого помещения в ТЦ «55» и арендатора прилегающего земельного участка в части взимания платы за нахождение на нем противоречит основам правопорядка и нравственности, незаконно, и потому ничтожно.

Истец указывает, что установка Ответчиком шлагбаума на въезде на земельный участок с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. по ул. Горького в г. Калининграде с взиманием платы за нахождение на нем нарушает его права как собственника нежилого помещения и арендатора данного земельного участка по пользованию им.

Кроме того, п. 1.4 Договора аренды установлены следующие ограничения по использованию данного земельного участка:

- проезды (с учетными номерами 1 и 7 на плане земельного участка). Именно на этих участках Ответчиком установлены шлагбаумы въезда и выезда;

- охранные зоны инженерных коммуникаций (с учетным номером 2 на плане земельного участка).

- охранная зона электросетевого хозяйства (с учетным номером 3 и 6 на плане земельного участка). 

В связи с чем, истец полагает, что установка шлагбаума нарушает условия Договора аренды земельного участка в части обеспечения беспрепятственного доступа на земельный участок, а также ограничений в его использовании установленных Договором.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст. 304,305 ГК РФ, истец просит суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. по ул. Горького, д. 55 в г. Калининграде. Обязать Ответчика предоставить Истцу беспрепятственный доступ на земельный участок с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. по ул. Горького, д. 55 в г. Калининграде. Обязать Ответчика демонтировать въездной и выездной шлагбаумы на въезде и выезде с земельного участка с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м. по ул. Горького, д. 55 в г. Калининграде.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, его представитель ФИО6 в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в нем основаниям, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. 

Представитель ответчика ООО «Две пятерки» - ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что управляющая компания лишь исполняет решение собственников, принятое большинством голосов. Истец также участвовал в принятии решения, однако его голос не повлиял на него. Заявляя о ничтожности решения общего собрания, по основаниям противоречия решения основам правопорядка и нравственности, Истец не поясняет, в чем конкретно состоит нарушение основ правопорядка и нравственности и каким содержанием он наполняет эти понятия. Представитель ответчика полагает, что в предъявленном иске и устных пояснениях в судебном заседании позиция Истца сводится к тому, что Истец в принципе не согласен с решением общего собрания организовать платную парковку, а не с действиями УК по практическому выполнению решения собрания. В то же время решение общего собрания в установленном законом порядке не оспорено. Представитель ответчика указывает, что в случае принятия общим собранием иного решения о порядке функционирования парковки, управляющая компания будет исполнять такое решение. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статья 304 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В сиу ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В отсутствие правового регулирования порядка пользования имуществом, находящимся в аренде со множественностью лиц на стороне арендатора, суд полагает возможным применение к правоотношениям возникающим между соарендаторами относительно порядка пользования арендуемым имуществом, по аналогии закона, положений ст. 247 Гражданского кодекса РФ. 

Как установлено в ходе рассмотрения дела Истец ФИО5 с 12.12.2017г. является собственником нежилого помещения № 245 в торговом центре «55» расположенном по адресу: 

<

...>, используемого им под офис. Ране, с 04.07.2012г. собственником нежилого помещения № 245 в торговом центре «55» расположенном по адресу: 

<

...> являлась мама истца - ФИО5 ФИО3. 

Торговый центр «55», в котором располагается принадлежащее истцу помещение, расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:131604:831, площадью 8 325 кв.м. по ул. Горького в г. Калининграде, предназначенном «под существующие торгово-административные центры». Указанный земельный участок предоставлен в аренду по Договору № 118/2017-А(л.д. 6-20) со множественностью лиц на стороне Арендатора в количестве 122 юридических и физических лиц. На основании Соглашения № 118/2017-А от 09.06.2018г.(л.д. 21-22) истец присоединился к Договору аренды указанного земельного участка.

Решением общего собрания собственников нежилых помещений в торговом центре «55», являющихся также арендаторами указанного выше земельного участка, проводимого в форме совместного присутствия 31 октября 2014 года(л.д. на прилегающей к ТВЦ территории организована платная парковка. 

Помимо вопроса организация парковки были приняты решения еще по 6 вопросам и утверждены:

1) план текущего ремонта общего имущества ТВЦ;

2) проведение дополнительных работ (по перекладке кровли, реконструкции системы автоматики вентиляции (отопления) ТВЦ; модернизации инженерных систем и оборудования; ремонт системы освещения) с дополнительным сбором денежных средств;

3) режим работы ТВЦ;

4) полномочия УК на заключение договоров с энергоснабжающими и прочими организациями;

5) полномочия УК на право пользования общим имуществом, заключения договоров на установку рекламных конструкций, на сдачу в аренду общего имущества;

6) порядок оповещения собственников нежилых помещений ТВЦ о проведения собрания и уведомлений об итогах голосования и принятых решениях.

В качестве управляющей компании, которой, в том числе, поручена организация деятельности платной парковки утверждена ООО «Две пятерки».

Пунктом 6.3 Решения(л.д.57) предусматривалось, что для собственников и арендаторов ТЦ сохраняется возможность пользоваться парковкой по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании ( стоимость до 31.12.2014 года - 1 850 рублей). 

Как следует из представленной истцом суду квитанции к приходному кассовому ордеру №360 от 15.03.2013г. истец приобрел у управляющей компании ТЦ «55» - ООО «Две пятерки» карту въезда на парковку за 1 850 рублей. Что, вопреки доводам истца, подтверждает его осведомленность о принятом решении по организации платной парковки на арендуемом земельном участке, а также согласие с ним. 

Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений Торгово-выставочного центра «Две пятерки» (литер Б) и Административно-бытового здания (литер А) (

<

...>), проведенного в форме заочного голосования в период с 20-го по 24-ое августа 2018 года (л.д. 87-91) собственники помещений, являющиеся также арендаторами земельного участка, указанного выше, приняли следующие решения:

1. утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда по разовым паркинг-картам для клиентов: 1 час (60 мин).

2. утверждены тарифы на въезд по разовым паркинг-картам для клиентов: 50 руб/час в период с 08:00 до 20:00 и 100 руб/ночь в период с 20:00 до 08:00; и тарифы на въезд по абонементам для клиентов сроком действия 30 дней

3. утверждены тарифы на въезд по абонементам для собственников нежилых помещений - Дневной (с 8-00 до 20-00 ч.) – 1 000 рублей в месяц.

4. утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50/50 %.

5. Утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой.

6. Утвержден режим работы ТВЦ «Две пятерки» (в рабочие и праздничные дни, в ночное время) и порядка доступа в ТВЦ в нерабочее время.

7. Подтверждены полномочия УК ООО «55» на заключение от имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями, сторонними организациями

8. Подтверждено предоставленное УК ООО «55» право пользования общим имуществом собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки», в том числе заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

9. Подтверждены полномочия УК ООО «55» по организации платной парковки на территории земельного участка по ул. Горького, 55 в г. Калининграде (к/н 39:15:131604:831 площадью 8325 кв.м), в том числе правом заключения договоров на поставку, установку и технического обслуживания автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления (в том числе с привлечением третьих лиц) услуг парковки на платной основе.

Доходы, полученные управляющей компанией от услуг платной парковки, распределяются по схеме: ООО «55» - 50%, собственники - 50% (после погашения всех затрат, связанных с организацией платной парковки на территории земельного участка).

10. Подтверждено предоставленное УК ООО «55» на передачу в аренду третьим лицам общего имущества здания, а именно: кровли ТВЦ «Две пятерки».

11. Утверждено расходование УК ООО «55» денежных средств собственников ТВЦ (доходов от сдачи в аренду МОП и касетонов, от услуг платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией ТВЦ «55» и земельного участка.

12. Утверждено что инициатором созыва общего собрания могут быть как собственники помещений, так и управляющая компания.

Таким образом, собственники нежилых помещений Торгово-выставочного центра «Две пятерки» (литер Б) и Административно-бытового здания (литер А) (

<

...>), являющиеся также арендаторами земельного участка с кадастровым номером 39:15:131604:831, площадью 8 325 кв.м. по ул. Горького в г. Калининграде своим решением определили порядок использования находящегося в аренде со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка. Истец принимал участие в принятии решения указанным собранием, что подтверждается бюллетенем заочного голосования, подписанным истцом (л.д. 69-70). Решения, принятые общим собранием собственников помещений в установленном законом порядке оспорены не были. Довод истца о ничтожности решения как противоречащего основам правопорядка и нравственности истцом не аргументирован. Само по себе, установление платы на нахождение транспортных средств на прилегающей к торговому центру территории, со второго часа их пребывания, не препятствует собственникам помещений использовать их по своему назначению и не ограничивает доступ собственников к принадлежащим их помещениям. 

Таким образом, учитывая что решение собственников нежилых помещений Торгово-выставочного центра «Две пятерки» (литер Б) и Административно-бытового здания (литер А) (

<

...>), являющихся также арендаторами земельного участка с кадастровым номером 39:15:131604:831, площадью 8 325 кв.м. по ул. Горького в г. Калининграде определившее порядок использования находящегося в аренде со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка не оспорено, недействительным не признано, а приведенные истцом доводы о его ничтожности по основаниям противоречия основам правопорядка и нравственности не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Также суд находит несостоятельными доводы истца о нарушении действиями ответчика условий договора аренды земельного участка в части установленных в его отношении обременений. Установленное ответчиком оборудование, обеспечивающее деятельность платной парковки, не препятствует въезду на территорию земельного участка, что не оспаривалось сторонами. Указанное оборудование препятствует выезду с территории спорного земельного участка в случае нахождения на ней более 60 минут без оплаты. В связи с чем, деятельность ответчика по организации платной парковки на спорном земельном участке с установкой соответствующего контрольно-пропускного оборудования, не нарушает обременение в виде права проезда по нему, установленное договором аренды, и не влечет нарушения охранных зон инженерных коммуникаций и охранной зоны электросетевого хозяйства. Кроме того, поскольку именно на управляющей организации, в силу решения собственников помещений и заключенных с ними договоров, лежит обязанность по обслуживанию и эксплуатации мест общего пользования и придомовой территории, располагающейся на спорном земельном участке, и на эти цели, согласно решения собственников, должны расходоваться получаемые от оплаты парковки денежные средства, то именно ответчик обязан обеспечивать доступ на земельный участок организаций и служб, в пользу которых установлены указанные в договоре аренды обременения. Соответственно, деятельность ответчика по организации платной парковки, осуществляемая в соответствии с принятым собственниками решением, не влечет нарушения установленных в отношении земельного участка обременений. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 ФИО4, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда.

Судья Д.Н. Кулинич

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2018 года.