Дело № 2-339/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

14 июля 2021 года город Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего Боломожновой Е.Н., при секретаре Мачын Ч.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Т об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Т к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании договора займа расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к Т об обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Городская ипотечная компания» и Т был заключен договор займа № на сумму 1 204000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. В настоящее время владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является истец – АО «ДОМ.РФ». Ответчиком ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов вносились не своевременно. 

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ответчика была взыскана сумма долга в пользу истца в размере 580082,65 рублей. До настоящего времени ответчик не исполнил указанное решение суда.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика перед истцом составляет 676726,10 рублей, из них задолженность по просроченному основному долгу составляет 545617,65 рублей, задолженность по процентам 119107,63, по пени 3000 рублей.

В силу пункта 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 указанной статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд.

Согласно отчету об оценке предоставленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр рыночная стоимость квартиры составляет 2 272000 рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1817 600 рублей. 

Просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, принадлежащую ответчику, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1817600 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Не согласившись с иском Т обратилась к АО «ДОМ.РФ» со встречным иском о признании договора займа расторгнутым, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ кредитор обратился к ней с требованием о досрочном истребовании задолженности, оставил за собой право требовать расторжение кредитного договора. Также обратившись в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ кредитор указал, что допущенные заемщиком нарушения условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора. В силу ст.450.1, ст.451 ГК РФ просит признать договор займа от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с июня 2018 года.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, при подаче иска просил о рассмотрении дела без участия представителя истца.

Ответчик Т на судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2, действующая по ордеру, в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что не согласны с суммой задолженности, поскольку в ходе рассмотрения дела ответчик большую часть долга оплатила, остаток долга составляет менее 5% от стоимости заложенного имущества, просила отказать в иске. Встречный иск поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ), по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Статьей 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Федеральный закон) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

В силу статьи 2 Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным закона.

Как указано в статье 77 Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома, или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Как установлено из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа № между ООО «Городская ипотечная компания» и заемщикамиТ по которому заемщику предоставлен ипотечный заем в сумме 1 204000 рублей под 10,66 % годовых на срок на 240 месяцев для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>.

В обеспечение исполнения обязательств договором предусмотрено установление ипотеки (залога) до исполнения обязательств по возврату кредита, право займодавца на исполнение обязательств и право залога подлежит удостоверению закладной.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кызылского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к Т о взыскании долга по договору займа, его расторжении, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворен частично. Суд взыскал с Т в пользу истца задолженность по договору займа в размере 580082,65 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9000,82 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, сумма задолженности по неисполненному обязательству по решению суда составляет 580082,65 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем жилого помещения по адресу: 

<

адрес> является ФИО1, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена запись регистрации №. Также произведена запись об ограничении прав и обременения объекта недвижимости залог в силу закона. 

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной первоначальному залогодержателю – ООО «Городская ипотечная компания». 

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-р изменено фирменное наименование АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ».

Согласно пункту 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 103-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Вместе с тем, не отменяя закрепленного в приведенных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) названного Закона содержит правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Абзацем вторым приведенной части установлено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно отчету ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 2 272000 рублей.

В ходе рассмотрения данного дела по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 675000 рублей.

Таким образом, суду сторонами были представлены два заключения экспертизы. 

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1); Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2); Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3).

Изучив отчет об оценке рыночной стоимости залога недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ №, а также отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает возможным и целесообразным, для установления рыночной стоимости квартиры принять отчет независимого эксперта оценщика ФИО5, который проведен ДД.ММ.ГГГГ, с визуальным осмотром квартиры, что подтверждается фототаблицами, соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности. 

Таким образом, судом установлено, что на момент рассмотрения гражданского дела рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 4 675000 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчиком произведены платежи в счет погашения кредитной задолженности по закладной №: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 284083,47 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 5000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 155535 рублей и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 50000 рублей, всего 494618,47 рублей, что подтверждается платежными документами.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2.3 определения от ДД.ММ.ГГГГ №, разъясняя конституционный смысл п. 2 ст. 811 ГК РФ, указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ).

Сумма общей задолженности с учетом произведенных ответчиком платежей составляет 182007,63 рублей (676626,10 - 494618,47), что составляет менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки 4675000 рублей (5% от указанной суммы составляет 238 250 рублей). 

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, принятие ответчиком мер по погашению задолженности, и в связи с несоразмерностью заявленных требований допущенному ответчиком нарушению требование об обращении взыскания на предмет ипотеки удовлетворению не подлежит. 

Вместе с тем, поскольку уплата задолженности ответчиками произведена после подачи истцом иска в суд, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Разрешая встречные требование ответчика о признании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с июня 2018 года, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу изменение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Порядок начисления и уплаты процентов и комиссий, порядок возврата кредита установлен сторонами в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ, с установленным порядком стороны согласились и подписали указанный договор.

В соответствии с условиями договора займа от ДД.ММ.ГГГГ (п.6.6.) он действует со дня его подписания и до дня полного исполнения сторонами своих обязательств по договору, и завершения взаиморасчетов.

Согласно п.6.8. указанного договора, он может быть расторгнут, только по соглашению сторон, за исключением случаев, указанных в п.п. 4.2.4., 4.4.8 договора.

Досрочный возврат суммы займа с процентами за фактический срок кредитования, следует рассматривать как односторонний отказ от договора, предусмотренный законом (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Как установлено пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается (и при соблюдении его условий), договор считается расторгнутым или измененным, независимо от согласия другой стороны.

Как установлено судом, заемщиком Т в полном объеме кредитные обязательства не исполнены, взысканная задолженность решением суда от ДД.ММ.ГГГГ не погашена.

Предъявление кредитором требования о досрочном возврате займа (кредита) влечет изменение условия договора займа (кредита) о сроке исполнения обязательства. Взыскание суммы займа (кредита) вместе с причитающимися процентами на основании судебного решения в качестве основания для расторжения договора по общему правилу законом не предусмотрено, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в определении от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).

Вступая в гражданские правоотношения, лицо осознает, что может понести определенный риск, связанный с несвоевременным исполнением обязательств по причинам от него не зависящим, а также предполагает, что ненадлежащее исполнение обязательств приведет к неблагоприятным последствиям.

Вместе с тем изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который Т, как заемщик несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случае неприемлемости условий кредитного договора был вправе не принимать на себя указанных обязательств, однако договор с ним был подписан, денежные средства займодавец были перечислен на счет последнего, на день рассмотрения дела в суде кредитная задолженность не погашена.

Таким образом, расторжение кредитного договора по встречному требованию Т по существу является отказом истца от исполнения принятых на себя обязательств исполнения договора способом, согласованным сторонами при его заключении, что недопустимо в силу требований статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, объективно свидетельствующих о наличии обстоятельств, с которыми положения ст. 451 ГК РФ связывают возможность расторжения договора по требованию одной из сторон, а также наличия на стороне кредитора вины в ненадлежащем исполнении заемщиком принятых на себя обязательств и злоупотребления правом, представлено не было.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Т об обращении взыскания на заложенное имущество, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Т в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» 6000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

встречный иск Т к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании договора займа расторгнутым, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2021 года.

Председательствующий Е.Н. Боломожнова