КОПИЯ

УИД 50RS0028-01-2024-011493-68

Дело № 2-665/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2025 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кульковой И.С., 

при помощнике судьи Шамиловой Т.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-665/2025 по иску ФИО1 к ООО «АЛЬФА» о признании недействительным соглашения о зачете встречных требований, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры, неустойки за просрочку исполнения обязанности по выплате денежных средств, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, с учетом уточненных требований, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Альфа»:

о признании недействительным соглашения о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами;

о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 615 391,52 рублей;

о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры в размере 206 389,60 рублей;

о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанности по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры в размере 1% от 206 389,60 рублей за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда;

компенсации морального вреда в размере 40 000 рублей;

штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Просила также взыскать с ответчика расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 26 300 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 47 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 455 рублей и почтовые расходы в сумме 600 рублей.

Требования мотивированы тем, что на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, ответчиком истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Вместе с тем, согласно условиям Договора, Застройщик обязался передать Объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Свои обязательства по Договору истец исполнила в полном объеме, в том числе, обязательство по оплате стоимости квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано соглашение о зачете встречных требований, по условиям которого истец не имеет финансовых и иных имущественных претензий к Застройщику по сроку сдачи квартиры. По мнению истца, данное Соглашение является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей». 

Кроме того, квартира передана участнику долевого строительства с многочисленными строительными недостатками. 

Претензия, направленная в адрес ответчика с требованиями о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры, а также о взыскании неустойки, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила данные требования удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «Альфа» - по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, в их удовлетворении просила отказать, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. В случае удовлетворения иска просила применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа, а также предоставить отсрочку исполнения решения суда в соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа» (Застройщик), с одной стороны, и ФИО2 (Участник долевого строительства), с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства (квартиру) №, расположенную в указанном многоквартирном доме, с произведенными в ней отделочными работами.

Согласно условиям Договора, Застройщик обязался передать истцу Объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.1 Договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Цена Договора составила 5 121 860,30 рублей (п. 3.1) и истцом оплачена в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Объект долевого строительства был передан ответчиком истцу по передаточному акту только ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

Согласно п. 6.2 договора гарантийный срок составляет 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года и исчисляется с даты получения Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Истцом выявлены многочисленные строительные недостатки объекта долевого строительства.

В соответствии с заключением специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «Экспресс-Оценка, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, составляет 430 088,80 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены квартиры, а также неустойки.

Как установлено судом, до настоящего времени требования, указанные в данной претензии, ответчиком не удовлетворены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Европейский Центр Судебных Экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы, квартира № №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, имеет строительные недостатки, которые возникли вследствие нарушения Застройщиком строительных норм и правил, применяемых на обязательной основе. Также экспертом отмечено, что установленные оконные конструкции имеют множественные дефекты как производственного характера, так и полученные в результате некачественно произведенных строительно-монтажных работ, что в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ позволяет считать установленные оконные конструкции (остекление) в квартире истца некачественными и не соответствующими условиям Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимая на устранение недостатков квартиры, составляет 206 389,60 рублей. 

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Заключение АНО «Европейский Центр Судебных Экспертиз», является допустимым доказательством.

Истцом исковые требования о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры были уточнены в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Разрешая заявленные требования в указанной части, проанализировав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе, заключение досудебной экспертизы и заключение судебной экспертизы, принимая во внимание, что стороны выводы судебной экспертизы не опровергли, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры в размере 206 389,60 рублей.

Как указано в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку выплаты денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с наличием строительных недостатков с 01.01.2025 по момент фактического исполнения обязательства в размере 1% от 206 389,60 руб. за каждый день просрочки.

Право истца требовать уплаты неустойки до момента фактического исполнения обязательства предусмотрена вышеприведенными положениями закона.

Вместе с тем, с учетом периода моратория, а также предусмотренного законом размера процентов, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении данных требований, в связи с чем неустойка за нарушение ответчиком срока возмещения расходов на устранение недостатков подлежит взысканию с ответчика в пользу истца за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий в период нарушения, рассчитанной от суммы недостатков (то есть от суммы 206 389,60 руб., но не более указанной суммы), за период с даты окончания моратория, установленного Постановлением Правительства РФ №364 от 18.03.2024 по дату фактического исполнения обязательства.

Как указано выше, Застройщик обязался передать истцу Объект долевого строительства не позднее 30.09.2020 года, однако, Объект долевого строительства был передан ответчиком истцу по передаточному акту только 24.09.2021 года. 

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено Соглашение о зачете встречных требований, по условиям которого предметом настоящего Соглашения является полное прекращение обязательств Сторон, вытекающих из договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года путем зачета взаимных требований, указанных в п. 2 настоящего Соглашения. 

На момент подписания настоящего соглашения у Стороны-1 (ООО «Альфа») существует требование к Стороне-2 (ФИО2) в виде исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.2. Договора в размере 136 064,60 рублей, у Стороны-2 существует требование к Стороне-1 по выплате неустойки, возникшей за просрочку исполнения обязательства, установленного п. 5.1 Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 473 221,53 рублей (п. 2 Соглашения).

К моменту подписания настоящего Соглашения срок исполнения по требованиям, указанным в п. 2 настоящего соглашения, уже наступил (п. 3 Соглашения).

Согласно п. 4 и п. 5 Соглашения, стороны пришли к соглашению, что датой зачета является дата подписания Сторонами настоящего Соглашения. После проведения зачета взаимных однородных требований по Соглашению – взаимная задолженность Сторон погашена полностью.

Разрешая требования истца о признании недействительным Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ). 

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна; если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. 

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. 

Из подписанного сторонами Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что встречное требование Застройщика на сумму 136 064,60 рублей за превышение площади Объекта долевого строительства более чем в 2 раза менее требований истца по выплате неустойки за просрочку передачи Объекта долевого строительства – 473 221,53 рублей, что свидетельствует о нарушении прав истца как потребителя условиями названного Соглашения.

При этом, из буквального толкования условий Соглашения не усматривается определенно выраженное намерение истца отказаться от реализации права на законную неустойку.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании недействительным Соглашения о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 2 ст. 6 указанного Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. 

В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в соответствии которыми, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) (статья 2). 

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции на 08.08.2024 года, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. 

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. 

Согласно ст. 2 Федерального закона № 266-ФЗ, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии ст. 3 Федерального закона № 266-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2024 года.

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, за период с 22.03.2024 года по 30.06.2025 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Оценив в совокупности исследованные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными и исследованными в судебном заседании доказательствами. 

Истцом заявлен ко взысканию период неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства: период с 01.01.2021 года по 24.09.2021 года, т.е. не в период действия моратория. 

Одновременно с этим суд, принимая во внимание возражения ответчика и учитывая исследованные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, полагает, что истцом расчет неустойки произведен в нарушение требований действующего законодательства. 

Так, при расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки. 

В соответствии со ст. 190 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. 

В соответствии с Информационным сообщением Банка России от 24.07.2020 года ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 30.09.2020 года, составляла 4,25%. 

При этом истцом при расчете неустойки значение ключевой ставки Банка России было применено не на момент исполнения обязательства, что является нарушением положений ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2021 года по 24.09.2021 года составляет 387 468,73 рублей, исходя из следующего расчета: 5 121 860,30 х 267 дн. х 2 х 1/300 х 4,25%. 

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ и о снижении размера неустойки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктами 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 Постановления Пленума).

Из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание возражения ответчика в части уменьшения неустойки, учитывая все заслуживающие внимания обстоятельства, период просрочки исполнения обязательства, последствия его нарушения, принципы разумности и справедливости, компенсационную природу неустойки и баланс интересов сторон, суд считает необходимым снизить размер неустойки до 170 000 рублей. 

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2021 года по 24.09.2022 года в размере 170 000 рублей.

Доводы ответчика, что нарушение срока передачи объекта вызвано действиями подрядных организаций, суд отклоняет как несостоятельные, так как данные обстоятельства не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не освобождают ответчика за нарушение обязательств перед потребителем.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении требований истца о компенсации морального вреда в размере 40 000 рублей, суд учитывает установленный в судебном заседании факт нарушения ответчиком прав истца на получение объекта долевого строительства в установленный договором срок, а также на получение объекта долевого строительства надлежащего качества, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, характер возникшего спора, объем нарушенных прав истца, учитывая значимость предмета спора для истца, в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 30 000 рублей (15 000 рублей за нарушение срока передачи объекта, 15 000 рублей – за требования о соразмерном уменьшении цены квартиры в связи с обнаружением недостатков).

Также истцом заявлены требования о взыскании штрафа.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из буквального толкования Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 года, за период с 22.03.2024 года по 30.06.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. 

Претензия о выплате денежных средств направлена ответчику 10.12.2024 года, т.е. в период действия Постановления Правительства РФ № 326 от 10.09.2024, которым введен мораторий на начисление неустойки и штрафа.

Таким образом, принимая во внимая, что претензия отправлена истцом в период действия моратория, требования о взыскании штрафа подлежат судом отклонению.

Доводы представителя ответчика о том, что в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, подлежат отклонению, так как ч. 4 ст. 10 указанного Федерального закона применяется к правоотношениям, возникшим после 01.01.2025 года, в то время как обязательства застройщика по возмещению расходов на устранение недостатков возникли до указанной даты.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 ГПК РФ относит почтовые расходы, расходы на оплату услуг представителя, а также другие, признанные судом необходимыми расходы, к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании вышеприведенных норм закона с ответчика подлежат взысканию расходы истца за проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 26 300 рублей, поскольку установление факта наличия строительных недостатков объекта долевого строительства и стоимости их устранения было необходимо для реализации права на обращение к ответчику в досудебном порядке, а затем и в суд, доказательств злоупотребления истцом процессуальными правами материалы дела не содержат, понесенные истцом расходы на оплату экспертизы подтверждаются представленными истцом документами, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика. 

Истцом также понесены почтовые расходы в размере 600 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 455 рублей. Указанные расходы понесены истцом для восстановления нарушенного права, их относимость к рассматриваемому делу сомнений не вызывает, в связи с чем данные расходы подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей. Данную сумму суд определяет с учетом требований разумности, сложности дела и объема оказанных представителем услуг (подготовка искового заявления с приложенными документами и подача иска в суд, подготовка двух уточненных исков). 

Государственная пошлина в размере 6 437 рублей, от уплаты которой истец освобожден при подаче иска о защите прав потребителей в соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым – шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Учитывая соответствующее ходатайство ответчика, суд полагает правильным при вынесении решения разрешить вопрос о предоставлении ответчику отсрочки в соответствии с положениями данного постановления.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Альфа» о признании недействительным соглашения о зачете встречных требований, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры, неустойки за просрочку исполнения обязанности по выплате денежных средств, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать Соглашение о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АЛЬФА» и ФИО2 недействительным.

Взыскать с ООО «АЛЬФА» (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №) неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 170 000,00 рублей, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены квартиры в связи с наличием недостатков в размере 206 389,60 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000,00 руб.; расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000,00 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 26 300,00 руб., почтовые расходы в размере 600,00 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 455,00 руб.

Взыскать с ООО «АЛЬФА» (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №) неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в период нарушения, рассчитанной от суммы недостатков (то есть от суммы 206 389,60 руб., но не более указанной суммы), за период с ДД.ММ.ГГГГ (а в случае продления моратория, с даты окончания моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 с последующими изменениями) по дату фактического исполнения обязательства.

Предоставить ООО «АЛЬФА» отсрочку исполнения решения в части взыскания неустойки и денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры до 30 июня 2025 года включительно (а в случае продления моратория, с даты окончания моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 с последующими изменениями).

В удовлетворении требований ФИО2 о взыскании в большем размере неустойки за просрочку передачи объекта, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг представителя, а также взыскании штрафа – отказать.

Взыскать с ООО «АЛЬФА» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6437,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – с 25.03.2025.

Судья подпись И.С. Кулькова

Копия верна: 

Судья: