РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

27 марта 2017 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Гошуляк Т.В.,

при секретаре Беспаловой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации ... о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации ..., указав в его обоснование, что постановлением администрации ... от ... ... ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» предоставлен в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 543 000 кв.м. для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой по адресу: ... от ... ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» в отношении вышеуказанного земельного участка выдано разрешение на строительство от ... за №... для малоэтажной (индивидуальной) жилой застройки. В соответствии с протоколом правления ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» ... от ... истец был принят в члены ТСЖ. ... между истцом и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» заключен договор субаренды земельного участка ... (учетный ...) для строительства и размещения индивидуального жилого дома. В 2015 г. истцом на вышеуказанном земельном участке возведен жилой дом с кадастровым номером .... Сообщением Управления Росреестра по ... от ... в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный жилой дом истцу отказано в связи с противоречием назначению земельного участка и положениям ст. 25.3 Закона о регистрации. В ответе администрации ... от ... истцу отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в связи со строительством жилого дома в рамках разрешения на строительство, выданного ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», предусматривающего строительство зданий в количестве 269 шт.

Просит признать за ним право собственности на жилой дом, назначение: жилое, площадью 216,1 кв.м., двухэтажный, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: ....

Определением Первомайского районного суда ... от ... исковое заявление оставлено без рассмотрения.

Определением Первомайского районного суда ... от ... вышеуказанное определение суда отменено, производство по делу – возобновлено.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, дал объяснения, аналогичные содержанию искового заявления.

Представитель ответчика администрации ... по доверенности – ФИО2 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку разрешенное использование земельного участка, предоставленного в аренду ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», не соответствует размещению индивидуального жилого дома; истцом не предоставлено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности – ФИО3 в судебном заседании полагал вопрос о разрешении исковых требований на усмотрение суда, дал объяснения, аналогичные содержанию письменного отзыва на исковое заявление.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» по доверенности – ФИО4 в судебном заседании полагал исковые требования подлежащими удовлетворению. Дополнительно пояснил, что размещение ФИО1 на предоставленном ему в субаренду земельном участке индивидуального жилого дома не противоречит разрешенному использованию земельного участка и разрешению на строительство. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Судом установлено, что на основании вступивших в законную силу решения арбитражного суда ... от ..., решения арбитражного суда ... от ..., постановления администрации ... от ... за ... ... между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации ... (арендодатель) и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой. Договор заключен на неопределенный срок (л.д. 47-77).

... на основании решения арбитражного суда ... от ... ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» администрацией ... выдано разрешение на строительство №... объекта капитального строительства: малоэтажная (индивидуальная) жилая застройка. Площадь земельного участка – 543 000 кв.м., площадь застройки – 38 760 кв.м., этажность – 2 этажа, количество зданий – 269 шт., расположенного по адресу: .... Срок действия настоящего разрешения – 10 лет. (л.д. 14)

... между ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» и ФИО1, являющимся членом ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», заключен договор субаренды земельного участка ... площадью ... кв.м. с учетным номером ... для строительства и размещения индивидуального жилого дома (л.д. 9, 21-22). 

На вышеуказанном земельном участке, предоставленном в субаренду, ФИО1 в 2015 г. возведен двухэтажный жилой дом площадью 216,1 кв.м., с кадастровым номером 58:29:0000000:248, что подтверждается кадастровым паспортом здания, кадастровым паспортом на земельный участок от ..., техническим паспортом на жилой дом, данными топосъемки с выездом на местность от ..., разбивочным планом земельных участков с названиями улиц для ТСЖ ВСК «Зеленая поляна».

Согласно ст. 3 Закона РФ от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

При таких обстоятельствах, поскольку в судебном заседании установлено, что ФИО1 на предоставленном ему в субаренду земельном участке для малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой возведен индивидуальный жилой дом площадью 216,1 кв.м., в силу закона для совершения указанных действий истцу необходимо получить разрешение на строительство.

Исходя из того, что в результате строительства появляется новый объект, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из руководящих разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных при ответе на вопрос №2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г., а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из положений п.п. 1,2 ст. 7 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления спорного земельного участка в аренду), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. 

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как следует из положений п. 13 ст. 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2014 г. №171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Пензенской области от 02.12.2016 г. по делу по заявлению ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» к администрации г. Пензы о признании незаконными действий администрации г. Пензы по отказу в принятии решения об установлении соответствия и обязании принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка (для размещения малоэтажной застройки в едином комплексе с существующей застройкой) площадью 537 280 кв.м. с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу: ..., и видом разрешенного использования земельных участков «для индивидуального жилого строительства» с кодом 2.1, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков установлено, что, с учетом того, что земельный участок был предоставлен администрацией г. Пензы ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» в аренду для размещения малоэтажной жилой застройки, а не для индивидуального жилищного строительства, нет оснований для приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором. Как установил арбитражный суд Пензенской области, в данном случае фактически речь идет об изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» на вид «для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. 

Между тем, в настоящем судебном заседании установлено, что в ответе администрации ... от ... на обращение ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» об изменении вида разрешенного использования отказано в связи с тем, что спорный земельный участок предназначен для размещения комплексной застройки. 

Сообщением Управления Росреестра по ... от ... в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный жилой дом истцу отказано в связи с противоречием назначению земельного участка и положениям ст. 25.3 Закона о регистрации (л.д. 12).

Из сообщения администрации ... от ... в ответ на обращение ФИО1 следует, что строительство индивидуального жилого дома истца предусмотрено в рамках выданного ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» разрешения на строительство №..., в выдаче разрешения на строительства индивидуального жилого дома по адресу: ... отказано (л.д. 25).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, иной способ защиты нарушенного права, кроме как обращение в суд с настоящим иском, у ФИО1 отсутствует.

Судом установлено, что на момент предоставления спорного земельного участка ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» ..., заключения договора аренды ... и выдачи разрешения на строительство от ... классификатор видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренный вышеуказанными требованиями ст. 7 ЗК РФ, не был утвержден, в связи с чем, правовая основа для однозначного наименования видов разрешенного использования земельных участков отсутствовала.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. за №540, было предусмотрено наименование вида разрешенного использования земельного участка с кодом 2.1: «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», предусматривающего следующее описание вида разрешенного использования земель: «размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений. 

Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 г. за №709 в вышеуказанный Классификатор внесены изменения: код 2.1 вместо «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)» указано: «для индивидуального жилищного строительства»; введен код 2.1.1: «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», предусматривающий размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, указанный в разрешении на строительство №... от ..., как «малоэтажная (индивидуальная) жилая застройка» не предусмотрен действующим Классификатором видов разрешенного использования земельных участков; на момент предоставления в аренду земельного участка и выдачи разрешения на строительство соответствующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков не был утвержден; размещение индивидуальных жилых домов было предусмотрено в качестве вида разрешенного использования малоэтажной жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) в редакции Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. за №540.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что размещение ФИО1 на предоставленном ему в субаренду земельном участке индивидуального жилого дома не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ... для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой.

Косвенным доказательством, подтверждающим выводы суда в указанной части, является то обстоятельство, что, как следует из вступившего в законную силу решения арбитражного суда ... от ..., с учетом постановления одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ... по делу по иску Управления муниципального имущества администрации ... к ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» о взыскании денежных средств, при расчетах арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ..., применялись коэффициенты 3.5 и 4.1, установленные постановлением администрации ... от ... за ... для земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство.

В судебном заседании также установлено, что строительство спорного жилого дома произведено на земельном участке, расположенном в территориальной зоне Ж-1 «Зона малоэтажной застройки». Согласно Градостроительному регламенту «Жилые зоны» Правил землепользования и застройки ..., утвержденных решением Пензенской городской думы от ... ..., в указанной зоне к основным видам разрешенного использования относятся отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома с количеством блоков не более четырех. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что строительство на спорном земельном участке индивидуальных жилых домов не противоречит градостроительным регламентам.

Согласно акту экспертного исследования АНО «НИЛСЭ» от ... объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: ..., не относится к виду застройки – многоквартирный жилой дом, а относится к виду застройки – индивидуальный жилой дом, поскольку жилой дом имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальное подключение к внешним сетям, индивидуальную систему отопления, индивидуальные вентиляционные шахты. Жилой дом имеет два самостоятельных входа (с переднего и заднего фасадов), несколько комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом доме.

Из акта экспертного исследования АНО «НИЛСЭ» от ... следует, что жилой дом, расположенный по адресу: ..., по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимат, освещенность, инсоляция), размещению относительно соседних зданий и границ земельного участка, соответствует обязательным требованиям к градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам.

Жилой дом, расположенный по адресу: ..., не создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме и окружающим. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как хорошее или исправное, когда категория технического состояния, строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Условия безопасной эксплуатации возведенных строительных конструкций исследуемого строения обеспечиваются.

Давая оценку вышеуказанным актам экспертного исследования по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что они законные, обоснованные, непротиворечивые, подготовлены экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы. Ответчиком выводы экспертных исследований не оспаривались; от проведения по делу судебной экспертизы представитель ответчика администрации ... отказался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом с соблюдением градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил осуществлено строительство индивидуального жилого дома в границах предоставленного ему в субаренду земельного участка, в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд считает, что необходимость предоставления ФИО1 акта ввода жилого дома в эксплуатацию, предусмотренная требованиями ст.25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношении), отсутствует, поскольку исходя из вышеуказанных требований федерального законодательства, до 1 марта 2018 года разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

При этом, суд учитывает то обстоятельство, что признание за истцом ФИО1 права собственности на жилой дом, возведенный на земельном участке, предоставленном в субаренду для размещения и строительства индивидуального жилого дома, не может быть поставлено в зависимость от строительства 269 зданий, которые по смыслу вышеуказанных требований Градостроительного кодекса РФ не могут являться единым объектом капитального строительства.

Кроме того, из материалов дел правоустанавливающих документов следует, что за ...1 и ...2 Управлением Росреестра по ... было зарегистрировано право собственности на жилые дома, расположенные на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», в упрощенном порядке. 

Учитывая вышеизложенное, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на спорный жилой дом, поскольку указанное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к администрации ... о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2017 г.

Судья: подпись

Копия верна:

Судья: Т.В. Гошуляк

Секретарь с/з: К.И. Беспалова

«___»________________

Справка: решение не вступило в законную силу.