Дело №2-170/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2019 года Пущинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Трофимова М.М.,

с участием истца ФИО3, представителя истца адвоката Умнова М.А., представителя ответчика ФИО4,

при секретаре Кремневой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Совхоз «Московский+» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, обязании заключить двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Совхоз «Московский+» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 02 октября 2018 года недействительным, обязании ответчика заключить с истцом двусторонний акт приема-передачи квартиры от 07 мая 2019 года. Свои исковые требования мотивировал тем, что он исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в полном объеме, а ответчик, в свою очередь, составил и предъявил односторонний акт приема-передачи квартиры, мотивируя его составление тем, что истец не принял объект долевого строительства. По мнению истца, указанные действия ответчика являются незаконными и неправомерными, поскольку он после подписания акта о недостатках объекта долевого строительства на протяжении длительного времени не уклонялся от приемки квартиры. В свою очередь, ответчик, своевременно не исполнив свои обязанности по устранению недостатков, 02 октября 2018 года не устранив замечания указанные в п. 3 акта о недостатках от 21.04.2018, а именно: многочисленные трещины напольной стяжки, бухчение напольной стяжки по периметру всех помещений, в одностороннем порядке оформил односторонний акт приема-передачи квартиры от 02 октября 2018 года и направил его по почте в адрес истца. Получив односторонний акт приема-передачи, в течение продолжительного времени, вплоть до января 2019 года, истец неоднократно пытался связаться с представителями застройщика для выяснения сложившейся ситуации, однако на его телефонные звонки никто не отвечал. 26 апреля 2019 года истец получил информацию об устранении недостатков, и 07.05.2019 прибыл на объект для приема выполненной работы. Совместно с представителями застройщика квартира была осмотрена. Были сняты показания счетчиков водопроводных, нагревательных и электрических приборов. Подписаны акт осмотра и фиксации первичных показаний от 07.05.2019 и акт приема-передачи документов и ключей. На момент осмотра вновь сделанная стяжка пола находилась во влажном состоянии. Оформлять двусторонний акт приема-передачи объекта от 07 мая 2019 года представитель застройщика отказался. При таких обстоятельствах истец был вынужден обратиться в суд.

Истец и представитель истца в судебном заседании иск поддержали в полном объёме по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивали на его удовлетворении, указали на то, что в материалах дела не представлено доказательств законности составления одностороннего акта приемки-передачи объекта недвижимого имущества. 

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истец воспользовался указанным правом. 21.04.2018 при осмотре квартиры был составлен акт о недостатках объекта долевого строительства. Недостатки, указанные в акте под номерами 1,2,4 - 15 были устранены застройщиком до 11.07.2018, что подтверждается уведомлениями об устранении замечаний по объекту от 17.05.2018, от 11.07.2018 об отсутствии указанных недостатков, о чем также свидетельствуют заявления истца от 31.05.2018, 05.07.2018, 09.08.2018, 06.09.2018. Относительно недостатка, указанного в акте под номером 3, также упомянутого в претензиях от 09.08.2018 и 06.09.2018 - «бухчение напольной стяжки по периметру всех помещений квартиры», то подтвердить или опровергнуть наличие такого недостатка не представляется возможным, поскольку действующим законодательством и строительно-техническими нормами не предусмотрен термин «бухчение». Вместе с тем, в целях оценки прочности цементно-песчаной стяжки пола в квартире, было проведено исследование методами неразрушающего контроля, по результатам которого 09.06.2018 составлены заключения. Из которых следует, что стяжка пола в квартире соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Учитывая вышеизложенное, у истца отсутствуют основания для отказа подписания акта приема-передачи квартиры. И действия истца застройщик расценивает, как уклонение от принятия объекта долевого строительства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования – АО «Национальная девелоперская компания», в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом. 

Судом установлено, что согласно договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года, записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 12.12.2013, с учетом соглашения об уступке права требования № от 10.08.2015 по договору № и соглашения № от 02.09.2015 об уступке права требования по №, записи о регистрации № от 15 сентября 2015 года, ФИО3 является участником долевого строительства жилого помещения - квартиры №39, на 11 этаже, состоящей из 2 комнат, общей площадью 55,60 кв.м., находящейся в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>

Как усматривается из договора участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года, с учётом дополнительного соглашения № 3 от 26 июня 2015 года, застройщик ООО «Совхоз Московский +» обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в срок не позднее 30.06.2018 передать его дольщику.

Согласно п. 6.1. договора участия качество объекта (качество спорной квартиры) должно соответствовать условиям участия, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом так же установлено, что 21.04.2018 в адрес истца поступило уведомление от 05 марта 2018 года о готовности спорного объекта недвижимого имущества. 21.04.2018 при осмотре квартиры был составлен акт о недостатках объекта долевого строительства. В дальнейшем недостатки, указанные в акте под номерами 1,2,4 - 15 были устранены. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось, а так же подтверждается, уведомлениями об устранении замечаний по объекту от 17.05.2018, 11.07.2018, 21.08.2018. Однако замечание, указанное в п. 3 акта о недостатках от 21.04.2018, а именно недостатки напольной стяжки по периметру всех помещений устранены не были, о чем в том числе свидетельствуют претензии написанные истцом 05.07.2018, 06.09.2018, 11.01.2019.

В свою очередь 02.10.2018 ООО «Совхоз «Московский+» был составлен односторонний акт приема-передачи спорного объекта долевого строительства, который был направлен истцу по средствам почтовой связи. 

Как усматривает из сообщения ответчика от 02.10.2019, к которому был приложен акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года, в целях оценки прочности цементно-песчаной стяжки пола в квартире, по поручению ответчика ООО Компания «СтройКонтрольСтандарт» было проведено исследование методами неразрушающего контроля, по результатам которого 09 июня 2018 года составлены заключения, из которых следует, что методом ударного импульса установлено, что цементно-песчаная стяжка соответствует проектной марке M l50; методом упругого отскока установлено, что фактическая прочность раствора составляет более 100% от проектной В 12,5 (M150), изменения характера звучания при простукивании стяжки пола не обнаружены, цементно-песчаная стяжка пригодна для эксплуатации. В связи с чем качество спорного объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (заключения в деле).

Однако в марте 2019 года, после составления одностороннего акт приема-передачи от 02.10.2018, истец совместно с представителем ответчика произвели осмотры квартиры № 39, расположенной по адресу: 

<

адрес> Как усматривается из материалов дела, в ходе указанных осмотров была проведена фото фиксация состояния жилого помещения. В материалах дела представлены фотографии, из которых следует, что истец не ранее 19 марта 2019 года находился в спорном объекте недвижимого имущества. Указанное обстоятельство подтверждается наличием на некоторых фотографиях изображения газеты МК 100 (Московский комсомолец) выпуск от 19 марта 2019 года за № 57 (27.929). Указанный выпуск газеты приобщен к материалам дела. На момент проведения указанного осмотра цементно-песчаная стяжка пола в некоторых комнатах была полностью разрушена. 

07 мая 2019 года истец совместно с представителями ответчика подписал акт осмотра и фиксации первичных показаний от 07.05.2019 и акт приема-передачи документов и ключей от 07.05.2019. При этом, как указывает истец, на момент осмотра вновь сделанная стяжка пола находилась во влажном состоянии. 

В ходе судебного разбирательства была допрошена свидетель ФИО5, которая пояснила, что на момент составления одностороннего акта приемки-передачи спорного объекта долевого строительства 02.10.2018 имелись недостатки стяжки пола, которые были устранены значительно позднее. 11 января 2019 года свидетель была в квартире, и видела, что весь пол был в трещинах и при простукивании пола был звук, свидетельствующий о пустоте под стяжкой пола. 

В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель ФИО1., который показал, что он с 2013 года является руководителем строительства по трудовому договору и трудовой книжке в АО «Национальная девелоперская компания». Пояснил, что в сентябре 2018 года имелись недостатки стяжки пола в виде трещин, по периметру стяжка давала глухой звук. При посещении спорного объекта долевого строительства в январе 2019 года, каких-либо изменений по сравнению с сентябрем 2018 года в стяжке пола не имелось.

Ранее в ходе судебного разбирательства была допрошена свидетель ФИО2., которая пояснила, что она является сотрудником ООО «Первый Московский», в должности инженера по контролю качества, выступая по доверенности от ООО «Совхоз Московский +». В ее функции входит передача квартир клиентам, сопровождение в структурные подразделения, если есть вопросы. Так же показала, что в 2018 году передавалась квартира, которую истец по настоящему делу не принимал, поскольку были выявлены дефекты. 07.05.2019 истцу были переданы ключи от квартиры.

Согласно п. 4.2.4.3 договора участия в долевом строительстве №, при уклонении участника от принятия объектов, по истечении двух месяцев со дня предусмотренного договором для передачи объектов участнику, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объектов. 

Согласно п. 9.1. договора участия в долевом строительстве №, застройщик обязан передать участнику объекты, качество которых соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный статьей срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 статьи 8) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязанность по уплате неустойки возникает у застройщика в случае несоблюдения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Разрешая заявленные требования, судом установлено, что истец от принятия квартиры не уклонялся, а поэтому у ответчика по состоянию на 02 октября 2018 года не имелось оснований для составления одностороннего акта. Злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено, поскольку истец неоднократно являлся на осмотр квартиры в 2018 и 2019 году, при этом истец воспользовался правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказывался от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве. Отраженные в акте от 21.04.2018 недостатки были устранены не ранее 19 марта 2019 года, тогда как односторонний акт составлен ответчиком 02 октября 2018 года, когда в квартире имелся существенный дефект цементно-песчаной стяжки пола, следовательно, 02 октября 2018 года у ответчика не имелось правовых оснований для составления одностороннего акта.

В свою очередь, суд полагает невозможным приять во внимание представленные ответчиком заключения ООО Компания «СтройКонтрольСтандарт», которое 09 июня 2018 года проводило исследование спорного объекта долевого участия в строительстве - квартиры № 39, на 11 этаже, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по следующим обстоятельствам. Так, на момент рассмотрения дела все недостатки спорного объекта долевого участия в строительстве были устранены, что не отрицается сторонами, что, в свою очередь делает невозможным проверку качества ранее существовавшей цементно-песчаной стяжки пола. Однако, суд приходит к выводу, что сам по себе факт повторной укладки цементно-песчаной стяжки пола свидетельствует о том, что у нее имелись существенные недостатки, поскольку в случае отсутствия каких-либо дефектов, у ответчика, как профессионального участника рынка недвижимости, не имелось бы причин для несения дополнительных материальных затрат, для производства работ по демонтажу старой цементно-песчаной стяжки и укладке новой.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании акта приема-передачи объекта долевого участия в строительстве от 02 октября 2018 года по соглашению № об уступке права требования от 02 сентября 2015 года по договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года недействительным. Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что существенные недостатки квартиры, на момент составления указанного акта, устранены не были, что подтверждено, в том числе и показаниями допрошенных в ходе рассмотрения дела свидетелей, доказательств обратного суду не представлено, дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры не подписывалось.

На основании изложенного, суд полагает возможным признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве от 02 октября 2018 года по соглашение № об уступке права требования от 02 сентября 2015 года по договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года, поскольку он был составлен с нарушением действующего законодательства.

Так же суд полагает необходимым обязать ООО «Совхоз «Московский+» подписать с ФИО3 двусторонний акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве по соглашению № об уступке права требования от 02 сентября 2015 года по договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, с указанием фактической даты передачи квартиры истцу, а именно 07 мая 2019 года.

При этом суд учитывает, что не надлежащее качество стяжки пола в квартире истца является существенным нарушением требований к качеству объекта, так как при таком недостатке обустройство полового покрытия или установка мебели не представляется возможным, поскольку это в дальнейшем исключит возможность проведения каких-либо работ по устранению недостатков стяжки пола. В свою очередь, сам факт не надлежащего качества стяжки пола в квартире истца подтверждается тем, что силами ответчика произведен демонтаж ранее уложенной цементно-песчаной стяжки пола (о чем свидетельствуют представленные в материалах дела фотографии), с последующей повторной укладкой цементно-песчаной стяжки пола. При таких обстоятельствах оснований для обязания истца подписать двусторонний акт передачи квартиры не имелись, поскольку в силу части 2 статьи 7 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в настоящей статье обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Оснований полагать, что работы по демонтажу и повторной укладке проводились силами истца, или что истец имел доступ к спорному объекту недвижимого имущества до передачи ключей от квартиры, осуществленной 07 мая 2019 года, у суда не имеется.

При этом суд неоднократно предлагал стороне ответчика обосновать причины, по которым ключи от квартиры были преданы истцу только 07 мая 2019 года. Оснований считать, что истец имел самостоятельный допуск к спорному объекту и производил в нем какие-либо ремонтные работы, у суда не имеется.

Доводы представителя ответчика о том, что истец уклонялся от приемки квартиры в 2018 году, не могут быть приняты во внимание, поскольку у истца имелись установленные законом основания для отказа от подписания двухстороннего акта приема-передачи объекта долевого участия в строительстве в 2018 году, при этом стороной ответчика не представлено доказательств того, что истец приглашался для участия в обследовании спорного объекта проводимого 09.06.2018 по поручению ответчика ООО Компания «СтройКонтрольСтандарт», когда было составлено заключение об отсутствии дефектов в цементно-песчаной стяжке пола, и после чего был составлен односторонний акт.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 309, 310 ГК РФ, ч. 1 ст. 6, ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в соответствии со ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Иск удовлетворить. 

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве от 02 октября 2018 года по соглашению № об уступке права требования от 02 сентября 2015 года по договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Совхоз «Московский+» подписать с ФИО3 двусторонний акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве по соглашению № об уступке права требования от 02 сентября 2015 года по договору участия в долевом строительстве № от 04 декабря 2013 года в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Мособлсуд через Пущинский городской суд Московской области.

Председательствующий судья подпись Трофимов М.М.

Мотивированное решение составлено 18.09.2019

Председательствующий судья: подпись Трофимов М.М.

.