Дело № 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 ноября 2017 года р.п. Таврическое

Таврический районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Гусарского В.Ф., при секретаре Хныкиной И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО2, ФИО3 о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, об обращении взыскания на предметы залога, 

установил

АО «Россельхозбанк» обратился в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и ФИО2 и ФИО3 (далее - «Заемщик») был заключен Кредитный договор № (далее - договор). В целях обеспечения исполнения обязательств по договору была зарегистрирована ипотека в силу закона. Заемщик принял на себя обязательства возвратить кредитору денежные средства, полученные в кредит, то есть уплатить кредитору сумму основного долга в размере 1 020 000 руб. 00 коп., а также сумму начисленных на кредит процентов из расчета 14 % годовых до ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами. Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил полностью, перечислив ДД.ММ.ГГГГ банковским ордером № на текущий счет ФИО1 - 1 020 000 руб. 00 коп. Согласно п. 4.1. кредитного договора принял на себя обязательство ежемесячно (10 числа каждого месяца) уплачивать банку сумму начисленных на кредит процентов и часть кредита (основного долга) в соответствии с графиками погашения кредита (основного долга) и процентов являющимися приложениями к кредитному договору. В случае если заемщик не исполняет обязанность в срок возвращать кредит и/или уплачивать начисленные на него проценты, Кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от Заемщика досрочного возврата Кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита согласно п. 4.7 договора. В связи с тем, что заемщик своевременно не уплатил часть кредита (основного долга), Кредитор в соответствии с условиями договора (п. 4.8.2) направил письменное требование о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ исполнить свои обязательства и произвести досрочное гашение в банк полученного кредита (срочной задолженности), а также произвести гашение просроченной задолженности, задолженности по начисленным процентам за пользование кредитом и неустойки. Таким образом, сумма задолженности по договору (основной долг) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 029 509 руб. 99 коп. из которых: основной долг 951 133 руб. 81 коп.; просроченный основной долг 7 106 руб. 16 коп.; проценты за пользование кредитом 66 017 коп. 02 руб.; неустойка за пропуск планового платежа 5 250 руб. В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Бизнес - Оценка», рыночная стоимость предмета залога: жилого дома, общей площадью 70 кв.м., и земельного участка площадью 670 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, - 1 060 000 руб. Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть установлена в размере 848 000 руб., как 80% от рыночной. Просил суд взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» сумму задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 029 509 руб. 99 коп., из которых: основной долг 951 133 руб. 81 руб., просроченный основной долг 7 106 руб. 16 коп., проценты за пользование кредитом 66 017 руб. 02 руб., неустойку за пропуск планового платежа 5 250 руб.; взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» государственную пошлину, уплаченную при подаче искового заявления, в размере 13 348 руб.; обратить взыскание на предмет залога: жилого дома, общей площадью 70 кв.м., и земельного участка площадью 670 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>; установить начальную продажную стоимость в размере 848 000 руб.; установить способ реализации предмета залога - реализация на торгах; взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» судебные издержки связанные с подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 5 000 руб.

В судебном заседании представитель АО «Россельхозбанк» участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании размер задолженности не оспаривала, указала, что действительно взыскиваемая банком задолженность соответствует действительности. От проведения судебной экспертизы в целях определения стоимости квартиры отказалась. Согласилась с размером рыночной стоимости квартиры общей площадью 70 кв.м. и земельного участка общей площадью 670 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, определенной в отчете об определении рыночной стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Бизнес-оценка», согласно которому их рыночная стоимость составляет 1 060 000 руб., полагала ее более верным, нежели представленной ею в отчете ООО «Компания «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ. Пояснила, что с 31.03.2017 ежемесячные платежи банку по основному долгу не вносятся. Против заявленных ФИО1 не возражала.

Ответчик ФИО2 участия в судебном заседании не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав явившихся сторон, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст.ст. 420, 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа, если иное не предусмотрено правилами по кредитному договору и не вытекает из существа кредитного договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк» (Банк) и ФИО2 (Заемщик -1), ФИО3 (Заемщик - 2), вместе именуемые Заемщики, заключили кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 1 020 000 руб. 00 коп., процентная ставка за пользование кредитом составила 14 % годовых, полная стоимость кредита составила 19,85 %, соответственно полная стоимость кредита составляет 2 445 775 руб. 73 коп. дата платежа – 30 число каждого месяца окончательный срок возврата кредита установлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7 - 10). Таким образом, погашение кредита в соответствии с условиями договора осуществляется посредством внесения ежемесячных платежей согласно графику, являющемуся неотъемлемой частью договора (л.д. 11-13).

Банк свои обязательства выполнил, перечислив кредит на расчетный счет Заемщиков, что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14). Указанный факт в судебном заседании не оспаривался.

В нарушение условий кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 неоднократно нарушали график внесения платежей. В судебном заседании установлено, что до настоящего времени возврат суммы кредита не произведен. Доказательств обратному в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Из представленного расчета, лицевого счета видно, что просрочка по оплате основного долга началась с 01 07.2014. Ответчиком допущено нарушение обязательств по кредиту, выразившееся в образовании просроченной задолженности по кредитному договору с ДД.ММ.ГГГГ, что не опровергнуто ответной стороной по делу. С указанной даты платежи банку по основному долгу не вносятся, что не оспаривалось стороной ответчика (л.д. 21 – 22, 25-26).

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи объекта недвижимости ФИО2 и ФИО3 по ? доли каждый приобрели в общую долевую собственность жилое помещение (квартиру) общей площадью 70 кв.м., в том числе жилой 45,3 кв.м., и земельный участок общей площадью 670 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема – передачи названные объекты недвижимости были переданы покупателям (л.д. 15 - 17). Оплата по поименованному договору в размере 1 020 000 руб. 00 коп. была произведена за счет кредитных средств предоставленных ОАО «Россельхозбанк» ответчикам. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору, в соответствии с п. 16 договора купли – продажи была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу банка (л.д. 18, 70 -73). 

Согласно представленному расчету (л.д. 21 -22) задолженность ФИО2 и ФИО3 перед Банком на ДД.ММ.ГГГГ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 029 509 руб. 99 коп., из которых: основной долг 951 133 руб. 81 руб., просроченный основной долг 7 106 руб. 16 коп., проценты за пользование кредитом 66 017 руб. 02 руб., неустойку за пропуск планового платежа 5 250 руб. Указанный факт в судебном заседании не оспаривался, так ответчик ФИО3 в судебном заседании размер задолженности не оспаривала, указала, что действительно взыскиваемая банком задолженность соответствует действительности. 

Контррасчет в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчик суду не представил.

Проверив расчет, применительно к изложенному выше и положениям п. 1 ст. 819 ГК РФ требования истца о взыскании суммы основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 958 239 руб. 97 коп. (951 133 руб. 81 руб. +7 106 руб. 16 коп.) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Как указывалось ранее согласно п. 1.3.1 кредитного договора процентная ставка за пользование кредитом составила 14 % годовых, полная стоимость кредита составила 19,85 % годовых.

В соответствии с п 4.2.2 процентный период - определенный настоящим Договором период пользования Кредитом, в течение которого подлежат начислению проценты, определяемый посредством установления даты начала начисления процентов (включительно) и даты окончания начисления процентов (включительно). Процентные периоды определяются следующим образом: Первый процентный период начинается с даты, следующей за Датой выдачи Кредита, и заканчивается 30 числа (включительно) следующего календарного месяца. Второй и последующие процентные периоды начинаются в дату, следующую за датой окончания предыдущего процентного периода, и заканчиваются 30 числа следующего календарного месяца (включительно). Последний процентный период начинается с даты, следующей за датой окончания предыдущего процентного периода, и заканчивается в Дату окончания начисления процентов, определенную в соответствии с условиями настоящего Договора. Уплата процентов за пользование Кредитом осуществляется в дату окончания соответствующего процентного периода в соответствии с Графиком, являющимся Приложением 1 к настоящему Договору. Если окончание какого-либо процентного периода приходится на нерабочий день, то датой уплаты (датой платежа) считается ближайший следующий за ним рабочий день. Платежи по возврату Кредита, уплате процентов и неустоек производятся Заемщиками в безналичной форме путем перечисления денежных средств со счета, указанною в пункте 3.1 настоящего Договора, на счет Кредитора, указанный в разделе 8 настоящего Договора. Заемщики обязаны к дате совершения каждого платежа по настоящему Договору обеспечить наличие на текущем счете, открытом в соответствии с требованиями пункта 3.1 настоящего Договора, суммы денежных средств, достаточной для совершения такого платежа. Исполнение обязательств Заемщиков по возврату Кредита, уплате процентов и неустоек в ином порядке допускается только с письменного согласия Кредитора. 

Датой возврата Кредита/уплаты процентов считается дата зачисления денежных средств на счет Кредитора. Если дата платежа по Кредиту (основному долгу) приходится на нерабочий день, то датой платежа считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно представленному истцом расчету (л.д. 21 -22) сумма процентов за пользование кредитом на ДД.ММ.ГГГГ составляет 66 017 руб. 02 руб. Альтернативного расчета ответчики суду не предоставили.

Расчет истца проверен судом, он соответствует процентным ставкам, определенным сторонами, периоду просрочки, оснований для перерасчета не имеется, поэтому указанная в расчете истца сумма подлежит взысканию с заемщиков в пользу Банка в полном объеме, а именно в размере 66 017 руб. 02 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за пропуск планового платежа 5 250 руб.

В соответствии со ст. 6 кредитор вправе предъявить Заемщику/Заемщикам требование об уплате неустойки в случае, если Заемщик/Заемщики не исполнит/не исполнят и/или исполнит/исполнят ненадлежащим образом какое-либо своё денежное обязательство по настоящему Договору, в том числе обязательство возвратить и/или уплатить Кредитору денежные средства: кредит (основной долг) и/или начисленные па пего проценты, а Заемщик/Заемщики обязуется/обязуются уплатить неустойку в размере, указанном в требовании об уплате неустойки в порядке, предусмотренном статьями 6.1.1 -6.1.2 настоящего Договора. Сумма соответствующих неустоек уплачивается помимо причитающихся к уплате сумм по настоящему Договору. Размер неустойки определяется следующим образом: в период со дня предоставления Кредита по Дату окончания начисления процентов (включительно) неустойка начисляется единоразово за каждый случай пропуска планового платежа (основного долга и/или процентов) в следующем размере: за первый случай пропуска планового платежа (основного долга и/или процентов за пользование кредитом) в размере 750 (Семьсот пятьдесят) рублей; за второй и каждый(е) последующий(е) случай(и) пропуска подряд планового платежа (основного долга и/или процентов за пользование кредитом) в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей. В период с даты, следующей за Датой окончания начисления процентов, и по дат фактического возврата Банку Кредита в полном объеме неустойка начисляется на сумму” просроченной задолженности по основному долгу и процентам за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате денежных средств, начиная со следующего за установленным настоящим Договором дня уплаты соответствующей суммы, из расчета 12,5 (Двенадцать целых пять десятых) % годовых. Первым случаем пропуска планового платежа (пропущенным платежом) является неоплата (неполная оплата) платежа (основного долга и/или процентов за пользование кредитом) в установленные Графиком сроки. В случае уплаты просроченной суммы задолженности по настоящему Договору (по основному долгу и процентам) и неустойки до даты планового платежа, следующего за пропущенным платежом, первым случаем пропуска платежа будет являться любой следующий пропуск планового платежа. При этом неустойка взимается за случай пропуска планового платежа даже в случае уплаты суммы задолженности по настоящему Договору (по основному долгу и процентам) до даты следующего планового платежа, установленного Графиком. Вторым и каждым последующим случаем пропуска планового платежа является неоплата (неполная оплата) следующего (их) подряд планового (ых) платежа(ей) за первым пропущенным платежом в установленные Графиком сроки (при наличии просроченной задолженности по основному долгу и/или процентам, а также неуплаченным неустойкам). При неисполнении и/или ненадлежащем исполнении Заемщиком / Заемщиками обязательств, предусмотренных пунктами 2.3, 5.4, 5.5 (при необходимости), 5.6 настоящего Договора. Кредитор вправе предъявить Заемщику требование об уплате неустойки за каждый факт неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств в размере 10 минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством Российской Федерации на дату подписания договора по кредитной сделке, а Заемщик обязуется уплатить неустойку в размере, указанном в требовании об уплате неустойки, в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Требование об уплате неустойки (далее - Требование) направляется Заемщикам в письменном виде заказным письмом с уведомлением о вручении или нарочным под расписку. Размер неустойки определяется Кредитором на основании настоящего Договора и указывается в Требовании. В случае предъявления Кредитором Требования Заемщики обязуются уплатить неустойку в размере и в срок, указанный в Требовании, а если срок в Требовании не установлен, то в течение трех рабочих дней с момента его получения. С момента наступления срока уплаты неустойки в соответствии с пунктом 6.4 настоящего Договора, у Кредитора возникает право списания со счетом Заемщиков, открытых в Банке, суммы неустойки в порядке, предусмотренном пунктом 4.5 настоящего Договора. Датой уплаты неустойки считается дата зачисления денежных средств на счет Кредитора. Платеж считается осуществленным в установленный срок, если сумма платежа в полном размере поступила на счет Кредитора не позднее, чем до конца операционного дня Кредитора в соответствующий день, определяемый в порядке, установленном пунктом 6.4 настоящего Договора. Если соответствующий день является нерабочим днем, то платеж должен быть осуществлен не позднее, чем до конца операционного дня Кредитора в следующий за таким днем рабочий день. При неисполнении Заемщиками обязательств, предусмотренных пунктом 5.11 настоящего Договора, процентная ставка (плата за пользование Кредитом) изменяется в следующем порядке: Процентная ставка (плата за пользование Кредитом) устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 1.3.2 настоящего Договора, с даты, следующей за датой, до которой должны быть представлены документы, указанные в пункте 5.11.1 Договора, либо с даты, следующей за датой, до которой должны быть представлены документы, указанные в пункте 5.11.2 /(оговора, в зависимости от того, какое из обязательств было нарушено Заемщиками. При изменении процентной ставки (платы за пользование Кредитом) в порядке, установленном пунктом 6.7.1 настоящего Договора, Кредитор направляет Заемщикам любым возможным способом (нарочным, по почте, и т.п.) не позднее рабочего дня после изменения процентной ставки уведомление об изменении процентной ставки (платы за пользование Кредитом) по Договору, содержащее новый График, включающий подлежащие уплате суммы на каждую Дату платежа, при этом График (Приложение 1 к настоящему Договору) считается утратившим силу (в части уплаты) со дня изменения процентной ставки).

Учитывая период просрочки, размер начисленной неустойки соответствует последствиям нарушения заемщиком своих обязательств перед Банком. В этой связи, а также, поскольку в порядке ст. 56 ГПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору ответчиками не представлено, альтернативный расчет суммы задолженности по неустойке не представлен, суд считает требование о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Оснований для уменьшения сумм неустойки применительно к положениям ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии со ст. 321 ГК РФ если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

В силу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Заключенным между ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ФИО2, ФИО3 предусмотрена солидарная ответственность созаемщиков. Согласно п. 1.1 договора заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

Таким образом, в соответствии с кредитным договором заемщики несут солидарную ответственность перед кредитором - банком.

В соответствии с п. 4.7 кредитного договора, заключенного между сторонами спора, кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата кредита, уплаты процентов за время фактического пользования кредитом в случаях, если заемщик не исполнит или ненадлежащим образом исполнит хотя бы одну из обязанностей, в том числе: обязанность в срок возвращать кредит (основной долг) (п.4.7.1).

Обязанность предоставления доказательств (ст. 56 ГПК РФ) лежит на сторонах и стороны обязаны добросовестно пользоваться своими процессуальными правами (ст. 35 ГПК РФ), в данном случае суд основывает свое решение на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Таким образом, общая сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежащая взысканию с ФИО1 в пользу истца, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 029 509 руб. 99 коп., из которых: основной долг 951 133 руб. 81 руб., просроченный основной долг 7 106 руб. 16 коп., проценты за пользование кредитом 66 017 руб. 02 руб., неустойку за пропуск планового платежа 5 250 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением кредитных обязательств, на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, банк направил ФИО1 ФИО1 о досрочном возврате всех сумм кредита (л.д. 19-20).

До настоящего времени обязательства перед банком не исполнены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования банка о досрочном взыскании с заемщиков задолженности по кредитному договору, являются обоснованными и применительно к изложенному выше и положениям п. 1 ст. 819 ГК РФ, требования истца о взыскании суммы просроченной части кредита (основного долга, процентов, неустойки), суд находит подлежащими удовлетворению. В такой ситуации с ФИО2 и ФИО3 в пользу АО «Россельхозбанк» солидарно следует взыскать 1 029 509 руб. 99 коп.

Кроме того, банком заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество: жилое помещение (квартира) общей площадью 70 кв.м., в том числе жилой 45,3 кв.м., и земельный участок общей площадью 670 кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>

Также судом установлено, что в обеспечение исполнения обязательства по указанному выше кредитному договору, в соответствии с п. 5.2, в пользу банка была установлена ипотека в силу закона в отношении следующего имущества: жилое помещение (квартира) общей площадью 70 кв.м., в том числе жилой 45,3 кв.м., и земельный участок общей площадью 670 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ (в редакции ГК РФ, действовавшей на время возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства). 

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии со ст. 336 ГПК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

По правилам ст. 348 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. ст. 3, 50-52, 54, 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. 

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом, в силу п. 4 ч. 2 ст. 54 вышеназванного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом ООО «Бизнес-оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес> рыночная стоимость жилого дома составила 979 000 руб., земельного участка – 81 000 руб., всего в сумме 1 060 000 руб. (л.д. 42-87), что превышает сумму задолженности по кредитному договору, равную 1 029 509 руб. 99 коп.

Ввиду несогласия ФИО3 с оценкой дома и земельного участка, ею был представлен отчет ООО «Компания «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> рыночная стоимость жилого дома составила 1 240 000 руб., стоимость земельного участка в отчете не определена (л.д. 117 - 136).

В части оценки жилого помещения (квартиры) общей площадью 70 кв.м., в том числе жилой 45,3 кв.м., и земельного участка общей площадью 670 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, суд берет за основу отчет об определении рыночной стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Бизнес-оценка», и представленный в материалы дела (л.д. 42 - 87).

При этом суд учитывает, что в разделе 2.2 Заключения «Методы проведения оценки» отчета ООО «Компания «Эксперт» № – 2017 от ДД.ММ.ГГГГ указано, что для целей оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три подхода: затратный, сравнительный и доходный. В разделе 4 заключения «Определение рыночной стоимости объекта» изложено определение стоимости объекта оценки только в рамках сравнительного подхода. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе, используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, он преимущественно применяете! в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

На основании пункта 25 ФСО N 1, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использован/ методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В отчете ООО «Компания «Эксперт» № – 2017 от ДД.ММ.ГГГГ экспертом был избран исключительно один сравнительный метод при определении рыночной стоимости объектов, тогда как в отчете указано, что применены затратный, сравнительный и доходный. Так же в заключении не указана причина и обоснование неприменения остальных методов оценки.

Помимо изложенного выше в разделе 4.1. Заключения есть существенные противоречия - так в нем содержится указание на то, что Источником информации является база данных сайтов www.omskrelt.ru:https; //www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-tavricheskoe, тогда как г таблице № при указании на источник информации, агентство недвижимости - продавец содержатся ссылки только лишь на сайт https; //www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-tavricheskoe.

Ввиду изложенного отчет ООО «Компания «Эксперт» № – 2017 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ч. 3 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержит суждения и выводы, которые могут быть неоднозначно истолкованы или вводить в заблуждение, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также тот факт что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости жилого дома и земельного участка не соответствует требованиям достаточности и достоверности.

Более того, впоследствии, при рассмотрении настоящего гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 выразили свое согласие с отчетом оценщика ООО «Бизнес-оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, возражений относительно него не поступило. 

Поименованное прав истца не нарушает, поскольку в случае проведения торгов, при сложившейся рыночной конъюнктуре, поименованное имущество может быть реализовано за большую стоимость, чем определено в отчете оценщика. 

Таким образом, основанные на нормах материального права и положениях договора требования об обращении взыскания на заложенное имущество истцом заявлены правомерно.

Предусмотренных ст. 54.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для отказа истцу в удовлетворении его требования об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.

Таким образом, начальная продажная стоимость спорного недвижимого имущества составит 80 % от стоимости указанного выше имущества согласно отчету оценщика ООО «Бизнес-оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ и составит 783 200 руб. (жилой дом) (исходя из расчета: 979 000 руб. * 80%) и 64 800 руб. (земельный участок) (исходя из расчета: 81 000 руб. * 80%), что в итоге составит 848 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца об обращении взыскания на недвижимое имущество - жилое помещение (квартиру) общей площадью 70 кв.м., в том числе жилой 45,3 кв.м., и земельный участок общей площадью 670 кв.м., с кадастровым номером 55:26:310104:117, расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, подлежащим удовлетворению в полном объеме, определив при этом способ реализации заложенного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 848 000 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в сумме 13 348 руб. 00 коп. по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41).

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1«О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем, государственная пошлина подлежит взысканию в пользу истца с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в размере 13 348 руб., солидарно.

Учитывая, что заявленные исковые требования к ответчикам удовлетворены, суд приходит к выводу о необходимости солидарного взыскания с ФИО2 и ФИО3 в пользу АО «Россельхозбанк» стоимости произведенным последним расходов на отчет об определении рыночной стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4 800 руб. (л.д. 40).

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 029 509 руб. 99 коп., из которых: 951 133 рублей 81 копейка - основной долг, 7 106 рублей 16 копеек – просроченный основной долг, 66 017 рублей 02 копейки - проценты за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 5 250 рублей - неустойка за пропуск планового платежа, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 348 рублей и расходы за составление отчета оценщика в сумме 4 800 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога, а именно на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 70 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок площадью 670 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену предмета залога в сумме 848 000 рублей, определив в качестве способа реализации заложенного имущества – публичные торги.

Разъяснить ответчикам, что согласно ч. 1 ст. 325 ГПК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (ч. 2 ст. 325 ГК РФ)

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы в Таврический районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ф. Гусарский

Резолютивная часть решения оглашена 23.11.2017

Мотивированное решение составлено 27.11.2017

Судья В.Ф. Гусарский