Дело №3а-24/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2018 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н., при секретаре судебного заседания Шипееве А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «НиС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

Закрытое акционерное общество «НиС» (далее также ЗАО «НиС», общество) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., имеющего местоположение: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере ... руб., возложении обязанности внести ее в Единый государственный реестр недвижимости, мотивируя свои требования тем, что административному истцу на праве ... принадлежит нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, предоставленном ЗАО «НиС» на праве аренды по договору ..., заключенному на основании распоряжения администрации города Чебоксары от ... Актом от 27 сентября 2013 г. №396 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере ... руб., определенная по состоянию на 01 января 2013 г. Однако согласно отчету по определению рыночной стоимости указанного земельного участка от 16 декабря 2017 года, выполненному ООО «...» оценщиком ...., последняя составляет ... рублей. 28 декабря 2017 года ЗАО «НиС» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Чувашской Республике. Решением комиссии от 24 января 2018 года № 40 заявление о пересмотре кадастровой стоимости отклонено. Результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка значительно превышают его рыночную стоимость, нарушают права и законные интересы административного истца, поскольку влекут увеличение размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представители административного истца ЗАО «НиС» ФИО1, ФИО2, ФИО3 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, не возражали в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО «...» от 28 сентября 2018 года № 1064.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии ФИО4 удовлетворение заявленных требований оставила на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск, имеющийся в материалах дела(л.д.89-90).

Представитель административного ответчика - Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО5 в судебное заседание не явился, представив в материалы дела письменный отзыв(л.д. 119-121), в котором удовлетворение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии в судебном заседании удовлетворение заявленных требований оставила на усмотрение суда по основаниям, изложенным в письменных отзывах от 11.04.2018 № 1400, от 13.11.2018 № 4277 и приобщенных к материалам дела(л.д.91-92, 263-264).

Представитель заинтересованного лица администрации г.Чебоксары ФИО6 в судебном заседании удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., на момент обращения административного истца в суд с настоящим иском был учтен в Едином государственном реестре недвижимости со следующими характеристиками: категорией - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение ..., имеющего местонахождение: ..., в качестве временного.

13 марта 2013 года между администрации г.Чебоксары и ЗАО «НиС» заключен договор аренды указанного земельного участка со сроком действия с 15.10.2012 по 01.03.2014.

Согласно п.9.2 договора аренды, договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам по договору.

Из объяснений сторон судом установлено, что договор аренды указанного земельного участка не расторгнут, ЗАО «НиС» оплачивает арендную плату.

Согласно сведениям, полученным из Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии, в орган регистрации прав через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг обратился представитель администрации г.Чебоксары ФИО7 с заявлением от 18.10.2018 № ... о снятии с государственного кадастрового учета указанного земельного участка.

23.10.2018 указанный земельный участок снят с государственного кадастрового учета, сведения о нем аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости с присвоением статуса «архивный».

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п.п. 2 и 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с которым, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ст. 24.11, 24.12, 24.13).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в 2013 году выполнена ООО ... на основании государственного контракта, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 28.06.2013, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков»(г.Москва).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года №396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

На основании ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

28 декабря 2017 года (вх. № 29138) Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... Основанием для пересмотра кадастровой стоимости указанного земельного участка явилось установление его рыночной стоимости в размере ... руб., определенной согласно отчету от 16 декабря 2017 года №ЕСО-О-2017Б-37, выполненному оценщиком ООО «...» ...

Решением от 11 января 2018 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике отклонила заявление в связи с не соответствием отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Общество не оспаривает названное решение Комиссии, в связи с чем, в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение Комиссии не является предметом рассмотрения по данному делу. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Обществом в обоснование заявленных требований представлен тот же отчет от 16 декабря 2017 года №ЕСО-О-2017Б-37, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2013 года составляет ... руб. 

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 20 апреля 2018 года, с учетом определения от 30 августа 2018 года, по ходатайству представителя администрации города Чебоксары назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., по состоянию на 01 января 2013 года. 

Согласно заключению эксперта от 28 сентября 2018 года № 1064, изготовленному экспертом-оценщиком ООО «...» ...., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... рублей.

Суд, оценивая представленное заключение эксперта, проведенное по результатам судебной экспертизы, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется.

Так судебная экспертиза назначена определением суда в соответствии со ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональным экспертом, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и который был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ... определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Возражения представителей ЗАО «НИС» относительно достоверности выводов, изложенных в заключении ООО «...» от 28 сентября 2018 года № 1064, обоснованы отсутствием осмотра земельного участка, не учетом того, что он не используется в коммерческих целях для получения экономической выгоды, наличия охранных зон, не применения корректировки по параметру рельефа и без учета его нестандартной и неправильной формы, которые суд отклоняет.

Как видно из указанного заключения, определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Экспертиза рыночной стоимости объекта исследования проведена на основании материалов настоящего административного дела и публичной информации о рынке объектов недвижимости.

Согласно пп. «е» п. 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом отобраны три аналога: земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., имеющий вид разрешенного использования - строительство ...(аналог 1), земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., имеющий вид разрешенного использования - ...(аналог 2), земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., имеющий вид разрешенного использования - ...(аналог 3), использован сравнительный подход.

Экспертом применены следующие корректировки: на результаты возможного торга, местоположение, транспортная доступность, доступность основных транспортных автомагистралей, наличие подъездных путей, принадлежность к группе по площади участка, наличие и возможность подведения коммуникаций.

Экспертом корректировки: по виду и объему передаваемых прав, условиям финансирования, условиям прямой продажи, дате продажи, наличие доступа к ж/д путям, категории, виду разрешенного использования, наличие и возможность подведения коммуникаций, рельеф, форма не применялись в связи с их отнесением к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимостью с ним по ценообразующим факторам (подп. "б" п. 22 ФСО N 7).

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, и исходя из этого определил средневзвешенную стоимость 1 кв.м. объекта исследования.

Осмотр земельного участка не проводился в связи с тем, что дата оценки значительно раньше периода проведения оценки.

Представленная на обозрение суда геодезическая съемка земельного участка в материалах дела не имелась, в связи с чем, эксперт не располагал информацией о неровностях оцениваемого земельного участка.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ... в размере, определенном экспертом, составляющим ... рублей.

Кроме того, доказательств, содержащих сведения об иной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, помимо отчета от 16 декабря 2017 года №ЕСО-О-2017Б-37, выполненного оценщиком ООО «...» ...., не соответствующего требованиям закона, по основаниям, подробно отраженным в решении от 24.01.2018 № 40, представители ЗАО «НИС» не представили, как и ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявили, а в последствии, не возражали в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном заключением ООО «...» от 28 сентября 2018 года № 1064.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Земельный участок с кадастровым номером ... снят с государственного кадастрового учета 23.10.2018.

Между тем на момент обращения в суд с настоящим иском, установленная кадастровая стоимость земельного участка нарушала права, свободы и законные интересы Общества, что подтверждено имеющимся в материалах дела расчетом размера арендной платы за 2017 год, исчисленным исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, принимая во внимание взаимосвязанность требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и возложении обязанности внести ее в Единый государственный реестр недвижимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере ... рублей на период с 1 января 2017 года по 23 октября 2018 года.

Довод представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии со ссылкой на п. 14 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» о том, что присвоение земельному участку статусу "архивный" не позволит исполнить решение суда, не служит основанием для отказа административному истцу в удовлетворении заявленного требования, поскольку снятие указанного земельного участка с учета перестало затрагивать права, свободы и законные интересы административного истца только с 23 октября 2018 года.

Оснований для сомнений суда относительно снятия земельного участка с кадастровым номером ... с государственного кадастрового учета 23.10.2018, в отсутствие доказательств иного, у суда не имеется.

ООО «...» выставлен счет на оплату от 03.10.2018 № 1065 на сумму 20000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса. 

Учитывая, что оценочная экспертиза по административному делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика администрации г.Чебоксары, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства, однако возложенная определением суда от 26 апреля 2018 года обязанность по оплате экспертизы на момент принятия решения не исполнена, суд считает необходимым взыскать с администрации г.Чебоксары расходы на оплату услуг эксперта в размере 20000 руб. по счету от 03.10.2018 № 1065. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ..., имеющего местоположение: ..., равной его рыночной стоимости в размере 1630 000 (один миллион шестьсот тридцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2013 года на период с 1 января 2017 года по 23 октября 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2017 года.

Взыскать с администрации г.Чебоксары в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аргент бизнес» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.Н.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2018 года