Дело № 2-1312/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2018 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Чуряева А.В.,

при секретаре Быковской С.С., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика Каминной С.Ф., ее представителей по доверенностям ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к Каминной С.Ф. о защите прав покупателя по договору купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к Каминной С.Ф. о расторжении договора. В обоснование заявленных требований указала, что на основании соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ она приобрела у ответчика квартиру 

<

...> стоимостью 

<

данные изъяты>. После переезда в эту квартиру истец узнала, что дом находится в аварийном состоянии. Летом 2017 г. в квартире истца появилась трещина. ДД.ММ.ГГ было составлено заключение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции. Истец указывает, что нахождение дома в аварийном состоянии относится к числу существенных недостатков, значительно снижающих возможность его использования по назначению, в связи с чем, если бы она знала о таком состоянии дома, то квартиру в нем не приобрела. В связи с этим истец просит суд расторгнуть заключенные с ответчиком договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГ взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные за квартиру денежные средства в размере 

<

данные изъяты> а также расходы по юридическому сопровождению сделки купли-продажи в размере 5400 руб.

В ходе судебного разбирательства по делу истец дополнила заявленные требования требованиями о прекращении за истцом права собственности на квартиру 

<

...> и признании права собственности на эту квартиру за ответчиком.

Позже истец, не отказываясь от заявленных исковых требований, заявила дополнительное исковое требование о признании заключенных с ответчиком договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и соглашения о задатке от 29(23).08.2016 г. недействительными как сделок, совершенных под влиянием заблуждения и обмана, и применении последствий недействительности в виде двусторонней реституции. 

Истец ФИО4, надлежащим образом извещенная о дате и месте судебного заседания по делу, в суд не явилась.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в уточнениях к исковому заявлению. Пояснила, что истец была введена в заблуждение при покупке квартиры тем, что не знала, что многоквартирный жилой дом, в котором находится эта квартира, подлежит реконструкции. Если бы на момент покупки этой квартиры ей были известны такие сведения, то купля-продажа не состоялась.

Ответчик Каминная С.Ф., а также ее представители по доверенностям ФИО2 и ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных исковых требований. Пояснили суду, что все сведения, изложенные истцом, являются ложными. Указали, что истец при покупке квартиры ее осмотрела, никаких претензий по качеству квартиры не высказала. Обратили внимание на то, что на момент купли-продажи квартиры ответчику не было известно об аварийности жилого дома, в котором располагается эта квартира, ни в каких общих собраниях собственников жилого дома по этому вопросу ни ответчик, ни ее муж не участвовали. Просили учесть, что аварийным признан лишь пятый подъезд многоквартирного дома, проведенной судебной экспертизой по делу установлено, что приобретенная истцом квартира, располагающаяся в третьем подъезде этого дома, находится в хорошем состоянии. 

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) было подписано соглашение о задатке (предварительный договор), по которому они приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГ заключить договор купли-продажи принадлежавшей ответчику квартиры 

<

...> по цене 

<

данные изъяты> По условиям этого соглашения истец передала ответчику задаток в размере 50000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанной квартиры. На основании этого договора право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Из представленного истцом приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГ следует, что истец уплатила ответчику за приобретенную квартиру недостающую денежную сумму в размере 2500000 руб.

В судебном заседании ответчик не оспаривала факт получения от истца денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> за приобретенную у ответчика квартиру.

Также из материалов дела следует, что для юридического оформления сделки по купле-продаже указанной квартиры истцом ДД.ММ.ГГ был заключен договор №*** на оказание юридических услуг с 

<

данные изъяты> по которому истец уплатила данной организации 5400 руб.

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ №*** были установлены основания для признания многоквартирного дома 

<

...> аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании этого заключения постановлением администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ №*** указанный многоквартирный жилой дом, в котором располагается квартира истца, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

ДД.ММ.ГГ истцу от администрации г. Орла было направлено письмо с предложением переехать для временного проживания в жилое помещение маневренного фонда. В этот же день администрацией г. Орла в адрес истца было направлено требование о реконструкции многоквартирного жилого дома

Из пояснений истца и его представителя следует, что летом 2017 г. вследствие аварийности жилого дома в ее квартире появились трещины. 

ДД.ММ.ГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой она просила ответчика расторгнуть заключенные с ней договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГ, а также вернуть уплаченные истцом 

<

данные изъяты> Однако претензия была возвращена ей в связи с истечением срока хранения почтового конверта в почтовой организации.

Полагая, что права истца как покупателя нарушены, она обратилась в суд.

При рассмотрении гражданского дела для определения объема повреждений, имеющихся в квартире истца, по инициативе истца определением суда назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации».

Из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГ №*** следует, что на момент осмотра (ДД.ММ.ГГ) в квартире истца имеются повреждения в двух помещениях: в жилой комнате (зале) и коридоре. На потолке в жилой комнате имеется две трещины по шву плит перекрытия: одна трещина расположена на 0,8 м. от стены со стороны квартиры №***, другая волосяная трещина расположена в центре комнаты. В коридоре по шву плит перекрытия имеется волосяная трещина. На полу в коридоре возле входа в жилую комнату (зал) на двух керамических плитках также имеются повреждения.

Кроме этого судом в одном из судебных заседаний были допрошены в качестве свидетелей жильцы дома 

<

...> ФИО6 и ФИО7, которые пояснили суду, что трещины по дому образовались несколько лет назад. Еще один собственник квартиры в указанном жилом доме ФИО8 пояснила суду, что проживает в том же подъезде, что и истец, но трещин непосредственно в их подъезде нет.

При рассмотрении заявленных требований суд учитывает, что истцом заявлено два противоречащих друг другу исковых требования – о расторжении заключенных с ответчиком договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГ, а также о признании их недействительным. В судебном заседании представитель истца настаивала на рассмотрении судом обоих требований.

При разрешении заявленного требования о признании недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГ суд учитывает следующее.

Истец просит суд признать их недействительными по правилам статей 178 и 179 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу пункта 2 статьи 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Из указанных правовых норм следует, что сделка может быть признана недействительной по правилам статьи 178 ГК РФ лишь в случае, когда обстоятельство, являющееся основанием для заблуждения, возникло до заключения сделки и заблуждение потерпевшей стороны обусловлено соответствующим поведением его контрагента (предоставившим недостоверную информацию, нарушившим обязанность по раскрытию информации на преддоговорном этапе и т.п.). 

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 99 Постановления от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Между тем, как уже указывалось выше, многоквартирный жилой дом 

<

...> признан аварийным ДД.ММ.ГГ, то есть почти через год после заключения между истцом и ответчиком оспариваемого договора.

Более того, суд учитывает, что из заключения 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, на основании которого принято постановление о признании дома аварийным, следует, что общее состояние многоквартирного жилого дома 

<

...> оценено как ограниченно работоспособное. Претензии по техническому состоянию были высказаны лишь в отношении стен и плит перекрытия пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное. При этом в судебном заседании установлено, что квартира истца располагается в третьем подъезде.

Суд также принимает во внимание, что при покупке спорной квартиры, истец осматривала ее, и никаких существенных изъянов в ее качественных характеристиках обнаружено не было. Данное обстоятельство стороны в ходе судебного разбирательства по делу не оспаривали. Оно подтверждено также пояснениями свидетеля – дочери истца ФИО9, которая принимала участие в осмотре квартиры при ее покупке.

В пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ стороны прописали условие о том, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, довод истца о том, что она была введена в заблуждение или находилась под обманом относительно качественного состояния квартиры на момент ее покупки, является необоснованным, поскольку он не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу.

Ссылку истца на то, что ответчик в момент купли-продажи квартиры знала о проводимых общих собраниях собственников многоквартирного дома, что подтверждено показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО10, суд считает не имеющей отношения к делу, поскольку указанные решения не являются допустимыми доказательствами аварийности многоквартирного жилого дома. 

При разрешении заявленного требования о расторжении заключенных с ответчиком договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГ суд учитывает следующее.

Из искового заявления и пояснений истца и его представителя в судебном заседании следует, что в качестве основания для этого требования заявлено существенное нарушение стороной ответчика договора купли-продажи в части качества переданного истцу товара (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ), а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу указанной правовой нормы, договор купли-продажи может быть расторгнут по названному основанию лишь в случае, когда проданная покупателю вещь на момент заключения и исполнения сделки не отвечала необходимым требованиям качества.

Между тем, как уже было выше указано, при покупке спорной квартиры, истец осматривала ее, и никаких существенных изъянов в ее качественных характеристиках обнаружено не было.

Из положений статей 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) следует, что квартира как жилое помещение относится к самостоятельному объекту жилищных прав.

В силу части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Многоквартирный жилой дом 

<

...> признан аварийным и подлежащим реконструкции постановлением администрации г. Орла от ДД.ММ.ГГ, то есть почти через год после заключения между истцом и ответчиком спорного договора. 

Таким образом, на момент продажи квартиры истцу, эта квартира отвечала всем необходимым признакам жилого помещения и могла выступать объектом купли-продажи.

Заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» от 14.09.2018 г. № 943/2-2 установлено, что все имеющиеся в квартире истца повреждения являются устранимыми и не препятствуют использованию квартиры по назначению.

При таких обстоятельствах суд считает безосновательными требования истца о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением ответчиком обязательств по продаже истцу товара надлежащего качества.

Из пункта 1 статьи 452 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также может являться основанием для его изменения или расторжения. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из изложенных правовых норм следует, что договор купли-продажи может быть расторгнут в связи с существенно изменившимися обстоятельствами лишь в случае, когда стороны в момент заключения этого договора не знали об этих обстоятельствах и при условии, риск возникновения этих обстоятельств не лежит на стороне этого договора.

Материалами дела подтверждается, что трещины в квартире истца произошли после заключения с ответчиком оспариваемого договора купли-продажи.

Однако суд учитывает, что согласно пункту 1 статьи 459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Из материалов дела следует, что ответчик передала истцу квартиру, что подтверждается актом государственной регистрации перехода права собственности на нее. Следовательно, с этого момента риск случайной гибели вещи возлагается на истца как покупателя. Сведений о том, что имеющиеся в квартире трещины возникли по вине ответчика, что опровергало бы случайный характер повреждения квартиры, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предусмотренные законом условия для расторжения заключенного между истцом и ответчиком договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу.

Исходя из изложенного, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных исковых требований – ни о признании заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи квартиры недействительным, ни о расторжении этого договора.

В связи с этим не подлежат удовлетворению и заявленное истцом требование о взыскании с ответчика убытков в виде расходов на юридическое оформление спорного договора купли-продажи.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. 

Поскольку заявленные истцом исковые требования оставлены без удовлетворения все судебные расходы по делу должны возложены на истца.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ Федеральное бюджетное учреждение «Орловская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» направило в суд заявление с просьбой распределить между сторонами обязанность по оплате проведенной по делу судебной экспертизы, стоимость которой составила 15840 руб.

Из определения суда от ДД.ММ.ГГ следует, что обязанность по оплате судебной экспертизы предварительно была возложена на истца.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что со стороны истца судебная экспертиза не оплачена.

Исходя из этого, а также принимая во внимание, что заключение эксперта от ДД.ММ.ГГ №*** положено в основу настоящего решения, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу 

<

данные изъяты> расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15840 руб.

Кроме этого суд учитывает, что истцом при подаче искового заявления в суд была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб. По ходатайству истца ей определением судьи от ДД.ММ.ГГ была предоставлена отсрочка в уплате оставшегося размера государственной пошлины до вынесения решения суда по делу.

Исходя из заявленных исковых требований, истцом должна была быть уплачена государственная пошлина в размере 20977 руб.

Учитывая изложенное, с истца в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» подлежит взысканию недостающая сумма государственной пошлины в размере 20677 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к Каминной С.Ф. о защите прав покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере 20677 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебной экспертизы» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15840 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья А.В. Чуряев

Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2018 г.