№RS0№-41

Дело №2-7/2025 (№2-1093/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 03 июня 2025 года. 

Мотивированное решение составлено 11 июня 2025 года. 

г. Ступино Московской области 03 июня 2025 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Хмыровой Н.В., при секретаре Гарашкиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа Ступино Московской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированное нежилое здание, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ (т. 2 л.д. 75-78), к администрации городского округа Ступино, в котором просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 446,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>, и признать за ней право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 446,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>.

Свои требования истец обосновывает тем, что ей на праве собственности с 2008 года принадлежит нежилое здание площадью 300,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 1330 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, местоположение: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>. Земельный участок является муниципальной собственностью и предоставлен истцу на праве аренды по договору, заключенному с Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Смежный земельный участок с кадастровым номером № принадлежит истице на праве собственности. В 2020 г. ФИО1 без получения необходимой разрешительной документации произвела реконструкцию здания путем пристройки к зданию строений лит.А4, А5, А6, в результате которых общая площадь спорного нежилого здания увеличилась с 300,2 кв.м. до 446,9 кв.м. После проведенной реконструкции целевое назначение объекта недвижимости не изменилось. Спорное реконструированное здание расположено в границах земельного участка, площадью 1330 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: магазины, что в соответствии с Правилами землепользования и территории городского округа Ступино Московской области, позволяет использовать здание в соответствии с его назначением. Ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию, вышеуказанное здание, площадью 446,9 кв.м. не может быть введено в гражданский оборот во внесудебном порядке.

Истец, представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились. От представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивает в полном объеме, просит принять решение в соответствии с результатами судебной строительно-технической экспертизы.

Ответчик Администрация городского округа Ступино Московской области, третьи лица Комитет по управлению имуществом Администрация городского округа Ступино Московской области, ФИО7, АО «Мособлгаз» в судебное заседание не явились; о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом; возражений по иску не представили.

Представитель третьего лица – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился; о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом; в заявлении на имя суда ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, оценив письменные доказательства в их совокупности, нашел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельных участков.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе и возможностью признания права.

Согласно положениям ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенное для этих целей в порядке, установленным законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 3.2 ст. 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В статье 1 ГрК РФ дано понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), а именно реконструкцией считается изменение параметров изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

По смыслу ст. 55 ГрК РФ если осуществление строительных изменений объекта капитального строительства не требовало получения разрешения на строительство, процедура ввода объекта в эксплуатацию также не требуется.

Таким образом, законодательство определяет реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта. При реконструкции объект недвижимости может утратить тождественность, в связи с чем, измененные параметры здания не будут соответствовать правоустанавливающим документам.

В п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для выводов о самовольном строительстве отсутствуют, что соответствует п. 1 ст. 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности с 09.01.2008 года принадлежит нежилое здание площадью 300,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 2 л.д. 255-258). 

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 1330 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, местоположение: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес> (т. 2 л.д. 239-249). 

Земельный участок является муниципальной собственностью и предоставлен ФИО1 на праве аренды по договору № от 17.07.2020 г., заключенному с Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области (т. 1 л.д. 24-26).

В связи с истечением срока договора №, 24.07.2023 г. между сторонами был заключен новый договор аренды земельного участка № на срок по 23.07.2028 г. (т.1 л.д. 27-33).

Согласно п. 4.3.1. указанного договора арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных настоящим договором исходя из разрешенного использования и целевого назначения земельного участка.

Как следует из п. 4.3.2. договора арендатор имеет право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целью, указанной в п. 1.1 настоящего договора, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Границы указанного земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

Смежный земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ФИО1 на праве собственности (т. 2 л.д. 248-254). 

Согласно ответу МИФНС России № 9 по Московской области от 25.04.2025 г. в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей отсутствуют сведения в отношении ФИО1

Согласно техническому паспорту нежилого здания, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>, по состоянию на 05.02.2024 г. без разрешительной документации осуществлена реконструкция здания лит А4, А5, А6 (т. 1 л.д. 34-42).

По данному гражданскому делу были проведены строительно-техническая судебная экспертиза и повторная строительно-техническая судебная экспертиза, назначенные после внесения изменений Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 года № 3041-р в Распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 года № 3214-р, производство которых было поручено экспертам 

<

данные изъяты>» ФИО4 и ИП ФИО5 соответственно.

Между тем, что при разрешении настоящего спора следует учитывать указанное Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 года № 3041-р, согласно которому надлежащими доказательствами по делам, связанным с самовольным строительством являются заключения судебной строительно-технической экспертизы, проведенной исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

В связи с чем определением Ступинского городского суда Московской области от 18.10.2024 г. по делу назначена строительно-техническая судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ «БТИ Московской области» (т. 2 л.д. 162-164).

Согласно заключению эксперта от 08.04.2025 г. (т. 1 л.д. 170-234), экспертом было проведено обследование нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>. Согласно результатам проведенных измерений – общая площадь здания составляет 456,7 кв.м. Исследуемое нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № и является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, имеет все признаки законченности строительства объекта. В ходе проведения обследования было установлено, что помещения объекта исследований эксплуатируются. Литер А4 – нежилое здание – пристройка к основному зданию, (фундамент бетонный, ленточный, стены кирпичные, имеет те же коммуникации, что и основное здание); А5 – нежилое здание – пристройка к основному зданию (фундамент бетонный, ленточный, стены кирпичные, имеет те же коммуникации, что и основное здание); А6 – подвальный этаж (фундамент бетонный, ленточный, стены кирпичные, имеет те же коммуникации, что и основное здание). Литер А4, А5, А6 – разрешающая и проектная документация на строительство отсутствует и являются самовольно возведенными строениями. Исследуемый объект в реконструированном соответствует нормативно-техническим, градостроительным, объемно-планировочным, противопожарным и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиП, предъявляемым к нежилым строениям, при этом не нарушает права и законные интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает интересы смежных землепользователей. Назначение спорного нежилого здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.

Поскольку заключение повторной строительно-технической судебной экспертизы содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является определённым и не имеет противоречий, выводы эксперта научно аргументированы, обоснованы и достоверны, а эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, суд не находит оснований сомневаться в компетентности эксперта, в связи с чем пришёл к выводу о том, что при разрешении спора следует руководствоваться данным экспертным заключением, выводы которого в установленном порядке не опровергнуты сторонами по настоящему делу.

Исходя из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённым Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 года, право собственности на самовольную постройку, возведённую на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта. 

Аналогичный вывод содержится в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлен для строительства соответствующего объекта. 

Как уже отмечалось ранее, пунктом 4.3.2 договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами, предусмотрено право арендатора возводить на земельном участке с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения и сооружения в соответствии с целью, указанной в пункте 1.1 данного договора, его разрешённым использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, иным правил и норм. 

Учитывая, что нежилое здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>, в реконструированном состоянии, расположено на земельном участке, предоставленном истцу в аренду по договору, предусматривающему возведение строений, а земельный участок и нежилое здание, с учётом возведённых строений, соответствуют своему целевому назначению, градостроительным регламентам территориальной зоны, строительным и санитарным нормам, принимая во внимание, что принадлежащее истцу нежилое здание в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации городского округа Ступино Московской области удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 456,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 456,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья /подпись/ Хмырова Н.В.