Дело № 2-158/2024

УИД 29RS0025-01-2024-000188-38

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 24 мая 2024 года

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Заостровцевой И.А., при секретаре судебного заседания Абакумовой О.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора субаренды земельного участка, взыскании уплаченных арендных платежей, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора субаренды земельного участка ... от 16.01.2017, взыскании уплаченных арендных платежей в сумме 33 600 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1208 руб. В обоснование исковых требований указано, что 16.01.2017 между сторонами был заключен договор ... субаренды земельного участка, согласно которому ответчик передал, а истец принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., переданный ответчику на праве аренды. На указанном земельном участке истцом построен жилой дом, зарегистрировано право собственности. На направленное в адрес ответчика уведомление о добровольном расторжении договора субаренды земельного участка, получен отказ. Переплата по данному договору субаренды составляет 33 600 руб., которую просит взыскать с ответчика. 

Определением Устьянского районного суда Архангельской области от 03.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Устьянского муниципального округа Архангельской области.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования поддерживает.

Представитель истца ФИО3 на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия, исковые требований ФИО1 поддерживает. 

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО4 на судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, согласно телефонограмме ходатайствуют о рассмотрении дела без их участия. Представитель ответчика ФИО4 направила письменный отзыв на иск, согласно которому с исковыми требованиями не согласна. Ссылается на то, что договор ... субаренды земельного участка от 16.01.2017 не содержит права субарендатора на одностороннее расторжение договора. Полагает, что истцом не предоставлено суду доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 460 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора по требованию субарендатора. Также ссылается на п. 2.1 договора субаренды, предусматривающий общий размер арендной платы за весь период действия договора, составляющий 56 000 рублей, указывая, что условия данного договора не предусматривает возвращения уплаченных арендных платежей при его досрочном расторжении по соглашению сторон. 

Представитель третьего лица администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, возражений по заявленным требованиям не имеют.

Судом рассмотрено дело в отсутствие истца, его представителя, ответчика, представителя ответчика, представителя третьего лица на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ и корреспондирующих ей положений ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ могут быть переданы в аренду.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Судом установлено, что 14.09.2012 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор ... аренды земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного примерно в 650 по направлению на северо-восток относительно ориентира - жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок действия договора установлен на 7 лет с ...г. по ...г. (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 8.5 указанного договора аренды, арендатор имеет право предоставлять земельные участки в субаренду для индивидуального жилищного строительства. 

Договор аренды прошел государственную регистрацию 08.10.2012.

Соглашением ... от 26.05.2014 в указанный договор аренды ... внесены изменения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный примерно в 650 по направлению на северо-восток относительно ориентира - жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ... разделен на несколько земельных участков с присвоением кадастровых номером, в том числе на земельный участок с кадастровым номером ... по вышеуказанному адресу площадью ... кв.м. 

Соглашением от 05.12.2014 в договор аренды земельного участка ... от 14.09.2012 внесены изменения по изменению срока договора аренды на 25 лет с 14.09.2012 по 13.09.2037. 

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ч.2 ст. 615 ГК РФ).

16.01.2017 между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор ... субаренды земельного участка к договору аренды земельного участка ... от 14.09.2012, в соответствии с которым арендатор передал, а субарендатор принял в субаренду земельный участок в составе земель населенных пунктов площадью ... кв.м., который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ..., расположенный примерно в 650 по направлению на северо-восток относительно ориентира - жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ... с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок предоставляется в субаренду для индивидуального жилищного строительства с осуществлением жилищного строительства (п. 1.2 договора). 

Договор заключен на срок с 16.01.2017 по 13.09.2037 в пределах основного договора земельного участка и вступает в силу с момента регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1.10 договора).

Передача земельного участка ФИО1 осуществлена в день заключения договора субаренды на основании акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора. 

Общий размер арендной платы (субаренды) за весь период договора аренды (субаренды) составляет 56 000 рублей (без НДС). Арендная плата вносится субарендатором в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, путем перечисления на расчетный счет арендатора (пп. 2.1, 2.2 договора). 

Договор субаренды прошел государственную регистрацию 13.03.2017.

Во исполнении указанного договора субаренды от 16.01.2017 ФИО1 с ФИО2 31.12.2016 был заключен договор строительного подряда по строительству на вышеуказанном земельном участке, предоставленном по договору субаренды от 16.01.2017 индивидуального одноэтажного жилого дома общей площадью ... кв.м. 

Согласно п. 2.1 договора стоимость работ по договору составляет ... руб., стоимость дома ... руб., земельный участок ... руб.

Из пункта 3.1 договора следует, что оплата по договору производится заказчиком поэтапно в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением наличных денежных средств в кассу предприятия подрядчика, как следует из п.3.2- ...) подрядчиком получено 01.01.2017, подпись; п. 3.3 - получено ...; п. 3.4: получено ..., подпись; получено ...., подпись; получено ...., подпись. 

Факт передачи денежных средств, в том числе по договору субаренды в размере ... руб., подтверждается решением Устьянского районного суда от 30.08.2021. Указанные обстоятельства ответчиком, его представителем не оспариваются, спора между сторонами относительно оплаты по договору субаренды, передачи указанных денежных средств и их получения не имеется. 

Право собственности на объект недвижимости- индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ..., зарегистрировано за ФИО1 07.04.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.01.2021.

Согласно указанной выписке основанием для регистрации послужили, в том числе договор субаренды земельного участка (к договору аренды земельного участка от 14.09.2012 ... и акт приема-передачи от 16.01.2017. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец, в качестве основания для расторжения договора субаренды указал на завершение строительства на земельном участке, предоставленном ему по договору субаренды, жилого дома и регистрации права собственности на него в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Договором аренды земельного участка ... от 14.09.2012 предусмотрена обязанность арендатора, в случае передачи прав собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке другому лицу, в течение 10 дней после завершения следки предоставить Арендодателю заявление о расторжении договора аренды. А новый собственник строения или его части, расположенного на данном земельном участке, обязан переоформить соответствующее право на него.

Аналогичное право на заключение договора аренды с субарендатором в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка с арендатором на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды предусмотрено п. 3.2 договора субаренды земельного участка от 16.01.2017, заключенного между ФИО5 и ФИО2 

Как следует из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из содержания приведенных норм материального права в их взаимосвязи следует, что при отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся на земельных участках, не принадлежащих продавцу на праве собственности, к новому собственнику этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в силу прямого указания закона переходит право пользования земельным участком, которое принадлежало прежнему собственнику недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка. При этом прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данных земельных участков.

В связи с тем, что 07.04.2021 ФИО1 зарегистрировал право собственности на объект завершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., указанное обстоятельство является основанием перехода к нему прав и обязанностей арендатора от ФИО2 по договору аренды земельного участка ... от 14.09.2012 и расторжении договора субаренды земельного участка ... от 16.01.2017.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец, следуя указанным требованиям закона, неоднократно предпринимал попытки досудебного урегулирования спора с ответчиком, направляя в его адрес (СМС-сообщения) претензии с предложениями о расторжении договора субаренды и почтовым отправлением соответствующий проект дополнительного соглашения о расторжении данного договора субаренды. Однако в предложенный истцом срок ответчик отказался от досрочного расторжения договора субаренды.

Учитывая, изложенное, суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный ч. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд с иском о расторжении договора субаренды земельного участка, истцом соблюден.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ)

Как установлено судом, истец при заключении спорного договора субаренды оплатил арендную плату по договору за весь период его действия в размере 56 000 руб. 

Поскольку расторжение договора субаренды послужило неисполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка об обязательствах арендатора после завершения сделки по передаче прав собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке другому лицу предоставить Арендодателю заявление о расторжении договора аренды, переоформить соответствующее право на него, что является неисполнением обязательства, требования ФИО1 о взыскании переплаты по договору аренды, подлежат удовлетворению. 

В связи с расторжением договора субаренды в пользу истца подлежит взысканию уплаченная им арендная плата за неиспользованный срок аренды, который в рамках заявленных исковых требований составляет 12 лет (с 2025 по 2037 годы) в сумме 33 600 руб. (2800 руб. аренды за один год х 12 мес.).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, пропорционально сумме удовлетворенных требований. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 1208 руб. В связи с удовлетворением иска в заявленном размере указанные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Оснований для освобождения ответчика от возмещения истцу понесенных им расходов по уплате государственной пошлины в данном случае не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора субаренды земельного участка, взыскании уплаченных арендных платежей, удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО2 (паспорт ...) и ФИО1 (паспорт ...) договор ... субаренды земельного участка от 16 января 2017 г. к договору аренды земельного участка ... от 14 сентября 2012 г.

Взыскать с ФИО2 (паспорт ...) в пользу ФИО1 (паспорт ...) арендую плату за неиспользованный срок аренды по договору ... субаренды земельного участка от 16 января 2017 года к договору аренды земельного участка ... от 14 сентября 2012 г. в размере 33 600 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1208 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 мая 2024 года.