Производство № 2-449/2024

УИД: 62RS0004-01-2023-003580-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Рязань 15 февраля 2024 года

Советский районный суд города Рязани в составе председательствующего судьи Мечетина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Макаровой Ю.И.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленый сад-Перспектива» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Зеленый сад-Перспектива» о защите прав потребителей, мотивировав исковые требования тем, что дд.мм.гггг. между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п.3.1 которого застройщик (ответчик) обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом с объектами делового, культурного и обслуживающего назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный), на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участникам в общую совместную собственность объект долевого строительства, а участники (истцы) обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять указанный в настоящем пункте объект долевого строительства. Пунктом 3.2 договора установлен объект долевого строительства: квартира № (номер строительный), назначение: жилое помещение, этаж 19, подъезд 2, количество комнат 3, общая проектная площадь (без лоджии) 97,2 кв.м., общая проектная площадь комнат 53,5 кв.м., наименование помещения: комната №, проектной площадью 19,6 кв.м., комната №, проектной площадью 17,1 кв.м., комната №, проектной площадью 16,8 кв.м. Количество помещений вспомогательного использования 5 шт., наименование помещения: кухня, проектной площадью 14,7 кв.м., коридор, проектной площадью 17,8 кв.м., санузел-1, проектной площадью 6,2 кв.м., санузел-2, проектной площадью 5,0 кв.м., лоджия, проектной площадью 6,0 кв.м. Цена договора составляет 9 478 920 руб. в соответствии с п.4.1 договора. Указанная цена сформирована исходя из стоимости 1 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства в сумме 94 600 руб., с учетом понижающего коэффициента, предусмотренного действующим законодательством, что отражено в п.4.2 договора. Пунктом 4.3 договора установлено, что сторонами согласовано, что цена договора, указанная в п.4.1 договора, подлежит изменению только в соответствии с п.п.5.7 и 10.1 договора. Согласно п.5.7 договора, в ходе исполнения работ по перепланировке/переустройству объекта долевого строительства, являющегося предметом договора, в том числе работ по внесению изменений в проектную документацию, и согласовать ее с участником: сформировать комплект исходно-разрешительной документации на перепланировку объекта долевого строительства, являющегося предметом договора, предусмотренной законом, а так же требованиями согласующих органов; согласовать, при необходимости, исходно-разрешительную документацию в государственных надзорных органах; сообщить участнику по его требованию все сведения о ходе исполнения обязательств; произвести работы по перепланировке/переустройству. Пунктом 5.8 договора предусмотрено, что застройщик вправе без получения согласования участников вносить любые изменения в проектную документацию на строительство объекта, в том числе изменение этажности объекта недвижимости, количество квартир и нежилых помещений в нем, изменение площади объекта недвижимости и иных его технико-экономических показателей. Изменения указанных условий не признаются сторонами договора изменениями существенных условий договора и не являются основанием для расторжения договора. Положениями п.10.1 договора предусмотрено, что при отклонении фактической общей площади объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, от общей проектной площади объекта долевого строительства застройщик и участники производят перерасчет договорной цены в сторону увеличения или уменьшения на сумму, пропорционально имеющемуся отклонению, исходя из соответствующей стоимости кв.м. площади объекта долевого строительства на дату последнего платежа участниками. Взаиморасчеты по данному отклонению производятся застройщиком и участниками не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Истцы указали, что в ходе переговоров с застройщиком им было предложено подписать акт приема-передачи объекта, в котором указана площадь 

<

адрес>,7 кв.м., площадь лоджии 6,5 кв.м., тогда как договором предусмотрена площадь 

<

адрес>,2 кв.м., площадь лоджии 6,0 кв.м. То есть, имеет место увеличение площади квартиры на 0,5 кв.м., что составляет менее 2% от ее площади. Также истцы полагают, что при замерах ответчиком допущены неточности, поскольку самостоятельно перемерив площадь квартиры, они получили площадь соответствующую условиям договора. Условиями акта приема-передачи предусмотрена доплата по договору в размере 66 000 руб. Акт приема-передачи до настоящего времени истцами не подписан. В направленной ответчику дд.мм.гггг. претензии истцы также ссылаются на наличие в квартире недостатков, которые до настоящего времени не устранены. Кроме того, истцы полагают п.10.1 договора противоречащим действующему законодательству, в связи с чем он должен быть исключен из договора. Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы окончательно просили суд признать недействительным и исключить из условий договора участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг., заключенного между ООО «Зеленый сад-Перспектива» и ФИО3, ФИО5, положения п.10.1; обязать ответчика передать 

<

адрес> (номер строительный), назначение: жилое помещение, этаж 19, подъезд 2, количество комнат 3, общая проектная площадь (без лоджии) 97,7 кв.м., общая проектная площадь комнат 53,5 кв.м. наименование помещения: комната №, проектной площадью 19,6 кв.м., комната №, проектной площадью 17,1 кв.м., комната №, проектной площадью 16,8 кв.м. по акту приема-передачи ФИО3, ФИО5 без взимания дополнительной оплаты в размере 66 000 руб.

Истцы ФИО3, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, направили своего представителя.

В судебном заседании представитель истцов ФИО6 исковые требования поддержала с учетом уточнений, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, о чем представила письменный отзыв на исковое заявление.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что дд.мм.гггг. между ООО «Зеленый сад-Перспектива» (застройщик) и ФИО3, ФИО5 (участники) заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту – Договор) по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом с объектами делового, культурного и обслуживающего назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный) на земельном участке, с кадастровым номером № (адрес строительный), и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участникам в совместную собственность объект долевого строительства, а участники обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять указанный в настоящем пункте объект долевого строительства – 

<

адрес> (номер строительный), назначение: жилое помещение, этаж: 19, подъезд: 2, общая проектная площадь (без лоджии): 97,2 кв.м., количество комнат: 3, общая проектная площадь комнат: 53,5 кв.м.; наименование помещения: комната №, проектной площадью 19,6 кв.м., комната №, проектной площадью 17,1 кв.м., комната №, проектной площадью 16,8 кв.м.; количество помещений вспомогательного использования: 49,7 кв.м., в количестве 5 шт.; наименование помещения: кухня, проектной площадью 14,7 кв.м., коридор, проектной площадью 17,8 кв.м., санузел-1, проектной площадью 6,2 кв.м., санузел-2, проектной площадью 5,0 кв.м., лоджия, проектной площадью 6,0 кв.м. (п.п. 3.1, 3.2 Договора).

Цена договора составила 9 478 920 руб. и сформирована исходя из стоимости одного кв.м., проектной площади объекта долевого строительства в сумме 94 600 руб., с учетом понижающего коэффициента и включает в себя стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в объекте недвижимости. Между сторонами согласовано, что цена договора подлежит изменению только в соответствии с п.п. 5.7, 10.1 настоящего договора (п.п. 4.1-4.3 Договора).

В ходе производства по делу никем не оспаривалось, что договорная цена за объект долевого строительства была уплачена участниками в полном объеме.

В п. 10.1 Договора указано, что при отклонении фактической общей площади объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, от общей проектной площади объекта долевого строительства, застройщик и участники производят перерасчет договорной цены в сторону увеличения или уменьшения на сумму, пропорционально имеющемуся отклонению, исходя из соответствующей стоимости кв.м. площади объекта долевого строительства на дату последнего платежа участниками не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Судом также установлено, что 06.04.2023 истцами в адрес ответчика была направлена и последним получена претензия, в которой указано, что в квартире были обнаружены недостатки, о которых было сообщено застройщику, при повторном осмотре недостатки устранены не были: окна не имеют изоляционных резинок, не отрегулировано их открывание; истцам был предоставлен акт приема-передачи квартиры, в котором им предлагалось доплатить 66 000 руб. за увеличение площади квартиры на 0,5 кв.м. и увеличение площади лоджии на 0,5 кв.м. Истцы в претензии ссылались на то, что площадь квартиры измерялась без учета оштукатуривания стен и применения на это соответствующего поправочного коэффициента, что и образовало погрешность в площади квартиры. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просили ответчика передать им квартиру без каких-либо доплат.

Ответчик письмом отказал в удовлетворении данной претензии, ссылаясь на п.10.1 Договора и на то, что площадь квартиры соответствует изменениям, внесенным в проектную документацию и составляет 97,7 кв.м., а площадь лоджии – 6,5 кв.м. 

Материалами дела подтверждено, что до настоящего времени квартира по акту приема-передачи истцам в установленном порядке ответчиком не передана.

Согласно представленной ответчиком в материалы дела экспликации к поэтажному плану здания (строения), расположенного по адресу: 

<

адрес>, являющейся частью технического описания на многоэтажный жилой дом, выполненного ООО «Центр технической инвентаризации и землеустройства», площадь спорной квартиры (в настоящее время №) составляет 97,7 кв.м., площадь лоджии – 6,5 кв.м.

Вышеуказанное описание в установленном порядке никем не оспорено, доводы стороны истца о том, что фактическая площадь спорной квартиры соответствует той, которая установлена договором, являются голословными и объективно ничем не подтверждаются.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование ответчика о доплате истцами стоимости объекта долевого строительства в размере 66 000 руб. соответствует условиям договора, поскольку исходя из согласованной сторонами стоимости одного кв.м., с учетом применения понижающего коэффициента для площади лоджии, стоимость объекта долевого участия составляет 9 544 920 руб., тогда как по договору уплачено 9 478 920 руб.

Разрешая требование о признании недействительным п.10.1 Договора в связи с тем, что изложенные в нем положения нарушают права истцов как потребителей, суд исходит из следующего.

Согласно положений п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.

Как разъяснено в п.76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

При этом, буквальное толкование положений п.2 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, позволяет суду постановить вывод о том, что изменение фактической площади объекта долевого участия на величину более чем пять процентов от площади, согласованной в договоре, является существенным изменением проектной документации, которое может служить основанием для расторжения договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку возможность изменения цены договора долевого участия после его заключения по соглашению сторон допускается законом, при этом таковое условие сторонами согласовано в установленном порядке, изменение фактической площади объекта долевого участия в рассматриваемом случае не превысило величину, установленную в п.2 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, что никем не оспаривалось, само по себе включение в Договор условия о перерасчете договорной цены, изложенное в содержании п.10.1 Договора, прав истцов не нарушает.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

Статья 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Поскольку принцип защиты только нарушенных (оспариваемых) гражданских прав представляет собой применение мер, которые направлены на восстановление нарушенных прав (т.е. прав, которые на момент начала применения данных мер уже нарушены или оспариваются), рассматриваемое договорное условие прав истцов не нарушает, оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным и исключении из условий договора участия в долевом строительстве № от 29.08.2022, заключенного между ООО «Зеленый сад-Перспектива» и ФИО3, ФИО5, положений п.10.1 у суда не имеется.

Так как законные основания для признания п.10.1 Договора недействительным отсутствуют, при этом отклонение фактической площади спорной квартиры от договорной составило менее 5%, что не противоречит закону, в совокупности с тем обстоятельством, что возможность перерасчета цены договора сторонами сделки согласована, оснований для возложения на ответчика обязанности по передаче спорной квартиры по акту приема-передачи истцам без взимания дополнительной оплаты в размере 66 000 руб. у суда не имеется и в удовлетворении данного требования ФИО3, ФИО5 также надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (№), ФИО5 (№ к Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленый сад-Перспектива» (№) о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд города Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В.Мечетин