Дело № 2-2089/2025

УИД 59RS0001-01-2025-003588-76

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 7 октября 2025 года

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего Даниловой Ю.И.,

при помощнике судьи Мазуниной Н.М., секретаре судебного заседания Шлёнской Д.Е.,

с участием представителя истца ФИО2, 

представителя ответчика ФИО9,

представителя третьего лица ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ива-Инвест» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, расходов, связанных с оплатой экспертных услуг, юридических услуг,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ива-Инвест» (сокращенное наименование – ООО СЗ «Ива-Инвест») о защите прав потребителей, с учетом уточненных исковых требований, принятых к производству суда протокольным определением от Дата, просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 94 001,10 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы, связанные с оплатой экспертных услуг в размере 60 000 рублей, юридических услуг в размере 50 000 рублей, а также штрафа, предусмотренного п. 3 ст. 10 Федерального закона от Дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 5% от присужденной судом суммы.

В обоснование исковых требований указано, что Дата между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом долевого строительства являлось жилое помещение – однокомнатная Адрес, который был принят от застройщика Дата. В процессе проживания (в период гарантийного срока) в объекте долевого строительства были обнаружены недостатки. Согласно заключению ИП ФИО3 № т Дата качество выполненных строительно-монтажных работ в помещениях жилой квартиры не в поной мере соответствует требованиям ГОСТ, СНиП, техническим регламентам, выявленные дефекты являются значительными. На основании сметного расчета общая стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 181 289,57 рублей. С учетом строительных дефектов, повлиявших на качество объекта недвижимости, рыночная стоимость квартиры должна быть уменьшена на 181 289,57 рублей. За составление указанного заключения ФИО1 уплатила 60 000 рублей. Дата ФИО1 обратилась к ответчику с претензией, в которой просила выплатить сумму уменьшения покупной цены квартиры, возместить расходы по подготовке экспертного заключения, либо устранить выявленные дефекты. До настоящего времени строительные недостатки не устранены, денежные средства за недостатки и экспертизу не выплачены, ответ не получен. Ссылаясь на положения ст. 7, 10 Федерального закона от Дата № 214-ФЗ, истец просит взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора. Кроме того, указывает, что действиями ответчика причинен моральный вред, который оценивает в 10 000 рублей. В целях подготовки и подачи искового заявления ФИО1 обратилась за оказанием юридической помощи, за услуги представителя оплатила 50 000 рублей.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от Дата, к участие в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО «Строй-Комплекс», ООО «Диал-Строй», ООО «НСК».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, обеспечила явку представителя.

Представитель истца ФИО10 исковые требования с учетом их уменьшения поддержал, за исключением требования о взыскании с ответчика штрафа. 

Представитель ответчика ФИО4 иск не признала по доводам письменных возражений, приобщенных в материалы дела (л.д. 148-151).

Представитель третьего лица ООО «Строй-Комплекс» ФИО5 с заявленными требованиями не согласилась по доводам письменного отзыва (л.д. 177-178).

Третьи лица ООО «Диал-Строй», ООО «НСК» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, отношение к заявленному иску не выразили.

Заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Дата между ООО СЗ «Ива-Инвест» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №, объектом которого является жилое помещение – 1-комнатная квартира с номером 115, расположенная на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу Адрес. Общая проектная площадь квартиры составляет 43 кв.м, в том числе проектная жилая площадь 13,10 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования 29,9 кв.м. (л.д. 7-12).

Разделом 4 договора урегулированы вопросы качества объекта долевого строительства, гарантийные обязательства.

В соответствии с пунктом 4.3 договора гарантийный срок для квартиры за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры и объекта, составляет 5 лет Гарантийный срок на технологической и инженерное оборудование, входящее в состав квартиры и объекта, составляет три года с момента подписания первого передаточного акта по объекту. 

Гарантийный срок на ту часть объекта, которая находится за пределами квартиры, за исключением технологического инженерного оборудования, составляет пять лет и исчисляется с даты подписания первого передаточного акта по объекту. 

Гарантийный срок не распространяется на окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве объекта и (или) квартиры, на которые заводом-производителем или действующим законодательством установлены иные гарантийные сроки.

Не является гарантийным случаем нарушение лакокрасочного покрытия окон, лоджий, подоконных досок от действия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации. 

Цена договора, уплачиваемая участником долевого строительства, определена сторонами в размере 3 126 100 рублей (пункт 3.1 договора участия).

Дата сторонами подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым стороны договора участия в долевом строительства произвели прием-передачу однокомнатной Адрес, общей площадью с холодными помещениями с учетом понижающих коэффициентов (балкон – 0,3, лоджия – 0,5) 43,10 кв.м., жилой площадью 13,40 кв.м., вспомогательной площадью 29,70 кв.м., расположенной на 8 этаже во 2 подъезде, стоимостью 3 133 370 рублей, в многоквартирном жилом доме по адресу Адрес (л.д. 13).

Претензий относительно объема, качества и сроков выполненных работ в отношении квартиры и мест общего пользования в акте приема-передачи не приведено.

Право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за истцом Дата, что следует из выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 85-87).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на возникшие правоотношения распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Федеральный закона № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу указанной нормы застройщик отвечает за качество объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока, в том числе в случае, если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно части 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Из искового заявления следует, что в период гарантийного срока истцом обнаружены недостатки объекта долевого строительства, в связи с чем ФИО1 обратилась к ИП ФИО3, с которым Дата заключила договор на проведение экспертных услуг №. (л.д. 136-138). 

Согласно заключению эксперта № от Дата качество выполненных строительно-монтажных работ в помещениях жилой квартиры по адресу Адрес не в полной мере соответствует требованиям ГОСТ, СНиП, СП, техническим регламентам, на основании сметного расчета общая стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 181 289,57 рублей. С учетом строительных дефектов, повлиявших на качество объекта недвижимости, рыночная стоимость квартиры должна быть уменьшена на 181 289,57 рублей (л.д. 17-75).

Дата в адрес ответчика направлена претензия, в которой со ссылкой на указанное заключение просил в 10-дневный срок выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 181 289,57 рублей, а также компенсировать расходы по подготовке заключения эксперта в размере 60 000 рублей (л.д. 76).

Ответчик, не оспаривая выводы заключения, представленного стороной истца, наличие в объекте долевого строительства недостатков, указывает, что истец злоупотребляет правом, поскольку при принятии объекта долевого строительства уже реализовал свое право на получение возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, подписав соглашение от Дата, при подаче настоящего иска пропустил срок исковой давности. В ответе на претензию ответчик предлагал устранить выявленные недостатки, что предусмотрено заключенным соглашением, однако ответ на письмо не получен, доступ в квартиру не представлен. Кроме того, независимо от установленного размера убытков общий размер расходов по устранению недостатков не может превышать 3% от цены договора, в данную сумму подлежат включению и расходы на оплату услуг специалиста. Заявленный размер стоимости услуг эксперта, юриста, компенсации морального вреда являются завышенными, оснований для взыскания штрафа не имеется. Обращает внимание, что доказательств фактически понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства истцом не приведено, на основании абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 исковые требования удовлетворению не подлежат.

Представитель ООО «Строй-Комплекс» со ссылкой на абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 в отсутствие доказательств фактического несения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства просил в иске отказать. В случае удовлетворения требований, просил учесть, что сумма, подлежащая взысканию с застройщика, включая сумму устранения недостатков строительства, штрафа, неустойки, убытков не должна превышать 3% от суммы договора, то есть не более 94 001,10 рублей, в эту же стоимость включаются и расходы, понесенные на проведение досудебной экспертизы. Требование о возмещении компенсации морального вреда является необоснованным, требования о возмещении затрат на юридические услуги просил снизить.

В материалы дела ответчиком представлено экспертное заключение №, составленное ИП ФИО6 Дата, которым установлено наличие в объекте долевого строительства недостатков, отраженных в таблице 2, качество выполненных отделочных работ квартиры не в полной соответствует требованиям ГОСТ, СП, СНиП, технических регламентов. Выявленные отклонения являются малозначительными и устранимыми, существенно не влияющими на использование квартиры по назначению и ее долговечность. Стоимость устранения отклонений приведена в локально-сметном расчете и составляет 91 068,60 рублей (л.д. 155-166, 184-192).

В заявлении, датированном Дата, ФИО1 просила устранить до Дата, согласно указанному перечню. Акт содержит указания и подписи ФИО1 об устранении замечаний Дата, Дата (л.д. 167).

Дата сторонами подписано соглашение (л.д. 153), в соответствии с которым стороны договорились, что в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве в части исполнения п. 4.1, застройщик выплачивает участнику долевого строительства в счет уменьшения цены договора/возмещения своих расходов на устранение недостатков, денежную сумму в размере 2 000 рублей, в том числе сумму компенсации морального вреда в размере 10% от суммы уменьшения цены договора/возмещения своих расходов на устранение недостатков в сумме 200 рублей. 

При определении размера компенсации морального вреда учтены требования справедливости и разумности. Сумма определена в соответствии с экспертным заключением № № от Дата, составленным ИП ФИО6, актом осмотра помещения от Дата и согласована сторонами. Участник долевого строительства подтверждает, что все выявленные отклонения являются явными, малозначительными, устранимыми, не делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

С момента выплаты согласованной сторонами суммы участник строительства отказывается от всех (любых) требований к застройщику, претензий, требований относительно выявленных отклонений от обязательных требований, иных недостатков, замечаний в отношении квартиры, выявленных в ходе дальнейшей эксплуатации, не будет иметь к застройщику финансовых или иных имущественных претензий, в том числе по взысканию неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта и выплаты компенсации на устранение недостатков, по обмерам жилого помещения, по качеству переданного объекта строительства, убытков, связанных с неисполнением последствием обязательства по договору долевого участия в строительстве, морального вреда, расходов на оплату оценочных и юридических услуг. 

В случае выявления в квартире иных недостатков не отраженных в заключении ИП ФИО7, участник долевого строительства избрал безвозмездное устранение недостатков застройщиком в качестве защиты нарушенного права. 

Оплата денежных средств по соглашению подтверждается платежным поручением № от Дата на сумму 2 000 рублей (л.д. 168).

Оценивая доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора по причине наличия заключенного сторонами соглашения от Дата, суд приходит к выводу об их отклонении.

Материалами дела, в частности представленным стороной истца заключением ИП ФИО3 наличие в объекте долевого строительства строительных недостатков подтверждается. В связи с чем суд критически относится к заявлению ФИО8 об устранении недостатков от Дата, имеющему сведения об устранении недостатков. 

Поскольку по состоянию на Дата строительные недостатки специалистом зафиксированы, доказательств обратного стороной ответчика, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, ходатайств о назначении по гражданскому делу строительно-технической экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу, что качество объекта долевого строительства не соответствует требованиям ГОСТ, СНиП, СП и технических регламентов, в связи с чем у истца возникло право на обращение к застройщику и суд.

То обстоятельство, что сторонами спора при приемки квартиры было заключено соглашение, по которому ответчик произвел истцу выплату в размере 2 000 рублей, не умаляет права менее защищенной стороны в возникших правоотношениях, требовать возмещения полной стоимости возмещения выявленных недостатков в пределах, установленных законом. Условия соглашения, ущемляющие права потребителя, которые исключают или ограничивают ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей являются ничтожными.

Таким образом, материалами дела установлено, что объект долевого строительства имеет строительные недостатки, стоимость затрат на устранение таких недостатков ответчиком в полном объеме выплачена. 

Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление Правительства Российской Федерации № 326) при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Данное положение действует в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 № 925.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15). Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (часть 1 статьи 393).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации восстановление нарушенных прав осуществляется с использованием различных способов защиты, которые направлены, в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений. Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого названной статьи является открытым. К их числу Федеральный закон № 46-ФЗ отнес установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, требований о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок (как в предъявленной ответчику претензии, так и в ходе рассмотрения дела), о возмещении своих расходов на устранение недостатков истец не просил, что свидетельствует о ненадлежащем выборе способа защиты своих прав.

Поскольку ФИО1 обратилась к ответчику с претензией Дата, то есть в период действия указанного Постановления Правительства Российской Федерации № 326, на спорное обязательство застройщика распространяется действие абз. 5 п. 1 Постановления, определяющего условия моратория.

Доказательств, подтверждающих фактические расходы истца на сумму, определенную по результатам представленного в материалы дела досудебного заключения эксперта № 072/25 от 11.02.2025, в том числе в пределах 3% от стоимости объекта долевого строительства, на сумму 94 001,10 рублей, материалы дела не содержат, в связи с чем, в соответствии с условиями моратория данная стоимость возмещению не подлежит.

Суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с выводами вступившего в законную силу решения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2025 № положения абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 не лишают истца права на защиту своих нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у граждан сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков. В свою очередь, уменьшение цены договора производится с учетом особенностей применения к застройщику финансовых санкций, предусмотренных Постановлением. При этом за участником долевого строительства сохранено право на односторонний отказ от исполнения договора в установленных Федеральным законом № 214-ФЗ случаях.

Учитывая, что требования истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы и услуг представителя, являются производными от основных требований о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, в удовлетворении которых судом отказано, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (Дата г.р., паспорт №, СНИЛС №) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ива-Инвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о защите прав потребителей, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа, расходов, связанных с оплатой экспертных услуг, юридических услуг – отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке.

Председательствующий: подпись.

... Судья: Ю.И. Данилова

Мотивированное решение составлено 21.10.2025.