дело № 3а-341/2020

Ставропольский краевой суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В., 

с участием: представителя административного истца ЗАО «Холод» ФИО12

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО13

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Холод» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ЗАО «Холод» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат:

нежилое здание с кадастровым номером № наименование магазин, общей площадью 2007,6 кв.м, количество этажей в том числе подземных 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>

земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под базу хладокомбината, площадью 28 541 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

На праве аренды ему также принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под магазином, площадью 1 767 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 10 996 624,11 рублей;

с кадастровым номером № в размере 75 194 711,37 рублей;

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 21 мая 2020 года установлена в размере 83 004 722,37 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности и на праве аренды объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога и налога на имущество юридического лица и арендной платы за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых и арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной 

<

данные изъяты> в отчетах об оценке от 17 августа 2020 года № ОЦ-023-1/20 по состоянию на 21 мая 2020 года и от 30 марта 2020 года № ОЦ-019/20, № ОЦ-018/20 по состоянию на 01 января 2019 года, соответственно:

с кадастровым номером № в размере 28 294 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 26 229 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 617 000,00 рублей.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО14 извещенная о слушании административного дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО15 в представленных ранее возражениях на административный иск, просила рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска, управления имущественными отношениями администрации г. Пятигорска, администрации г. Ессентуки, в предварительное судебное заседание не явились, сведения о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Холод» ФИО16 поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки:

с кадастровым номером № в размере 53 188 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 27 625 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 8 594 000,00 рублей.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО17 с административным иском не согласилась, указала, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет снижение размера земельного налога, налога на имущество юридического лица и арендных платежей, поступающих в бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости, с заключением судебной оценочной экспертизы также не согласилась в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, установленной в заключении судебной оценочной экспертизе.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего кодекса; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу названной выше статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации также одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 30 июля 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование магазин, общей площадью 2007,6 кв.м, количество этажей в том числе подземных 2, расположенное по адресу: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН от 20 марта 2020 года № 99/2020/321090637);

земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под базу хладокомбината, площадью 28 541 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН от 20 марта 2020 года № 99/2020/321091042);

На праве аренды ему принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под магазином, площадью 1767 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> (договор аренды от 24 августа 2015 года № 85/15ю, сроком до 28 июля 2064 года).

Согласно расчету арендной платы, представленному в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п, вступившим в силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество организации и арендной платы за пользование земельным участком, размер которых зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 83 004 722,37 рублей, по состоянию на 21 мая 2020 года (выписка из ЕГРН от 10 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-422841);

с кадастровым номером № в размере 75 194 711,37 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года (выписка из ЕГРН от 16 июля 2020 года № 26/ИСХ/20-422453);

с кадастровым номером № в размере 10 996 624,11 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года (выписка из ЕГРН от 10 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-72542).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленные оценщиком 

<

данные изъяты> отчеты об оценке от 17 августа 2020 года № ОЦ-023-1/20 и от 30 марта 2020 года № ОЦ-019/20, № ОЦ-018/20 в которых рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

с кадастровым номером № в размере 28 294 000,00 рублей, по состоянию на 21 мая 2020 года;

с кадастровым номером № в размере 26 229 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 7 617 000,00 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 30 октября 2020 года № 108-20-ОК, выполненной экспертом 

<

данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки определена:

с кадастровым номером № в размере 53 188 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 27 625 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 8 594 000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценки. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом ФИО18 подобрано 3 объекта-аналога расположенные: объект-аналог № 1 в 

<

...> объект-аналог № 2 в 

<

...> объект-аналог № 3 в г. Ессентуки по Боргустанскому шоссе. 

На имеющиеся различия местоположения объектов-аналогов от объекта оценки экспертом применены соответствующие понижающие корректировки (учтены различия местоположения как относительно населенного пункта так и внутри него) в размере 7,53% в отношении объекта-аналога № 1 и в размере 2,08 % в отношении объекта-аналога № 2. Корректировка рассчитана экспертом с учетом данных о численности населения и сведений о средней заработной плате работников организаций в местах расположения объекта исследования и объектов-аналогов, а также учтен статус населенных пунктов в соответствии с планетарной моделью, представленной в справочнике оценщика недвижимости ФИО1 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью. Корректировка на размер площади вводится на основании обобщенных рыночных данных, отражающих зависимость стоимости земельного участка от его площади в расчете на единичный показатель. Коэффициент торможение для поправки на размер объекта, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта определен экспертом по формуле ФИО2, приведенной в его статье «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности в 3 квартале 2018». Исчисленные экспертом понижающие корректировки на площадь составили: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 24,1%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 19,1%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 21,5%.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда. 

В соответствии со справочником оценщика недвижимости ФИО1 2018 года в среднем отношение цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог в сравнении с участками, расположенными на удалении от крупных автодорог, составляет 1,25.

Согласно данным аналитического сайта Ассоциация развития рынка недвижимости «Статриелт», ссылка на который представлена в заключении эксперта, в среднем отличие в обеспечении подъездной дорогой с твердым покрытием, влияющее на удобство подъезда составляет 13%.

Оцениваемый земельный участок, как и все объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, при этом объект оценки, как и объект-аналог № 3 расположены вблизи с крупной автодорогой, в отличии от объектов-аналогов № 1 и № 2, расположенных на удалении от крупных автодорог.

На имеющиеся различия в транспортной доступности экспертом применены соответствующие повышающие корректировки: в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 в размере 25 %. 

Экспертом учтена разница в стоимости объектов в зависимости от наличия или отсутствия у них улучшений (асфальтирование участка, ж/д ветка, ограждения, строения). Так как у объекта-аналога № 3 имеется улучшение в виде ограждения экспертом в отношении него обоснованно применена понижающая корректировка по названному элементу сравнения в размере 8,3%. Расчет данной корректировки произведен на основании данных аналитического сайта Ассоциация развития рынка недвижимости «Статриелт», ссылка на который приведена в заключении эксперта.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере среднего значения 18 %.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом ФИО19 подобрано 4 объекта-аналога, расположенные как и объект оценки в г. Пятигорске. Экспертом учтено различие локального местоположения оцениваемого земельного участка от объектов-аналогов. Так в соответствии с данными планетарной модели, представленной в справочнике оценщика недвижимости ФИО1, 2018 г. объект оценки, как и объект-аналог № 1 расположены в центрах административного района города, объекты-аналоги № 2, № 3 и № 4 расположены в районах крупных автомагистралей города. На имеющиеся различия экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в отношении последних в размере 17,57%.

Различия в площади объекта оценки и объектов сравнения скорректированы экспертом в сторону понижения, в соответствии с названной выше формулой ФИО2: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 10,5%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 8,1%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 3,9%, в отношении объекта-аналога № 4 в размере 4,8%.

На имеющиеся различия транспортной доступности объекта-аналога № 2, расположенного внутриквартально, в отличии от объекта оценки и объектов-аналогов № 1, № 3 и № 4, расположенных на красной линии, экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в размере 35,1% в отношении объекта-аналога № 2.

Объект оценки расположен в месте, с возможностью подключения всех необходимых коммуникаций. Объект-аналог № 2 не имеет оплаченных и проведенных на участок коммуникаций, как и рассматриваемый условно-свободным объект исследования, но, так же как и объект оценки, имеет возможность подключения к необходимым коммуникациям. Согласно данным объявлений о продаже, а также сведений данных Гугл-карт, объект-аналог № 1 обеспечен электроснабжением, объект-аналог № 2 имеет на своей территории водоснабжение и электроснабжение, объект-аналог № 4 обеспечен всеми коммуникациями. 

С учетом различия цен объектов, оснащенных электроснабжением для ведения производственной деятельности, экспертом на основании данных статистического аналитического портала «СтатРиелт», применены соответствующие понижающие корректировки на наличие коммуникаций в размере 6,54% в отношении объекта-аналога № 1, в размере 13,46% в отношении объекта-аналога № 3 и в размере 29,67% в отношении объекта-аналога № 4.

С учетом различий в стоимости объектов в зависимости от наличия на их территории дополнительных улучшений, экспертом применена понижающая корректировка в размере 6,54% в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2, имеющих на своей территории ограждения.

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости на дату государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №, эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под коммерческую застройку в размере среднего значения 15,7 %.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт подобрал 3 объекта-аналога, расположенные, как и объект оценки в г. Пятигорске. Эксперт ФИО20 указал, что объект оценки, как и объект-аналог № 3 расположены в местах с сопоставимой инвестиционной привлекательностью, их местоположение внутри населенного пункта в соответствии с планетарной моделью, представленной в справочнике оценщика недвижимости ФИО1 2018г., отнесено им к центрам административных районов города, в отличии от объектов-аналогов № 1, и № 2, местоположение которых отнесено в соответствии с названным источником, к районам крупных автомагистралей города. На имеющиеся различия локального местоположения объектов-аналогов от объекта оценки применена соответствующая повышающая корректировка в размере 18% в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки в площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 9,3%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 4%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 9,9%. Расчет и обоснование применения которых, эксперт представил в своем заключении.

Эксперт ФИО21 отметил, что на стоимость объекта недвижимости значительное влияние оказывает такой фактор, как этаж расположения объекта. По данному элементу сравнения экспертом применены понижающие корректировки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 3 в размере 7 % и 0,3% соответственно, расчет и обоснование которых приведены в заключении эксперта.

С учетом разницы состояния отделки объекта оценки от состояния отделки объектов-аналогов экспертом применены соответствующие понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 2 %, в отношении объекта-аналога № 2 и № 3 в размере 9%. Размер названной корректировки рассчитан экспертом на основании данных справочника оценщик недвижимости ФИО1, 2018 г. 

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта капитального строительства методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 16,5 % для неактивного рынка офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости в соответствии со справочником оценщика ФИО1 2018г.

Объекты-аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: февраль, март, май, июль, сентябрь, декабрь 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Подробный расчет рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода представлен в заключении эксперта.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № определена экспертом путем согласования результатов расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объектов оценки не представлено. 

Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО22 о том, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к уменьшению размера налоговых и арендных платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Отчеты об оценке 

<

данные изъяты> от 17 августа 2020 года № ОЦ-023-1/20 и от 30 марта 2020 года № ОЦ-019/20, № ОЦ-018/20 не могут быть приняты в качестве доказательств, объективно подтверждающих реальную рыночную стоимость земельных участков и нежилого здания на дату их государственной кадастровой оценки, поскольку их результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей и налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, земельного налога и налога на имущество юридического лица.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск ЗАО «Холод» об установлении кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление административного истца ЗАО «Холод» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночнойной стоимости поступило в Комиссию 30 июля 2020 года.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, как и выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривают, каких-либо доказательств относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представили. 

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной их рыночной стоимости, по состоянию на дату установления кадастровая стоимость.

Принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов. 

По настоящему делу отсутствуют обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении на административного истца расходов по оплате судебной оценочной экспертизы. Стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 120 000,00 рублей, что подтверждается ее калькуляцией. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ЗАО «Холод» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование магазин, общей площадью 2007,6 кв.м, количество этажей в том числе подземных 2, расположенного по адресу: Ставропольский 

<

адрес>, по состоянию 21 мая 2020 года в размере 53 188 000,00 (пятьдесят три миллиона сто восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под базу хладокомбината, площадью 28 541 кв.м, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> 124, по состоянию 01 января 2019 года в размере 27 625 000,00 (двадцать семь миллионов шестьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под магазином, площадью 1767 кв.м, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> по состоянию 01 января 2019 года в размере 8 594 000,00 (восемь миллионов пятьсот девяноста четыре тысячи) рублей.

Заявление административного истца ЗАО «Холод» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости поступило в суд 30 июля 2020 года.

Взыскать с административного ситца ЗАО «Холод» в пользу ООО Оценочной компании «Эксперт» судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья Мекерова С.Р.