Дело № 3а-274-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О., 

с участием представителя административных ответчиков ФИО1, действующей на основании доверенности от 03.10.2017 № ** и протокола от 03.10.2017 № 18/1,

законного представителя заинтересованного лица МАОУ «СОШ № 111» - директора учреждения ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25.07.2017 № 663 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** в размере рыночной, равной 84218353 рубля по состоянию на 01.01.2013, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Законный представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица МАОУ «СОШ № 111» с доводами административного истца не согласился.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 663), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что МАОУ «СОШ № 111» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером ** по адресу: ****, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание школы и котельную.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № ** в размере 265353859 рублей 68 копеек.

Не согласившись с указанной оценкой, МАОУ «СОШ № 111» 10.07.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 19.06.2017.

Решением Комиссии от 25.07.2017 № 663 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № ** определена в размере рыночной стоимости, равной 84218353 рубля, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 19.06.2017.

Отчет о рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 68%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное не оспаривается административным истцом, что следует из доводов административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 19.06.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 663) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Отчет об оценке на бумажном носителе и в электронной форме составлен в соответствии с требованиями статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пунктов 6, 8 «г» ФСО № 3. К отчету в электронной форме приложен файл с усиленной квалифицированной подписью. Отчет подписан оценщиком, состоящим в трудовых отношениях с ООО «Р-Консалтинг», и скреплён печатью юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях, а документы, подтверждающие квалификацию и право на занятие оценочной деятельностью Л., приложены к отчету.

Ссылка административного истца в обоснование административного иска на отсутствие в отчете указания на независимость оценщика не свидетельствует о порочности отчета, так как согласно статье 16 Закона об оценочной деятельности оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Доказательства, подтверждающие обстоятельства, изложенные в статье 16 Закона об оценочной деятельности, Департаментом не представлены.

Нельзя согласиться с доводами стороны административного истца, что оценщиком не были учтены в полном мере характеристики объектов-аналогов, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении требований пункта 22 «д, е» ФСО № 7, в частности, в отношении объекта-аналога № 1 не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора ввиду необходимости учета стоимости сооружений инженерной защиты, наличие которых обусловлено нахождением земельного участка в зоне катастрофического затопления.

Вопреки доводам административного истца о наличии или отсутствии сооружений инженерной защиты, то все объекты в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные.

То есть, оценщиком в качестве ценообразующих факторов приняты во внимание физические характеристики (местоположение, площадь и др.) земельных участков аналогов, как наиболее важные факторы стоимости участков. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 1 имеют различные физические характеристики в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченное количество, однако, руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

По объектам аналогам № 2 и № 3 административный истец считает, что оценщиком не учтено, что земельные участки были застроены. 

Однако представленные в обоснование доводов скриншоты с интернет сайта Росреестра не позволяют установить связь между выделенными административным истцом объектами недвижимости и не позволяют установить факт их нахождения на земельных участках на момент оценки январь 2013 года. Кроме того, цена в объявлениях объектов аналогов № 2 и № 3, использованная оценщиком, приведена за земельные участки без указания на иные объекты недвижимости. 

Утверждения Департамента о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям подпунктов «б», «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка, являются несостоятельными. 

Вопреки доводам стороны административного истца, разрешенное использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по рынку земельных участков под коммерческое строительство.

То есть в данном случае различия в разрешенном использовании объекта оценки и объектов-аналогов не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости.

При этом обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведенными в главе отчета № 8 «Анализ рынка недвижимости», согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

Доказательств того, что при учтенной оценщиком цене объектов-аналогов их вид разрешенного использования существенным образом влияет на ценообразование предложения в категории под строительство коммерческих объектов, стороной административного истца не представлены.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 суд не усматривает. 

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает, что расчет корректировок на дату предложения и местоположение произведен с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к отчету.

Однако текстовая часть Отчета об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком Л. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение федеральных стандартов оценки, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2017 № 663, будучи направленным на обеспечение исполнения МАОУ «СОШ № 111», как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАОУ «СОШ № 111» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 25.07.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 663 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 28 ноября 2017 года.

Судья (подпись)