№ 2-131/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2018 г. р.п. Мокроус

Советский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Плишкиной Е.Д.

при секретаре Былинкиной Е.Г.,

с участием представителя истца, действовавшего на основании доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Калужского муниципального образования Федоровского района Саратовской области о признании договора купли-продажи состоявшимся, проведении государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Калужского муниципального образования Федоровского муниципального района о признании договора купли-продажи состоявшимся, проведении государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 26 января 2001 г. между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> д. № земельного участка площадью № кв.м., кадастровый номер № и земельного участка площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенных по тому же адресу. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом нотариального округа р.п. Мокроус и Федоровский район Саратовской области ФИО4 26.01.2001 и зарегистрирован за реестровым номером №

Впоследствии подлинник указанного договора был утерян. В связи с чем, истец обратился 24.01.2018 за выдачей дубликата договора купли-продажи жилого дома к нотариусу. В силу сложившихся обстоятельств, а также своей юридической неграмотности истец не произвел государственную регистрацию договора. В июне № г. ФИО3 умер.

24.01.2018 истец решил осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности и обратился в Энгельсский межмуниципальный отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

29.01.2018 ему было отказано в государственной регистрации и принято решение о ее приостановлении.

Истец указывает, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор сторонами был исполнен, имущество передано от продавца к покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспаривается. Взаимные обязательства, вытекающие из условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, исполнены надлежащим образом. Волеизъявление ФИО3 на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности жилого дома и земельных участков соответствовало его действительным намерениям. Покупатель ФИО2 принял во владение указанное недвижимое имущество и в течение 17 лет содержал его, произвел ремонтные и строительные работы, своевременно уплачивал коммунальные и налоговые платежи.

Считает, что поскольку договор купли-продажи указанного недвижимого имущества был совершен в надлежащей форме, удостоверен нотариусом, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного недвижимого имущества, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности, является смерть продавца. 

Единственным наследником после смерти ФИО3, является его сын ФИО5 На вырученные деньги от продажи дома, ФИО5 купил отцу дом по адресу: Саратовская область, г. Маркс, который оформил на свое имя. ФИО5 наследство не принимал, с соответствующим заявлением о его принятии по месту смерти наследодателя или по месту нахождения наследственного имущества не обращался, каких-либо претензий к договору не имеет, сделку не оспаривает.

Просит прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом, земельный участок площадью 519,8 кв.м. и земельный участок площадью 1620 кв.м., расположенные по адресу: Саратовская область. 

<

...> и признать договор купли-продажи состоявшимся, зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество.

Определением Советского районного суда Саратовской области от 26.04.2018 в качестве соответчика привлечен ФИО5

Определением Советского районного суда Саратовской области от 26.04.2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме согласно описательной части решения, просил иск удовлетворить, при этом, пояснил, что сын ФИО3 – Б.А.ДБ. принял наследство после смерти отца и получил свидетельство о праве на наследство по завещанию. Переговоры с ним не увенчались успехом, так как он на регистрацию сделки не является, поясняет, что указанное имущество не принимал, просит его не беспокоить.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 05.04.2018, удостоверенной главой Калужского муниципального образования Федоровского муниципального района Саратовской области в судебном заседании поддержал доводы своего доверителя, просил их удовлетворить, дал объяснения согласно описательной части решения.

В судебное заседание представитель ответчика – глава администрации Калужского муниципального образования Федоровского муниципального района Саратовской области ФИО6 не явилась, обратилась с письменным заявлением о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав в нем, что не возражает против удовлетворения исковых требований.

ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в деле имеется извещение смс-сообщения, а также уведомление с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации (далее ГПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу ст. 35 ГПК РФ, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

Согласно материалам дела, в адрес соответчика по месту регистрации судом заблаговременно направлены повестки с уведомлением с извещением о времени и месте судебного заседания, однако адресат не явился за ее получением в почтовое отделение.

Таким образом, обязанность по извещению соответчика была выполнена судом надлежащим образом, а неполучение им судебного извещения произошло по причинам, зависевшим от него самого. Тот факт, что направленная судом повестка с уведомлением соответчику ФИО5 не вручена, не свидетельствует о нарушении судом положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, поскольку не опровергает факта выполнения судом всех необходимых действий, направленных на надлежащее извещение ответчика по делу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, обратился с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, мнение представителя истца, ознакомившись с представленными заявлениями, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в пп. 58, 59, 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора суд исходит из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, что № между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность недвижимое имущество, включающее в себя: земельный участок площадью № кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства; земельный участок площадью № кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, с размещенным на нем жилым домом по адресу: 

<

...> Федоровского района Саратовской области (л.д. 162-163).

По условиям договора оплата стоимости недвижимости произведена полностью до подписания договора (п. 2), подписан сторонами и подлежит государственной регистрации (п. 15).

Также, в данном договоре указано, что продавец передал, а покупатель принял указанную недвижимость (ключи от дома, документы), по настоящему договору, доказательством чего является подписание настоящего договора (п. 14). 

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

На дату рассмотрения дела судом право собственности на вышеуказанную недвижимость зарегистрировано за ФИО3 (л.д.135-140).

Из материалов дела усматривается также, что № июля № г. ФИО3 умер, что подтверждается записью акта о смерти № г., выданной отделом записи актов гражданского состояния по г. Марксу и Марксовскому району Управления по делам записи актов гражданского состояния Правительства Саратовской области (л.д. 68), в свою очередь, переход права собственности на проданную истцу недвижимость не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно копии наследственного дела № к имуществу умершего № года ФИО3, № года рождения, зарегистрированного на день смерти по адресу: 

<

...> д№, наследником является ФИО5 Наследственное имущество, на которое выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию состоит из денежных средств; недвижимости (жилого, одноэтажного, деревянного, обложенного кирпичом дома), находящегося по адресу: 

<

...> д. №, общей площадью № кв.м. с хозяйственными строениями и бытовыми сооружениями, расположенных на земельном участке фактической площадью № кв.м.; недополученной пенсии; № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью № кв.м., находящийся по адресу: Саратовская область, Федоровский район, колхоз «Романовский»; права аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, земельный участок- землепользование, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 921 кв.м., находящегося по адресу: Саратовская область, г. Маркс, ул. Свободы, д. № (л.д. 78-122). 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

В качестве основания приобретения права собственности является договор купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 61 Постановления N 10/22).

Как разъяснено в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. 

В п. 62 названного постановления N 10/22 также разъяснено, что судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Удовлетворяя исковое заявление, суд исходит из того, что фактический переход имущества от продавца к покупателю состоялся, в договоре указано, что покупатель принял указанную недвижимость (ключи от дома, документы), по настоящему договору, доказательством чего является его подписание, следовательно, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным. Договором также подтверждается, что продавец продал покупателю в/у недвижимость за 50000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Договор купли-продажи недвижимости от 26.01.2001 не был оспорен, недействительным в установленном порядке не признан. Сведений о том, что договор является ничтожным или не заключенным, материалы дела не содержат.

То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи недвижимости от 26.01.2001 не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю до момента смерти продавца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер.

При таких обстоятельствах, суд, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи недвижимости полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью ФИО3, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2, поскольку иного способа защиты права истца в данном случае не предусмотрено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

решил:

исковые требования – удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО3 на объекты недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: Саратовская область, Федоровский район, ул. Производственная, №, кадастровый номер №; земельный участок площадью № кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Федоровский район, ул. Производственная, д. №, кадастровый номер № и земельный участок площадью № кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Федоровский район, ул. Производственная, д. №, кадастровый номер №

Признать договор купли-продажи недвижимости от № января № г., удостоверенный ФИО4, нотариусом нотариального округа р.п. Мокроус и Федоровского района Саратовской области, реестровый номер № и зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи недвижимости от 

<

адрес> января № г. за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке, через Советский районный суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 мая 2018 г.

Судья Е.Д. Плишкина