УИД 50RS0№-87

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

<

адрес> 25 июля 2023 года 

Истринский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой О.В., 

при секретаре –помощнике ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банк «Кредит-Москва» ПАО в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1, 3-и лица: ФИО3, финансовый управляющий ФИО4, ФИО5, о признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, возмещении судебных расходов, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями, в обоснование которых пояснил, что приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № ОД-2339 у АКБ «Кредит- Москва» (ПАО) отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № ОД-2340 назначена временная администрация по управлению банком. Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-170489/2016 АКБ «Кредит- Москва» (ПАО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО АКБ «Кредит- Москва» и ФИО3 заключен кредитный договор 

<

***>. В обеспечение исполнения указанного кредитного договора между указанными сторонами заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) №Д-24-332 от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлись: земельный участок площадью 1510 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с/п Павло- Слободское, НП «Княжье Озеро» 

<

данные изъяты> кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты>, а также здание- двухэтажный жилой дом площадью 240,1 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/п Иавло- Слободское, НП «Княжье Озеро», 

<

адрес>, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А40-68990/19-101-81Ф, ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена ФИО4

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование Банка «Кредит-Москва» (ПАО) к ФИО3 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов в размере 40032170,44 рублей, обеспеченные залогом имущества должника: земельный участок с кадастровым № и здание с кадастровым номером 50:08:0050330:94.

Кроме того на земельном участке, который находится у банка в ипотеке расположена баня, назначение: нежилое, площадью 99 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050330:112, расположенная по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 36.

ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим проведены торги, на которых баня была продана, единственным участником был заключен договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н (сообщение ЕФРСБ № от ДД.ММ.ГГГГ, сообщение ЕФРСБ № от ДД.ММ.ГГГГ), победителем торгов является ФИО1 

Поскольку финансовый управляющий ФИО3- ФИО4, не имела право без согласия залогодержателя отчуждать имущество, находящиеся в залоге, договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО6 является недействительным, нарушающим права банка, вследствие чего банк утратил право получить денежную сумму от реализации недвижимости. 

Просит признать недействительным договор купли- продажи здания (бани), назначение: нежилое, общей площадью 99 кв.м с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 

<

данные изъяты>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО1, истребовать из незаконного владения ФИО1 здание (баня), назначенное: нежилое, общей площадью 99 кв.м кадастровый (или условный номер) 50:08:0050330:112, расположенное по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 

<

данные изъяты>, взыскать с ФИО1 в пользу АКБ «Кредит-Москва» (ПАО) в лице конкурсного управляющего- Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» госпошлину 6000 рублей.

Истец Банк «Кредит- Москва» ПАО в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» представитель по доверенности ФИО8- требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО9 возражал против заявленных требований. Письменные возражения приобщены к материалам дела (л.д.48-50).

Представитель 3- го лица ФИО3 по доверенности ФИО10 возражали против заявленных требований. Письменный отзыв приобщен к материалам дела (л.д.27-29).

3- е лицо: финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом. Письменный отзыв приобщен к материалам дела (л.д.27-29).

Заслушав позиции сторон, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО АКБ «Кредит- Москва» и ФИО3 заключен кредитный договор 

<

***>. В обеспечение исполнения указанного кредитного договора между указанными сторонами заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) №Д-24-332 от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлись: земельный участок площадью 1510 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с/п Павло- Слободское, НП «Княжье Озеро» уч.

<

данные изъяты> кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> рублей, а также здание- двухэтажный жилой дом, площадью 240,1 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/п Иавло- Слободское, НП «Княжье Озеро», 

<

адрес>, кадастровой стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-170489/2016 АКБ «Кредит- Москва» (ПАО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев, финансовым управляющим утверждена ФИО11 (л.д.41-42).

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование Банка «Кредит-Москва» (ПАО) к ФИО3 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов в размере 

<

данные изъяты> рублей как обеспеченное залогом имущества должника (л.д.43-44).

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в приложение № о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ФИО3: исключены из перечня имущества следующие объекты: земельный участок, для дачного строительства, общей площадью 1510 кв.м кадастровый (или условный номер) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 36, здание: жилой дом, общей площадью 240,1 кв.м, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», 

<

адрес>, находящийся в залоге у Банка «Кредит- Москва» (ПАО) (л.д.45).

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено положение о порядке, об условиях, сроках продажи имущества должника ФИО3, находящегося в залоге у ПАО «Банк «Кредит-Москва», в редакции финансового управляющего с изменениями в п. 1.4 Положения, а именно «организатором торгов выступает финансовый управляющий должника ФИО4», ООО «Системы Электронных Торгов», в п. 2.2, исключено здание (назначение: нежилое), общей площадью 99 кв.м, кадастровый (или условный номер) 50:08:0050330:112, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с/п Павло- Слободское, НП «Княжье Озеро», уч

<

данные изъяты> (л.д.31-32).

Истец основывает свои требования на том, что на земельном участке, который находится у банка в залоге, расположена баня, назначение: нежилое, площадью 99 кв.м с кадастровым номером: 50:08:0050330:112, расположенная по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч

<

данные изъяты> (л.д.17-20).

В рамках дела о банкротстве ФИО3, финансовым управляющим ФИО4 были проведены торги имущества ФИО3, в результате которого на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ № б/н. продано здание (баня), назначение: нежилое, общей площадью 99 кв.м с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 

<

данные изъяты>, победителем признан ФИО1, объявление о проведении торгов № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30).

Истец считает, что финансовый управляющий ФИО3- ФИО4, не имела право без согласия залогодержателя- банка, отчуждать имущество, находящиеся в залоге. Таким образом договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 и ФИО6 является недействительным, нарушающим права банка, поскольку банк утратил право получить денежную сумму от реализации недвижимости.

Сторона ответчика ФИО1 и 3- го лица ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 считают, что подтверждения отнесения здания, назначение нежилое: общей площадью 99 кв.м с кадастровым (условным ) №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 36, к залоговому имуществу ПАО АКБ «Кредит- Москва» стороной истца не представлено. Также банком не представлено подтверждение обременения в отношении спорного объекта, следовательно, залоговый кредитор в силу закона о банкротстве не может включать не обремененное имущество в один лот с обремененным, а также определять условия по его реализации. Помимо всего прочего, суд кассационной инстанции в постановлении указал, что законодательство о залоге недвижимости предусматривает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений- до или после передачи участка в залог. (п. 64 и 65 Закона об ипотеке). Согласно сведениям из ЕГРН, год завершения строительства спорного имущества- 

<

данные изъяты>, в то время договор залога был заключен в отношении иных объектов, являющимися предметом залога – ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спорный объект был возведен задолго до передачи земельного участка в залог. Как следует из содержания договора залога, предметом залога являлись объекты:

Земельный участок, для дачного строительства, общей площадью 1510 кв.м, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», уч. 

<

данные изъяты>

Здание: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 240,1 кв.м, с кадастровым (условным) №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, НП «Княжье Озеро», 

<

адрес>. 

Условие договора о передаче в залог части земельного участка, на котором находится заложенный объект недвижимости- жилой дом, установленное сторонами, основано на требованиях ст. 69 Закона об ипотеке. Вместе с тем на земельном участке, наряду с указанным жилым домом находится другой спорный объект недвижимого имущества, не являющийся предметом ипотеки, и право собственности залогодателя на который по состоянию на момент заключения кредитного договора и договора залога подтверждено не было. Считают, что при таких обстоятельствах, спорный объект никогда не являлся предметом залога по договору, в качестве предмета договора ипотеки стороны определили только жилой дом и часть земельного участка, находящегося именно под жилым домом. Таким образом, учитывая положения п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 20, а также ст. 64,65 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк не доказал тот факт, что в момент совершения залоговой сделки волеизъявление сторон договора об ипотеке части земельного участка и жилого дома было направлено на передачу в ипотеку и спорного строения, которое уже имелось на данном участке. Спорный объект был реализован в деле о банкротстве ФИО3, реализован в соответствии с определением арбитражного суда по утверждению положения по реализации имущества, электронные торги недействительными признаны не были (л.д.27-29, 78-80).

Согласно ст. 334 ГК РФ:

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Согласно ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ(ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ(ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Согласно ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ)

3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ 

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

При регистрации права собственности на спорный объект, запись о государственной регистрации ипотеки спорного объекта недвижимости в ЕГРН не вносилась, также из договора ипотеки не следует, что воля сторон была направлена на передачу в залог ранее возведенного спорного объекта недвижимости. Таким образом, банком не представлены доказательств, подтверждающих обременение в отношении спорного имущества, сведения о регистрации ипотеки в пользу банка в отношении спорного объекта не содержатся в ЕГРН, следовательно, оснований для признания сделки недействительным по основаниям ст. 173.1 ГК РФ не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Банк «Кредит-Москва» ПАО в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1, 3-и лица: ФИО3, финансовый управляющий ФИО4, ФИО5, о признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, возмещении судебных расходов, - отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца. 

Судья Истринского

городского суда О.В. Жукова 

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2023г.