дело № 2-126/24

16RS0050-01-2023-004645-07

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2024 года город Казань

Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Чибисовой В.В., при секретаре судебного заседания Файзулове А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, исполнительному комитету муниципального образования города Казани, обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Горки” о признании права собственности на земельный участок, обязании поставить земельный участок на кадастровый учет, обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок отсутствующим, 

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по РТ с требованием о признании права собственности на земельный участок. 

В обоснование требований указано, что между ФИО4 и ООО «Проспект» был заключен инвестиционный контракт № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось строительство объекта вспомогательного назначения (недвижимого имущества) на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...>

Строительство осуществлялось на земельном участке, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, принадлежащем ООО «Проспект». В пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № №, №, № № № № №, №. 

Согласно акту реализации инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал в собственность истцу одноэтажное строение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Объекту присвоен кадастровый №. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за истцом. 

Истец обращался с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, предоставив схему расположения земельного участка с характерными точками. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о приостановке государственной регистрации перехода прав, поскольку в соответствии со сведениями ЕГРН право собственности на земельный участок зарегистрировано за иным лицом – ООО «Проспект». 

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, деятельность ООО «Проспект» была прекращена ДД.ММ.ГГГГ в результате реорганизации в форме присоединения, правопреемником ООО «Проспект» стало ООО «ТАССР», которое было ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ. Участник ООО «ТАССР» - ООО «Пленум» ДД.ММ.ГГГГ исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо. 

Ссылаясь на то, что при передаче застройщиком здания покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, и необходимый для ее использования, истец просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., согласно характерным точкам, определенным в схеме расположения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, необходимый для эксплуатации здания с кадастровым номером №, ограниченный следующими точками 

Х – координата У- координата 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Также просил суд обязать Управление Росреестра по РТ в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта осуществить государственную регистрацию права собственности истца в отношении земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., являющегося частью земельного участка с кадастровым номером № (т.1, л.д. 40-43).

В дальнейшем, истец заявленные исковые требования увеличил, просил суд признать зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим, признать право собственности истца на образуемый земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, ограниченный вышеуказанными точками координат, согласно представленной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, обязать Управление Росреестра по РТ поставить на кадастровый учет земельный участок в границах точек координат, указанных в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, обязать Управление Росреестра по РТ зарегистрировать право собственности на земельный участок, ограниченный точками координат, указанных в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве соответчиков были привлечены ИКМО г. Казани, ООО УК “Горки” в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ООО Банк "Аверс". 

Истец о времени и месте рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, в суд не явился.

От представителя истца ФИО5 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителей истца в судебное заседание.

Из данного ходатайства следует, что представитель истца ФИО5 не может обеспечить явку в судебное заседание ввиду представления интересов иного лица по другому делу в Заинском городском суде РТ, представитель истца по доверенности ФИО2 находится в отпуске, с представителем ФИО3 расторгнут трудовой договор. 

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине.

Заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, представитель истца ФИО1 указала, что участвует в судебном заседании по делу № в Заинском городском суде РТ, назначенном на 21.02.2024 в 15.30 часов. При этом, как следует из информации, размещенной на сайте Заинского городского суда РТ, судебное заседание на 21.02.2024 было отложено 06.02.2024, в то время как по настоящему делу судебное заседание состоялось 29 января 2024 года и было отложено на 21 февраля 2024 года. Таким образом, представителю истца было известно об отложении судебного заседания заранее, по настоящему делу дата судебного заседания 21 февраля 2024 года была определена ранее. 

Кроме того, представитель истца в Заинском городском суде РТ представляла интересы иного лица, что не лишало ее возможности направить соответствующее ходатайство об отложении судебного заседания в Заинском городском суде РТ и явиться в настоящее судебное заседание для участия и представления интересов истца.

Что касается доводов о том, что ФИО2 находится в отпуске, а с ФИО3 трудовой договор расторгнут, то данные доводы не имеют правового значения, поскольку доверенность выдана ФИО4 на представление его интересов лично ФИО2, ФИО3, ФИО1, не как сотрудникам ООО «СтройКапиталКонсталитн». Доверенность на данное общество истцом не выдавалась, и данное общество не передоверяло представление интересов истца вышеуказанным лицам. 

Кроме того, истец не был лишен возможности лично явиться в судебное заседание для участия в нем. 

Помимо указанного, отложение рассмотрения дела является правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Ответчики Управление Росреестра по РТ, ООО УК «Горки», ИКМО г.Казани о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, ООО Банк «Аверс» о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом, представители в суд не явились. 

Суд, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определены способы защиты гражданских прав, одним из которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право на обращение в суд заинтересованного лица за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Положения ЗК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО “Проспект” (застройщик) и ФИО4 (инвестор) был заключен инвестиционный контракт № предметом которого являлось строительство объекта вспомогательного назначения (недвижимого имущества), создаваемого в результате строительства жилого комплекса с многоуровневым паркингом по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Указанный объект недвижимости представляет собой одноэтажное строение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, является объектом вспомогательного назначения (т.1, л.д. 9-10).

Согласно акту реализации инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал в собственность инвестору объект вспомогательного назначения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (т.1, л.д. 11) 

Согласно выписке из ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на объект вспомогательного назначения нежилое здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес> Указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером № (т.1, л.д. 108-111).

Из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что указанный участок расположен по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 

<

данные изъяты> кв.м, относится к категории земель населенных пунктов, видом разрешенного использования является жилые помещения в зданиях смешанного использования на верхних этажах над нежилыми помещениями с учетом требований Жилищного кодекса Российской Федерации. В пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № №, №, №, №, №, №, №, №. Земельный участок зарегистрирован за ООО «Проспект». На указанный земельный участок зарегистрировано ограничение прав и обременений в пользу ООО Банк «Аверс», ПАО Сбербанк, ОАО «Сетевая компания», Правительство РФ, Ростехнадзор (т.1, л.д. 146-168).

Согласно догвоору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, указанный земельный участок был приобретен ООО “Проспект” у МКУ КЗИО ИКМО г. Казани. В рамках данного догвора покупатель обязался использовать земельный участок для комплексного освоения территории согласно видам разрешенного использования недвижимости для зоны Д1, завершить строительство в срок до 31.07.2012, произвести разработку проекта застройки территории на основании архитектурно-планировочного здания, выданного Управлением архитектуры и градоастроительства ИКМО г. Казани. 

Согласно выпискам из ЕГРН на территории земельно участка расположены многоквартирный дом (

<

адрес>, кадастровый №), водпровод, кадастровый №, канализация ливневая кадастровый №, канализация хозяйственно-бытовая кадастровый №, тепловая сеть кадастровый №, многоквартирный дом (

<

адрес>, кадастровый №,) многоквартирный дом (

<

адрес>, кадастровый №), нежилое помещение кадастровый № (т.1, л.д. 183-203).

Согласно ответу Межрайонной ИФНС России №14 по РТ 26.12.2013 ООО “Проспект” прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО “ТАССР”, с 26.12.2013 учредителем ООО “ТАССР” являлось ООО “Пленум”, которое было исключено из ЕГРЮЛ, 02.07.2014 ООО “ТАССР” ликвидировано по решению учредителей (т.1, л.д. 215-216).

Согласно представленному ответчиком плану вспомогательное помещение, принадлежащее истцу, находится на территории жилого комплекса.

Согласно заключению РГУП БТИ МСАиЖКХ РТ обследованное здание, принадлежащее истцу, является обектом вспомогательного использования по отношению к основному 19 этажному жилому дому с нежилыми помещениями на 1-м и 2-м этаже, и в то же время является объектом капитальным. Из данного заключения следует, что для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию не требуется. (т.2, л.д. 112). 

Согласно ответу Управления Архитектуры и Градостроительства ИКМО г. Казани на запрос суда, в информационной системе обеспечения градостроителной деятельности зарегистрированы разрешение на строительство от 24.01.2012 “Жилой комплекс с многоуровневым паркингом. 19-этажный жилой дом (стр. №) 1 этап строительства по 

<

адрес>”, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ “Жилой комплекс с многоуровневым паркингом. 19-этажный жилой дом (стр. №) 3 этап строительства по 

<

адрес>”, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ “Жилой комплекс с многоуровневым паркингом. 19-этажный жилой дом (стр. №) 4 этап строительства по 

<

адрес>”, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>и уровневый паркинг открытого типа для легковых автомобилей (стр. №) 2 этап строительства. Проектную документацию предоставить не имеется возможности в связи с истечением срока хранения (т.2, л.д. 119). 

Таким образом, судом установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м был возведен жилой комплекс с многоквартирными домами, паркингом и помещением, которое принадлежит истцу. Данный жилой комплекс возведен из трех корпусов многоквартирных домов, с общей территорией, элементами благоустройства. 

Между тем, материалами дела не подтверждается, что проектная документация предполагала раздел земельного участка между помещениями, расположенными на территории комплекса после ввода их в эксплуатацию. 

Более того, материалами дела не подтверждается, что разделение участка возможно с учетом необходимости обеспечения соблюдения в отношении каждого из домов (корпусов) установленных градостроительных требований. 

В отсутствие указанных сведений, у суда нет оснований для удовлетворения требований истца о признаннии права собственности на часть земельного участка, расположенного под принадлежащим ему помещением, поскольку в силу закона, с момента государственной регистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства, застройщик утратил право собственности на земельный участок в силу закона, право собственности на единый земельный участок возникает у всех собственников помещений в домах.

Суд также учитывает, что в рассматриваемом случае отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием и элементами благоустройства, являются составной частью сложного недвижимого имущества - единого жилищного комплекса с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, а земельный участок под этими зданиями - общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Таким образом, по общему правилу образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов. 

Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о том, что на голосование собственников ставился вопрос о формировании земельного участка, расположенного под принадлежащим истцу помещением. 

При этом раздел земельного участка без согласования с собственниками помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов приведет к нарушению права общей долевой собственности указанных лиц, поскольку то обстоятельство, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, не может быть расценено в качестве возможности истца произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен. 

Вопреки позиции истца, удовлетворение его требованний будет противоречить существу законодательного регулирования, предусматривающему принцип единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, в том числе земельный участок под ним, а также нарушать охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирных домов. 

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09 февраля 2023 года №307-ЭС22-19570. 

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на образуемый земельный участок, площадью 256 кв.м, ограниченный точками координат, согласно представленной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории не имеется, соответственно, не имеется оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по РТ поставить на кадастровый учет земельный участок в границах точек координат, указанных в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, возложении обязанности на Управление Росреестра по РТ зарегистрировать право собственности на земельный участок, ограниченный точками координат, указанных в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Что касается требований истца о признании зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:16301:32 отсутствующим, то суд также не находит оснований для удовлетворения требований истца в данной части, поскольку в силу закона запись о регистрации права застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество. 

По смыслу действующего законодательства, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из приведенного разъяснения следует, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРН, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

Совокупности обстоятельств, при которых возможно применение такого исключительного способа защиты как признание права отсутствующим, в настоящем деле не установлено. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, прямо названными в статье 12 ГК РФ, и иными способами, предусмотренными законом.

С учетом изложенного, оснований для признания права собственности на земельный участок отсутствующим также не имеется. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. 

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 56, 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4 (паспорт №) к Управлению Росреестра по Республике Татарстан (ИНН №), исполнительному комитету муниципального образования города Казани (№), обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Горки” (ИНН №) о признании права собственности на земельный участок, обязании поставить земельный участок на кадастровый учет, обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок отсутствующим оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 01 марта 2024 года. 

Судья Чибисова В.В.