Дело № 2-3381/2019 27 декабря 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Поликарповой С.В.

при секретаре Жидковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома по адресу: г. Архангельск, ..., заключенному 

<

Дата>, в размере 800 000 рублей, взыскании задолженности по договору купли - продажи земельного участка по адресу: г. Архангельск, ..., заключенному 

<

Дата>, в размере 800 000 рублей. Также просит обратить взыскание на земельный участок, находящийся по адресу: Архангельская область, город Архангельск, Исакогорский территориальный округ, ..., разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 655 кв.м., кадастровый 

<

№>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 000 000 рублей, обратить взыскание на жилой дом, находящийся по адресу: Архангельская область, город Архангельск, ..., общей площадью 48,9 кв.м., кадастровый 

<

№>, путем продажи в публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 000 000 рублей. Также просит взыскать с ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 500 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 

<

Дата> стороны заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: г.Архангельск, .... Согласно данным договорам продавец обязался передать в собственность покупателя, а последний обязался принять и оплатить. Жилой дом и земельный участок, которые были оценены в размере 1 000 000 рублей каждый. Стороны договорились, что расчет по договорам будет произведен в соответствии с утвержденными графиками, однако оплату покупатель произвел только один раз. Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания в суд не явился, в связи с чем заседание проведено в ого отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в иске. Ответчик, его представитель в судебном заседании не признали требования.

Заслушав пояснения представителей сторон, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в судебном заседании, 

<

Дата> стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: Архангельская область, город Архангельск, Исакогорский территориальный округ, ..., разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 655 кв.м., кадастровый 

<

№>, по которому согласно п.2.1 договора стоимость участка составила 1 000 000 рублей, а расчет должен быть осуществлен в соответствии с графиком рассрочки: до 

<

Дата> - 150 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей. При этом договором определялось, что до момента полной оплаты земельный участок будет находиться в залоге у продавца. Также 

<

Дата> стороны заключили договор купли - продажи и жилого дома, находящегося по адресу: Архангельская область, город Архангельск, ..., общей площадью 48,9 кв.м., кадастровый 

<

№>, по которому согласно п.2.1 договора стоимость дома составила 1 000 000 рублей, а расчет осуществлен в соответствии с графиком рассрочки: до 

<

Дата> - 150 000 рублей, до 

<

Дата> 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей, до 

<

Дата> - 75 000 рублей. При этом договором определялось, что до момента полной оплаты дом также будет находиться в залоге у продавца. Право собственности и договоры купли-продажи с обременением в виде ипотеки были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Согласно, пункту 3 статьи 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного кодекса.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 ст. 348 ГК РФ определено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.З ст.348 ГК РФ).

В соответствии со ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда также в случае, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Федеральным законом от 

<

Дата> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 данного федерального закона (пункт 1 статьи 5).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6).

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, жилые дома, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Как следует из материалов дела, а также объяснений сторон, ФИО2 надлежащим образом не исполнил свои обязательства по указанным выше договорам купли-продажи, что следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком. На момент рассмотрения дела задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 

<

Дата> и договору купли-продажи жилого дома от 

<

Дата> составила 1 600 000 рублей, следовательно, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В части требований об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок и находящийся на нем жилой дом суд приходит к следующему.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за иск лишением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Земельный участок и жилой дом согласно имеющимся в деле доказательствам находятся в залоге у истца, следовательно, требования об обращении взыскания на них также подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.4 ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, исходя из пояснений сторон, суд полагает возможным установить, исходя из стоимости предметов залога, начальную продажную цену земельного участка и расположенного на нем жилого дома в размере 1 000 000 рублей каждый.

Кроме того в силу ст.ст.88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца полежит взысканию возмещение расходов по уплате государственной пошлины, уплаченной при обращении с иском в суд, в сумме 16 500 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 

<

Дата> и договору купли-продажи жилого дома от 

<

Дата> в размере 1 600 000 рублей, а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме 16 500 рублей 00 копеек, всего взыскать 1 616 500 (Один миллион шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, находящийся по адресу: Архангельская область, город Архангельск. Исакогорский территориальный округ, ..., разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 655 кв.м., кадастровый 

<

№>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 000 000 рублей, для уплаты из продажной стоимости указанной квартиры денежных сумм, подлежащих взысканию с ФИО2 по данному решению суда. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, находящийся по адресу: Архангельская область, город Архангельск, ..., общей площадью 48,9 кв.м., кадастровый 

<

№>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 000 000 рублей, для уплаты из продажной стоимости указанной квартиры денежных сумм, подлежащих взысканию с ФИО2 по данному решению суда. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 января 2020 года.

Председательствующий С.В. Поликарпова