Производство № 2-4376/2024

УИД 28RS0004-01-2024-006923-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2024 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Щедриной О.С.,

при секретаре Совгир А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, с учетом уточнений к ФИО2, ФИО3, указав, что 09 ноября 2020 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся объект незавершенного строительства - боксовый гараж, общей площадью 26,8 кв.м., степенью готовности 17 %, кадастровый номер: ***, стоимостью 250 000 рублей. В соответствии с п. 3 Договора, истец оплатил стоимость объекта в полном объеме до подписания договора, что подтверждается распиской ответчика от 09 ноября 2020 г. Право собственности истца на боксовый гараж было зарегистрировано в ЕГРН 16 ноября 2020 г.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 07.02.2023 по делу № 2-1111/2023, объект незавершенного строительства, с кадастровым номером ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, в Западной промышленной зоне города Благовещенска признан самовольным строением, на истца была возложена обязанность по сносу самовольной постройки.

Судебной коллегией по гражданским делам Амурского областного суда по Делу № 33АП-1905/2022 назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, которой установлено время создания объекта - 2 полугодие 2019 года, то есть, на момент заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи, боксовый гараж обладал признаками самовольной постройки.

Истец к убыткам, относит оплату работ по заливке бетонного фундамента под гараж в размере 60 000 рублей, что подтверждается распиской ФИО4 от 25.05.2022 г.

Право собственности на объект незавершенного строительства было ранее признано решением Благовещенского городского суда Амурской области по делу № 2-5803/2015 от 16 июня 2015 года за ФИО3 С 18 сентября 2020 года право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 07 сентября 2020 года.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 19.06.2019 года по делу № 2-1968/2019 в удовлетворении иска ФИО5 к администрации г.Благовещенска о признании права собственности на объекты незавершенного строительства - боксовые гаражи №№ 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250,251, было отказано.

В рамках рассмотрения данного дела экспертным заключением установлено, что на земельном участке имеются следующие сооружения, отличимые от объектов, зарегистрированных в ЕГРН, а именно: пять передвижных газобетонных гаражей, Г- образная лента шириной 0,4 м и высотой от 0,14-0,16 м, и в отдельном месте до 0,30 м из монолитного бетона общей длиной 25,2 м.; три ленты фундаментов, шириной 0,4 м и высотой 0,15 м и в четырех местах до 0,35 м из монолитного бетона с периметром 94 м каждый, имеют отклонения по высотным отметкам до 0,5 м. подобные отклонения при строительстве фундаментов недопустимы и по техническим параметрам фактическое использование по назначению невозможно. Ленточные фундаменты были возведены от трех месяцев и ранее.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 27.11.2020 года по делу № 2-6712/2020 по иску администрации города Благовещенска, на ФИО5 была возложена обязанность освободить самовольно занятый земельный участок путем демонтажа (сноса) гаражей в количестве семи единиц и ленточного фундамента в количестве трех единиц.

Об указанных обстоятельствах соответчики были уведомлены надлежащим образом, т.к. привлекались в судебных процессах в качестве третьих лиц, следовательно, исходя из общего смысла ч. 2 ст. 1107 ГК РФ, на момент заключения Договора купли-продажи от 09 ноября 2020 г., им было известно о неосновательности получения денежных средств.

16.03.2024 года истец направил в адрес ответчика досудебное требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи и уплате денежных средств в сумме 250 000 рублей, которое оставлено ответчиком без ответа.

Согласно отчету об отслеживании www.pochta.ru/tracking от 22.03.2024 г., отправление с почтовым идентификатором № ***, отмечен статус - «Вручено извещение».

Период начисления процентов с 09.11.2020 (день последующий после заключения Договора купли-продажи) по 29.07.2024 (дата принятия судебного решения), то есть согласно расчету истца сумма процентов составила 90 369,25 рублей.

На основании изложенного, с учетом уточнения иска, истец просит суд: 

Расторгнуть договор купли-продажи от 09.11.2020 г.

Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца денежные средства, оплаченные по Договору купли-продажи от 09.11.2020 г. в размере 250 000 рублей; убытки, связанные с оплатой работ по заливке бетонного фундамента под гараж в размере 60 000 рублей; проценты за период с 09.11.2020 по 29.07.2024 в размере 90 369,25 рублей и с 30.07.2024 по дату фактической оплаты суммы долга, исходя из процентной ставки ЦБ РФ за соответствующие периоды; расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей; расходы на представителя в размере 50 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства, истец, его представитель на исковых требованиях настаивали, пояснили об обстоятельствах изложенных в иске, просили требования удовлетворить в полном объеме. 

В настоящее судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3, третьи лица: администрация г. Благовещенска Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, не явились, будучи надлежащим образом извещёнными о месте и времени рассмотрения спора, о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили. Суд, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, а также п. 1 ст. 165.1 ГК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно письменному отзыву представителя ответчика ФИО2 – ФИО6 ответчик не согласен с доводами истца и считает, что его требование необоснованно по отношению к ответчику и не подлежит удовлетворению. Истец в своем исковом заявлении указывает, что на момент заключения между Истцом и Ответчиком договора купли-продажи, боксовый гараж обладал признаками самовольной постройки. Данный довод ошибочен. В соответствии с Декларацией об объекте недвижимости от 12.07.2016 года, которая содержится в материалах дела № 2-5803/2015, основанием приобретения права собственности ФИО3, а в последующем ФИО2 и истцом на объект незавершенного строительства судебный акт - решение Благовещенского городского суда Амурской области от 16.06.2015 по делу №2-5803/2015.

Право собственности на данное имущество на момент заключения вышеуказанных договоров и до принятия судом решения по делу 2-1111/2023 принадлежало истцу и истец пользовался оспариваемым имуществом. В доказательства пользования и улучшения данного имущества истец представляет в настоящем деле расписку ФИО4 от 25.05.2022 г., на сумму 60000 рублей по заливке бетонного фундамента под гараж. В то же время, на момент продажи гаража, готовность составляла 17%, что соответствовала готовности фундамента гаража.

Решением Благовещенского городского суда, оставленном без изменения судебной коллегией по гражданским делам Амурской областного суда спорные объекты недвижимости были признаны самовольной постройкой и сведения о них подлежат исключению из ЕГРП.

Решением Благовещенского городского суда от 16.06.2015 по делу № 2-5803/2015 признано право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные в ЗПУ г. Благовещенска на ЗУ с КН ***. Данный объект и был реализован истцу. Имущество истцом было осмотрено и принято.

На момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи ни одна из сторон не могла даже представить, что судебная система, низвергнет правовой принцип верховенства закона и судебного решения. Если рассматривать оспариваемые правоотношения в призме решения Благовещенского городского суда от 16.06.2015 по делу № 2-5803/2015, то данные объекты существуют и оснований для рассмотрения данного иска нет вообще. Если принять во внимание решение Благовещенского городского суда от 05.06.2023 года Благовещенского городского суда, то гаражи признаны самовольной постройкой и подлежат сносу. Что в первом случае, что во втором Ответчик является добросовестным приобретателем данного недвижимости и последующих денежных средств, полученных от ее реализации.

Спорные объекты были приобретены Ответчиком по договору купли-продажи, право собственности на отчуждаемое имущество было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке, при отчуждении имущества регистрации ограничений в виде запретов на совершение сделки не имелось. Истцом заявлены требования к ненадлежащему ответчику. 

Закон связывает начало периода начисления приобретателю процентов за пользование чужими денежными средствами с моментом, когда он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения, а не с моментом, когда имущество потерпевшего было фактически приобретено или сбережено приобретателем.

При рассмотрении природы процентов необходимо отметить, что право на возврат денежных средств возникло у истца исключительно на основании решения суда, (ответчик не мог даже представить о наличии такого права), вступившего в законную силу 30.08.2023 года и тем самым требования о начислении сумм незаконно.

Таким образом, лицом, к которому истец должен заявлять свои требования является ФИО3, который в судебном порядке признал право собственности на продаваемый объект.

На момент заключения договоров купли-продажи объекты незавершенного строительства являлись объектом гражданских прав (были введены в гражданский оборот), а ФИО2 являлась их титульным собственником, чье право было зарегистрировано в ЕГРП.

Сам договор по форме и содержанию соответствует ст. 549 - 551 ГК РФ. Сторонами оспариваемого договора были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, с соблюдением требований закона о форме договора и о его государственной регистрации. Доказательств фиктивности договоров купли-продажи истцом не представлено, денежные средства за спорные объекты переданы продавцу.

При этом истец реализовывал свои права собственности на спорные гаражные боксы, владел, пользовался и мог распоряжаться ими с момента заключения договоров купли- продажи.

Истец не привел доводов, подтверждающих недействительность или порочность оспариваемого договора, нарушения условий договора. Стороны исполнили договор надлежащим образом. С учетом вышеизложенного основания для оспаривания договора, исходя из доводов истца, в данном случае отсутствуют.

Сам же по себе факт последующего признания спорных объектов, право собственности на которые перешло к покупателям самовольным, и возложения обязанности по его сносу на основании решения суда, не влечет за собой возможности расторжения договора в одностороннем порядке.

Кроме этого, истец заявляя требования о расторжении договора не указывает на порядок возврата реализуемого имущества в собственность ФИО2 При требовании о возврате предоставления по расторгнутому договору одной из сторон суд должен рассматривать также вопрос о возврате этой стороной полученного по договору вне зависимости от наличия соответствующего заявления. В то же время, сам истец в исковом заявлении указывает, что имеется судебный акт о исключении сведений об объекте незавершенного строительства (далее - боксовый гараж), общей площадью 26,8 кв.м., степенью готовности 17%, с кадастровым номером *** и сносе его. Таким образом, приведение сторон в первоначальное состояние и применении реституции договора невозможно.

Как следует из материалов дела, истец в счет оплаты стоимости приобретаемых объектов незавершенного строительства передал продавцу 250 000 рублей, передача средств подтверждается распиской.

Содержание указанной расписок, исключает возможность квалификации денежных средств как неосновательного обогащения, поскольку указанные платежи были полностью совершены в счет оплаты приобретенного истцом недвижимого имущества, что следует из буквального толкования содержания расписок. То есть, факт неосновательного обогащения ФИО2 своего подтверждения не нашел. Доказательств отсутствия передачи денежных средств от продажи объектов незавершенного строительства материалы дела не содержат, истцом таких доказательств не представлено. Спор по аналогичным правоотношениям был рассмотрен в Благовещенского городском суде (дело № 2-7513/2023), а так же в апелляционной инстанции Амурского областного суда и требования истца ФИО7 оставлены без удовлетворения).

Кроме этого, в исковом заявлении истец не определился с основанием своего иска. На л.2. уточнённых исковых заявлений истец квалифицирует расходы на улучшение (возведение) объекта недвижимости в размере 60000 рублей как причиненные убытки и требует их возврата в рамках положений ст. 15 и 453 ГК РФ. В дальнейшем, ссылаясь на положения п. 35 Постановления пленума ВС № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указывает, что если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки) заявляет требования к ФИО3, не исключая требования к ФИО2, хотя ФИО2 так же не возводил данный гаража, а приобрел его по аналогичному договору купли-продажи. На 3 листе уточненного искового заявления истец ссылается на нормы права, регулирующие взаимоотношения по урегулированию неосновательного обогащения, ссылаясь при этом на договор купли-продажи от 09.11.2009 г. и кроме этого, производит расчет процентов на сумму долга. В просительной части искового заявления истец заявляет о взыскании суммы 250 000 рублей по договору купли-продажи, убытки в размере 60000 рублей и проценты за период с 09.11.2020 г по 29.07.2024 г. при условии, что какого-либо правового основания для квалификации ничтожности или оспоримой сделки не приводит. Представленный расчет неустойки не позволяет ответчику представить контррасчет требований или обосновать его незаконность (законность) с учетом отсутствия правовой квалификации условий расторжения договора. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статей 55, 59 и 60 ГПК РФ, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из основных начал гражданского законодательства является обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменен или расторжением договора (п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу правил, регламентированных п. 2, 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно положениям пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица: приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, ни на ином правовом основании, то есть происходит неосновательно.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, и указать причину, по которой в отсутствие правовых оснований произошло приобретение ответчиком имущества за счет истца или сбережение им своего имущества за счет истца. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда Амурской области от 16.06.2015 года исковые требования ФИО3 к Администрации г. Благовещенска о признании права собственности на объекты незавершенного строительства удовлетворены полностью. За ФИО3 признано право собственности на объекты незавершенного строительства - гаражи, расположенные в Западной промышленной зоне г.Благовещенска на земельном участке с общим кадастровым номером ***:

- с инвентарным номером 01-010820,

- с инвентарным номером 01-010821,

- с инвентарным номером 01-010822,

- с инвентарные номером 01-010823,

- с инвентарным номером 01-010824,

- с инвентарным номером 01-010825,

- с инвентарным номером 01-010826,

- с инвентарным номером 01-010827,

- с инвентарным номером 01-010828,

- с инвентарным номером 01-010829.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 19.06.2019 года вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ФИО5 к администрации города Благовещенска о признании права собственности на объекты незавершенного строительства отказано.

Как следует из указанного решения суда, ФИО5 просил суд признать за ним право собственности на объекты незавершенного строительства – боксовые гаражи: № 239 - кадастровый номер ***, № 240 - кадастровый номер ***, № 241 - ***, № 242 - кадастровый номер ***, № 243 - кадастровый номер *** № 244 - *** № 245 - кадастровый номер ***, № 246 - кадастровый номер ***, № 247 - кадастровый номер ***, № 248 - кадастровый номер ***, № 249 - кадастровый номер ***, № 250 - кадастровый номер *** и № 251 - кадастровый номер *** расположенные в Западном промышленном районе г. Благовещенска на земельном участке с кадастровым номером ***, по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2.

Судом установлено, что 09.11.2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся объект незавершенного строительства - боксовый гараж, общей площадью 26,8 кв.м., степенью готовности 17 %, кадастровый номер: ***, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2, стоимостью 250 000 рублей (п. 1., 3. договора).

Боксовый гараж, указанный в п. 1 настоящего договора, расположен на земельном участке с кадастровым номером *** (п. 1.1. договора).

Передача денежных средств в счет покупки спорного объекта, подтверждается распиской от 09.11.2020 года.

Истец является пользователем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ЗПУ-1.

Право собственности на данный объект зарегистрирован в ЕГРН 16.11.2020 года.

Таким образом, фактически 09.11.2020 между ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорного объекта, а распиской от 09.11.2020 подтверждается факт передачи денежных средств в сумме 250 000 руб. за указанный объект.

Решением Благовещенского городского суда от 18 марта 2022 года по гражданскому делу № 2-395/2022 (2-7972/2021;) по иску администрации г. Благовещенска к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующими зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, исключении сведений из ЕГРН, в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 15 августа 2022 года, решение Благовещенского городского суда Амурской области от 18 марта 2022 года оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда пришла к выводам о том, что спорный объект, на который зарегистрировано право собственности ответчика ФИО1, относится к объектам недвижимости, вместе с тем, не является объектом, право собственности на который было признано решением Благовещенского городского суда от 16 июня 2015 года, и возник после вступления решения суда в силу. Следовательно, право собственности на данный объект недвижимости не могло возникнуть на основании указанного судебного постановления. Выводы суда первой инстанции о том, что решение Благовещенского городского суда от 16 июня 2015 года имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора и не позволяет оспаривать право собственности при разрешении настоящего спора являются неверными. В отношении спорного объекта недвижимости иных оснований для возникновения права собственности не приведено. Земельный участок с кадастровым номером *** ответчикам не предоставлялся, как и разрешение на строительство, следовательно, спорный объект является самовольной постройкой. В связи с этим и, учитывая, что судом апелляционной инстанции установлено отнесение спорного объекта к объектам недвижимости, признание права отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Также в качестве доказательстка, как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 15 августа 2022 года, принято заключение судебной строительно-технической экспертизы ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО9 от 29 июня 2022 года, согласно которого, обследованный объект экспертизы, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, является частью здания – фундаментом объекта капитального строительства – объектом недвижимости, перемещение которого невозможно без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта (при наличии намерения по перемещению данного фундамента потребуется его предварительное отделение от соседних фундаментов — разрезание фундамента по границам по стене – 6,41 м. На поверхности плитного фундамента отсутствуют приспособления для его перемещения при помощи крановой установки. На поверхности плитного бетонного фундамента с кадастровым номером *** не имеется никаких объектов, которые к объектам недвижимости не относятся и могут использоваться самостоятельно. Объект экспертизы с кадастровым номером *** не является объектом незавершенного строительства, в отношении которых подготовлены технические паспорта в МУП «Белогорсктехинвентаризация» от 16 марта 2015 года. В составе каждого технического паспорта, подготовленного МУП «Белогорсктехинвентаризация», имеется ситуационный план, на котором ситуационно обозначено месторасположение объекта, в отношении которого подготовлен технический паспорт. Исходя из ситуационного плана, объект текущей экспертизы и объекты незавершенного строительства, в отношении которых подготовлены технические паспорта, – различны, не имеют ничего общего (тип фундамента – различный, габариты – различны, месторасположение – различное, пятно застройки – различное (линейное и блочное). Время создания текущего объекта экспертизы – II полугодие 2019 года. Согласно актам осмотра части территории квартала ПУ № 2, осуществленного отделом муниципального земельного контроля земельного управления администрации г. Благовещенска, по состоянию на 14 марта 2019 года – на земельном участке отсутствуют капитальные строения; по состоянию на 2 апреля 2019 года – на земельном участке зафиксировано наличие 4-х единиц ленточного фундамента и 7 единиц движимых бетонных гаражей.

В последующем решением Благовещенского городского суда Амурской области от 07.02.2023 по делу № 2-1111/2023, объект незавершенного строительства, с кадастровым номером ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, в Западной промышленной зоне города Благовещенска признан самовольным строением, на истца была возложена обязанность по сносу самовольной постройки.

В указанном решении суда отражено, что как следует из материалов дела и установлено судом, решением Благовещенского городского суда Амурской области от 16 июня 2015 года по гражданскому делу № 2-5803/2015 с учетом исправления в нем описки определением от 29 июня 2020 года за ФИО3 признано право собственности на объекты незавершенного строительства – гаражи, расположенные в Западной промышленной зоне г. Благовещенска на земельном участке с кадастровым номером ***: с инвентарным номером 01-010820, с инвентарным номером 01-010821, с инвентарным номером 01-010822, с инвентарным номером 01-010823, с инвентарным номером 01-010824, с инвентарным номером 01-010825, с инвентарным номером 01-010826, с инвентарным номером 01-010827, с инвентарным номером 01-010828, с инвентарным номером 01-010829.

Основанием для признания за ФИО3 права собственности явились установленные судом обстоятельства заключения между ФИО3 и ООО «Россия» предварительного договора с передачей средств в порядке долевого участия в строительстве комплекса гаражей боксового типа № № 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293 (с учетом дополнительного соглашения от 10 декабря 2020 года), а также фактической оплаты ФИО3 стоимости приобретаемых объектов.

25 августа 2020 года на основании данного решения суда за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***.

18 сентября 2020 года право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 7 сентября 2020 года.

С 16 ноября 2020 года собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером *** является ФИО1

Экспертным заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела № 2-1968/2019 по иску ФИО5 к администрации г. Благовещенска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ***, расположенном в квартале ЗПУ-2 г. Благовещенска, отсутствуют объекты недвижимости, в частности, объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***. На указанном земельном участке имеются следующие сооружения, отличимые от объектов, зарегистрированных в ЕГРН, а именно: пять передвижных железобетонных гаражей, Г-образная лента шириной 0,4 м и высотой от 0,14-0,16 м, и в отдельном месте до 0,30 м из монолитного бетона общей длиной 25,2 метров; три ленты фундаментов, шириной 0,4 м и высотой 0,15 м и в четырех местах до 0,35 м из монолитного бетона с периметром 94 м каждый, имеют отклонения по высотным отметкам до 0,5 м. Подобные отклонения при строительстве фундаментов недопустимы и по техническим параметрам и фактическое использование по назначению невозможно. Давность возведения ленточных фундаментов составляет от трех месяцев и ранее.

Также указанным решением установлено, что земельный участок с кадастровым номером *** ответчику не предоставлялся, как и разрешение на строительство, следовательно, спорный объект является самовольной постройкой. Доказательств наличия законных прав пользования земельным участком, на котором данный объект размещен, ни на дату разрешения спора, ни на дату возведения объекта, ответчиком не представлено, судом не добыто.

Из материалов настоящего дела следует, что 16.03.2024 года ФИО1 направил в адрес ФИО8 досудебную претензию о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков, в размере расходов на приобретение имущества в сумме 250 000 рублей, которая оставлена им без ответа.

Из представленных доказательств по делу, следует, что обстоятельства, из которых исходили стороны ФИО1 и ФИО2 при заключении сделки существенно изменились, а именно объект незавершенного строительства – боксовый гараж с кадастровым номером ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, приобретенный истцом у ответчика ФИО2, вступившим в законную силу решением суда признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Признание приобретенного объекта незавершенного строительства – боксового гаража самовольной постройкой влечет существенное нарушение прав истца как покупателя. Истец лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности реализации цели заключения договора - использование ФИО1 приобретенного объект незавершенного строительства – боксового гаража, поскольку данный объект по решению суда должен быть снесен истцом.

Истец при заключении договора не знал и не мог знать о том, что в отношении приобретаемого им объекта недвижимости, будет принято решение о его сносе как самовольной постройки. Данный факт является существенным изменением обстоятельств, при наличии которого договор не был бы заключен истцом. Самовольная постройка или входящие в ее состав помещения в силу ст. 222 ГК Российской Федерации не могут быть объектом права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив доказтельства в совокупности, суд находит требования истца ФИО1 подлежащими удовлетворению, договор купли-продажи от 09.11.2020 года заключенный между ФИО8 и ФИО1 подлежит расторжению, а оплаченная по нему сумма 250 000 руб. взысканию с ответчика ФИО8, требования иска в данной части подлежат удовлетворению. 

Доводы стороны ответчика ФИО8 о том, что при удовлетворении исковых требований о расторжении договора подлежит возврату продавцу объект незавершенного строительства – боксовый гараж, судом не принимаются, поскольку объект незавершенного строительства, возведенный без законных на то оснований, подлежит сносу. Решением суда на истца возложена обязанность произвести снос самовольной постройки – спорного объекта, соответственно такой объект не подлежит возврату.

Довод стороны ответчика об отсутствии у суда оснований для удовлетворения требований к ФИО2, поскольку ответчик строительство спорного объекта, которое было признанного самовольной постройкой не осуществлял, а в соответствии с п. 35 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023 истец вправе обратиться в суд с иском к ФИО3, за которым изначально по решению суда было признано право собственности, суд отклоняет.

Как следует из разъяснений п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки). 

Таким образом, в данном пункте дано разъяснение о праве лица, не осуществлявшего строительство самовольной постройки, на которого возложена обязанность по ее сносу, обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки). 

Однако предметом настоящего спора являются иные требования, основанные на обстоятельствах, связанных с заключением и расторжением договора, урегулированных приведенными выше нормами материального права, а п. 35 названного Постановления к правоотношениям по расторжению договора купли-продажи объекта недвижимости не применим. В настоящем случае по договору купли-продажи права истца, как покупателя нарушены продавцом объекта. 

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ФИО3 правоотношения по приобретению спорного объекта отсутствуют, спорный объект недвижимости был приобретен истцом по договору от 09.11.2020 года у ФИО8, который в свою очередь на основании договора купли-продажи от 7 сентября 2020 года, заключенного с ФИО3, зарегистрировал 18 сентября 2020 года за собой право собственности на спорный объект.

В силу ч. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований, заявленных к ФИО3, требований о взыскании денежных средств в солидарном порядке следует отказать.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 6 июня 2014 г. "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

В силу пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (начало действия документа - 1 апреля 2022 г. - опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 1 апреля 2022 г., срок действия документа ограничен 1 октября 2022 г.) введен мораторий сроком на 6 месяцев (до 1 октября 2022 г.) на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

По смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2 пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса). 

Из приведенных разъяснений следует, что факт возникновения задолженности до начала действия моратория не является безусловным основанием для утраты должником права на освобождение от уплаты неустойки, а бремя доказывания обстоятельств отсутствия для должника негативных последствий, обусловленных введением моратория, в силу положений законодательства возлагается на кредитора. 

Исследование этих обстоятельств гарантирует соблюдение прав, как ответчика, так и истца, указывавшего на недобросовестность ответчика и отсутствие для него негативных последствий от причин введения моратория, однако возложение бремени доказывания данных обстоятельств, имеющих значение для дела, на ответчика, приведет к нарушению права ответчика и состязательности судебного процесса, предусмотренного статьями 12, 56 ГПК РФ, в том числе с учетом того, что применение положений о моратории на начисление неустоек и штрафных санкций произведено судом по своей инициативе, а не по ходатайству ответчика. 

Как следует из вышеприведенных правовых положений, проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат начислению в период действия моратория, то есть с 01 апреля 2022 года до 01 октября 2022 года, оснований для взыскания процентов, рассчитанных по правилам статьи 395 ГК РФ, за указанный период не имеется. 

Кроме того, согласно пункту 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

С учетом заявленных истцом требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд полагает необходимым рассчитать сумму данных процентов на день вынесения решения судом.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, исключив из периода срок действия моратория, надлежит произвести следующий расчёт процентов по правилам статьи 395 ГК РФ:

Задолженность,руб. 

Период просрочки 

Процентнаяставка 

Днейвгоду 

Проценты,руб. 

c 

по 

дни 

[1] 

[2] 

[3] 

[4] 

[5] 

[6] 

[1]x[4]x[5]/[6] 

250 000 

09.11.2020 

31.12.2020 

53 

4,25% 

366 

1 538,59 

250 000 

01.01.2021 

21.03.2021 

80 

4,25% 

365 

2 328,77 

250 000 

22.03.2021 

25.04.2021 

35 

4,50% 

365 

1 078,77 

250 000 

26.04.2021 

14.06.2021 

50 

5% 

365 

1 712,33 

250 000 

15.06.2021 

25.07.2021 

41 

5,50% 

365 

1 544,52 

250 000 

26.07.2021 

12.09.2021 

49 

6,50% 

365 

2 181,51 

250 000 

13.09.2021 

24.10.2021 

42 

6,75% 

365 

1 941,78 

250 000 

25.10.2021 

19.12.2021 

56 

7,50% 

365 

2 876,71 

250 000 

20.12.2021 

13.02.2022 

56 

8,50% 

365 

3 260,27 

250 000 

14.02.2022 

27.02.2022 

14 

9,50% 

365 

910,96 

250 000 

28.02.2022 

31.03.2022 

32 

20% 

365 

4 383,56 

250 000 

01.04.2022 

01.10.2022 

184 

0%(мораторий) 

365 

0 

250 000 

02.10.2022 

23.07.2023 

295 

7,50% 

365 

15 154,11 

250 000 

24.07.2023 

14.08.2023 

22 

8,50% 

365 

1 280,82 

250 000 

15.08.2023 

17.09.2023 

34 

12% 

365 

2 794,52 

250 000 

18.09.2023 

29.10.2023 

42 

13% 

365 

3 739,73 

250 000 

30.10.2023 

17.12.2023 

49 

15% 

365 

5 034,25 

250 000 

18.12.2023 

31.12.2023 

14 

16% 

365 

1 534,25 

250 000 

01.01.2024 

28.07.2024 

210 

16% 

366 

22 950,82 

250 000 

29.07.2024 

15.09.2024 

49 

18% 

366 

6 024,59 

250 000 

16.09.2024 

24.10.2024 

39 

19% 

366 

5 061,48 

Итого: 

1446 

8,83% 

87 332,34 

Учитывая положения приведенной правовой нормы и акта ее толкования, а также принимая во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства от 09.11.2020 между сторонами расторгнут, проценты за пользование чужими денежными средствами в данном случае подлежат оплате с 09.11.2020 (с даты получения ответчиком денежных средств), поскольку ответчик ФИО2 пользовался денежными средствами, переданными истцом в счет оплаты цены объекта, именно с даты их получения, и по 24.10.2024 года, что составило 87332 рубля 34 копейки. 

Таким образом, с ФИО2 надлежит взыскать в пользу ФИО1, проценты за пользование чужими средствами за период с 09.11.2020 года по 24.10.2024 года в размере 87332 рубля 34 копейки, а также подлежат взысканию проценты за пользование чужими средствами по день фактической оплаты суммы долга, начисленные на сумму долга 250 000 рублей, начиная с 25.10.2024 года, исходя из ключевой ставки Банка РФ в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч.1 ст.1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно расписке от 25.05.2022 года в счет оплаты услуг по заливке бетонного фундамента под гараж по адресу: г. Благовещенск, ЗПУ-1, ФИО1 передал денежные средства в размере 60 000 рублей ФИО10, что также подлежит взысканию с ответчика ФИО8 в качестве убытков, поскольку работы были проведены истцом на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, в Западной промышленной зоне города Благовещенска, который в последующем решением суда от 07.02.2023 по делу был признан самовольным строением, подлежащим сносу, о чем истцу не было известно на момент проведения работ, то есть вложения были осуществлены в имущество истцом в период, когда он не обладал сведениями о невозможности продолжения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***. 

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании статьи 100 ГПК РФ, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из дела, истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей, что подтверждается договором об оказании юридических услуг от 15.07.2024 года и расписками в получении представителем денежных средств от 15.07.2024 года в общей сумме 50 000 рублей.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая обстоятельства дела, характер спора, степень сложности дела, объем оказанных юридических услуг, участие представителя в судебных заседаниях, количество судебных заседаний, подготовку процессуальных документов, время, необходимое на подготовку таких процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон, а также принимая во внимание требования разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 50 000 рублей.

Согласно имеющемуся в материалах дела чеку по операции от 02.03.2024 года истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

С учетом удовлетворения исковых требований, в соответствии с положениями статьи 333.19 НК РФ, статьи 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО8 в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (боксовый гараж) от 09.11.2020 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2, *** года рождения, в пользу ФИО1, *** года рождения, денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от 09.11.2020 г. в размере 250 000 рублей; проценты за пользование чужими средствами за период с 09.11.2020 года по 24.10.2024 года в размере 87332 рубля 34 копейки, а также взыскать проценты за пользование чужими средствами по день фактической оплаты суммы долга, начисленные на сумму долга 250000 рублей, начиная с 25.10.2024 года, исходя из ключевой ставки Банка РФ в соответствии со ст.395 ГК РФ; взыскать убытки, связанные с оплатой работ по заливке бетонного фундамента под гараж в размере 60 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей; расходы на услуги представителя в размере 50 000 рублей.

В удовлетворении требований, заявленных к ФИО3, требований о взыскании денежных средств в солидарном порядке, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд, через Благовещенский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 09.01.2025 г.

Председательствующий О.С. Щедрина