Решение

 изготовлено в полном объеме 28.12.2023 года

УИД 50RS0049-01-2023-004174-41

Дело № 2-3807/23

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2023 года г. Чехов 

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Казеровой С.М., 

при секретаре судебного заседания Пиманкиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрайонной ИФНС России № 11 по Московской области к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л :

Истец, представитель истца Межрайонной ИФНС России № 11 по Московской области, обратился в суд с иском к ответчику, ФИО3, об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере рыночной стоимости, мотивируя свои требования тем, между ДД.ММ.ГГГГ ООО «Алстрой» и ФНС России в лице Межрайонной ИФНС России №11 по Московской области заключено мировое соглашение по делу №, утвержденное определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым должник (ООО «Алстрой») приняло на себя обязательство по погашению всей суммы задолженности по обязательным платежам в размере 7 025 889 руб. 54 коп., а по уплате процентов в размере ключевой ставки Банка России, установленной на дату утверждения мирового соглашения арбитражным судом, исходя из непогашенной суммы задолженности. Срок погашения задолженности по условиям мирового соглашения истек ДД.ММ.ГГГГ, однако задолженность не погашена. Для обеспечения надлежащего исполнения должником обязательств, предусмотренных мировым соглашением, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор залога указанного недвижимого имущества, принадлежащего ответчику на основании договора дарения № от ДД.ММ.ГГГГ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Поскольку до настоящего времени задолженность в полном объеме не погашена, истец вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

Истец, представитель истца Межрайонной ИФНС России № 11 по Московской области по доверенности ФИО6, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала. 

Ответчик, ФИО3, в судебное заседание не явился, извещен. Его представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, пояснила, что основной долг в настоящее время погашен, осталась задолженность по оплате процентов, сумма которых явно несоразмерна со стоимостью недвижимого имущества, на которое истец просит обратить взыскание. 

3-е лицо, представитель ООО «Алстрой» по доверенности ФИО7, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

Как установлено в судебном заседании, ООО «Алстрой» является действующим юридическим лицом, ОГРН 

<

***>, адрес юридического лица: Московская область, г.о. Чехов, 

<

...> влд. 4., генеральный директор ФИО1, основной вид деятельности: строительство жилых и нежилых зданий, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.22-38).

Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено мировое соглашение, заключенное между Межрайонной ИФНС России №11 по Московской области и ООО «Алстрой» (л.д.19-21), по условиям которого: стороны подтверждают, что задолженность Должника по обязательным платежам перед Взыскателем составляет всего 7 025 889 руб. 54 коп., включая в себя недоимки в размере 5 569 880 руб. 12 коп. и пени в размере 1 456 009 руб. 42 коп. Должник принимает на себя обязательства по погашению всей суммы задолженности по обязательным платежам перед Взыскателем, начиная со следующего дня с даты утверждения Арбитражным судом Московской области настоящего мирового соглашения равными частями ежемесячно до 25-го числа соответствующего месяца; на сумму задолженности Должника перед взыскателем по обязательным платежам, подлежащую уплате в соответствии с настоящим мировым соглашением, начисляются проценты в размере ключевой ставки Банка России (ставки рефинансирования Банка России) установленной на дату утверждения мирового соглашения арбитражным судом исходя из непогашенной суммы задолженности в соответствии с графиком платежей погашения задолженности, являющимся приложением № 1 к настоящему мировому соглашению (л.д.7-9).

ДД.ММ.ГГГГ между Межрайонной ИФНС России № 11 по Московской области и ФИО3 заключен договор залога недвижимого имущества (л.д.10-12).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора предметом договора является передача в залог Залогодержателю, принадлежащего на праве собственности Залогодателю Предмета залога (ипотеки), указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, с целью обеспечения исполнения обязательств ООО «Алстрой», в соответствии с графиком погашения задолженности, являющимся Приложением №1 к мировому соглашению в рамках дела о банкротстве № А41-65599/2021. 

В обеспечение исполнения обязательства, указанного в п. 1.1 Договора, Залогодатель передает в залог (ипотеку) Залогодержателю следующее недвижимое имущество: земельный участок категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; жилой дом, общей площадью 269,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (пункт 1.2. Договора).

В соответствии с разделом 3 Договора в силу ипотеки Залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения Должником графика погашения задолженности получить удовлетворение из стоимости Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Должником, обеспеченного залогом обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплаты суммы обязательства полностью или в части, но в любом случае не ранее чем по истечении 3 месяцев с момента нарушения исполнения Должником графика погашения задолженности.

Право собственности ФИО3 на указанное недвижимое имущество также подтверждается выписками из ЕГРН, указанное недвижимое имущество находится в залоге на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия ограничений и обременений установлен с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств, дата государственной регистрации обременения ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-18).

Согласно представленным платежным документам (л.д.39-59) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в рамках мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Московской области ДД.ММ.ГГГГ, произведена выплата в пользу Межрайонной ИФНС России №11 по Московской области в размере 1 141 780 руб. 15 коп. (л.д.39-59).

ДД.ММ.ГГГГ Межрайонная ИФНС России №11 по Московской области направила в адрес ФИО3 требование о погашении суммы задолженности по взятым на себя обязательствам, согласно договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.83-84) в размере 6 383 168 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым реестром и отчетом об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором 80093085254914 (л.д.60, 61-63, 64).

Согласно представленного истцом отчета № об определении рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведенного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Аудит и Консалтинг», рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 269,3 кв.м., с кадастровым № составляет 14 442 000 руб., ликвидационная стоимость указанного жилого дома составляет 10 632 000 руб. (л.д.65-67).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Алстрой» направило Межрайонной ИФНС России № 11 по Московской области гарантийной письмо, в котором указано, что задолженность по Мировому соглашению будет погашена в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68).

Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО7, ответчик ФИО3 заинтересован в исполнении утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Мирового соглашения, заключенного между ООО «Алстрой» и ФНС России в лице Межрайонной ИФНС России №11 по Московской области, предпринимает меры к погашению задолженности. 

В обоснование указанного довода представителем ответчика представлены: чек-ордер ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 руб., чек-ордер ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 100 000 руб. (л.д.80,81, плательщик ФИО8), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 100 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 250 000 руб. (л.д.117,118, плательщик ООО “Градстрой”), чек-ордер ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 200 000 руб. (л.д.106), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 433 068 руб.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании пояснила, что задолженность ответчика по основному долгу в настоящее время полностью погашена, однако из-за несвоевременного погашения долга сумма процентов, предусмотренных мировым соглашением, отличается от уже рассчитанной при подаче искового заявления, вместе с тем, рассчитать в настоящее время размер задолженности по пени в связи с несвоевременным погашением задолженности не представляется возможным, размер данной задолженности может составлять около 600 000 руб.

Возражая против заявленных требований, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что размер задолженности по мировому соглашению погашен в настоящее время в полном объеме, иные задолженности могут быть рассчитаны и взысканы самостоятельно налоговым органом, погашение данной задолженности не предусмотрено мировым соглашением.

Разрешая заявленные исковые требования суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 1 статьи 329 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ). 

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Учитывая, что обеспечением исполнения обязательств третье лица - ООО “Алстрой” является залог земельного участка и жилого дома, собственником которых является ответчик, в пользу налогового органа, у последнего возникло право требовать возврата задолженности после ДД.ММ.ГГГГ либо досрочно при наличии к тому оснований, а также обращения взыскания на заложенное имущество с целью истребования задолженности по утвержденному Арбитражным судом Московской области мировому соглашению.

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащие гражданину-должнику на праве собственности земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части (жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением), за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В силу ч. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ может быть обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Нормой ст. 51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. 

Согласно ст. 54 Закона об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, также должен определить цену реализации имущества, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 1.3 Договора залога залоговая стоимость спорного недвижимого имущества в соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, а также по соглашению сторон составляет 14 442 000 руб.

Указанная залоговая стоимость спорного недвижимого имущества не оспаривалась в судебном заседании сторонами и их представителями.

Согласно части 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», части 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

С учетом вышеприведенных правовых норм и установленных судом обстоятельств, учитывая период неисполнения судебного акта, а также то, что размер задолженности 3-го лица перед налоговым органом по мировому соглашению в настоящее время погашен в полном объеме, а иные задолженности могут быть рассчитаны и взысканы самостоятельно налоговым органом, при том, что размер данной задолженности налоговым органом не представлен, в связи с чем установить обстоятельства, связанные с превышением данной суммы пяти процентов от размера стоимости залогового имущества не представляется возможным, оснований для удовлетворения исковых требований суд не находит.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Межрайонной ИФНС России № 11 по Московской области к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья С.М. Казерова