решение

 суда изготовлено 04.02.2019 г.

дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Подольский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Волковой А.В., 

при секретаре судебного заседания Жуковой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «СтройИнвест» об оспаривании условий инвестиционного договора, взыскании инвестиционной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, с учетом уточненного в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «СтройИнвест» о признании недействительным условие п.2.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части права застройщика в одностороннем порядке изменять срок ввода дома в эксплуатацию не более чем на шесть месяцев без каких-либо санкций и без подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору; п.4.3.4 договора в части обязания с момента сдачи дома в эксплуатацию подписать с эксплуатирующей организацией соглашение о содержании и технической эксплуатации объекта долевого строительства и осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию объекта долевого строительства, коммунальных услуг и иных платежей, связанных с эксплуатацией и содержанием дома, соразмерно площади объекта долевого строительства по ставкам, определенным эксплуатирующей организацией; взыскании неустойки в размере 1 116 224,47 рублей; компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей; штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы; судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей, по отправлению претензии в размере 180,13 рублей, по оплате нотариальных услуг в размере 2700 рублей. Свои требования истцы мотивируют тем, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, свои обязательства по договору истцы полностью исполнили. Однако ответчиком свои обязательства до настоящего не выполнены, в предусмотренный договором срок объект долевого строительства истцам не передан, дом в эксплуатацию не введен, а потому истцы вынуждены обратиться в суд.

Истцы - ФИО1, ФИО2, представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебное заседание явились, требования поддержали.

Ответчик - ООО «СтройИнвест», представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, в случае удовлетворения иска просит применить положения ст.333 ГК РФ (л.д.34-44).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В судебном заседании установлено:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить на земельном участке 4-х секционный многоквартирный жилой дом, состоящий из 4 жилых секций переменной этажности - 17-17-15-11 этажей с подземным гаражом, двухуровневыми нежилыми помещениями офисного-выставочного назначения, верхним техническим этажом, техподпольем и гаражом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный п. 1.4 настоящего договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (л.д. 6).

Согласно п.1.4 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №, расположенная в доме на 9 этаже, секция 3, № от лифта (слева направо), общей площадью по проекту 46,45 кв.м. (л.д.6 об.).

Согласно п.2.2 договора, передача объекта долевого строительства осуществляется в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не ранее выполнения участником долевого строительства своих финансовых обязательств по договору. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ При этом Застройщик и Кчастник долевого строительства договорились, что Застройщик вправе перенести срок ввода дома в эксплуатацию не более чем на шесть месяцев без каких-либо санкций в отношении Застройщика. Данный пункт является соглашением сторон настоящего договора и не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору. 

Согласно п.2.4 договора, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в течение четырех месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д.6 об.).

Согласно п.3.1 договора, цена договора составляет 3 716 000 рублей (л.д.7).

Согласно п.4.3.4 договора, с момента сдачи дома в эксплуатацию подписать с эксплуатирующей организацией соглашение о содержании и технической эксплуатации объекта долевого строительства и осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию объекта долевого строительства, коммунальных услуг и иных платежей, связанных с эксплуатацией и содержанием дома, соразмерно площади объекта долевого строительства по ставкам, определенным эксплуатирующей организацией.

Обязательства по договору истцами исполнены в полном объеме (л.д.18).

Однако, до настоящего времени квартира истцам не передана, дом в эксплуатацию не введен.

В связи с неисполнением ответчиком в предусмотренный договором срок, обязанности ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцам, с целью досудебного урегулирования спора, истцами ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика передана претензия (л.д.20), на которую ответчик предложил выплатить истцам неустойку в размере 174 745 рублей, штраф в размере 53 629 рублей (л.д.73), с чем истцы не согласны.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На основании ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

П.3 данной нормы предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Ст.25.1 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей в момент возникновения спорных правоотношений), предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена Федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Суд считает, что оспариваемые истцами условия договора (п.2.2), нарушают права истцов как потребителя, поскольку срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства по соответствующему договоруне может быть предполагаемым, кроме того, оспариваемые условия договора о переносе срока без штрафных санкций противоречатч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, положение п.2.2 договора в части права застройщика в одностороннем порядке изменять срок ввода дома в эксплуатацию не более чем на шесть месяцев без каких-либо санкций и без подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору, подлежит признанию недействительным, поскольку в нарушение статьи 190 ГК РФ носит не конкретный характер, а потому данный срок нельзя признать установленным, кроме того, противоречит п.1 ст. 452 ГК РФ. 

Удовлетворяя требование о признании недействительным п.4.3.4 договора в части обязания истцов с момента сдачи дома в эксплуатацию подписать с эксплуатирующей организацией соглашение о содержании и технической эксплуатации объекта долевого строительства и осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию объекта долевого строительства, коммунальных услуг и иных платежей, связанных с эксплуатацией и содержанием дома, соразмерно площади объекта долевого строительства по ставкам, определенным эксплуатирующей организацией, суд исходит из следующего:

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из изложенного, условия договора долевого участия, закрепляющие обязанность участника долевого строительства нести расходы по обслуживанию многоквартирного дома до даты подписания акта приема-передачи квартиры противоречат требованиям п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ и ущемляют права истца, как потребителя.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по оспариванию условий договора, суд исходит из того, что в соответствии с п.2 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. До настоящего времени обязательства сторонами в полном объеме по договору не исполнены, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. Следовательно, правовых оснований для применения срока исковой давности по заявленным требованиям у суда не имеется. 

В соответствии со ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Истцы просят взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 116 224,47 рублей.

Суд согласен с произведенным истцами расчетом.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст333 ГК РФ.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, применение ст.333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Таким образом, суд считает возможным применить положения ст.333 ГК РФ, снизить размер неустойки до 300 000 рублей в пользу каждого истца, поскольку данная сумма соразмерна последствиям нарушения ответчиком своих обязательств перед истцами, в том числе и применительно к размеру стоимости квартиры, периода неисполнения ответчиком добровольно принятых на себя обязательств, степени нарушения прав истцов и виновного поведения ответчика, а также компенсационного характера неустойки.

Также истцы просят взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда, при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно ст.1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Признав доказанным факт нарушения прав истцов как потребителей, суд, исходя из сложившихся правоотношений сторон, с учетом фактических обстоятельств дела, объема нарушенных прав, степени нравственных страданий истца, а также требований закона о разумности и справедливости компенсации морального вреда, полагает необходимым определить размер компенсации морального вреда, подлежащий взысканию с ответчика в сумме 10 000 рублей в пользу каждого истца.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», принимая во внимание Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Учитывая, что доказательств удовлетворения требований истцов в добровольном порядке до их обращения в суд ответчиком не представлено, с ответчика подлежит взысканию штраф, с учетом применения ст.333 ГК РФ, ввиду явной его несоразмерности, по 50 000 рублей в пользу каждого истца.

Частично удовлетворяя требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд с учетом сложности рассматриваемого дела, объема проделанной представителем работы, а также принципа разумности, полагает возможным взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя по 15 000 рублей в пользу каждого истца.

Принимая во внимание, что оформленная доверенность соответствует требованиям, изложенным в абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 700 рублей, а также исходя из положений ст.98 ГПК РФ расходы по отправлению претензии в размере 180,13 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СтройИнвест» об оспаривании условий инвестиционного договора, взыскании инвестиционной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СтройИнвест» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в пользу каждого в счет неустойки в размере 300 ООО рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 ООО рублей, штраф в размере 50 000 рублей, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей, расходы по оплате нотариальных услуг в размере 1 350 рублей, расходы по отправлению претензии в размере 90,07 рублей, а всего взыскать 752 881,40 рублей.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СтройИнвест» о взыскании неустойки в размере более 600 000 рублей, компенсации морального вреда в размере более 20 000 рублей, штрафа более 100 000 рублей, судебных расходов по оплате юридических услуг в размере более 30 000 рублей оставить без удовлетворения.

Признать недействительными условия п.п.2.2, 4.3.4 договора участия в долевом строительстве от 20.02.2016г. №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий А.В.Волкова