адм/д 2а-350/2019

решение

 составлено

19.04.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Верхняя Салда 15 апреля 2019 года 

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Исаевой О.В. 

при секретаре судебного заседания Кислицыной А.С.

с участием представителя административного истца ФИО1, представившего документы о высшем юридическом образовании,

представителя административного ответчика ФИО2, представившей документы о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации городского округа Нижняя Салда к Верхнесалдинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Административный истец администрация городского округа Нижняя Салда обратилась в суд с административным иском, в котором просит признать действия (бездействие) Верхнесалдинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области по рассмотрению заявления о регистрации соглашений о расторжении договоров и прекращении права аренды земельных участков незаконными, признать решения об отказе в государственной регистрации от 31.01.2019 № .... и № .... незаконными и отменить; обязать осуществить регистрацию соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков № .... и № .... от 29.12.2017; обязать внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами № .... и № ...., расположенных в 

<

адрес> индивидуального предпринимателя А. 

В обоснование заявленных требований указано, что 13.09.2017 и 28.09.2017 между администрацией городского округа Нижняя Салда и ИП А. заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № .... и № ...., расположенных в 

<

адрес>. По соглашению сторон 29.12.2017 указанные договоры были расторгнуты. Административный истец полагал, что в регистрирующий орган обратится А. с заявлением о регистрации соглашений о расторжении договоров аренды. А. умер д.м.г.. Узнав о данном обстоятельстве, администрация обратилась к ответчику с заявлениями о регистрации соглашений от 29.12.2017 о расторжении договоров аренды, заключенных с А. 31.10.2018 истцу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, 31.01.2019 принято решение об отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды. Основанием для отказа указан п. 10 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 от 13.07.2015, указано на необходимость представления решения суда о расторжении договоров аренды. Данные действия являются незаконными, поскольку после подписания соглашения о расторжении договора, он считается расторгнутым для сторон.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования и доводы, изложенные в обоснование административного иска, поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что необходимость предоставления судебного акта о расторжении договора аренды не предусмотрено п. 10 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 от 13.07.2015. Оснований для обращения в суд с иском о расторжении договоров аренды у администрации не имеется, поскольку между сторонами договора было достигнуто соглашение о расторжении договоров. Инициатором расторжения договоров аренды являлся арендатор А., пояснивший, что по состоянию здоровья не может выполнять условия договоров. Возложение обязанности представить соглашения о расторжении договоров на регистрацию на арендатора было обусловлено типовой формой соглашения. Узнав о смерти А., арендодатель сразу обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашений, заключенных с арендатором 29.12.2017. незаконные действия административного ответчика нарушают права и законные интересы административного истца как собственника земельных участков.

Представитель административного ответчика заявленные требования не признал, поскольку действия сотрудников Росреестра являются законными. 23.10.2018 администрация городского округа Нижняя Салда обратилась с заявлениями о регистрации соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № .... и № ...., расположенных в 

<

адрес>. При проведении правовой экспертизы документов на основании межведомственного запроса были получены сведения о смерти арендатора А., а также о наличии наследственного дела после смерти А. на основании данных сведений было принято решение 31.10.2018 о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на п. 10 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015. В уведомлении также было указано на положение ст.ст. 8.1, 452, 17, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в связи со смертью одной из сторон договора осуществление государственной регистрации прав данной стороны не представляется возможным. Заявителю было указано на необходимость в срок до 31.01.2019 представить доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации соглашений о расторжении договоров – решение суда о расторжении договоров аренды. Поскольку в установленный срок документы не были представлены, 31.01.2019 принято решение об отказе в государственной регистрации. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

Частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации установлено право обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц.

В соответствии с ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч.1, ч. 8 ст.219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Материалами дела установлено, что обжалуемые решения датированы 31.01.2019, в суд с административным иском администрация городского округа Нижняя Салда обратилась 20.03.2019. Таким образом, срок обращения в суд за защитой нарушенного права административным истцом не пропущен.

Согласно ч.2 ст.62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

В силу ч. 11 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств соблюдения требований нормативных правовых актов устанавливающих: полномочия органа, наделенного публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, порядок его принятия; основания для его принятия, а также соответствие содержания оспариваемого решения, нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, возлагается на орган, принявший оспариваемое решение.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Материалами дела установлено, что 13.09.2017 между администрацией городского округа Нижняя Салда (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем А. (арендатор) заключен договор аренды № .... земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером № ...., расположенного в 

<

адрес>, разрешенное использование – для строительства 

<

....>, общей площадью 

<

....> кв.м. Договором предусмотрен срок аренды – с 09.09.2017 по 08.09.2027 (пункт 2). Согласно пункту 6 договора, его действие может быть прекращено, в том числе, в любое время по письменному соглашению сторон. При прекращении действия договора арендатор обязан в пятидневный срок вернуть арендодателю участок, который считается переданным арендатором и принятым арендодателем с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Предмет договора аренды передан арендодателем арендатору 09.09.2017, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка. Договор аренды № .... от 13.09.2017 прошел государственную регистрацию.

Согласно договору аренды № .... от 28.09.2017, заключенному между администрацией городского округа Нижняя Салда (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем А. (арендатор), арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером № ...., расположенный в 

<

адрес>, разрешенное использование – для строительства 

<

....>, общей площадью 

<

....> кв.м. Договором предусмотрен срок аренды – с 28.09.2017 по 27.09.2027 (пункт 2). Согласно пункту 6 договора, его действие может быть прекращено, в том числе, в любое время по письменному соглашению сторон. При прекращении действия договора арендатор обязан в пятидневный срок вернуть арендодателю участок, который считается переданным арендатором и принятым арендодателем с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Предмет договора аренды передан арендодателем арендатору 28.09.2017, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка. Договор аренды № .... от 28.09.2017 также прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В материалы дела представлена копия служебного письма А., датированного 29.12.2017 в адрес главы городского округа Нижняя Салда, из которого следует, что он просит расторгнуть с 01.01.2018 договоры аренды № .... от д.м.г. и № .... от д.м.г. земельных участков с кадастровыми номерами № .... и № ...., расположенных в 

<

адрес>. Арендная плата внесена до 31.12.2017.

29.12.2017 между администрацией городского округа Нижняя Салда (арендодатель) и ИП А. (арендатор) достигнуты соглашения № .... и № ...., согласно которым на основании заявлении арендатора от 29.12.2017 стороны пришли к соглашению о расторжении договоров аренды № .... от д.м.г. и № .... от д.м.г. земельных участков с кадастровыми номерами № .... и № ...., расположенных в 

<

адрес>. Начисление арендной платы прекращается с 01.01.2018. Обязательства, прекращенные настоящими соглашениями, исполнение которых сторонами началось, должны быть исполнены в порядке, указанном в договорах аренды земельных участков. Пунктом 4 соглашений предусмотрено, что ИП А. должен обратиться в Верхнесалдинский Росреестр для регистрации соглашений о расторжении договоров аренды.

Судом установлено, что соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков № .... от д.м.г. и № .... от д.м.г. содержат подписи как арендодателя, так и арендатора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что условиями договоров аренды № .... от д.м.г. и № .... от д.м.г. земельных участков также было установлено, что при прекращении или расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии в пятидневный срок, участки считаются переданными арендатором и принятыми арендодателем с момента подписания сторонами актов приема-передачи участков.

Актов приема-передачи спорных земельных участков, составленных при заключении соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, судом не установлен факт передачи арендатором земельных участков и принятия их арендодателем. 

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона N 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении). Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Судом установлено, что инициатором расторжения договоров аренды земельных участков являлся арендатор А. Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что основанием для их расторжения явилось состояние здоровья арендатора. Вместе с тем, в соглашениях о расторжении договоров аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора обратиться в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации соглашений. 

Также судом установлено и не оспаривалось представителем истца, что данную обязанность арендатор не исполнил. 

23.10.2018 в Управление Росреестра по Свердловской области обратился представитель администрации городского округа Нижняя Салда с заявлениями о государственной регистрации соглашений от д.м.г. о расторжении договоров аренды земельных участков, представив соглашения от д.м.г. о расторжении договоров аренды земельных участков № .... от д.м.г. и № .... от д.м.г.. Актов приема-передачи земельных участков, составленного между сторонами договоров как свидетельства о прекращении договорных отношений, не представлялось.

В соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Так, в силу пункта 10 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Согласно положениям статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством в данном случае является установление факта, могла ли запрошенная Управлением Росреестра информация являться основанием к отказу в государственной регистрации по приведенному в оспариваемом сообщении основанию.

Отказывая в государственной регистрации соглашений о расторжении вышеуказанных договоров аренды, государственный регистратор пришел к выводу о невозможности ее проведения ввиду получения сведений о смерти одной из сторон соглашения, а именно арендатора, а также о наличии наследственного дела, открывшегося после смерти А. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что договоры аренды земельных участков были заключены с А. на срок до 08.09.2027 и до 27.09.2027.

А. умер д.м.г., к его имуществу открыто наследственное дело, которое находится в производстве нотариуса нотариального округа 

<

адрес>. 

Таким образом, после смерти А. имеются наследники, принявшие наследство. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. 

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Согласно пункту 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Как следует из содержания договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № .... и № ...., расположенных в 

<

адрес>, 1-й микрорайон, № .... и № ...., от д.м.г. № .... и от д.м.г. № ...., ограничений в части перехода прав по данным договорам к наследникам арендатора в случае смерти последнего договоры не содержат.

Таким образом, после смерти арендатора А. его права и обязанности по договорам аренды земельного участка в силу статей 617, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли к его наследникам в порядке универсального правопреемства в числе прав на иное наследство, поскольку с учетом положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к моменту смерти А. до государственной регистрации соглашений о расторжении договоров, договоры аренды являлись действующими.

Указанные выше обстоятельства, связанные с возможным переходом прав и обязанностей арендатора по договору к его наследникам, были указаны и в уведомлении о приостановлении государственной регистрации соглашений, и в уведомлении об отказе в государственной регистрации.

Данных о том, что наследники арендатора, как лица, не указанные в первоначальном договоре аренды, обращались с требованием юридического закрепления (оформления) возникших между сторонами арендных правоотношений путем заключения с ними в письменной форме соответствующего договора, в чем им было отказано, материалы дела не содержат, суду не представлено.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, наделенного публичными полномочиями, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.

Принимая во внимание, что такой необходимой совокупности по настоящему делу не имеется, и судом не установлено, требования административного истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении административного иска администрации городского округа Нижняя Салда к Верхнесалдинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд. 

Судья О.В.Исаева