Дело № 2-2578/2024

УИД 26RS0010-01-2024-004571-78

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 октября 2024 года г. Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Купцовой С.Н. 

при секретаре Калининой Н.А.

с участием

представителя истца ФИО1

представителя администрации Георгиевского

муниципального округа Ставропольского края Кельм И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Агро-смета» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Агро-смета» о признании за ней права собственности на недвижимое имущество (нежилое здание площадью 131,4 кв.м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:25:130330:353.

В обоснование исковых требований указано, что 27.10.2021 Управлением Росреестра по СК была произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи от 15.10.2021, то есть истцу. ООО «Агро-смета» продал, передал в собственность истцу земельный участок кадастровый номер 26:25:130330, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – под существующими объектами недвижимости, площадью 473 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский городской округ, участок находится примерно в 370 метрах по направлению на восток от ориентира ст. Урухская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира. В границах отчужденного продавцом земельного участка расположено нежилое здание – бывшая контора фермы, 1995 года постройки. Общая площадь здания с учетом требований, утвержденных приказом Реестра от 23.10.2020 года №П/0393 составляет 131,4 кв.м. Строительство объекта недвижимости было осуществлено до введения в действие градостроительного кодекса РФ, разрешительная и проектная документация на нежилое здание безвозвратно утеряно, что подтверждается справкой ГБУ СК «СтавКрайИмущество» №67-30770 от 03.04.2023, письменным ответом ООО «Агро-смета» от 22.08.2023 года (продавец земельного участка) и заключением кадастрового инженера, отраженном в техническом плане здания (для суда) от 14.04.2023. В связи с отсутствием у продавца по договору купли-продажи от 15.10.2021 права собственности на нежилое здание земельный участок продавался без передачи в собственность покупателя этого нежилого здания. При отсутствии технического плана для нежилого здания этот план был изготовлен за счет средств покупателя. С 15.10.2021 собственник земельного участка несет определенные расходы по содержанию нежилого здания, производит ремонт помещений, следит за техническим состоянием электропроводки, водопровода, отопления и в целом использует как жилой дом. Указанное нежилое здание правами третьих лиц на владение и использование в течение последних трех лет не обременялось. 06.09.2023 ФИО2 обращалась в Георгиевский городской суд с заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности. Определением Георгиевского городского суда от 25.09.2023 заявление оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве. Из ответа ООО «Агро-смета» от 22.08.2023 следует, что на балансе ответчика никогда не числилось нежилое здание для животноводов. Стороны по договору купли-продажи от 15.10.2021 полностью выполнили свои обязательства по передаче земельного участка. Согласно пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, в связи с чем полагают, что у истца возникло право собственности на нежилое здание, площадью 131,4 кв.м.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, и просил суд их удовлетворить. Суду пояснил, что ранее спорное недвижимое имущество использовалось как дом животноводов, сейчас используется истцом и ее семьей как жилое помещение. В дальнейшем планируют изменить категорию и вид разрешенного использования земельного участка, перевести нежилое строение в жилое.

Ранее в судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Суду показала, что спорное недвижимое имущество используется ею и членами ее семьи как жилое помещение с 2014 года. Было предоставлено им для проживания директором ООО «Агро-смета». Однако ввиду того, что оно не состоит на балансе у ответчика продано им не было, а был продан только земельный участок под строением. Соседний земельный участок используется для сельскохозяйственных нужд, разводят скот, однако личной подсобное хозяйство не оформляли. Строения на соседнем земельном участке используются истцом на основании договора аренды, заключенного с ООО «Агро-смета», также истцом оплачиваются коммунальные услуги (электроэнергия), в том числе и за спорное нежилое строение, площадью 131,4 кв.м. Полагает, что поскольку ею куплен земельный участок у ответчика, то и строение, находящееся на нем, должно также принадлежать ей на праве собственности. Просила суд удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании представитель администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края Кельм И.В. при вынесении решения полагалась на усмотрение суда. Суду пояснила, что по запросу суда специалистами управления архитектура и градостроительства был осуществлен выезд, в ходе которого было установлено, что спорное недвижимое имущество используется в качестве жилого помещения. Изменение категории и вида разрешенного использования земельного участка производится администрацией, площадь земельного участка, принадлежащего истцу, слишком мала, что не позволяет перевести его под жилую застройку.

В судебное заседание не явились истец ФИО2, представитель ответчика ООО «Агро-смета», надлежащим образом извещенные о дате и времени. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, истец направила в судебное заседание для участия своего представителя ФИО1

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 суду показала, что знает истца с 2017 года, помогала ей по хозяйству. С июля 1991 года работала в колхозе им. Кирова Георгиевского района в должности доярки до 2001 года, а с 2001 года по 2011 год работала в ООО «Агро-смета». С 2005 года работала свинаркой на свиноферме в ООО «Агро-смета», где сейчас живет истец. Истец живет на территории бывшего свинарника в здании, в котором раньше находился кабинет директора, кабинет ветврача. В 1991 году это строение уже было построено и оно принадлежало на тот момент колхозу им. Кирова. 

Выслушав представителя истца, представителя администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности, суд пришел к выводу, что требования истцом заявлены не обоснованно, не доказаны и как следствие не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46), в том числе и юридическим лицам (статья 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом.

Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (статьи 55 и 67 ГПК РФ).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.

При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как вещно-правовой способ защиты является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как установлено судом и следует из материалов дела истцу на основании договора купли-продажи от 15.10.2021, заключенного между ООО «Агро-смета» (продавец) и ФИО2 (покупатель) принадлежит земельный участок кадастровый номер 26:25:130330:353, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – под существующими объектами недвижимости, площадью 473 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, георгиевский городской округ, участок находится примерно в 370 м по направлению на восток от ориентира ст. Урухская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира. Согласно выписке из ЕГРН право собственности зарегистрировано за истцом 27.10.2021.

На указанном земельном участке расположено строение, общей площадью 131,4 кв.м, что следует из представленного истцом технического плана от 14.04.2023, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 Согласно технического плана год завершения строительства указан 1995 года. В судебном заседании истцом приобщена справка кадастрового инженера ФИО4 от 15.10.2024, согласно которой в техническом плане допущена описка в отношении года завершения строительства объекта недвижимости, год завершения строительства просит считать 1975, как указано в декларации на объект недвижимости от 17.02.2023. При этом согласно декларации об объекте недвижимости год завершения строительства указан 1995 (л.д. 37).

Заявляя требования о признании права собственности на строение, площадью 131,4 кв.м, расположенное на земельном участке кадастровый номер 26:25:130330:353, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – под существующими объектами недвижимости, площадью 473 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, георгиевский городской округ, участок находится примерно в 370 м по направлению на восток от ориентира ст. Урухская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, истица ссылается на пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, полагая, что если она является собственником земельного участка, то возведенное на нем строение также должно перейти к ней в собственность. Также в обоснование своих доводов истцом представлен договор аренды от 01.04.2015 года в отношении строений, расположенных на соседнем земельном участке и квитанции по оплате электроэнергии за указанные в договоре аренды от 01.04.2015 строения, а также за строение, являющееся предметом иска, поскольку у них единый счетчик. Вместе с тем указанный договор аренды не зарегистрирован. 

Как установлено судом и следует из материалов дела предметом договора купли-продажи от 15.10.2021, заключенного между истцом и ответчиком, спорное строение не являлось.

Согласно сведениям из ЕГРН указанное строение, площадью 131,4 кв.м, на кадастровом учете не состоит, право собственности на него не зарегистрировано.

ФИО5 заявлены требования о признании права собственности на спорное строение как на нежилое здание, при этом в судебном заседании истец и ее представитель пояснили, что указанное помещение используется истцом и членами ее семья как жилое помещение для проживания. Указанное следует также из пояснений представителя администрации Георгиевского муниципального округа Кельм И.В. и акта осмотра ситуации застройки земельного участка с КН 26:25:130330:353 начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края ФИО6, согласно которому на территории земельного участка с КН 26:25:130330:353 расположено здание размером 10 на 16 метров, ориентировочной площадью застройки 160 кв.м. Визуально удалось определить, что стены выполнены из саманы и обшиты асбестовыми листами. кровля шиферная, крыша скатная. Внутри здания имеется освещение, электричество, система теплоснабжения (отопительные радиаторы), водяной кран в помещении, оборудованном под кухню, имеются некоторые повреждения кровли в виде обрушения части шиферного покрытия, в подтверждение представлены фотоснимки. 

Согласно письму ООО «Агро-смета» от 22.08.2023 на балансе ООО «Агро-смета» никогда не числилось нежилое здание для животноводов, поэтому предоставить разрешительную и проектную документацию на нежилое здание не представляется возможным.

Согласно ответу на запрос суда от 21.10.2024 на балансе ООО «Агро-смета» никогда не значилось строение площадью 131,4 кв.м., на основании этого не представляется возможным пояснить, когда и кем было возведено данное строение. 

Из представленного по запросу суда ответа из Урухского территориального отдела по работе с населением от 27.08.2024 №367 следует, что земельный участок с КН 26:25:130330:353 расположен за пределами ст. Урухской. Сведения о нежилом помещении площадью 131,4 кв.м, расположенном на данном земельном участке в похозяйственных книгах Урухского территориального отдела по работе с населением управления сельского хозяйства и развития территорий администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края за 1994-2023 гг. отсутствуют.

Согласно письму начальника архивного отдела администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края от 22.10.2024 в имеющихся на хранении в архивном отделе администрации Георгиевского муниципального округа Ставропольского края документах архивных фондов: колхоз имени Кирова за 1973-1989 годы, исполнительный комитет Урухского сельского Совета народных депутатов за 1983-1991 годы, Урухская сельская администрация за 1991-1996 годы, администрация Урухского сельсовета за 1997-2017 годы сведений о нежилом здании, площадью 131,4 кв.м, доме животноводов, не имеется. 

Понятие "самовольная постройка" в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Однако, факт завершения строительства спорного объекта недвижимости до 1995 года в судебном заседании бесспорно не установлен. Согласно техническому плану здания год завершения строительства указан 1995 год. Истцом представлена суду справка кадастрового инженера ФИО4, согласно которой ею допущена техническая ошибка в отношении года завершения строительства объекта недвижимости, правильным необходимо считать 1975 год как указано в декларации на объект недвижимости от 17.02.2023 (стр. 2). Однако, на стр. 2 декларации об объекте недвижимости год завершения строительства указан 1995 год (л.д.37). К показаниям свидетеля, что на 1991 год спорное строение уже существовало суд относится критически, поскольку они не подтверждены достоверными письменными доказательствами. 

Судом разъяснялось стороне истца право на назначение строительно-технической экспертизы согласно ст. 79 ГПК РФ с целью установления назначения строения, года его постройки, соответствия строительным нормам и правилам, установления безопасности при эксплуатации. Однако, такого ходатайства сторонами заявлено не было. 

Таким образом, истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что спорное строение возведено предыдущим собственником земельного участка хозяйственным способом на собственные средства до 1995 года, когда обязанности по приемке их в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", у него не имелось. Указанная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Кроме того, согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются "сельскохозяйственные угодья".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения их целевого использования, что соответствует статье 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Из системного толкования положений статей 77, 83, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что законодатель разделил по целевому использованию (видам разрешенного использования) земли сельскохозяйственного назначения: находящиеся за границами населенного пункта; земель сельскохозяйственного использования, входящие в соответствии с градостроительными регламентами в территориальные зоны населенных пунктов.

Разрешенное использование земельных участков, расположенных за пределами населенного пункта, регламентировано пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственными угодьями признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Возможность дачного, либо иного строительства, противоречащего целям предоставления земельного участка на таких участках, законом не предусмотрена.

Такому выводу корреспондируют положения статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую", содержащей закрытый перечень оснований для перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:25:130330:353, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, поставлен на государственный кадастровый учет 3 ноября 2020 года на основании межевого плана от 17.08.2020 года.

Таким образом, по данным учета земельный участок, принадлежащий истцу, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Обращений об изменении категории земельного участка с кадастровым номером 26:25:130330:353 в администрацию Георгиевского муниципального округа не поступало.

Ранее действующее правовое регулирование (статья 81 Земельного кодекса Российской Федерации, утратившая силу с 1 марта 2015 года) предусматривало возможность предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.

В соответствии с положениями части 10 статьи 35 и части 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны сельскохозяйственного использования, а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

С учетом перечисленных положений и положения пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 июня 2014 года, разъяснено, что земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам, и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - "земли населенных пунктов".

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2017 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июня 2014 года, также разъяснено, что действующее законодательство закрепляет возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения для осуществления садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства только гражданам, входящим в состав соответствующего некоммерческого объединения, выделение таких земель гражданам в индивидуальном порядке законом не предусмотрено.

Действительно ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" дополнена п. 4, согласно которому на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд. Также указанная статья дополнена пунктом 5, устанавливающим, что законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.

Из пояснительной записки к проекту названного закона следует, что целью изменения соответствующего правового регулирования является поддержка и создания условий для развития малого предпринимательства на селе в форме крестьянского (фермерского) хозяйства в части установления возможности размещения жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения, входящем в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (фермерского дома), с определением при этом мер защиты земель сельскохозяйственного назначения от злоупотреблений и рисков массовой застройки жилыми домами (ограничение площади сельскохозяйственного земельного участка, которая может быть использована под размещение фермерского дома, ограничение по общей площади такого жилого дома и др.).

Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе являющихся сельскохозяйственными угодьями, законодатель разрешил строительство жилых домов с целью проживания членов крестьянского фермерского хозяйства.

Согласно п. п. 1, 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства.

В соответствии с п. 1 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке, предусмотренном ст. 12 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

В рассматриваемом случае, относимых и допустимых доказательств, подтверждающих предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:25:130330:353 для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 12 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", а также регистрации ФИО2 в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, изменения вида разрешенного использования земельного участка на "ведение крестьянского (фермерского) хозяйства", стороной истца суду не представлено. 

Как следует из материалов дела земельный участок с КН 26:25:130330:353 не выделялся истцу для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, а также для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.

При таких обстоятельствах, оснований для применения положений законодательства, допускающего строительство жилых домов на земельных участках, используемых в своей деятельности крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, у суда не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения, как и другие категории земель, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Поскольку в соответствии с действующим градостроительным законодательством для земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, то эти виды не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, а также применения порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельных участков, в том числе отнесенных к категории "земли сельскохозяйственного назначения", не допускается без изменения категории земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Частью 6 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на включение сельхозугодий в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также на их использование для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Статьей 78 Земельного кодекса РФ перечень использования земель сельскохозяйственного назначения ограничен.

В данный перечень не входит использование земель сельскохозяйственного назначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Целевое назначение сельскохозяйственных земель по закону сводится к их использованию только для нужд сельского хозяйства, в связи с чем на этих землях могут находиться только здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым жилые дома не относятся.

Как следует из пояснений сторон, акта осмотра ситуации застройки земельного участка с КН 26:25:130330:353, приложенных фотографий спорное строение используется истцом в качестве жилого дома, что не соответствует целевому назначению земельного участка категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Частью 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из разъяснений, данных в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как следует из материалов дела на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:25:130330:353 продавец ООО «Агро-смета» не являлся собственником расположенного на нем строения, площадью 131,4 кв.м, что следует из материалов дела и ответов ООО «Агро-смета» об отсутствии у них на балансе указанного строения.

Таким образом, вопреки доводам стороны истца пункт 4 статьи 35 ЗК РФ к спорным правоотношениям не применим, поскольку не предусматривает случаев, когда объекты недвижимости в виде земли и строений принадлежат разным лицам.

Предусмотренный пп. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу направлен на недопущение возникновения ситуаций, когда земельный участок и строение на этом участке принадлежат на праве собственности разным лицам. В данном случае ничто не свидетельствует о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем, учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка продавец не являлся собственником спорного строения. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения сторонами указанного договора не возникло (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-28217/2021).

С учетом изложенного, поскольку истцом доказательств возникновения у него права собственности на спорное строение не представлено, целевое назначение земельного участка не предусматривает нахождение на нем жилых домов, оснований для признания за истцом права собственности на недвижимое имущество, площадью 131,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:25:130330:353, не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Агро-смета» о признании права собственности на недвижимое имущество (нежилое здание площадью 131,4 кв.м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:25:130330:353, за ФИО2, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд.

Судья С.Н. Купцова

(Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2024 года)